Трудоемкое реноме
Для игроков рынка недвижимости и строительства репутация имеет огромное значение. Компании готовы тратить на продвижение и развитие своего бренда миллионы. При этом доброе имя зарабатывается годами, а потерять его можно в один миг. Эти и другие проблемы обсудили участники заседания круглого стола «Репутация строительной компании. Как построить бренд, которому будут доверять», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и Национальным центром развития саморегулирования «Специальный ресурс».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс», модератор
Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация»
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»
Альбина Саттарова, директор по маркетингу ООО «Меридиан Девелопмент»
Дмитрий Малеванный, ведущий аналитик ООО «Группа Компаний «ГОРОД»
Михаил Черепанов, руководитель PR-службы ООО «Северо-Запад Инвест»
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Дмитрий Уваров, директор по маркетингу Normann
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора ООО «НДВ СПб»
Ольга Пономарева, директор по маркетингу и продажам ГК «AAG»
Алла Трубникова, советник генерального директора ООО «Национальная Жилищная Корпорация-ЛО»
Анна Буточникова, PR-директор NAI Becar
Галина Черкашина, директор по маркетингу Knight Frank St Petersburg
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Грибанов:
– Сколько времени и средств необходимо потратить новому игроку при выходе на рынок, чтобы бренд компании стал узнаваемым?
Наталья Суслова:
– Вывод на рынок новой компании занимает минимум шесть месяцев. Это время уходит на то, чтобы новая компания стала заметной для своих конкурентов. Полноценный бренд невозможно создать меньше чем за год, даже если вливать в это огромные денежные средства.
Валерий Грибанов:
– В некоторых сегментах рынка есть следующая зависимость: 1% рынка равен 1 млн USD, затраченных на продвижение средств. Есть ли такая зависимость на строительном рынке?
Марина Агеева:
– Если говорить о рынке загородной недвижимости, то чтобы компании стать сколько-нибудь заметной, необходимо не менее 1 млн USD. Загородные объекты продвигаются в основном через наружную рекламу, а это очень затратный носитель.
Альбина Саттарова:
– Деньги могут быть небольшие. Создание объектов социальной инфраструктуры – это не так дорого. В общей стоимости строительства это несущественные расходы. Важен кардинально другой подход – когда строительная компания сама берет на себя какие-то обязательства и делает что-то полезное и нужное людям, не преследуя при этом коммерческого интереса.
Валерий Грибанов:
– Группа компаний «Город» вышла на рынок Петербурга несколько лет назад. Проводили ли вы исследования, показывающие, насколько хорошо потенциальные покупатели знают ваш бренд?
Дмитрий Малеванный:
– На сегодняшний день наша доля составляет порядка 5-7% от общего объема сделок на рынке. Необходимо отметить, что доля на строительном рынке очень сильно зависит от объемов возводимого жилья.
Валерий Грибанов:
– Компания «Северо-Запад Инвест» тоже относительно новая для местного рынка и реализует очень крупный проект. Занимаетесь ли вы уже сейчас, находясь на начальной стадии воплощения своего проекта, продвижением бренда? Или все же больше сосредоточены на подготовке самого проекта, а репутационные дела оставляете на потом?
Михаил Черепанов:
– Мы строим не один жилой комплекс, а целый новый город на 60 тыс. человек. Реализация проекта рассчитана до 2028 года. Соответственно, первые продажи прогнозируются не раньше 2018 года. Мы не раскручиваем какой-либо бренд, а стараемся вкладывать в него на каждом этапе еще до начала строительных работ. Мы привлекаем к работе лучшие мировые компании. К примеру, японские подрядчики будут разрабатывать нам концепцию безбарьерного пространства. Мы считаем, что вкладывать в бренд необходимо на каждом этапе реализации проекта, и это потом позволит эффективнее продавать получившийся продукт.
Владимир Шахов:
– Не чувствуете ли вы подвох в первом вопросе, сутью которого являются две составляющие: раскрутка и репутация? Не получается ли так, что компания сначала раскручивает то, чего нет, а потом попадает в ситуацию как с объектами Полонского и Кадубинского?
Геннадий Киркин:
– Началось смешение понятий. Люди за нашим столом путают понятия «имидж» и «репутация». На мой взгляд, это совершенно разные понятия. Репутация компании – это объективно сложившаяся и подтвержденная практикой совокупность ценностных убеждений, полученных на основании взаимодействия с компанией. А имиджевая составляющая – это набор эмоциональных ощущений, который можно сформировать, вложив большие деньги в рекламу и в создание позитивного образа компании. К тому же имидж может быть легко разрушен. Если говорить о рынке жилья, то если компания вновь образованная и у нее нет наработанной практики, то она может привлекать партнеров, репутация которых уже сложилась. Основываясь на этом, можно косвенно сделать вывод, что компания собирается идти в этом же русле.
Валерий Грибанов:
– Получается, что у новой компании не может быть репутации, так как репутация – это актив, который зарабатывается на протяжении нескольких лет.
Геннадий Киркин:
– Репутация действительно зарабатывается годами. Имидж может создаваться с первого дня существования компании, но он может и легко потеряться, а репутацию быстро разрушить невозможно.
Валерий Грибанов:
– Однако существует выражение, что репутацию зарабатывают годами, а теряют в течение одной минуты.
Владимир Шахов:
– Для вас компания – это ее название, то есть бренд, или ее учредители и руководители?
Наталья Суслова:
– Если компания предлагает продукт, то, в первую очередь, компания – это качество ее продукта. Если предлагает услуги, то тогда компания – это те люди, которые предлагают услуги.
Владимир Шахов:
– Есть ли смысл вести реестр недобросовестных поставщиков и компаний не по названию юридического лица, а по именам физических лиц, их учредителей?
Наталья Суслова:
– Рынок услуг – это бизнес, построенный исключительно на людях. А что касается продукта, то он может быть хорошим вне зависимости от того, какие люди внутри.
Светлана Денисова:
– Репутация руководителя, как и репутация самой компании, может оказать существенное влияние на потребительское поведение. Я бы не стала пренебрежительно отмахиваться от значения бренда. Бренд – это в свернутом виде программа, сценарий покупки. Как бы он ни создавался, бренд является ценностью для любой компании. Мы живем в коммерческом мире, и результатом брендирования должны стать сделки. На строительном рынке сделки совершаются сегодня, а их результаты появляются через 1-2 года, поэтому и личная репутация учредителей и операторов имеет большое значение. Репутация базируется не только на мнении потребителей, но и на мнении профессиональных игроков рынка. Но так или иначе на одной репутации далеко не уедешь. Необходимо брендирование и продвижение.
Дмитрий Уваров:
– Бренд может обладать репутацией. Мы, к примеру, занимаемся сознательным выстраиванием работы коллектива, и от того, что выбыл один человек, компания не пострадает.
Дмитрий Борисенко:
– Для того чтобы вывести на рынок тот или иной бренд, достаточно трех месяцев и 21 млн рублей (по 7 млн на каждый месяц). Другой вопрос в том, что 70% рекламного бюджета наши строительные компании зачастую тратят впустую. Грамотное медиапланирование встречается только у 5% компаний, которые занимаются выводом на рынок нового бренда. Соглашусь с коллегами, что бренд сам по себе дает компании некий кредит доверия. Мне нравится то, что сегодня делает компания «Легенда». Они очень красиво вышли на рынок. И у потребителя возникает элемент доверия и симпатии к компании.
Вячеслав Ефремов:
– 7 млн рублей в месяц – это адекватная сумма на продвижение компании и продукта. После определенной цифры затрат вся реклама идет впустую и не приводит клиентов. Имидж – это то, что компания дает в массы, а репутация – это то, что передается из рук в руки. Репутация стоит денег, это капитализация компании.
Ольга Пономарева:
– Если мы говорим про рынок недвижимости и строительства, то здесь всегда существуют две истории. Есть продвижение объекта, которое в случае 214-ФЗ невозможно начинать до получения разрешения на строительство. И есть продвижение новой компании, к примеру, как наша, которая только собирается строить свой первый дом. Мы начинаем продвигать компанию до продвижения нашего объекта, основываясь на ее истории. В конце концов, репутация, имидж и реклама должны приносить деньги и работать на продажи в компании.
Дмитрий Уваров:
– Если эффективность рекламы можно увидеть по продажам, то репутацию можно «измерить» по повторным сделкам и по количеству рекомендаций от довольных клиентов.
Геннадий Киркин:
– Мы более 20 лет на рынке, и сейчас не даем ничего кроме контекстной рекламы. Просто не видим в этом необходимости. 30% заказчиков приходят к нам по сарафанному радио, еще 20% – это те, кто с нами уже работает. Таким образом, годами заработанная репутация делает нам продажи.
Михаил Черепанов:
– Если бы вы давали рекламу и работали агрессивно на привлечение дополнительных покупателей, то скорость продаж и ваша репутация могли бы кратно увеличиться. Так что нельзя сказать, что отказ от рекламы – это правильный ход. Это, скорее, вопрос поставленных целей. Бренд – это совокупность целого ряда факторов (собственники, подрядчики, используемые материалы, реализованные объекты). А реклама – это двигатель торговли, и с этим не поспоришь.
Владимир Шахов:
– Правильно ли я понял, что системообразующим аспектом развития любой компании является рост продаж? Не проще ли тогда один раз продать Эйфелеву башню и закрыть свой бизнес?
Алла Трубникова:
– Рынок разнообразен. Есть различные классы недвижимости (эконом-класс, бизнес-класс), разные сегменты (городская и загородная недвижимость), разные масштабы проектов (точечные и комплексные объекты). Есть и однодневные застройщики, которые продвигают только бренд своего проекта. Это просто разные подходы к бизнесу. Необязательно иметь хорошую историю, если продавать качественный продукт.
Валерий Грибанов:
– Какие инструменты есть у строительной компании для построения бренда, создания имиджа и репутации?
Анна Буточникова:
– В сегменте жилья эконом-класса, к примеру, есть своя специфика продвижения. Рынок первичной недвижимости до сих пор считается высокорисковым, так как жива память об обманутых дольщиках. Покупатели такой недвижимости ищут информацию о застройщике и интересующем объекте в Интернете, деловых и отраслевых СМИ. Таким образом складывается репутация компании в глазах потребителя на рынке жилья эконом-класса. А это уже управляемый процесс при грамотном построении PR. Что касается инструментов для попадания компании в информационное поле, то для нас основным является отработка запросов СМИ. Даже небольшая компания, которая реализует один-два проекта, может быть потенциально интересна представителям СМИ. Если у компании не набирается достаточное количество новостей, то можно «закрыть» этот пробел аналитическими материалами и участием в мероприятиях.
Галина Черкашина:
– Я присоединяюсь к словам коллеги о значимости PR. Могу в качестве примера привести проект Patrikki Club, который пришел к нам в кризис. Когда мы взяли этот проект на эксклюзив, то в несколько раз сократили рекламный бюджет. Основной акцент мы перевели на PR-кампанию и индивидуальную работу с клиентами. Фантастический эффект дала работа с прессой. Если раньше рекламные звонки заканчивались восклицаниями вроде: «Дача за 1,5 млн EUR? Да это остров в океане!», то потом, после грамотной PR-кампании, сделки прошли очень быстро. Далее продажи шли и благодаря сарафанному радио.
Надежда Калашникова:
– Все компании столкнулись с последствиями кризиса, когда многие объекты встали, а сроки сдачи отодвинулись. У нас кризис был усугублен корпоративным конфликтом, который имел для нас серьезные информационные последствия. В эпоху когда СМИ потеряли монополию на информацию, наши дольщики сами формируют контент и информационное пространство в Интернете. Репутация компании, заработанная годами, действительно не разрушается за один день. Несмотря на то что на информационную кампанию против ЛЭКа были потрачены миллионы и из компании был выведен большой материальный ресурс, мы стали работать с этой ситуацией. Мы создали корпоративный блог, который назывался «ЛЭКторий», стали проводить регулярные собрания с нашими дольщиками, и это помогло нам поправить ситуацию. Сегодня основное внимание строительных компаний, продукт которых ориентирован на массового потребителя, логично сосредоточить на интернет-ресурсах и социальных сетях.
Валерий Грибанов:
– Насколько благотворительность и меценатство позволяет компаниям формировать определенный имидж и создавать репутацию?
Марина Агеева:
– Практика показывает, что для покупателя важнее рациональная составляющая работы строительной компании, то есть объект, за который они платят свои деньги. Поэтому действия компании в сфере благотворительности и меценатства не могут повлиять непосредственно на продажи. На наш взгляд, публичность благотворительности и меценатства в принципе искажает всю идею этих поступков. Делать рекламу на этом неправильно.
Валерий Грибанов:
– Есть и другая точка зрения по этому вопросу. Некоторые эксперты говорят, что публичное продвижение таких программ побуждает и других участников рынка заниматься благотворительностью.
Марина Агеева:
– К сожалению, зачастую это может выражаться в самолюбовании владельца компании. Более того, насколько я знаю, в Москве даже проходит общероссийский конкурс «Лучший благотворитель года». На мой взгляд, это чудовищное искажение сути действа.
Альбина Саттарова:
– Мне кажется, благотворительность, особенно если она искренняя, редко выносится на щит и афишируется. Те строительные компании, которые занимаются помощью ветеранам или детдомам, делают это по каким-то своим внутренним мотивам, а не для рекламы себя.
Владимир Шахов:
– Как вы считаете, благотворительность – это жертва или вложение?
Наталья Суслова:
– Это вложение. Сейчас даже если на каждом перекрестке кричать о том, что ты занимаешься благотворительностью, то СМИ обязательно вычеркнет название компании-благотворителя при упоминании о какой-то акции. Это говорит о том, что СМИ воспринимают благотворительность и меценатство как какой-то PR. Может, в этом есть и вина пиарщиков, которые неправильно преподносят эту информацию. Возможно, об этом стоит рассказывать, не держа в голове мысль, что на этом можно сделать деньги здесь и сейчас.
Алла Трубникова:
– Мы путаем два понятия: «спонсорство» и «благотворительность». Если речь идет о благотворительности, то это дарение. На эти цели идут средства, которые берутся из чистой прибыли компании. Спонсорство же – это аналог рекламы. К тому же есть понятие социальной ответственности бизнеса, и есть так называемый порыв души. Для строительных компаний социальная ответственность – это, на мой взгляд, качественное жилье, сданное в срок. Если говорить о дарении из чистой прибыли, то это исключительно воля собственников и акционеров. Использовать благотворительность как инструмент продвижения не всегда красиво.
Альбина Саттарова:
– Социально ответственный девелопмент – это выгодно. Положительный имидж ответственного бизнеса дает и экономические, и репутационные дивиденды. Это устойчивый тренд на Западе (если говорить о так называемых инфраструктурных проектах), и у нас это будет в дальнейшем активно развиваться. Социально-ответственный девелопмент – для дальновидных компаний.
Владимир Шахов:
– Не важно что, как и с кем компания сделала в части демонстрации своей социальной ответственности. Если она нашла удобную для себя форму, то «флаг ей в руки», а если это кому-то не нравится, то можно просто выбрать другой способ.
Валерий Грибанов:
– Недавно произошло задержание одного из совладельцев компании, которая строит объект «Рай в шалаше». Как подобные инциденты влияют на репутацию всего строительного рынка? Подрывает ли это доверие к застройщикам или, наоборот, укрепляет позиции давно работающих игроков?
Дмитрий Уваров:
– Я хотел бы напомнить о пирамиде Маслоу, где внизу находится физиология, безопасность, жилье, а наверху уже «лайки». В такой ситуации, даже если кого-то посадили или какая-то компания не выполняет обязательства перед дольщиками, фундаментальная потребность в жилье остается, и люди так или иначе будут его покупать и забудут о подобных инцидентах.
Валерий Грибанов:
– Подводя итоги нашего заседания, я хотел бы процитировать слова одного крупного бизнесмена, с которым я как-то общался. Он сказал, что социальная ответственность бизнеса заключается в первую очередь в уплате налогов. А за социальную часть жизни общества отвечают специально созданные государственные структуры. И если все компании начнут добросовестно платить налоги, то и обществу, и участникам бизнеса станет жить лучше.
Планы развития дорожной инфраструктуры Санкт-Петербурга в последние месяцы упоминались исключительно в минорных тонах. Кризис ударил как по всем частным партнерствам, созданным для строительства крупных инфраструктурных объектов, так и по расходным статьям Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. Однако первые же признаки улучшения экономической ситуации в России, ознаменовавшиеся восстановлением мировых цен на энергоресурсы и укреплением рубля, принесли добрую весть именно дорожной отрасли. Оказалось, в Москве не забыли о наших мегапроектах. И уже само решение премьер-министра Владимира Путина провести всероссийское совещание по транспортному комплексу именно в Петербурге внушало новые надежды. Вряд ли случайно именно в день визита премьера петербургское правительство утвердило откорректированную Схему развития улично-дорожной сети.
Приоритеты, пришедшие из столицы
Карты петербургского Генплана, где наряду с существующей улично-дорожной сетью отображены будущие транспортные артерии, рассекающие городское пространство и преодолевающие водные преграды, с наступлением кризиса стали уже казаться фантастикой. Но первые нотки оптимизма, зазвучавшие в голосе городских чиновников в первых числах апреля, вылились на заседании городского правительства 14 апреля в гимн дорожному строительству.
Повод для вдохновения в самом деле присутствовал. Валентина Матвиенко уже была осведомлена о том, что федеральное правительство согласилось продолжить финансирование Западного скоростного диаметра из средств Инвестиционного фонда. Отправляясь из Смольного на встречу с прибывшим в город премьер-министром В.Путиным, губернатор не огласила конкретных цифр. Но уже через несколько часов стало известно, что премьер, лично посетив строящуюся трассу вместе с министром транспорта Игорем Левитиным, подтвердил, что федеральное финансирование ЗСД в 2009-2010 гг. составит 20,6 млрд. рублей. При этом оговоренный объем софинансирования из бюджета города в 3,5 раза меньше - 6,7 млрд.
Мало того, впервые после того, как инвестор-концессионер заморозил финансирование, была подтверждена воля федерального центра в любом случае в течение 5 лет завершить строительство трассы, непосредственно связывающей международные автомагистрали с терминалами Большого порта.
Это не случайно: на всероссийском совещании обсуждался не только автодорожный, но и морской транспорт в масштабе всего Петербургского транспортного узла. Автодороги и морские пути в Петербурге в последние годы прочно связало развитие автомобильного кластера. Как и следовало ожидать, приоритеты развития городской улично-дорожной сети (УДС), обозначенные председателем Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Олегом Виролайненом, опирались на три вершины этого треугольника.
Первым из основных направлений развития улично-дорожной сети в Основных положениях отраслевой схемы развития УДС названа система магистралей скоростного и непрерывного движения, создающих осевой каркас дорожных артерий города и обеспечивающих международные, межрегиональные и межрайонные связи. Эти трассы предназначены для отвода грузопотоков от районов жилой застройки и особенно от центра города. В перечне приоритетных объектов особо выделены: комплекс проектируемых проездов, обеспечивающих доступ к КАД; система автомагистралей и дорожных сооружений, развивающих УДС в районе Большого порта; подъезды к аванпортам в Кронштадте и Бронке; наконец, подъезды к промзонам автомобильного кластера (Каменка, Шушары).
В числе новых трасс, предусмотренных Генпланом, в первую очередь упоминается Центральная широтная магистраль, которой предстоит протянуться от Большого порта и ЗСД вдоль Окружной железной дороги с выходом на новый мост через Неву в створе Фаянсовой и Зольной ул. и далее к Ладожскому вокзалу. Но это не конец пути: О.Виролайнен упомянул о соединении магистрали с Бокситогорской ул. со строительством нового моста через Охту. Таким образом, она фактически станет дуговой и пройдет вдоль всей Окружной дороги, несколькими ветвями выходя на КАД.
Не менее важен и дублер Центральной широтной магистрали, формирующий вторую дугу, пересекающуюся с первой. Непосредственным ее продолжением станет пр. Энергетиков, по трассе которого будет построен мост через пути станции Охта-Товарная.
Спокойствие не грозит
Сам факт сохранения Охты-Товарной, равно как и планов – на каких условиях, пока не сообщается – сооружения Орловского тоннеля, а также реконструкции моста по Свердловской наб. через Охту, вполне убедительно говорят о том, что «Газпром» не откладывает на неопределенное время строительство «Охта-центра». Не случайно в составе федеральной делегации в город прибыл Алексей Миллер. Похоже, перспектива «Северного потока» неотделима от сооружения офиса «Газпромнефти». Эта чувствительная тема на заседании не обсуждалась, но новые дебаты вокруг нее, похоже, неминуемы.
Вниз по течению Невы от Орловского тоннеля в 2012 г. планируется предпринять проектирование и строительство Арсенального моста. Отсюда начнется 7-я магистраль, пересекающая территорию ЛОМО, огибающая станцию метро «Лесная» и затем по диагонали дважды пересекающая пути Финляндской железной дороги, чтобы затем продолжиться вдоль западной стороны ее Выборгского направления с выходом на КАД и Выборгское шоссе. Проект этой магистрали непрерывного движения, еще недавно казавшийся призрачным, помещен в перечне мероприятий по проектированию УДС третьим пунктом. Что вызвало явную растерянность главы администрации Центрального района Светланы Штуковой, благо Таврическая ул., на которую выйдет новый мост с южной стороны, не очень приспособлена для роли осевой трассы. Владельцы дорогих квартир, выходящих на Таврический парк, вряд ли ожидали подобного сюрприза.
Создание 7-й магистрали предполагает вырубку непосредственно прилегающей к железной дороге части Удельного парка, недавно признанного вновь выявленным объектом культурного наследия. Но тут одно из двух: либо скорость, либо объезд по и без того перегруженным улицам Приморского района. Здешние транспортные проблемы существенно облегчатся с вводом в эксплуатацию ЗСД, а также с выводом на КАД Парашютной ул. и Комендантского пр.
На следующем этапе, севернее Поклонногорской развязки (также включенной в перечень и крайне востребованной), строительство 7-й магистрали неминуемо столкнется с протестами жителей коттеджной застройки Шувалова, которой придется всерьез потесниться, уступая ее 8 полосам. Проблема частной собственности, стоящей на пути новых трасс, прозвучала на заседании правительства, хотя несколько по иному поводу.
Прямо по курсу – земля
Как выяснилось на заседании, премьер-министру мы обязаны не только гарантиями финансирования достройки ЗСД, но и решением вопроса об освобождении Новоадмиралтейского острова от мощностей ФГУП «Адмиралтейские верфи». Это связано не столько с намерениями города более выгодно использовать приморские набережные, сколько с проектом нового моста через Неву на Васильевский остров.
Судя по картам отраслевой схемы, давно рассматриваемый проект все-таки вернулся к своему первоначальному варианту, предусматривающему выход на 22-23-ю линии В.О, а не 24-25-ю. Как выяснилось, окончательный вариант еще согласовывается, но по словам О.Виролайнена, уже «на выходе».
Проект самого западного моста через Неву станет элементом реализации еще одной базовой задачи, сформулированной в Положении – завершения формирования набережных Невы. Английская наб. здесь пересечет Ново-Адмиралтейский канал и выйдет на мост, и с этих пор этот ее участок уже никогда не будет тихим тупичком. Но выхода нет: О.Виролайнен напомнил, что, как только обновленный Благовещенский мост будет разгружен, настанет пора ремонтировать Дворцовый.
Доступ к новому мосту через Неву с юга, от пл. Репина, все же окажется отнюдь не скоростным, изгибаясь по наб. Пряжки. Похоже, проектировщики нашли способ предотвратить резкое замедление дивижения, запроектировав достаточно плавный поворот по Матисову пер., продолжение которого через мост, находящийся пока на территории верфи, выведет непосредственно на переправу.
Именно тема отчуждения территорий у ФГУП «Адмиралтейские верфи» заставила вмешаться в дискуссию председателя КУГИ Игоря Метельского. Он обратился к правительству, и в особенности к градостроительному ведомству, с просьбой «об одной простой вещи» - а именно, о подготовке поручения о резервировании земельных участков, включенных в схему. Глава КГА Юлия Киселева сообщила, что соответствующий проект в масштабе всего города уже готовится.
Похоже, кризис сыграл городскому правительству на пользу: градостроительное, дорожное и имущественное ведомство услышали друг друга. В это им постарался помочь директор НИПИ ТРТИ Александр Солодкий, высказавший весьма ценную, с точки зрения исполнимости задуманных проектов, мысль.
Глава ведущего проектного института городского транспорта предложил не мудрить с планированием развязок со множеством въездов и объездов в тех случаях, где в этом нет явной необходимости. Он оговорился, что речь идет не о магистралях высокоскоростного и непрерывного движения, а о той категории городских дорог, которая впервые получила в положении КБДХ новое определение – автодороги городского значения с улучшенными условиями движения транспорта.
В самом деле, число транспортных развязок, включенных в перечень схемы, достигает 75. Между тем целый ряд проектов, запланированных на 2004-2008 гг., затормозился в связи с решением вопросов собственности. И проблема эта решается тем дольше, чем более масштабно задуманное сооружение. Некоторые дорожные объекты городского значения, включенные в Генплан, из-за практической неразрешимости вопросов собственности «выпадут» из него при его актуализации. О.Виролайнен уже признал, в частности, что пробивка ул. Черняховского с сооружением моста над путями Московского вокзала снята с повестки дня.
А.Солодкий напомнил еще о 2 важных обстоятельствах: о предстоящей замене действующих СНиП техническими регламентами и о разработке региональных нормативов градостроительсного проектирования (РНГП). Регламенты, подчеркнул он, будут использоваться при проектировании трасс и сооружений федерального значения. Зато проектирование наиболее важных городских автодорог должно исходить из нормативов городского уровня.
На основании тех же РНГП с начала 2010 г. будут строиться и все проекты планировки и межевания. Тогда, наконец, и можно будет планировать развитие инфраструктуры без риска столкновения с частными интересами. А до тех пор придется платить ущемленным собственникам.
Размежевание прибавит скорости
А.Солодкий от имени НИПИ ТРТИ взялся помочь городу с решением еще одной проблемы, постоянно становящейся предметом недовольства граждан. Речь шла о координации одновременно реализуемых проектов дорожного строительства. Директор проектного института выразил готовность разрабатывать для подобных случаев комплексные схемы транспортного объезда.
Проблема согласования реконструкции и ремонта магистралей приняла столь серьезный масштаб, что городские депутаты недавно выступили с инициативой создания специального правительственного органа с единственной функцией координации объездного движения. Похоже, что «центр принятия решений» все же будет сосредоточен в КБДХ, но теперь – с проектным обеспечением.
Вереница проектов, которые при наличие финансирования готов до 2015 г. осуществить КБДХ, рассчитана на сокращение средневзвешенных затрат времени на передвижение по городским магистралям на 20-22%. Естественно, при этом приняты во внимание соображения безопасности пешеходов. Чтобы «развести» их с транспортным потоком, планируется построить 48 новых надземных и подземных переходов. В частности, подземные переходы предполагается построить под пл. Мужества, под пл. Фаберже у станции метро «Ладожская» и под Ленинским пр. у одноименной железнодорожной станции. Над землей, в свою очередь, пешеходы смогут пересечь Выборгское шоссе у «Озерков» и Дунайский пр. у «Звездной» и на пересечении с Бухарестской ул.
А вот о подземных улицах под центром города, как и о бегущих по эстакадам скоростных трамваях, придется на некоторое время забыть, даже если они отображены в Генплане. Кризис, отрезвивший и федеральную, и городскую исполнительную власть, сосредоточивает внимание на менее затратных проектах. Если вместо одного туннеля можно построить 5 путепроводов, то выбор будет сделан в их пользу.
По расчетам КБДХ, строительство 480 км новых дорог, включая 138 км трасс непрерывного движения, окупится полностью уже через 14 лет. Развитие инфраструктуры, ликвидировав транспортные пробки, вернется горожанам не только сэкономленным временем, но и снижением выбросов в атмосферу вредных веществ.
Константин Черемных
С осени и до конца 2008 г. штатные аналитики и главы риэлторских компаний без устали твердили, что на рынке пробил час покупателя, и советовали этому покупателю быть реалистом и не дожидаться, когда настанет мифическое «дно». Молчаливый поединок нервов покупателя и продавца, воспринимался поначалу с интересом, позже с сомнением, и, наконец, с раздражением и нетерпеньем. Но, судя по тому, что поведали журналистам в рамках круглого стола «Экономический спад: риски для всех участников рынка» представители Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРС), затянувшаяся выжидательная пауза заканчивается. Не желая сдаваться, некоторые игроки на рынке устремляется в тень и далее в криминал. Страдают же не только продавцы и покупатели, но и посредники.
Каждая пятая сделка – под угрозой
В феврале 2009 г. УФРС по Санкт-Петербургу сообщило, что количество санкций, наложенных на сделки с недвижимостью (арестов, запретов и случаев взятия под контроль) увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Сомнительной или противозаконной, с точки зрения сотрудников УФРС, сегодня является каждая пятая (22%) сделка.
Если квартира продается на 20-30% ниже существующей рыночной цены, предложение, скорее всего, исходит от мошенников, - считает вице-президент АРС Александр Гиновкер. По его словам, чаще всего на удочку злоумышленников, попадают приезжие. Но и петербуржцы, хорошо ориентирующиеся на местном рынке, не застрахованы от соблазна.
Традиционные схемы мошенничества с использованием фальшивых правоустанавливающих документов, завещаний никуда не исчезали с рынка, а в кризис, их стало только больше. Как ни странно, жилье, имеющее какое-либо обременение, предлагаются сегодня по обычной цене. Видимо, в этом и состоит уловка, - предупреждает менеджер ООО «Невский Альянс» Вера Закревская. Однако правами на продающуюся квартиру в нынешних условиях могут обладать не только несовершеннолетние или родственники, наследники, но и подрядные организации и кредиторы.
В кризис на рынке появилось некоторое количество квартир, обремененных ипотекой. Понятно, что стоимость их существенно ниже. Человек, потерявший возможность делать выплаты из-за увольнения или сокращения зарплаты, не всегда может договориться с банком об отсрочке. В такой ситуации он вынужден продавать свое жилье быстро. Но покупатель должен знать, что он будет обязан погасить ипотечный кредит. Хорошо, если кредит выдан ВТБ или Сбербанком, тогда он может рассчитывать на рассрочку. Но во всех остальных случаях банки требуют погасить кредит досрочно, резервируя эти деньги на 50 дней до передачи их продавцу.
Получается, что ипотечная квартира – риск не только для покупателя, но для продавца, не имеющего иного жилья. Ожидания в части ценообразования, несмотря на то, что резких ценовых скачков пока не произошло, также не добавляют уверенности. Кроме того, цены пока снижаются, хотя и медленно.
Залоги и авансы не возвращаются
Самые большие опасения в риэлторских кругах вызывает сегодня появление новых, нестандартных схем расчетов. Допустим, потенциальный покупатель объекта стоимостью в 6 млн. рублей, имеет на руках 4 млн. и еще 2,5 млн. рассчитывает выручить от продажи собственной квартиры. Если агент или покупатель согласиться поверить ему на слово, взяв большую часть платы, то гарантий, что остальную часть денег он получит вовремя и в полном объеме при сегодняшней ситуации на рынке в целом – крайне мало.
По словам В.Закревской, даже если факт авансового платежа отражен в договоре купли-продажи, риск, что сделка не реализуется, достаточно высок. На квартиру может быть наложен арест. И инициатором приостановки сделки может выступить продавец, получивший часть платы, Для того, чтобы приостановить сделку, ему всего лишь необходимо обратиться заявлением в регистрационную службу.
«Сегодня в городе достаточно много случаев, когда часть денежных средств, в объеме от 1 до 2 млн. рублей наличными передается до регистрации сделки», - говорит В.Закревская. Даже если продавец и посредник (агент или риэлторская компания) не имеют злого умысла, чтобы продать квартиру с гарантией, они стремятся набрать под нее по 5-10 авансов. Столкнувшись с финансовыми неожиданностями, они могут потратить их даже против собственной воли.
На рынке аренды жилья – аналогичная проблема с залогами. С наступлением кризиса, арендодатели пытаются вытребовать их под любым предлогом, к примеру, предъявляя счета на старую, но якобы испорченную жильцами, мебель. Небольшие агентства расходуют залоги на собственные нужды, поскольку не разделяют денежных потоков. Арендаторы, в свою очередь, стремятся минимизировать расходы и избежать уплаты залога. В то же время, залог необходим, поскольку не существует другого способа компенсировать убытки, в случае если арендатор окажется недобросовестным, - считает генеральный директор ООО «Городское Жилищное Агентство» Алексей Башкин.
В сфере аренды случаев мошенничества еще больше, - уверен он, - поскольку она изначально обойдена законодателем. К тому же люди, которые сдают свое жилье, редко соглашаются на регистрацию сделки. И дело, как правило, не в 13% налога на доход, а в менталитете и трудностях с заполнением налоговых деклараций. Поэтому призвать к ответу недобросовестных арендодателей, зачастую невозможно. Но и они также рискуют в тех случаях, когда арендаторы попросту отказываются платить. Выселить неплательщика на основе российского жилищного законодательства по-прежнему крайне сложно.
Между тем, кризис реанимировал старые «фокусы». Улицы пестрят объявлениями от агентств, которые оказывают, как выясняется постфактум, только «консультационные» услуги. А незадачливые съемщики соглашаются платить «вдвое меньше, но за полгода вперед», после чего не могут попасть в квартиру, в которую за время его отсутствия вселился новый хозяин, сменивший замок.
Разумная экономия
Еще до риска столкнуться с подложными правоустанавливающими документами, арендаторы чаще всего страдают оттого, что не смогли должным образом удостовериться в их наличии. Есть две причины, по которым эту часть работы и в случае аренды, и в случае продажи лучше всего доверить риэлторской компании с незапятнанной репутацией, - считает А.Гиновкер. Несмотря на то, что на сегодняшний день существуют все условия, для того, чтобы человек мог сделку по продаже жилья зарегистрировать без посредников, делать этого не стоит. «Искать и смотреть квартиру можно и самому, но вот когда речь идет о подписании документов и передаче денег, лучше не рисковать», - говорит он.
Многие риэлторские компании, по словам А.Гиновкера, могут предоставлять клиентам неполный комплекс услуг. Комиссионные, которые рекомендует АРС, составляют сегодня 8% от суммы сделки. Если речь идет о покупке недвижимости, то риэлторы традиционно получают по 4% с продавца и с покупателя. Эти 4% могут сократиться до 1-2%. «Максимально снизить расходы можно, в случае если человек самостоятельно определился с покупкой или арендой, когда проверка документов и прочие сопроводительные услуги коснутся только одного объекта», - пояснил А.Гиновкер.
Компании, входящие в АРС, не только сертифицированы и обязаны следовать профессиональным стандартам качества, но и застрахованы от профессиональных ошибок и рисков. Так что в случае, если сделка будет иметь погрешность – по вине или без вины этой компании, страховой выплаты (600 тысяч долларов), будет достаточно для покрытия ущерба. Выплаты признанного по суду ущерба от незастрахованной компании, сегодня можно и не дождаться.
Два года назад Комиссия по конфликтам и спорам АРС начала принимала жалобы не только от клиентов своих членов, но и от клиентов других компаний. «Мы это делали без особой надежды на успех, по большей части для того, чтобы составить своего рода мониторинг нарушений», - подчеркнул А.Гиновкер. 10 обращений «чужих» клиентов было подробно рассмотрено на комиссии. Но в 8 из 10 случаев представителям Ассоциации не удалось пообщаться с нарушителями: их телефон не отвечал, а на дверях висел замок. Так что лучший способ подстраховаться – обращаться в компанию, имеющую солидную репутацию, - считает он
Наталья Стандровская