Трудоемкое реноме
Для игроков рынка недвижимости и строительства репутация имеет огромное значение. Компании готовы тратить на продвижение и развитие своего бренда миллионы. При этом доброе имя зарабатывается годами, а потерять его можно в один миг. Эти и другие проблемы обсудили участники заседания круглого стола «Репутация строительной компании. Как построить бренд, которому будут доверять», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и Национальным центром развития саморегулирования «Специальный ресурс».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс», модератор
Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация»
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»
Альбина Саттарова, директор по маркетингу ООО «Меридиан Девелопмент»
Дмитрий Малеванный, ведущий аналитик ООО «Группа Компаний «ГОРОД»
Михаил Черепанов, руководитель PR-службы ООО «Северо-Запад Инвест»
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Дмитрий Уваров, директор по маркетингу Normann
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора ООО «НДВ СПб»
Ольга Пономарева, директор по маркетингу и продажам ГК «AAG»
Алла Трубникова, советник генерального директора ООО «Национальная Жилищная Корпорация-ЛО»
Анна Буточникова, PR-директор NAI Becar
Галина Черкашина, директор по маркетингу Knight Frank St Petersburg
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Грибанов:
– Сколько времени и средств необходимо потратить новому игроку при выходе на рынок, чтобы бренд компании стал узнаваемым?
Наталья Суслова:
– Вывод на рынок новой компании занимает минимум шесть месяцев. Это время уходит на то, чтобы новая компания стала заметной для своих конкурентов. Полноценный бренд невозможно создать меньше чем за год, даже если вливать в это огромные денежные средства.
Валерий Грибанов:
– В некоторых сегментах рынка есть следующая зависимость: 1% рынка равен 1 млн USD, затраченных на продвижение средств. Есть ли такая зависимость на строительном рынке?
Марина Агеева:
– Если говорить о рынке загородной недвижимости, то чтобы компании стать сколько-нибудь заметной, необходимо не менее 1 млн USD. Загородные объекты продвигаются в основном через наружную рекламу, а это очень затратный носитель.
Альбина Саттарова:
– Деньги могут быть небольшие. Создание объектов социальной инфраструктуры – это не так дорого. В общей стоимости строительства это несущественные расходы. Важен кардинально другой подход – когда строительная компания сама берет на себя какие-то обязательства и делает что-то полезное и нужное людям, не преследуя при этом коммерческого интереса.
Валерий Грибанов:
– Группа компаний «Город» вышла на рынок Петербурга несколько лет назад. Проводили ли вы исследования, показывающие, насколько хорошо потенциальные покупатели знают ваш бренд?
Дмитрий Малеванный:
– На сегодняшний день наша доля составляет порядка 5-7% от общего объема сделок на рынке. Необходимо отметить, что доля на строительном рынке очень сильно зависит от объемов возводимого жилья.
Валерий Грибанов:
– Компания «Северо-Запад Инвест» тоже относительно новая для местного рынка и реализует очень крупный проект. Занимаетесь ли вы уже сейчас, находясь на начальной стадии воплощения своего проекта, продвижением бренда? Или все же больше сосредоточены на подготовке самого проекта, а репутационные дела оставляете на потом?
Михаил Черепанов:
– Мы строим не один жилой комплекс, а целый новый город на 60 тыс. человек. Реализация проекта рассчитана до 2028 года. Соответственно, первые продажи прогнозируются не раньше 2018 года. Мы не раскручиваем какой-либо бренд, а стараемся вкладывать в него на каждом этапе еще до начала строительных работ. Мы привлекаем к работе лучшие мировые компании. К примеру, японские подрядчики будут разрабатывать нам концепцию безбарьерного пространства. Мы считаем, что вкладывать в бренд необходимо на каждом этапе реализации проекта, и это потом позволит эффективнее продавать получившийся продукт.
Владимир Шахов:
– Не чувствуете ли вы подвох в первом вопросе, сутью которого являются две составляющие: раскрутка и репутация? Не получается ли так, что компания сначала раскручивает то, чего нет, а потом попадает в ситуацию как с объектами Полонского и Кадубинского?
Геннадий Киркин:
– Началось смешение понятий. Люди за нашим столом путают понятия «имидж» и «репутация». На мой взгляд, это совершенно разные понятия. Репутация компании – это объективно сложившаяся и подтвержденная практикой совокупность ценностных убеждений, полученных на основании взаимодействия с компанией. А имиджевая составляющая – это набор эмоциональных ощущений, который можно сформировать, вложив большие деньги в рекламу и в создание позитивного образа компании. К тому же имидж может быть легко разрушен. Если говорить о рынке жилья, то если компания вновь образованная и у нее нет наработанной практики, то она может привлекать партнеров, репутация которых уже сложилась. Основываясь на этом, можно косвенно сделать вывод, что компания собирается идти в этом же русле.
Валерий Грибанов:
– Получается, что у новой компании не может быть репутации, так как репутация – это актив, который зарабатывается на протяжении нескольких лет.
Геннадий Киркин:
– Репутация действительно зарабатывается годами. Имидж может создаваться с первого дня существования компании, но он может и легко потеряться, а репутацию быстро разрушить невозможно.
Валерий Грибанов:
– Однако существует выражение, что репутацию зарабатывают годами, а теряют в течение одной минуты.
Владимир Шахов:
– Для вас компания – это ее название, то есть бренд, или ее учредители и руководители?
Наталья Суслова:
– Если компания предлагает продукт, то, в первую очередь, компания – это качество ее продукта. Если предлагает услуги, то тогда компания – это те люди, которые предлагают услуги.
Владимир Шахов:
– Есть ли смысл вести реестр недобросовестных поставщиков и компаний не по названию юридического лица, а по именам физических лиц, их учредителей?
Наталья Суслова:
– Рынок услуг – это бизнес, построенный исключительно на людях. А что касается продукта, то он может быть хорошим вне зависимости от того, какие люди внутри.
Светлана Денисова:
– Репутация руководителя, как и репутация самой компании, может оказать существенное влияние на потребительское поведение. Я бы не стала пренебрежительно отмахиваться от значения бренда. Бренд – это в свернутом виде программа, сценарий покупки. Как бы он ни создавался, бренд является ценностью для любой компании. Мы живем в коммерческом мире, и результатом брендирования должны стать сделки. На строительном рынке сделки совершаются сегодня, а их результаты появляются через 1-2 года, поэтому и личная репутация учредителей и операторов имеет большое значение. Репутация базируется не только на мнении потребителей, но и на мнении профессиональных игроков рынка. Но так или иначе на одной репутации далеко не уедешь. Необходимо брендирование и продвижение.
Дмитрий Уваров:
– Бренд может обладать репутацией. Мы, к примеру, занимаемся сознательным выстраиванием работы коллектива, и от того, что выбыл один человек, компания не пострадает.
Дмитрий Борисенко:
– Для того чтобы вывести на рынок тот или иной бренд, достаточно трех месяцев и 21 млн рублей (по 7 млн на каждый месяц). Другой вопрос в том, что 70% рекламного бюджета наши строительные компании зачастую тратят впустую. Грамотное медиапланирование встречается только у 5% компаний, которые занимаются выводом на рынок нового бренда. Соглашусь с коллегами, что бренд сам по себе дает компании некий кредит доверия. Мне нравится то, что сегодня делает компания «Легенда». Они очень красиво вышли на рынок. И у потребителя возникает элемент доверия и симпатии к компании.
Вячеслав Ефремов:
– 7 млн рублей в месяц – это адекватная сумма на продвижение компании и продукта. После определенной цифры затрат вся реклама идет впустую и не приводит клиентов. Имидж – это то, что компания дает в массы, а репутация – это то, что передается из рук в руки. Репутация стоит денег, это капитализация компании.
Ольга Пономарева:
– Если мы говорим про рынок недвижимости и строительства, то здесь всегда существуют две истории. Есть продвижение объекта, которое в случае 214-ФЗ невозможно начинать до получения разрешения на строительство. И есть продвижение новой компании, к примеру, как наша, которая только собирается строить свой первый дом. Мы начинаем продвигать компанию до продвижения нашего объекта, основываясь на ее истории. В конце концов, репутация, имидж и реклама должны приносить деньги и работать на продажи в компании.
Дмитрий Уваров:
– Если эффективность рекламы можно увидеть по продажам, то репутацию можно «измерить» по повторным сделкам и по количеству рекомендаций от довольных клиентов.
Геннадий Киркин:
– Мы более 20 лет на рынке, и сейчас не даем ничего кроме контекстной рекламы. Просто не видим в этом необходимости. 30% заказчиков приходят к нам по сарафанному радио, еще 20% – это те, кто с нами уже работает. Таким образом, годами заработанная репутация делает нам продажи.
Михаил Черепанов:
– Если бы вы давали рекламу и работали агрессивно на привлечение дополнительных покупателей, то скорость продаж и ваша репутация могли бы кратно увеличиться. Так что нельзя сказать, что отказ от рекламы – это правильный ход. Это, скорее, вопрос поставленных целей. Бренд – это совокупность целого ряда факторов (собственники, подрядчики, используемые материалы, реализованные объекты). А реклама – это двигатель торговли, и с этим не поспоришь.
Владимир Шахов:
– Правильно ли я понял, что системообразующим аспектом развития любой компании является рост продаж? Не проще ли тогда один раз продать Эйфелеву башню и закрыть свой бизнес?
Алла Трубникова:
– Рынок разнообразен. Есть различные классы недвижимости (эконом-класс, бизнес-класс), разные сегменты (городская и загородная недвижимость), разные масштабы проектов (точечные и комплексные объекты). Есть и однодневные застройщики, которые продвигают только бренд своего проекта. Это просто разные подходы к бизнесу. Необязательно иметь хорошую историю, если продавать качественный продукт.
Валерий Грибанов:
– Какие инструменты есть у строительной компании для построения бренда, создания имиджа и репутации?
Анна Буточникова:
– В сегменте жилья эконом-класса, к примеру, есть своя специфика продвижения. Рынок первичной недвижимости до сих пор считается высокорисковым, так как жива память об обманутых дольщиках. Покупатели такой недвижимости ищут информацию о застройщике и интересующем объекте в Интернете, деловых и отраслевых СМИ. Таким образом складывается репутация компании в глазах потребителя на рынке жилья эконом-класса. А это уже управляемый процесс при грамотном построении PR. Что касается инструментов для попадания компании в информационное поле, то для нас основным является отработка запросов СМИ. Даже небольшая компания, которая реализует один-два проекта, может быть потенциально интересна представителям СМИ. Если у компании не набирается достаточное количество новостей, то можно «закрыть» этот пробел аналитическими материалами и участием в мероприятиях.
Галина Черкашина:
– Я присоединяюсь к словам коллеги о значимости PR. Могу в качестве примера привести проект Patrikki Club, который пришел к нам в кризис. Когда мы взяли этот проект на эксклюзив, то в несколько раз сократили рекламный бюджет. Основной акцент мы перевели на PR-кампанию и индивидуальную работу с клиентами. Фантастический эффект дала работа с прессой. Если раньше рекламные звонки заканчивались восклицаниями вроде: «Дача за 1,5 млн EUR? Да это остров в океане!», то потом, после грамотной PR-кампании, сделки прошли очень быстро. Далее продажи шли и благодаря сарафанному радио.
Надежда Калашникова:
– Все компании столкнулись с последствиями кризиса, когда многие объекты встали, а сроки сдачи отодвинулись. У нас кризис был усугублен корпоративным конфликтом, который имел для нас серьезные информационные последствия. В эпоху когда СМИ потеряли монополию на информацию, наши дольщики сами формируют контент и информационное пространство в Интернете. Репутация компании, заработанная годами, действительно не разрушается за один день. Несмотря на то что на информационную кампанию против ЛЭКа были потрачены миллионы и из компании был выведен большой материальный ресурс, мы стали работать с этой ситуацией. Мы создали корпоративный блог, который назывался «ЛЭКторий», стали проводить регулярные собрания с нашими дольщиками, и это помогло нам поправить ситуацию. Сегодня основное внимание строительных компаний, продукт которых ориентирован на массового потребителя, логично сосредоточить на интернет-ресурсах и социальных сетях.
Валерий Грибанов:
– Насколько благотворительность и меценатство позволяет компаниям формировать определенный имидж и создавать репутацию?
Марина Агеева:
– Практика показывает, что для покупателя важнее рациональная составляющая работы строительной компании, то есть объект, за который они платят свои деньги. Поэтому действия компании в сфере благотворительности и меценатства не могут повлиять непосредственно на продажи. На наш взгляд, публичность благотворительности и меценатства в принципе искажает всю идею этих поступков. Делать рекламу на этом неправильно.
Валерий Грибанов:
– Есть и другая точка зрения по этому вопросу. Некоторые эксперты говорят, что публичное продвижение таких программ побуждает и других участников рынка заниматься благотворительностью.
Марина Агеева:
– К сожалению, зачастую это может выражаться в самолюбовании владельца компании. Более того, насколько я знаю, в Москве даже проходит общероссийский конкурс «Лучший благотворитель года». На мой взгляд, это чудовищное искажение сути действа.
Альбина Саттарова:
– Мне кажется, благотворительность, особенно если она искренняя, редко выносится на щит и афишируется. Те строительные компании, которые занимаются помощью ветеранам или детдомам, делают это по каким-то своим внутренним мотивам, а не для рекламы себя.
Владимир Шахов:
– Как вы считаете, благотворительность – это жертва или вложение?
Наталья Суслова:
– Это вложение. Сейчас даже если на каждом перекрестке кричать о том, что ты занимаешься благотворительностью, то СМИ обязательно вычеркнет название компании-благотворителя при упоминании о какой-то акции. Это говорит о том, что СМИ воспринимают благотворительность и меценатство как какой-то PR. Может, в этом есть и вина пиарщиков, которые неправильно преподносят эту информацию. Возможно, об этом стоит рассказывать, не держа в голове мысль, что на этом можно сделать деньги здесь и сейчас.
Алла Трубникова:
– Мы путаем два понятия: «спонсорство» и «благотворительность». Если речь идет о благотворительности, то это дарение. На эти цели идут средства, которые берутся из чистой прибыли компании. Спонсорство же – это аналог рекламы. К тому же есть понятие социальной ответственности бизнеса, и есть так называемый порыв души. Для строительных компаний социальная ответственность – это, на мой взгляд, качественное жилье, сданное в срок. Если говорить о дарении из чистой прибыли, то это исключительно воля собственников и акционеров. Использовать благотворительность как инструмент продвижения не всегда красиво.
Альбина Саттарова:
– Социально ответственный девелопмент – это выгодно. Положительный имидж ответственного бизнеса дает и экономические, и репутационные дивиденды. Это устойчивый тренд на Западе (если говорить о так называемых инфраструктурных проектах), и у нас это будет в дальнейшем активно развиваться. Социально-ответственный девелопмент – для дальновидных компаний.
Владимир Шахов:
– Не важно что, как и с кем компания сделала в части демонстрации своей социальной ответственности. Если она нашла удобную для себя форму, то «флаг ей в руки», а если это кому-то не нравится, то можно просто выбрать другой способ.
Валерий Грибанов:
– Недавно произошло задержание одного из совладельцев компании, которая строит объект «Рай в шалаше». Как подобные инциденты влияют на репутацию всего строительного рынка? Подрывает ли это доверие к застройщикам или, наоборот, укрепляет позиции давно работающих игроков?
Дмитрий Уваров:
– Я хотел бы напомнить о пирамиде Маслоу, где внизу находится физиология, безопасность, жилье, а наверху уже «лайки». В такой ситуации, даже если кого-то посадили или какая-то компания не выполняет обязательства перед дольщиками, фундаментальная потребность в жилье остается, и люди так или иначе будут его покупать и забудут о подобных инцидентах.
Валерий Грибанов:
– Подводя итоги нашего заседания, я хотел бы процитировать слова одного крупного бизнесмена, с которым я как-то общался. Он сказал, что социальная ответственность бизнеса заключается в первую очередь в уплате налогов. А за социальную часть жизни общества отвечают специально созданные государственные структуры. И если все компании начнут добросовестно платить налоги, то и обществу, и участникам бизнеса станет жить лучше.
В Петербурге прошел IX Общероссийский форум «Стратегическое планирование в регионах и городах России». В этом году главной его темой стала модернизация – стратегия модернизации и модернизация стратегий.
От регионов к округам
Для того чтобы добиться успехов в модернизации инфраструктуры и промышленности, необходимо качественно обновить стратегические подходы к этой задаче – таков основной посыл, которые выразили в своих выступлениях на форуме представители Минрегиона и Минэкономразвития.
Спустя несколько лет после принятия Градостроительного кодекса РФ, они решили вернуться к истокам дискуссии, зародившейся на I форуме по стратегическому планированию с подачи «Центра стратегических разработок», объявив разработку стратегий развития первоочередной задачей по сравнению с разработкой документации градостроительной.
Как сообщили организаторы, сегодня 10-летний план – стратегию социально-экономического развития имеет подавляющее большинство субъектов РФ. Следующий шаг – это разработка на их основе окружных стратегий.
«Мы начали эту работу еще в 2006 г. с Дальневосточного округа, потом на основе этого опыта был составлен аналогичный продукт для Южного федерального округа в 2008 г.», - рассказал директор Департамента специальных программ и проектов территориального развития Минрегиона Никита Исаев. Разработчики, которые, по его словам, активно привлекаются для воплощения свого продукта в жизнь – как в качестве консультантов, так и в качестве руководителей различных направлений и проектов.
Разработкой стратегии для Северо-Кавказского федерального округа занимается группа под непосредственным руководством Минрегиорна. Инвестиционно-консалтинговая компания AV при поддержке Московского общественного научного фонда провела сравнительный анализ конкурентоспособности и стратегий регионов СКФО. О работе над окружной стратегией рассказал директор компании Strategy Partners Максим Лозовский.
Он пообещал к 2025 г. на средства ОАО «Корпорация развития регионов СКФО», единственным учредителем которого является ВЭБ, превратить СКФО в ведущий туристический центр, сделать из него крупнейшего поставщика сельхозпродукции, развитый транспортный узел и привлекательный для жизни регион.
Подведены итоги тендера на разработку окружной стратегии и для Северо-Западного федерального округа. Победителем стал петербургский филиал ГУ «Высшая школа экономики». Сроки, отпущенные разработчикам, очень жесткие – стратегия должна быть представлена на согласование в Минрегион уже в декабре. Но помощь обещают не только в аппарате полпредства СЗФО, сообщил начальник Департамента финансового и экономического мониторинга полпредства Сергей Зимин, но и в Ассоциации «Северо-Запад». Как рассказал вице-президент исполкома ассоциации Слава Ходько, организацией было выработано несколько объемных документов, посвященных стратегическому планированию в округе.
Замдиректора Департамента согласования долгосрочных отраслевых стратегий развития, федеральных целевых и ведомственных программ Минрегиона Евгений Елисеев со своей стороны пообещал, что министерство вовлечет в процесс согласования и руководителей регионов СЗФО. «Моя работа заключается в том, чтобы согласовать и увязать между собой намерения и планы всех сторон, не только по регионам, но и по отраслям – на уровне министерств, ведомств и корпораций», - заверил он.
Е.Елисеев также подчеркнул, что ДВФО, СКФО и СЗФО – являются приграничными округами, в которых чувствуется тяготение к внешним экономическим центрам, и, как следствие – ослабление связи с центральными регионами. Сплочение внутри округов на стратегическом уровне, по его мнению, должно сбалансировать эти тенденции, упрочить взаимосвязи смежных отраслей, выстроить систему приоритетов в области государственно-частного партнерства, повысить инвестиционную эффективность и социально-экономический масштаб отдачи проектов ГЧП, и, таким образом, в конечном счете, увеличить потенциал регионов.
Закона все нет
Между тем, участники форума – руководители регионов и представители научно-исследовательских структур, вовлеченных в региональную политику – не могли сдержать удивления и недоумения по поводу переформулированной задачи. «Не получится ли с региональными стратегиями то же самое, что происходит сегодня со схемами территориального развития?», - задалась вопросом президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Она напомнила, что сроки завершения разработки схем терпланирования уже однажды были перенесены – с 1 января 2010 г. на 1 января 2012 г. А теперь региональные власти, поспешив переключиться на разработку стратегий, фактически остановив работу над схемами.
В поддержку продолжения работы над документами территориального планирования выступил вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас. Процитировав положения Градкодекса, он подчеркнул, что в этом законе четко прописано, что именно нужно делать для создания в т.ч. и стратегий социально-экономического развития. По мнению Г.Дваса, Градкодекс является на сегодняшний день основной, и притом единственной базой, для регионального планирования.
«Если бы документы территориального развития разрабатывались, это было бы большой подвижкой в деле формирования стратегий, - признал Е.Елисеев. – Но дело в том, что Градкодекс – это, по сути, не закон, а скорее инструкция. Для того чтобы привести его в формат закона необходимо 2-3 года работы юристов».
Как пояснила депутат Госдумы Галина Изотова, законопроект о государственном стратегическом планировании, о необходимости принятия которого говорится едва ли не с момента основания форума, находится сегодня только в начальной стадии обсуждения в Правительстве РФ. «При Правительстве создана рабочая группа по этому закону, в которую вошли разработчики, в том числе и я. Мы прилагаем все силы для принятия этого закона, но пока я вряд ли взялась бы сказать, когда именно законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы», - сообщила она.
Финансы для модернизации
Как рассказал на форуме министр финансов РФ Алексей Кудрин, начиная с 2012 г. бюджет РФ будет формироваться на принципиально иных основах – он станет программным. 97% расходов бюджета будет прописано в 39 различных целевых программах, которые планируется утвердить уже в конце 2010 г. 2011 г. будет переходным, пояснил он.
Поэтому, чтобы претендовать на федеральное финансирование, регионы должны иметь собственные стратегии, подкрепленные соответствующими программами и «подушкой» из собственных инвестиционных проектов, желательно признанных приоритетными на уровне окружной стратегии социально-экономического развития.
До сих пор, как отметил А.Кудрин, российское правительство не пренебрегало индивидуальным подходом к региональным программам и проектам, откликаясь на призывы губернаторов. Но когда таким образом распределяется едва ли не две трети средств, запланированных на поддержку регионов, государственная региональная политика становится неэффективной – слабеет стимул к накапливанию региональных бюджетов путем наращивания налогооблагаемой базы, к поддержке наиболее перспективных и значимых инвестиционных проектов.
Уже в 2011 г., как сообщил Кудрин, федеральные власти будут вынуждены либо сокращать расходы бюджета, либо увеличивать налоги. Этот выбор придется сделать в силу грядущего финансового дефицита и в регионах. Ситуация будет непривычной, доходы будут расти медленно, предупредил он. А принцип, которым будут руководствоваться в правительстве, помимо «окружной значимости» программ – это финансирование на основе «выравнивающих» субсидий, дотаций и субвенций, то есть принцип софинансирования – как на уровне региональных бюджетов, так и на уровне привлечения внешних финансовых источников.
Пути решения
Принципиальные изменения появятся в программах, проводником которых является Фонд ЖКХ. В зоне особого внимания правительства – судьба Инвестиционного фонда РФ.
«До тех пор, пока не сформированы другие каналы поддержки проектов ГЧП, за исключением структур ВЭБа, вопрос с Инвестфондом, конечно, нужно решать», - высказала свое мнение по этому вопросу на форуме заместитель директора Департамента инвестпроектов Минрегиона Анна Печенова.По ее словам, проблема невостребованности средств Инвестфонда решается путем помощи в доработке региональных проектов, и не в последнюю очередь достижением межрегиональной согласованности действий.
«Создание региональных инвестиционных фондов позволило бы перераспределить часть дотаций и субсидий без контрагентов, - отметила А.Печенова. – При наполнении этих фондов средствами из федерального бюджета, которые будут предоставляться на условиях софинансирования, регионы были бы заинтересованы в проработке и продвижении инвестпроектов, привлечении инвесторов.
Она также сообщила, что Минрегионом подготовлен и подан на согласование в правительство проект постановления о создании региональных инвестфондов, уточнив, впрочем, что такие решения не принимаются в отсутствии принципиальной ясности с финансированием.
Большинство институтов регионального развития было создано в течение последних 5 лет, но каналов для поддержки модернизационных процессов все равно недостаточно, отметил зампред правления ВЭБ Сергей Васильев. Он также согласился, что одним из сдерживающих факторов модернизации является «крайне низкое» качество подготовки документов и, как следствие – недостаток перспективных проектов.
Нужны фонды, которые могли бы стимулировать грантами инновационные разработки, что позволило бы не перегружать заемщиков тех финансовых инструментов, которые выпускает ВЭБ для реализации своих программ. Нужны, очевидно, и пилотные проекты в области ГЧП, которые позволили бы получить опыт, возможность для анализа и доработки при последующем распространении таких проектов. Возможно, нужны корпорации развития и за пределами СКФО. Таковы, на взгляд С.Васильева перспективы дальнейшей работы.
Не исключено также и появление новых отраслевых и межотраслевых структур на основе рабочих групп, занимающихся сегодня разработкой той или иной ФЦП и стратегии. «Мы считаем, что концепции регионального развития приморских городов, в силу общей и своеобразной специфики, требуют особого внимания, так же, как и территории Крайнего Севера, например», - заявил советник Департамента государственных целевых программ и капитальных вложений Минэкономразвития Юрий Михайличенко. Министерство добивается внесения изменений в Морскую доктрину и стратегию морской деятельности, сообщил он, с тем, чтобы эти документы были ориентированы не только на обеспечение национальной безопасности, но и служили росту экономики на приморских территориях.
Наталья Черемных
Отличительной чертой элитной недвижимости Петербурга эксперты определяют местоположение в исторической части города. Существенное влияние на статус объекта оказывают архитектура и планировки квартир, наличие закрытого придомового пространства, развитой инженерной инфраструктуры, уровень безопасности и комфорта. О тенденциях развития сегмента беседовали эксперты на круглом столе «Элитная недвижимость: прошлое, настоящее и будущее», организованном Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти.
Рядом с властью
На формирование элитных кварталов в Петербурге всегда оказывало влияние близость власти, считает генеральный директор ООО «Прогулки по Петербургу» Александр Чернега. Свой экскурс в историю он посвятил аспектам развития элитного жилья в Петербурге.
Так, рядом с построенным Летним дворцом Петра I, естественно стала селиться и знать. А первый элитный квартал Петербурга возник между Дворцовой набережной и Миллионной улицей – знать осваивала территории рядом с Зимним дворцом. Однако, когда в
На примере отдельных районов Петербурга эксперт показал, как со временем они меняли свое значение. Так, район Коломны первоначально населяли крепостные, рабочие Адмиралтейских верфей, однако его статус изменился после строительства здесь театра. А наводнение
Местоположение и вид на воду
Над определением понятия «элитная недвижимость» специалисты бьются уже не менее 20 лет, и до сих пор не могут окончательно прийти к общему мнению. Однако критерий местоположения остается определяющим, отметил директор компании «Невский простор» Александр Гиновкер.
«Место, место и еще раз место, а в Петербурге еще и вид на воду. И уже потом такие вторичные критерии элитности жилья, как паркинг, планировка, инфраструктура дома, входная группа, формат дома, дизайн, отделка и т. д.», подчеркнул эксперт. Есть в элитном сегменте и такое понятие как «фишка», изюминка дома, которую придумывают авторы проекта для нового жилого комплекса, и которую выдумывать не надо в историческом центре города. Например, про дома на Мойке, 40, достаточно сказать, что здесь А.Пушкин писал свою «Полтаву».
С этим согласна и руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Юлия Нигуль. В целом, по ее мнению, элитную недвижимость можно разделить на два класса: «Элита класса А» - эксклюзивные объекты с видами на исторические памятники, воду и «Элита класса Б», не имеющая таких эксклюзивных видовых характеристик.
Сегодня среди покупателей элитного жилья можно выделить две группы, считает А.Гиновкер. Первая – это, москвичи и люди из нефтяных регионов, которым интересна вторичная группа факторов элитности жилья; вторая – это жители Петербурга, и иностранные граждане, акцентирующие внимание на историческом аспекте. Начиная с 1990-х гг. много недвижимости в центре Петербурга скупается именно иностранцами, которые понимают, что наиболее ценно, и что подорожает в дальнейшем.
К специфике центра Петербурга эксперт относит такое понятие как «малый девелопмент». Это строительство мансард, обустройство отдельных подъездов, реконструированные дома в старом фонде. При этом, однако, социальное окружение остается разнородным, возникают проблемы с управлением домом. «Бывает так, что 1-2 человека могут «угробить» всю идею престижного дома», отмечает он.
По мнению экспертов, сегодня центр Петербурга представляет собой достаточно контрастную среду: в исторических зданиях «уживаются» и коммунальные квартиры, и дорогие апартаменты. И если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде уже можно было считать элитной, то теперь одного вида на исторические достопримечательности явно не достаточно. Транспортные пробки, отсутствие парковочных мест, проблемы с инфраструктурой, социальная неоднородность среды – все это способствует смещению покупательского спроса в пользу новых обособленных кварталов застройки и развитию рынка загородного элитного жилья.
Не жилье, а стиль жизни
Как отмечает А. Гиновкер, жилье может потерять свою привлекательность и в связи с новым строительством. Примером может послужить строительство «Морского фасада», в результате которого жители Васильевского острова, приобретавшие квартиры с видом на залив, скоро будут «любоваться» новыми кварталами. То же самое произойдет в ближайшем будущем в Курортном районе, где коттеджи, расположенные у залива окажутся в середине вновь намытых территорий, подчеркнул он.
Со строительством городских объектов статус жилья может измениться, согласился руководитель Департамента продаж ООО «Петербург сити» Владимир Федоров. Примером тому может послужить и жилье на Крестовском острове – его будущее неясно в связи со строительством там огромного стадиона, считает он.
Если брать настоящую нормальную элиту, то выбор ее невелик, отмечает эксперт, «но ее не должно быть много и здесь необходима жесткая классификация». По его мнению, сегодня только несколько объектов в центре Петербурга могут считаться полноценной «элиткой» и вызвать значительный интерес у покупателя. Это дома на Фонтанке, 1, Большой Морской, 4, Итальянской, 4 и 12, Мойке, 11 и 20, Гангутской, 8 и Литейном, 57.
Обусловлено это, по мнению В.Федорова, тем, что рынок перестал быть рынком продавца, но так и не стал рынком покупателя, поскольку предложить ему сегодня особо нечего, особенно в пределах т.н. «золотого треугольника»: территории между наб. Невы, Фонтанки и Невским пр. Зона эта иногда искусственно расширяется риэлторами до жилых кварталов за Фонтанкой и Суворовского пр. Покупатели вынуждены выбирать из того, что есть. А тенденция последнего времени такова, что теперь выбирается не просто жилье, а стиль жизни, а таких предложений на рынке совсем немного.
Сегодня на первый план выходит именно планировочная среда, отмечает В.Федоров. Сейчас проект идет «изнутри наружу» и решающее значение начинают оказывать архитектура здания, уровень финишной отделки, позиционирование объекта. Важным фактором эксперт считает возможность привлечения ведущих западных архитекторов.
543 тысячи квадратов элиты
На конец августа
Стоимость жилья в элитном сегменте начинается от 200-250 тыс. рублей за 1 кв. м, но разброс цен очень велик, и стоимость элитного квадрата может доходить до 1,8 млн. рублей. Столько запрашивают за объект в доме на Зоологической ул. На Захарьевской, 41 квартира обойдется покупателю в 350 млн. рублей, на Малой Невке в 500 млн. рублей.
Эксперт считает, что в современном элитном доме должно быть не более 50-100 квартир. Среди крупных объктов элитного строительства Ю.Нигуль выделяет такие проекты как «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», «Резиденцию на Суворовскам».
Новое строительство дает девелоперам больше гибкости и меньше затрат, считает руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Конвей. Редевелопмент в центре обходится дороже: так, стоимость 1 кв. м на пустующем пятне в центральной части Петербурга обойдется 1,5-2 тысячи долларов, а при сносе старого жилья в 1,8-2,3 тысячи. А реконструкция и реставрация требуют не только дополнительных затрат, но и длительных разрешающих и согласовательных процедур.
Ю.Нигуль подчеркнула, что спрос на элитную недвижимость в последние годы остается стабильным, на него не оказал влияния и кризис. «То есть от общего объема реализованного по городу жилья эта цифра составляет примерно 1,5-3%. Динамика продаж на удачных объектах может достигать 5-10 квартир в месяц, а есть и такие объекты, где за месяц нет ни одной продажи», сказала эксперт.
Среди покупателей элитной недвижимости участники круглого стола выделили, прежде всего, бизнесменов, топ-менеджеров и чиновников, при чем доля последних в последнее время растет и составляет примерно 5-10%.
Что загородом?
Сегодня наметилась тенденция приобретать элитное жилье в новых кварталах, а также загородных поселках, отметил гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Этому способствует фактор социальной однородности проживающих.
Говоря о перспективах развития сегмента элитной недвижимости Петербурга, он предположил, что в ближайшие годы произойдет смещение спроса в пользу загородной недвижимости. Этому способствует активное развитие транспортной инфраструктуры города, широкое внедрение Интернета. «Уже сегодня нет необходимости регулярно присутствовать в офисе, можно работать дистанционно», говорит Л.Рысев.
При этом эксперт считает, что центр по-прежнему будет дорогим и востребованным, но там будет жилье представительского класса, а жизнь постепенно «перетечет» в загородную зону. Особенно перспективна, по его мнению, территория Курортного района Петербурга.
Ирина Васильева