Смена прежней функции
В стремлении завоевать внимание потребителей владельцы магазинов, кафе и ресторанов стремятся арендовать или приобрести место, которое само по себе привлекает внимание людей. В Петербурге имеются широкие возможности для поиска таких мест.
Чаще всего оригинальные объекты используются для размещения ресторанов и кафе. Поскольку для нового ресторана при прочих равных условиях – приемлемая кухня, удобное местоположение и т. д. – нестандартность места может стать дополнительным преимуществом.
В Петербурге самыми необычными местами для размещения ресторанов и кафе являются крыши, подвалы, бывшие бомбоубежища, переделанные квартиры и перепрофилированные промышленные площадки.
Как правило, новые необычные места привлекают посетителей, но это всего лишь первый визит, который большинство совершает просто из человеческого любопытства. В связи с этим помимо необычного расположения необходима интересная разработанная концепция, которая сможет привлечь первых посетителей вновь вернуться в это место.
Европейский опыт демонстрирует достаточно большое количество примеров перепрофилирования зон промышленной застройки.
Например, в Вене старые газгольдеры были реконструированы в многофункциональные комплексы. Построенные в конце XIX века, в конце XX века они стали представлять собой МФК из трех составляющих: жилье (апартаменты) в верхней части, офисы в средней части и развлекательная составляющая (в том числе известные ночные клубы) и торговля – на первых этажах. «Проект успешно функционирует как современный объект уже более 10 лет, при этом исторические фасады зданий сохранены», – рассказывает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследования Colliers International Санкт-Петербург.
В России сейчас наблюдается растущий интерес инвесторов и девелоперов к реконструкции отдельных объектов и даже целых кварталов.
Но, в отличие от западных стран, в Петербурге действуют куда более серьезные нормы СЭС и т. п., поэтому многие оригинальные концепции просто невозможно воплотить в жизнь. Впрочем, и здесь появляются новые уникальные проекты.
«Не так давно стало известно, что в Пушкине под заведение общественного питания будет приспособлена Певческая водонапорная башня, которая на данный момент проходит реставрацию», – приводит пример Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
«Из свежих интересных примеров могу привести проект БЦ «Крюммель хаус» от девелопера RBI, который представляет собой бывшее здание автомобильного гаража», – добавляет Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Деньги не пахнут
В 1990-е годы в Петербурге было очень популярно переоборудовать общественные туалеты под рестораны. Сегодня, говорят эксперты, подобное вряд ли возможно. Но вовсе не потому, что бывшая функция здания способна кого-то отпугнуть.
Госпожа Попова указывает на то, что иногда оригинальность объекта может не только привлечь клиентов-арендаторов, но и, наоборот, оттолкнуть их. Впрочем, примеров отказов гораздо меньше, чем желающих занять свободные площади. Например, в 1990-е годы в городе были примеры создания кафе и ресторанов в зданиях бывших общественных туалетов. Таких объектов в городе несколько, например ресторан «Смак» на Ижорской ул., ресторан «Лесной» на одноименном проспекте, «Парк Джузеппе» в Михайловском саду, ресторан «НЭП» на углу наб. реки Мойки и Дворцовой площади и др.
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм», поясняет причину такой любви к туалетам: «Эти встроенные помещения или строения не требовали смены статуса – они и так являлись нежилыми объектами, и при этом отличались отличной локацией: в проходных местах, зонах скопления туристов. Как правило, бывшие публичные уборные имели подключения ко всем городским коммуникациям, что важно для соблюдения требований СанПиН к общепиту. Все это наряду с лояльностью администрации к инвесторам и помогло экс-уборным превратиться в приличные рестораны. Петербуржцы, кстати, в этом направлении не были первопроходцами – таких примеров немало в Европе, в частности в Лондоне».
Примечательно, что, по словам госпожи Поповой, в последнее время в США и Европе набирает популярность реконструкция старых церквей с целью дальнейшего их использования в качестве жилья. «Данная тенденция обусловлена рядом факторов: во-первых, многие церкви стоят пустующими вследствие уменьшения количества прихожан; во-вторых, такие объекты, как правило, характеризуются хорошим местоположением и интересной архитектурой», – рассказывает госпожа Попова. «В целом можно отметить, что церкви, реконструированные под жилую недвижимость, пользуются популярностью среди покупателей, которых зачастую привлекает аутентичность здания, его история и обстановка. К достоинствам реконструированных церквей можно отнести свободное внутреннее пространство, высокие потолки, большие, иногда витражные окна, хорошее местоположение и необычные архитектурные формы», – объясняет госпожа Попова. Но в России в силу понятных причин такие примеры единичны, и в ближайшее время роста таких проектов ожидать не стоит.
«Как правило, такие объекты, как бомбоубежища, котельные и прочие, вполне пригодны для развития проектов, несущих в себе какую-либо креативную идею. В то же время чаще всего такие объекты располагают минимумом естественного освещения, что делает их пригодными скорее для реорганизации под развлекательную функцию, под открытие клуба или ресторана. Возможно также использование таких объектов под открытие концептуальных отелей, однако на первом месте при этом все же будет оставаться именно развлекательная функция, обусловленная прошлым назначением здания. Под размещение стандартных коммерческих объектов – офисов, торговли – рассматриваемые объекты подходят не лучшим образом», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
«С применением офисной функции такие объекты могут рассматриваться, возможно, креативными агентствами, компаниями арт-бизнеса, однако в силу узкой направленности для девелоперов это не слишком интересно», – соглашается с коллегой Денис Трущенко, управляющий партнер компании Blustone Group.
Переоборудование и реконструкция таких объектов обходится недешево, и на согласование уходит довольно много времени, ведь многие объекты относятся к памятникам архитектуры. Часто приходится создавать отдельный вход, что тоже бывает проблематично. Ну а некоторые идеи, какими бы оригинальными они ни были, вообще очень сложно воплотить в жизнь.
«Подобные проекты могут воплощаться в жизнь по двум причинам: или собственник хочет зацепить внимание потребителя как раз за счет оригинального расположения, или же по причине дефицита интересных по локации площадок в центре города. Большинство проектов реализуется по второй причине. Клиенты-арендаторы в первую очередь обращают внимание, насколько прибыльными будут их вложения. Это напрямую зависит как от расположения, так и от интересной концепции, ведь на рынке ресторанов и кафе существует очень большая конкуренция», – говорит госпожа Малина.
Строительный сектор давно перестал наводить ужас на банки, однако подход к кредитованию таких компаний остается достаточно консервативным. Банки предпочитают проверенных клиентов и гарантии по кредитам.
Кредитование строительных проектов несет в себе характерные риски, не свойственные другим секторам экономики. "Есть своя специфика при финансировании торговых предприятий на приобретение товара или экспортеров под обеспечение поступающей выручки. Строительные же проекты более длительные и поэтому наделены более высоким уровнем рисков в условиях возможной нестабильности на финансовых рынках", – объясняет председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максим Здор. Поэтому банки, и в том числе МБСП, предвидя все возможные риски, предъявляют более жесткие требования при оценке деятельности и принятии решения о предоставлении кредита строительным компаниям.
"Мы достаточно консервативно подходим к выбору проектов, отдавая предпочтение компаниям, которые имеют длительную историю работы на строительном рынке. Так, например, среди наших клиентов – строительные компании Setl Group, Группа ЛСР", – говорит руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ ВТБ) ОАО "Банк ВТБ" Сергей Григорьев. Банк активно кредитует проекты в сфере жилищного строительства, которые связаны с государственным заказом или являются проектами ГЧП, а также сотрудничает с предприятиями сферы дорожного строительства и инфраструктурных объектов, добавляет он. В портфеле СЗРЦ ВТБ в Санкт-Петербурге удельный вес кредитов, предоставленных предприятиям строительного комплекса, на начало 2013 года составил 29,8%, включая кредитование девелопмента, строительство по исполнению государственных контрактов, а также производство строительных материалов.
По словам господина Здора, кредиты строительным компаниям составляют примерно 25% портфеля МБСП. Основной объем приходится на подрядные строительные организации, работающие по контрактам с бюджетом. Сюда же входят подрядные дорожно-строительные организации, компании, ведущие общестроительные работы, застройщики, управляющие компании. Основной же объем приходится на инфраструктурные проекты, которые нередко финансируются из бюджета, а потому относятся к наиболее стабильной категории в строительной отрасли. "Традиционно низкий аппетит МБСП к рискам позволил еще до кризиса 2008 года сформировать довольно строгую систему оценки заемщиков, относящихся к строительному сектору", – добавляет Максим Здор.
Банк БФА тоже крайне внимательно относится к кредитным заявкам, связанным с финансированием строительных проектов, и старается кредитовать только компании, имеющие достаточный опыт и репутацию в данной сфере, объясняет Роман Максимов, заместитель начальника управления по работе с корпоративными клиентами банка. Доля кредитов строительным компаниям в банке сегодня порядка 10-15%. «По нашим прогнозам, эта доля будет стабильна, при этом будет наблюдаться поступательная положительная динамика роста кредитного портфеля в части строительной отрасли», – добавляет господин Максимов.
По мнению Сергея Григорьева, учитывая стагнацию экономики, корпоративные клиенты достаточно осторожно подходят сегодня к реализации новых проектов, и в строительном сегменте тенденции те же. По итогам 2013 года в целом рынок корпоративного кредитования вырастет на 10%, считает банкир
Основные требования к заемщикам – это финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, обеспечение кредита в виде твердого залога или в виде залога участка земли, на котором реализуется проект, и при этом сам проект должен быть четко проработан и экономически эффективен, объясняет Сергей Григорьев. Как правило, участие компании в его финансировании собственными средствами должно составлять не менее 30%. При проектном финансировании для его реализации предпочтительно создание отдельного юридического лица, продолжает он. В этом случае в обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду.
Обеспечением также может быть поручительство материнской компании. "Ввиду более высокого уровня риска при кредитовании строительных проектов, в особенности долгосрочных, наиболее предпочтительными для банков являются проекты, подкрепленные дополнительными гарантиями. Чаще всего такие проекты предполагают возведение крупных и средних инфраструктурных объектов", – говорит Максим Здор.
Строительная отрасль традиционно считается системообразующей для городского хозяйства Санкт-Петербурга. По итогам 2012 года участниками строительного комплекса введено в эксплуатацию более 2,577 млн кв. м жилья, в том числе 143 объекта нового строительства общей площадью 2 437 571,2 кв. м. При этом, как отмечают специалисты, консервативная в целом строительная отрасль активно использует новые технологии как европейских, так и отечественных разработчиков, позволяющие снизить себестоимость и сократить сроки строительства объектов при повышении качества, надежности и эксплуатационных характеристик многоквартирных жилых домов.
Сегодня можно констатировать, что практически все крупные игроки строительного рынка Санкт-Петербурга используют максимально технологичные решения, считая внедрение новейших технологии перспективным и выгодным вложением оборотных средств и инструментом повышения конкурентоспособности компании.
По мнению члена совета директоров O2 Development Виктора Осокина, будущее строительного сектора, несомненно, связано с развитиями и внедрением новых технологий. "Инновации в этой сфере появляются часто, практически ежегодно, и задача ответственных участников строительного рынка состоит в том, чтобы выбирать и осваивать те из них, которые делают возведение жилых объектов максимально качественным, оперативным, экологичным и обеспечивающим людям достойный уровень жизни".
По мнению директора департамента генерального подряда компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Юрия Доменюка, наиболее перспективными и востребованными являются технологии, позволяющие значительно сократить сроки строительства и снизить требования к профессиональному уровню рабочих непосредственно на строительной площадке. "Это строительство из конструкций, имеющих высокую степень заводской готовности в условиях максимально автоматизированного конвейера и минимального ручного труда. Например, на наших объектах применяется технология сборных элементов, это ELPO-блоки, ACO-панели", - поясняет Юрий Доменюк.
А ведь именно внедрение новых технологий могло бы помочь стабилизировать цены на рынке новостроек Санкт-Петербурга, и сдержать их рост, сделав жилье более доступным, а ситуацию на рынке строящегося жилья более спокойной. Пока же по итогам 2012 года рост цен на строящееся жилье в Северной столице превысил 8%. В среднем квартиры эконом и комфорт-класса в новостройках Санкт-Петербурга к концу 2012 года предлагались к продаже по цене 76,5 и 101,3 тыс. руб. за квадратный метр соответственно.
По мнению первого заместителя директора ГК "Пионер" направления Санкт-Петербург Александра Погодина, от внедрения новых технологий возможно получить экономический эффект: "Несомненно, для девелопера применение различных инноваций и нововведений в строительстве объектов недвижимости, которые повышают эффективность действующей системы, очень важны, так как, в конечном итоге, можно получить более высокие результаты при меньших объемах затрат и привлекаемых мощностей. От внедрения технологий можно получить определенный экономический эффект и достигнуть улучшения качественных характеристик строящегося объекта".
Небезынтересен тот факт, что порой отечественные разработки в области строительства оказываются и менее затратными на этапе внедрения, и не менее эффективными, чем схожие европейские технологии. В первую очередь это относится к технологиям сборного домостроения. Так, по мнению представителей крупной строительной компании "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад", именно за сборной технологией домостроения будущее в сегменте жилья "масс-маркет". "Именно сборные технологии позволяют строить быстро и с гарантированными сроками сдачи, стабильно качественно и по доступным ценам. Как раз эти характеристики являются наиболее важными для покупателей массового жилья", - подчеркивают специалисты "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Очень перспективной технологией сборного домостроения уже сегодня можно назвать инновационную систему КУБ-3V, разработчиком и патентообладателем которой является российская компания "Система-Строй". Это - технология безригельного каркасного домостроения, позволяющая значительно сократить сроки монтажа каркаса монолитно-каркасного здания, снизить строительные издержки и конечную себестоимость квадратного метра жилья в строящихся по новой технологии домах. Как подчеркивает генеральный директор ООО "Система-Строй" Геннадий Великжанин, высокая надежность и качество домов, возведенных с применением инновационной системы КУБ, подтверждена рекомендациями Москомархитектуры и испытаниями, проведенными лабораторией динамических испытаний ЦНИИЭП жилища. Важен для строителей и тот факт, что овладеть всеми тонкостями монтажа каркасов зданий с применением технологии КУБ-3V рабочие могут всего за неделю.
В Санкт-Петербурге применение технологии КУБ-3V начала девелоперская компания О2 Development, владеющая лицензией на применение этой технологии на территории Северо-Запада Российской Федерации. Как считают представители компании О2 Development, применение технологии КУБ-3V поможет обеспечить максимально демократичные цены на возводимое жилье особенно на начальном этапе строительства. С учетом того, что доля домов класса "эконом" и "комфорт" на рынке Санкт-Петербурга по итогам 2012 года составила 81%, применение технологий, удешевляющих процесс строительства жилья в этом секторе, имеет серьезное социальное значение.