Смена прежней функции
В стремлении завоевать внимание потребителей владельцы магазинов, кафе и ресторанов стремятся арендовать или приобрести место, которое само по себе привлекает внимание людей. В Петербурге имеются широкие возможности для поиска таких мест.
Чаще всего оригинальные объекты используются для размещения ресторанов и кафе. Поскольку для нового ресторана при прочих равных условиях – приемлемая кухня, удобное местоположение и т. д. – нестандартность места может стать дополнительным преимуществом.
В Петербурге самыми необычными местами для размещения ресторанов и кафе являются крыши, подвалы, бывшие бомбоубежища, переделанные квартиры и перепрофилированные промышленные площадки.
Как правило, новые необычные места привлекают посетителей, но это всего лишь первый визит, который большинство совершает просто из человеческого любопытства. В связи с этим помимо необычного расположения необходима интересная разработанная концепция, которая сможет привлечь первых посетителей вновь вернуться в это место.
Европейский опыт демонстрирует достаточно большое количество примеров перепрофилирования зон промышленной застройки.
Например, в Вене старые газгольдеры были реконструированы в многофункциональные комплексы. Построенные в конце XIX века, в конце XX века они стали представлять собой МФК из трех составляющих: жилье (апартаменты) в верхней части, офисы в средней части и развлекательная составляющая (в том числе известные ночные клубы) и торговля – на первых этажах. «Проект успешно функционирует как современный объект уже более 10 лет, при этом исторические фасады зданий сохранены», – рассказывает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследования Colliers International Санкт-Петербург.
В России сейчас наблюдается растущий интерес инвесторов и девелоперов к реконструкции отдельных объектов и даже целых кварталов.
Но, в отличие от западных стран, в Петербурге действуют куда более серьезные нормы СЭС и т. п., поэтому многие оригинальные концепции просто невозможно воплотить в жизнь. Впрочем, и здесь появляются новые уникальные проекты.
«Не так давно стало известно, что в Пушкине под заведение общественного питания будет приспособлена Певческая водонапорная башня, которая на данный момент проходит реставрацию», – приводит пример Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
«Из свежих интересных примеров могу привести проект БЦ «Крюммель хаус» от девелопера RBI, который представляет собой бывшее здание автомобильного гаража», – добавляет Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Деньги не пахнут
В 1990-е годы в Петербурге было очень популярно переоборудовать общественные туалеты под рестораны. Сегодня, говорят эксперты, подобное вряд ли возможно. Но вовсе не потому, что бывшая функция здания способна кого-то отпугнуть.
Госпожа Попова указывает на то, что иногда оригинальность объекта может не только привлечь клиентов-арендаторов, но и, наоборот, оттолкнуть их. Впрочем, примеров отказов гораздо меньше, чем желающих занять свободные площади. Например, в 1990-е годы в городе были примеры создания кафе и ресторанов в зданиях бывших общественных туалетов. Таких объектов в городе несколько, например ресторан «Смак» на Ижорской ул., ресторан «Лесной» на одноименном проспекте, «Парк Джузеппе» в Михайловском саду, ресторан «НЭП» на углу наб. реки Мойки и Дворцовой площади и др.
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм», поясняет причину такой любви к туалетам: «Эти встроенные помещения или строения не требовали смены статуса – они и так являлись нежилыми объектами, и при этом отличались отличной локацией: в проходных местах, зонах скопления туристов. Как правило, бывшие публичные уборные имели подключения ко всем городским коммуникациям, что важно для соблюдения требований СанПиН к общепиту. Все это наряду с лояльностью администрации к инвесторам и помогло экс-уборным превратиться в приличные рестораны. Петербуржцы, кстати, в этом направлении не были первопроходцами – таких примеров немало в Европе, в частности в Лондоне».
Примечательно, что, по словам госпожи Поповой, в последнее время в США и Европе набирает популярность реконструкция старых церквей с целью дальнейшего их использования в качестве жилья. «Данная тенденция обусловлена рядом факторов: во-первых, многие церкви стоят пустующими вследствие уменьшения количества прихожан; во-вторых, такие объекты, как правило, характеризуются хорошим местоположением и интересной архитектурой», – рассказывает госпожа Попова. «В целом можно отметить, что церкви, реконструированные под жилую недвижимость, пользуются популярностью среди покупателей, которых зачастую привлекает аутентичность здания, его история и обстановка. К достоинствам реконструированных церквей можно отнести свободное внутреннее пространство, высокие потолки, большие, иногда витражные окна, хорошее местоположение и необычные архитектурные формы», – объясняет госпожа Попова. Но в России в силу понятных причин такие примеры единичны, и в ближайшее время роста таких проектов ожидать не стоит.
«Как правило, такие объекты, как бомбоубежища, котельные и прочие, вполне пригодны для развития проектов, несущих в себе какую-либо креативную идею. В то же время чаще всего такие объекты располагают минимумом естественного освещения, что делает их пригодными скорее для реорганизации под развлекательную функцию, под открытие клуба или ресторана. Возможно также использование таких объектов под открытие концептуальных отелей, однако на первом месте при этом все же будет оставаться именно развлекательная функция, обусловленная прошлым назначением здания. Под размещение стандартных коммерческих объектов – офисов, торговли – рассматриваемые объекты подходят не лучшим образом», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
«С применением офисной функции такие объекты могут рассматриваться, возможно, креативными агентствами, компаниями арт-бизнеса, однако в силу узкой направленности для девелоперов это не слишком интересно», – соглашается с коллегой Денис Трущенко, управляющий партнер компании Blustone Group.
Переоборудование и реконструкция таких объектов обходится недешево, и на согласование уходит довольно много времени, ведь многие объекты относятся к памятникам архитектуры. Часто приходится создавать отдельный вход, что тоже бывает проблематично. Ну а некоторые идеи, какими бы оригинальными они ни были, вообще очень сложно воплотить в жизнь.
«Подобные проекты могут воплощаться в жизнь по двум причинам: или собственник хочет зацепить внимание потребителя как раз за счет оригинального расположения, или же по причине дефицита интересных по локации площадок в центре города. Большинство проектов реализуется по второй причине. Клиенты-арендаторы в первую очередь обращают внимание, насколько прибыльными будут их вложения. Это напрямую зависит как от расположения, так и от интересной концепции, ведь на рынке ресторанов и кафе существует очень большая конкуренция», – говорит госпожа Малина.
Еще одна дочерняя структура "Газпрома" - ООО "Газпромнефть Марин Бункер" переводит дирекцию в Петербург. Компания арендовала на три года этаж в офисном центре "Сенатор" на Васильевском острове.
Список адресов структур "Газпрома" в Петербурге пополнил офис "дочки" ОАО "Газпром нефть" - компании "Газпромнефть Марин Бункер". На днях компания заключила договор аренды 1,12 тыс. кв. м (целый этаж) в бизнес-центре "Сенатор" на Большом пр. Васильевского острова, 80. Общая площадь этого офисного комплекса класса "А" - 9,2 тыс. кв. м. Он был введен в эксплуатацию в июне 2012 года.
Управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин сообщил, что договор с "Газпромнефть Марин Бункер" долгосрочный – на 3 года. Арендная ставка не раскрывается, но, по оценке экспертов АРИН, помещение обошлось компании в $50 -70 за 1 кв. м в месяц. По словам Дмитрия Золина, "Газпромнефть Марин Бункер" переводит дирекцию из Москвы в Петербург. "В офисе смогут работать около 100 сотрудников!, - утверждает он.
В московском офисе ООО "Газпром нефть Марин Бункер" комментариев по предстоящему переезду не дают. А в пресс-службе "Газпром нефти" сообщили, что количество сотрудников центрального офиса "Газпром нефть Марин Бункер", переезд которого из Москвы в Петербург сейчас проводится, составляет 47 человек.
У "Сенатора" это уже второй крупный договор аренды с дочерним предприятием компании "Газпром нефть" за последний месяц. Две недели назад "Газпромнефть-Аэро" арендовало 1.6 тыс. кв. м в БЦ "Сенатор" на Петроградской стороне (ул. Чапаева,15). Всего у структур "Газпрома" более 90 тыс. кв. м недвижимости в Петербурге. Так, компания "Газпром нефть" перерегистрирована в Петербурге с 2005 года. С 2011 года она на правах аренды заняла бизнес-центр Quattro Corti на Почтамтской улице, 3-5 (арендная площадь - 11 тыс. м2) По оценкам экспертов, ставка в этом офисном комплексе составляет $500 за 1 кв. м в год.
А к 1 сентября 2013 года завершится перебазирование в Петербург другого подразделения - "Газпром экспорт". Уже в июле этого года предприятие встало в Петербурге на налоговый учет. Штат компании без учета представительств - около 400 человек. Для офиса "Газпром экспорт" арендовал с правом дальнейшего выкупа гостиницу "Палаццо Росси" - 18 тыс. кв. м на пл. Островского, 2а, около Александринского театра. Здание будет реконструировано под офисный центр.
В настоящее время "Газпром" изучает возможность строительства на участке в Приморском районе Петербурга нового общественно-делового района, ядром которого станет штаб-квартира компании "Газпром нефть" и других компаний группы "Газпром". Изначально "Газпром нефть" планировала построить деловой центр с 400-метровым небоскребом на Охтинском мысу в Красногвардейском районе Петербурга, напротив Смольного собора. Но из-за протестов общественности компания отказалась от возведения небоскреба и решила продать этот участок. Недавно газовый холдинг приобрел новый участок площадью 140 тыс. кв. м в Лахте на берегу Финского залива. Архитектурная концепция будет создаваться на основе проекта, разработанного для размещения в Красногвардейском районе, с учетом необходимости адаптации к новому месту расположения, конфигурации участка и функционального назначения проекта.
Представители ее "дочки" ЗАО "ОДЦ Охта" заявляли о планах нефтяной компании переехать в Петербург в 2011 г.
Справка
Компания "Газпромнефть Марин Бункер" - было создано в октябре 2007 года. Занимается поставками бункерного топлива для морских и речных судов. Присутствует в 15 морских и 9 речных портах страны. В 2012 году объем реализации бункерного топлива компании «в борт» составил около 1,8 млн тонн.
Петербургские адреса "Газпрома":
1. Этаж 1,6 тыс. кв. м в БЦ "Сенатор" на Петроградской стороне (ул. Чапаева, 15) арендовала в 2013 году компания "Газпромнефть-Аэро".
2. Флигель здания на Лиговском 61-63 (3,5 тыс. кв. м) в бизнес-центре "Ренессанс Форум" арендовало осенью 2012 г ОАО "Газпром".
3. Английская набережная, 6 (Особняк Тенишевой, площадью около 3, 2 тыс. кв. м). Куплен в 2006 г. для офиса "Газпром нефти".
4. Бизнес-центр "Арена-холл" (28,5 тыс. кв. м), пр-т Добролюбова, 16. Приобретен в декабре 2009 г. для ТГК-1.
5. Особняк в "Парадном квартале" (около 5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь – 3,6 тыс. кв. м). Куплен летом 2008 года для офисов ФК "Зенит" и "ОДЦ Охта".
6. Бизнес-центр «Эриксон» (около 24 тыс. кв. м), Большой Сампсониевский, 60. Приобретен летом 2008 г. для структур "Газпрома".
"Охта центр" (около 1 млн кв. м) – проект небоскреба на Охте. По совместному решению "Газпрома" и городской администрации перенесен в Лахту.
Бугры стали вторым поселением в Ленинградской области, где вице-губернатор Георгий Богачев провел выездное совещание по проблемным вопросам жилой застройки. "Это продолжение политики, которую правительство Ленинградской области и губернатор провозгласили в отношении проектов комплексного освоения территории в ближайших к Петербургу поселениях", - заявил Георгий Богачев.
У Бугровского сельского поселения до сих пор нет генерального плана. Сейчас ОАО "Ленгражданпроект" разрабатывает проект планировки центральной части поселка. И поскольку главная задача, которую ставят перед собой региональные власти, - при бурном развитии жилищного строительства обеспечить комфортную среду проживания граждан, делегация правительства Ленобласти прибыла в Бугры для разрешения спорных вопросов до того, как будет пройдена точка невозврата. По словам вице-губернатора по строительству, после обсуждения сложностей Мурино и Бугров подобные выездные совещания состоятся в Новодевяткинском, Заневском поселениях Всеволожского района, а также в ряде муниципальных образований Ломоносовского района.
Как сообщила Марина Коок, главный архитектор ОАО "Ленгражданпроект", центральная часть Бугров очень сложна для проектирования. Работа началась более года назад, еще до принятия новых региональных нормативов, и продолжается уже с их учетом. Комментируя возможные сроки завершения проекта планировки, Марина Коок уточнила, что через 2-3 месяца он может быть вынесен на публичные слушания.
Сложности Бугров сравнительно легко можно разрешить на нынешнем этапе. Правда, здесь, как и в Мурино, есть жилые корпуса высотностью свыше максимально допустимых 12 этажей, однако соответствующие градпланы были без нарушений выданы до принятия новых региональных нормативов. "То, что начато, будет завершено. Все новое строительство подпадает под жесткие нормы высотных регламентов", - заявил главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев. В настоящее время строительство в Буграх идет на площадках компаний "ПромСервис", "Регион Трансойл" и "Корвет".
В планах застройщиков, имеющих собственные земельные участки в Буграх, - возведение 415 тыс. кв. м жилья. В соответствии со всеми нормами здесь может быть построено не более 370 тыс. кв. м. Однако, уточнил вице-губернатор, с учетом того, что на 190 тыс. кв. м в границах Бугровского сельского поселения еще не получено никакой разрешительной документации, фактически ничьи интересы ущемлены не будут. Более того, по словам Геннадия Шорохова, главы администрации поселения, часть "пятен" из муниципального земельного фонда, ранее предназначавшихся под жилищное строительство, будет использована для расположения дошкольных учреждений.
Фактор, определяющий объемы жилищного строительства в центральной части поселка, - бугровская общеобразовательная школа. По санитарному паспорту, выданному в 2011 году, школа рассчитана на 405 учащихся. Сегодня в ней фактически занимаются 470 детей. "Ученики начальных классов занимаются в две смены. Поэтому остро стоит вопрос расширения этой школы или строительства новой", - отметил Евгений Домрачев. По словам Марины Коок, возможны варианты: строительство еще одного школьного корпуса либо пристройки с переходом. Территория позволяет это сделать с сохранением всех необходимых объектов, в том числе спортивной площадки. Площадь участка равна 2,5 га, по нормативам здесь может разместиться школа на 960 мест.
Стоимость строительства нового корпуса либо пристройки составит 700 млн рублей (по расценкам Минрегиона), однако пока об источниках финансирования вопрос не стоит. "Сейчас главное – начать проектирование. Думаю, администрация поселения может изыскать на это средства", - заявил Георгий Богачев.
Вопрос с детскими садами не менее актуальный: пока в данном проекте планировки не предусмотрен ни один. Между тем по социальным стандартам не менее 70% детей дошкольного возраста должны быть обеспечены местами в детских садах. С учетом емкости школы в Буграх требуется построить дошкольных учреждений на 540 мест. По информации "Ленгражданпроекта", планируется размещение двух детских садов большой емкости в южной и северо-западной частях Бугров. Еще несколько дошкольных учреждений на 50 мест разместятся во дворах новых домов. Уже достигнута договоренность с компанией "ИПС" о размещении крупного детского сада на принадлежащем застройщику участке в 1,7 га. При этом вопрос о финансировании строительства (в объеме порядка 450 млн рублей) также пока не рассматривается.
Комментируя возможности участия в подобном проекте частных инвесторов, Георгий Богачев заявил: "Чтобы обеспечить свое жилье требуемыми местами в школах и детских садах, застройщик должен потратить примерно 4,5 тыс. рублей с каждого кв. м жилья. Это разумные деньги. При том что сегодня рентабельность строительства составляет не менее 10 тыс. рублей с кв. м. Кроме того, региональный бюджет предлагает хотя бы частичную, но компенсацию в зависимости от уплаченного налога", - сказал вице-губернатор. Он отметил также, что правительству Ленобласти не требуется прилагать много усилий для конструктивного диалога с застройщиками. "У нас достаточно рабочий процесс согласования. Застройщики говорят: "Дайте нам правила игры, и мы по ним будем играть". Сегодня эти правила игры разработаны, и мы с удовольствием говорим "Добро пожаловать!" тем застройщикам, которые готовы по ним играть", - уточнил вице-губернатор.
Ситуация, требующая срочных мер, сложилась в Буграх в связи с корпусом 3-й очереди компании "ПромСервис». Дом введен в эксплуатацию в декабре 2012 года. И в правительство Ленобласти уже поступили массовые жалобы участников долевого строительства на то, что застройщик не подписывает акты приемки-передачи квартир без заключения договора с управляющей компанией и внесения авансом платы за коммунальные услуги. По словам Станислава Масленникова, заместителя директора ИСК "ПромСервис", такие условия законны. "В нашем договоре долевого участия было оговорено, что после сдачи дома в эксплуатацию люди будут обязаны заключить договор с управляющей компанией и заплатить за первые 6 месяцев вперед. Люди на 99% понимают, почему это делается. За энергоносители нам счета выставляются каждый месяц. Чем-то надо платить", - заявил он.
Реакция вице-губернатора по строительству была крайне негативной. Он поручил председателю областного Госстройнадзора Михаилу Москвину обратиться в Роспотребднадзор: необходима проверка соблюдения прав будущих собственников жилья.