Обещавший «Рай в шалаше» угодил за решетку
Бывший руководитель ООО «СТК Полифас» Сергей Кадубинский, обещавший дольщикам построить «Рай в шалаше», проведет за решеткой минимум 2 месяца.
«Шалаш» за 365 миллионов
В Петербурге создан судебный прецедент в сфере долевого строительства. Сергей Кадубинский, некогда являвшийся генеральным директором ООО «СТК Полифас», застройщика малоэтажного жилого комплекса «Рай в шалаше», по решению Сестрорецкого районного суда проведет два месяца в следственном изоляторе. Мера пресечения ему избрана в рамках ранее возбужденного уголовного дела по части 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).
Таким образом, судья Анна Прокофьева удовлетворила ходатайство следственных органов о заключении под стражу бывшего бизнесмена, а ныне безработного. По мнению следствия, имело место ненадлежащее использование средств частных инвесторов – физических лиц, участвующих в строительстве второй очереди малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса «Рай в шалаше» в Курортном районе Петербурга. Незаконные схемы позволили Сергею Кадубинскому и его компаньонам, которых следствию еще предстоит установить, похитить у людей более 365 млн рублей. «Полифас» находится в процедуре банкротства. Есть основания полагать, что процессу активно помогали сам Сергей Кадубинский и его сообщники.
Следователь Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу Александр Несвит принял решение ходатайствовать об избрании в отношении Сергея Кадубинского меры пресечения в виде заключения под стражу на том основании, что, находясь на свободе, экс-предприниматель может влиять на ход процедуры банкротства и контролировать финансовые потоки «Полифаса», ведь у него есть некие «связи». 24 июня Кадубинский был задержан и допрошен, в тот же день в его квартире прошли обыски.
Рай в деталях
Малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Рай в шалаше» неподалеку от Сестрорецка возводится с августа 2003 года. Застройщиком и генеральным инвестором выступает ООО «СТК Полифас», генподрядчиком – ЗАО «Метаполис». Земельный участок находится в аренде у ООО «Коттеджстрой».
«Рай в шалаше» – это восемь 4-этажных корпусов с мансардами и 64 коттеджа класса таунхаус. Вторая очередь «Рая» должна была быть сдана в эксплуатацию в 2009 году, однако разрешение на ввод не получено до сих пор.
Проект кредитовал Балтинвестбанк. Представители этой организации не уточнили, каким образом намерены взыскивать утраченные сотни миллионов со структуры, которая сама в долгах как в шелках перед десятками дольщиков. Да и скажется ли позорное пятно «Рая в шалаше» на репутации финансово-кредитной организации – вопрос почти определенный.
«В 2009 году, который был указан в договоре, этот дом не мог быть сдан никаким образом по объективным причинам: не было разрешения на строительство второй очереди. Первая и вторая очереди комплекса строились одновременно. На первую очередь разрешение было получено. А в доме второй очереди был надстроен этаж, не предусмотренный первоначальным проектом. Таким образом, заключая договор с нами, господин Кадубинский прекрасно знал, что комплекс не будет введен ни в 2009-м, ни в 2010 году. Только в конце 2012 года после неоднократных обращений в авторитетные органы инициативной группы дольщиков проект прошел экспертизу и было получено разрешение на строительство», – рассказала одна из дольщиц. Ее семья потеряла в «Раю» около 8 млн рублей, заключив договор на строительство двух квартир. Вот уже три года, несмотря на соответствующее решение суда, господин Кадубинский не возвращает ей стоимость квартиры, договор по которой был расторгнут. «Это было сделано по инициативе самого застройщика в связи с очередным продлением сроков строительства. Но Сергей Кадубинский сразу заявил: «Возмещать я вам ничего не буду», – сообщила Галина Золотарева. К слову, когда Сергей Кадубинский оказался перед началом судебного заседания буквально бок о бок с дольщицей, и женщина обратилась к нему, он поинтересовался: «Кто это такая? Я ее не знаю».
А дольщики кто?
Сейчас в реестр участников долевого строительства, имеющих право на квартиры в до сих пор не сданной второй очереди «Рая в шалаше», внесены около 130 человек. На большую часть жилья претендуют кредиторы – юридические лица. По версии следствия, в их числе есть аффилированные с «Полифасом» структуры, принадлежащие родственникам либо знакомым Сергея Кадубинского. «Наша квартира еще до решения суда о расторжении договора долевого участия была продана фирме родственников генерального директора ООО «Полифас» всего за 1,3 млн рублей. Эта информация есть в открытом доступе на сайте Арбитражного суда», – сообщила в суде дольщица.
«После того как в течение года дом так и не был сдан, мы с дольщиками объединились и начали разбираться в причинах ситуации. Мы столкнулись с тем, что господин Кадубинский – только верхушка айсберга. Мы имеем дело с хорошо организованной преступной группой, у которой есть связи как среди чиновников, так и среди ответственных лиц других органов. Вся эта машина была направлена с самого начала на совершение мошеннических действий», – заявил Сергей Беляков, председатель ЖСК «Двенадцатый квартал», созданного дольщиками второй очереди «Рая в шалаше». «Никому не желаю пережить то, что переживаем мы и наши семьи», – добавил он.
По словам Сергея Белякова, в числе дольщиков есть сегодня такие, кого пытаются лишить родительских прав из-за того, что они живут с детьми в деревянном доме без воды и тепла. Кто-то из-за перипетий, связанных со сдачей дома, потерял ребенка. Некоторые пожилые инвесторы ушли из жизни, так и не дождавшись обещанного «Рая» на земле.
«Не могу понять, что движет Сергеем Кадубинским. Еще в 2010-2011 годах он рассылал дольщикам письма с просьбой доплатить до 10% от суммы договора в связи с непредвиденными затратами, а сам через фирмы родственников спокойно выводил эти средства и дошел до процедуры банкротства с тем, чтобы ликвидировать основное юридическое лицо и не нести никакой дальнейшей ответственности. Сергей Кадубинский – человек, «благодаря» которому я потерял единственное жилье», – заявил Никита Скворцов, еще один участник ЖСК «Двенадцатый квартал».
«Косвенно виноватый»
Доставленный из следственного изолятора в суд бывший генеральный директор «Полифаса» Сергей Кадубинский до начала заседания активно общался с журналистами, но в этом чувствовалась нотка иронии по отношению к происходящему и присутствовавшим.
«Дольщикам я приношу свои глубочайшие извинения за то, что так случилось. Я выполнил перед ними все обязательства. Дома я построил в 2009 году. Из-за известных причин и целенаправленной работы активной группы дольщиков, которые решают только свои корыстные цели, нам затянули ввод как минимум на два года. Конечно, сегодня этим людям выгодно всю вину свалить на застройщика». В дальнейшем господин Кадубинский последовательно возвращался к идеям о том, что, хотя «косвенно» он «виноват» в том, что обязательства перед дольщиками до сих пор не выполнены, виновным в мошеннических действиях себя не признает – напротив, он сам является жертвой рейдерского захвата. «Некая группа под управлением господина Белякова вводит дольщиков в заблуждение, рассказывает им сказки. И в общем-то, то, в чем меня обвиняют, – чисто рейдерская позиция. Это они не хотят дать людям получить жилье. Я сделал со своей стороны (и спасибо огромное конкурсному управляющему Андрей Енькову) все для того, чтобы дом был сдан. Думаю, что господину Енькову удастся выполнить то, что не удалось закончить мне, и эта мыльная опера будет закончена», – заявил Сергей Кадубинский.
Он акцентировал внимание на том, что фактически жилой комплекс был построен в 2009 году, «в самый разгар кризиса», но ввести в эксплуатацию объект не дали. Однако как раз в день задержания экс-руководителя ООО «Полифас», 24 июня, выдано заключение Службы госстройнадзора и госэкспертизы Санкт-Петербурга о соответствии корпусов 11, 12, 13, 14 комплекса малоэтажной застройки по адресу: Санкт-Петербург, пос. Горская-Александровская, требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство. «Это основной документ для ввода в эксплуатацию. Все дольщики по решению суда будут обеспечены квартирами. Из конкурсной массы всем кредиторам денежным будут выплачены суммы», – заявил Сергей Кадубинский. Однако, у независимых экспертов по поводу вышеуказанного заключения есть другое мнение: законность его выдачи можно поставить под сомнение.
Торг неуместен
В ходе судебного заседания адвокат Кадубинского Дмитрий Баринов настаивал, что согласно предъявленному обвинению преступление совершено в сфере предпринимательской деятельности, мера пресечения в виде заключения под стражу не вписывается в нормы УПК. «Мы сейчас не рассматриваем вопрос о виновности или невиновности. Решается только вопрос о необходимости заключения обвиняемого под стражу», – подчеркнул Дмитрий Баринов.
Он представил в суде справки о наличии хронических заболеваний у самого обвиняемого, а также о тяжелом состоянии здоровья его престарелой матери, предложив рассмотреть возможность внесения денежного залога для обвиняемого в хищении у дольщиков 365 млн рублей в размере всего 0,5 млн рублей (официально Сергей Кадубинский безработный, и залог была готова внести его супруга). Однако суд не счел возможным заменить заключение под стражу денежным залогом. Стоит упомянуть, что присутствовавшие на заседании потерпевшие, кроме одного воздержавшегося от высказывания своей позиции, поддержали меру пресечения, о которой ходатайствовало следствие.
После оглашения судебного решения Сергей Кадубинский заявил: «Судья приняла позицию следователя, которая совершенно не обоснована. Я буду подавать на апелляцию».
«Рай в шалаше», но без крыши и дороги
История дольщиков «Рая в шалаше» служит наглядным примером несовершенства законодательства в сфере долевого строительства. Ведь когда люди заключали инвестиционный договор с застройщиком, объект был уже в высокой степени готовности, и все документы, оформленные надлежащим образом, им предоставлялись. «Если кто-то считает, что мы сами виноваты, что невнимательно читали договор, я еще раз повторюсь: с документами все было в порядке. Я приехал на объект, зашел в квартиру: там вода, свет, все готово. В итоге мы живем на головах у родственников», – с горечью констатировал председатель ЖСК «Двенадцатый квартал» Сергей Беляков.
В ЖК «Рай в шалаше» дольщики уже живут – всего там планируют разместить примерно 700 семей, сейчас обжиты уже примерно 30% таунхаусов и квартир, некоторые домики до сих пор стоят с табличкой sale.
Эдуард Ридель – генеральный директор управляющей компании ООО «Комфорт Плюс», также обслуживающей комплекс.
«У жилого комплекса «Рай в шалаше» раньше была другая управляющая компания. В этом году они проводили тендер, мы этот тендер выиграли. И когда пришли, мы начали разбираться, какие проблемы предстоит решить», – рассказал он. Прежде всего, к домам не было никаких подъездных путей и вообще никаких дорог. «Вместо них мы увидели только разбитую брусчатку. То есть инфраструктура в плане подъездных путей полностью отсутствовала. Вторая проблема, с которой мы столкнулись, была в том, что застройщик построил дома с крышами, которые сильно текли. Третья проблема – в том, что когда тает снег, вода идет в дома. Стали разбираться и увидели, что гидроизоляция вообще отсутствует, ливневая канализация отсутствует, были сложности с дренажными каналами. В некоторых домах подвалы затоплены по колено. Молниезащиты тоже нет». Такой вот «рай в шалаше» в понимании застройщика.
Сейчас местные жители и коммунальщики заняты устранением строительных недоделок. «Асфальтированные дороги к домам уже проведены. Крыши мы починили. Сейчас мы делаем гидроизоляцию и разрабатываем проект громоотводов. Все работы ведутся полностью за средства жильцов», – говорит господин Ридель.
Не лучшего мнения о «наследстве» застройщика и председатель первой очереди ТСЖ «Рай в шалаше» Анна Плисова.
«Недоделок по документам еще на 140 млн, а застройщик скинул все на дольщиков, и нам приходится за свой счет все это делать и исправлять. Мы собираемся идти в суд», – говорит женщина.
Она считает, заключение под стражу станет хорошим уроком для тех, кто берет деньги с дольщиков, но не выполняет обязательств.
Мнение:
Вера Путина, дольщица жилого комплекса «Рай в шалаше»:
– Мечтала о ребенке, который будет жить вдалеке от городского смога, на берегу залива, где есть много зелени. Двухуровневая квартира в комплексе «Рай в шалаше» обещала оправдать свое название. В 2010 году мы приобрели это жилье и были уверены, что ситуация разрешится. Нам об этом говорили неоднократно. Жалко людей, которым негде жить, – молодые семьи, пенсионеров.
Эдуард Ридель, генеральный директор управляющей компании ООО «Комфорт Плюс»:
– Чтобы иметь представление, о каких суммах (за устранение недоделок застройщика – прим. авт.) идет речь, можно обратиться к экспертизе, которая проводилась по «Раю». В этих документах обозначена общая цена – 140 млн рублей. Но недоделок, как мы видим, предостаточно, и ответить, в какое количество денег по итогу это все выльется, на настоящий момент я не возьмусь.
Анна Плисова, председатель первой очереди ТСЖ «Рай в шалаше»:
– Дольщики рады, что Сергея Кадубинского посадили. Не было ни одного, кто бы сказал, мол, «он тоже жертва» или «он этого не заслужил». Некоторые просто не верили в произошедшее.
Застройщик должен был к 2007 году сделать подъездную дорогу, на это было собраны дополнительные средства (10% на непредвиденные расходы), но куда пропали эти средства, никто не знает.
На железной крыше нет молниезащиты, а это просто опасно для жизни.
Застройщик пытался получить права на владение бесплатными парковочными местами и сделать там платную стоянку. Таких примеров у нас очень много.
Сергей Беляков, председатель ЖСК «Двенадцатый квартал»:
– Никому не пожелаю такой участи. Все это время не было никакой поддержки от чиновников, хотя, конечно же, ключевой момент во всей этой ситуации – это судьбы людей.
Предполагалось, что до конца
Искусство требует жертв
То, что закон «О границах зон охраны культурного наследия» был подготовлен, рассмотрен и принят в установленные сроки, неудивительно. Во-первых, в него вошли наработки нескольких десятилетий. Во-вторых, он не выносился на общественные слушания, ибо вначале предполагалось, что он станет лишь одной из глав ПЗЗ. В-третьих, закон разрабатывался только Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), без вмешательства прочих заинтересованных ведомств.
С Правилами землепользования и застройки получилось сложнее. Законопроект о ПЗЗ оказался в центре общественного внимания еще летом, и число предложений, внесенных населением, организациями и застройщиками, приближалось к 4 тысячам. Их рассматривала учрежденная в соответствии с Градкодексом Комиссия по землепользованию и застройке (КЗЗ) во главе с вице-губернатором и с участием глав разных ведомств Смольного, а также депутатов.
Предполагалось, что поправки будут обсуждаться КЗЗ почти открыто: тогдашний председатель КГА Александр Викторов обещал, что протоколы заседаний КЗЗ будут публиковаться спустя 1-2 дня после заседания. Впрочем, обещание осталось неисполненным, зато сам процесс изрядно подзатянулся: вместо 6 заседаний КЗЗ пришлось провести 17.
Согласно плану работы КЗЗ, вначале должны были утверждаться общие положения и регламенты Правил, а затем уже рассматриваться предложения по конкретным объектам. Однако выяснилось, рабочая группа по высотному регламенту к этому не готова; более того, ее глава Борис Николащенко – в отпуске. В итоге пришлось вначале рассматривать предложения по территориальному зонированию по районам, затем вновь возвращаться к общей части, а от нее обратно – к предложениям по высотной части, на которые было отведено лишь одно, последнее заседание.
К 17 ноября документ был готов. Неделю спустя он был представлен на правительство в качестве дополнительного вопроса. И тут выяснилось, что А.Викторов работает в своей должности последний день. Хотя официально отставка состоялась по его инициативе, ему вослед были произнесены не только слова признательности, но и вполне внятный упрек в том, что работа КГА была организована не лучшим образом и комитету нужна существенная реорганизация.
Это подтвердилось на первой же пресс-конференции преемницы А.Викторова – экс-председателя Комитета по земельным ресурсам Юлии Киселевой. По ее словам, для наведения порядка в работе Комитета пришлось составить 12 ведомственных инструкций, дающих четкий регламент движения документации и сроков ее подготовки.
Кроме того, из официального ответа губернатора на депутатский запрос выяснилось, что отклонения от высотного регламента утверждались при А.Викторове не только по протоколам КЗЗ, но и по «записям в книге приемов председателя».
«Деревянная» Ржевка и «съедобное» Купчино
В тот день, когда было объявлено о смене руководства КГА, выяснилось и еще одно обстоятельство. Оказалось, что в процессе работы КЗЗ было откорректировано сверху донизу все территориальное зонирование. Во всех районах, кроме исторического центра, смешанные зоны жилищно-делового строительства были заменены на «чисто» жилые. То же произошло с промышленно-деловыми зонами, большинство из которых стали просто промышленными. Были также сформированы специальные территориальные зоны для коллективных садоводств и земель сельхозиспользования, которые ранее предполагалось ликвидировать, и зона особо охраняемых природных территорий.
Как выяснилось, на последних заседаниях КЗЗ свое веское слово сказали Комитет по экономическому развитию, промышленной политике и торговле, Комитет по транспортно-транзитной политике и Комитет по природопользованию. Их соображения вносились в последние дни работы КЗЗ, как выяснилось впоследствии, без оглядки на федеральное законодательство.
Участие КТТП в последних корректировках особенно заметно: в периферийных промзонах на картах ПЗЗ массово встречается обозначение П9 – территории, зарезервированные под логистику. Целесообразность этого нововведения очевидна. Сложнее с территориями П1, П2 и так далее до П8, задуманные КЭРППТ для развития промышленности по отраслевому принципу.
Необходимость такой дифференциации глава КЭРППТ Алексей Сергеев мотивировал тем, что сочетание в одном месте обувного и пищевого производства как-то неаппетитно. Однако, как свидетельствует глава комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗакС Александр Ольховский, даже во времена централизованного планирования столь жесткого деления не вводилось – несмотря на то, что тогда технологии охраны окружающей среды были развиты куда хуже, чем сегодня.
Если логика формирования зоны пищевой промышленности вдоль южной окраины Купчино легко объяснить – здесь уже предоставлены территории для производителей продуктов питания, то специализация промзоны Пороховых-Ржевки в области деревообработки противоречит по крайней мере исторической традиции – здесь со времен петровских пороховых заводов традиционно «гнездилась» химическая промышленность, оставившая после себя огромные участки, требующие рекультивации.
Существует еще немаловажный юридический вопрос: что теперь делать с Генпланом, которому ПЗЗ должны соответствовать? Летом
КБДХ в роли пасынка
В географии самих магистралей на картах ПЗЗ способен разобраться не каждый даже профессиональный планировщик. В данном случае составители как раз буквально воспроизвели широкомасштабные задумки Генплана, включая 5 новых мостов через Неву и 2 тоннеля. Между тем, к моменту представления проекта ПЗЗ в ЗакС уже было официально признано, что по крайней мере два крупномасштабных проекта инфраструктуры в связи с кризисом откладываются до лучших времен – в том числе и Орловский тоннель, основным предназначением которого была разгрузка моста Петра Великого в связи со строительством Охта-Центра.
Зато планы создания нового автобусного вокзала у станции метро «Купчино» сохраняются в силе, благо новые магистрали, кратчайшим путем соединяющие южные районы города с Пушкином и Колпино, КБДХ успешно вводит в строй, притом с опережением графика. Только что открылась трасса, образующая продолжение Витебского пр., завершена развязка КАД и Софийской, и уже к июню
Не исправлен в ПЗЗ и проект моста через Неву с Ново-Адмиралтейского острова на Васильевский, который, в соответствии с коррективами Морской администрации, может выйти только к 24-25-й линии, но никак не к 22-23-й. Эта деталь – вовсе не мелочь, если учесть, что в связи с проектом на 22-23-й линии предполагалось снести бульвар, а часть прилегающей нежилой недвижимости «потеснить» для создания предмостной площади.
На картах ПЗЗ и закона «О границах зон охраны» так и сохранилось несовпадение в части восточных границ Удельного парка. В ПЗЗ здесь отображена будущая трасса непрерывного движения №7, а закон КГИОП распространяет до самой железной дороги границы парка как вновь выявленного памятника. Глава КГИОП Вера Дементьева говорит, что если парк не поставить под охрану, его рано или поздно полностью застроят, что, впрочем, не объясняет причин игнорирования проектируемой трассы, с необходимостью которой она вполне согласна.
Так или иначе, при разработке важнейших градостроительных законов КБДХ остается на заднем плане. «Мы, конечно, спорим с КГИОП, - признает А.Левакин. – Но их ограничения приоритетны».
В таком городе, как Санкт-Петербург, с приоритетностью ограничений КГИОП спорить трудно. Другое дело, что жесткость ограничений в одних случаях и ее отсутствие в других весьма трудно поддается логическому осмыслению.
Обманы зрения
После внесения в ЗакС проекта «Закона о зонах охраны» его составителям был высказан ряд претензий. Во Всероссийском обществе охраны памятников истории и культуры (ВООПиК) считают, что границы территорий исторического центра, где установлены наиболее жесткие ограничения, неоправданно сужены, а сами режимы зон регулируемой застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ1) на половине соответствующих территорий настолько либеральны, что даже позволяют пробивать через исторические кварталы новые улицы. Как считает замглавы Петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов, наиболее жесткий вариант режима ЗРЗ1 «А» следовало бы распространить на всю бывшую территорию Объединенной охранной зоны (ООЗ).
В.Дементьева, не соглашаясь с этим, напоминает о том, что карта ООЗ, составленная при разработке постановления Ленгорисполкома
Действительно, перечень особых требований составляет многостраничное приложение к перечню режимов. Однако эта глава распространяется как раз на периферийные районы. Жесткость особых требований, установленная на весьма удаленных от центра территориях, вызывает недоумение у застройщиков.
«Режимы зон охраны установлены на колоссальных территориях, - отмечает начальник аналитического отдела корпорации Setl City Владимир Копылов. – То, что в эту зону попало четыре центральных района, где сосредоточено подавляющее большинство памятников архитектуры, парков и садов, вполне логично. Но сюда также включили и зоны на пр. Гагарина, Варшавской ул. и Октябрьской наб., что не совсем понятно».
Как подчеркивает В.Дементьева, зоны охраны распространены также на исторические пригороды. При этом в центре особой заботы КГИОП оказался Кронштадт, где большая часть городской застройки вполне соответствует термину «неупорядоченная». Местная недвижимость в изрядной части запущена, и вряд ли случайно 3 квартала Кронштадта включены в программу развития застроенных территорий. Только каким образом их практически реализовать при обилии ограничений КГИОП?
Забота о панорамах кронштадских фортов, которые различимы острому глазу с берега лишь при хорошей погоде, побудила КГИОП распространить зоны охраны ландшафта (ЗОЛ) почти на всю акваторию Маркизовой лужи. В ее границах оказалась и акватория проектируемого аванпорта Ломоносов. Охрана ландшафта на море (вообще-то, land, как известно, означает «земля») предполагает невозможность намыва новых территорий, без чего аванпорт не построить. Мало того, режим ЗОЛ распространен и к западу, на территорию аванпорта Бронка. Только внесенная в последний момент поправка к закону, подготовленная главой Комитета по законодательству ЗакС Виктором Евтуховым, слегка облегчила бремя ограничений КГИОП на только что утвержденный городским правительством проект.
В столь же спешном порядке депутат Борис Киселев вносил поправки в охранные зоны южной части Пушкина, где застройщики неосвоенных территорий южнее военного аэропорта оказались скованы целым набором особых условий. Эту поправку успели утвердить. Но такие же обоснованные вопросы могут возникнуть и у застройщиков Петергофа, в том числе у компаний, строящих недвижимость в рамках городского заказа. По расчетам главы района Валентина Шевченко, в южной части Старого Петергофа, в квартале 24, максимально удаленном от дворцово-парковых ансамблей, предполагается построить 800 тыс. кв. м недвижимости. Однако на территории будущих жилых комплексов, рассчитанных на 25 тысяч жителей, КГИОП устанавливает ограничения зоны ЗРЗ-2, а в ПЗЗ предельная высотность установлена в размере
В приложение 2.6 к главе «Режимы» КГИОП включил около 1500 зданий в зоне ЗРЗ1, реконструкция которых требует сохранения прежних габаритов. В перечне оказались дома по Витебской ул., Мясной ул. и пер. Макаренко в дальнем углу Коломны, однако, к примеру, габариты домов с 4 по 58 по Садовой ценными не признаны – если не считать дома на Сенной пл., где находится Горжилобмен. Впрочем, появление еще одной мансарды на Сенной существенно на историческую среду здесь повлиять не может. Другое дело – дом на Дворцовой пл., 4. Его в перечне нет. Есть дом 6, хотя это, во-первых, памятник, во-вторых, там уже ведется реконструкция на средства Всемирного банка. А вот дом 4 (он же 37 по наб. Мойки) в перечне отсутствует. Хотя памятником и не является, что – наряду с историко-культурной экспертизой, составленной одной из самых уважаемых государственных организаций города, и позволило возвести на нем двухэтажную мансарду, прирастившую высоту на
Несмотря на возмущение директора Эрмитажа Михаила Пиотровского, дискуссия об этом проекте состоялась в Совете по культурному наследию на месяц позже назначенного срока – и на день позже второго чтения закона «О границах зон охраны», в который внести сущностные правки было уже невозможно. Единственное объяснение, которого смогла добиться пресса, состояло в том, что в брандмауэрной стене дома в советский период были прорублены три окна. А раз брандмауэр стал как бы фасадом, то и иная реконструкция не возбраняется.
«Незамеченный» дом, теперь-таки включенный в перечень впервые выявленных объектов культурного наследия, как теперь утверждают, был спроектирован Огюстом Монферраном. Получается, что разработчики закона, с энтомологической тщательностью описав мелкие и мельчайшие объекты охраны, в двух шагах просмотрели слона.
Ухабистое блюдце
Именно такие ситуации, как с домом на Дворцовой, создают у жителей города сомнения в прозрачности решений городских ведомств и формирует мнение о том, что оба основополагающих закона, несмотря на множество ограничений, на деле маскируют «компромисс в пользу бизнесменов».
Сами представители строительного бизнеса с этим не согласны. Президент Союзпетростроя Владимир Гольман позитивно оценивает оба закона, и считает, что планы застройщиков теперь значительно ограничиваются именно в центральных районах. Как отмечает В.Копылов, имеющиеся послабления для инвесторов – это в основном просто приведение законодательства в соответствие с уже ранее принятыми решениями по строительству. «Например, это касается высотных характеристик многофункционального комплекса на месте кинотеатра «Зенит», а также 5 зданий-башен возле Ладожского вокзала. Наверное, это можно назвать примерами компромисса. Но далеко не всем строителям пошли на встречу и внесли требуемые и соответствующие Генплану зоны и подзоны, а также высотные характеристики, соответствующие разработанным ВРЗ», - отмечает он.
Отдельным застройщикам и впрямь повезло. Широко улыбнулась удача девелоперам микрорайона «Измайловская перспектива»: высотные ограничения в этой части города, продемонстрированные на общественных слушаниях в Адмиралтейском районе, почти полностью отменены. Мало того, число допустимых доминант на этой территории достигло 23, и почти все превышают
«Если «Газпрому» будет разрешено построить небоскреб в исторической части города, тогда должно быть это разрешено и всем остальным застройщикам. Правила должны быть едиными для всех», - считает директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его мнению, необходимо однозначное ограничение по высоте в различных частях города, чтобы нормы были установлены раз и навсегда, и не пересматривались в неких особых случаях. «При этом важно, чтобы они не менялись и для уже согласованных и строящихся объектов», - отмечает эксперт.
Тем, кто посещал открытые заседания Градсовета, вычислить «невезунчиков» столь же несложно, как и «счастливчиков». Так, на картах ПЗЗ ничто не говорит о наличии в природе комплекса «Платинум» на Свердловской наб. Не предвидятся доминанты и на углу Лиговского и Боровой. Скромные
Пустота вместо предела высотности обнаруживается и на обширной территории между Дальневосточным пр., ул. Зольной и Коллонтай. Здесь допущено в виде исключения строительство 90-метровой доминанты, а само правило, то есть предел высотности для прочих претендентов на участки пустующей территории, отсутствует.
Впрочем, директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов напоминает, что согласно главе 36 Градостроительного кодекса, если в квартале разрешено строительство одного здания установленной высоты, то этот норматив распространяется и на весь квартал. По его мнению, любая компания, которой в квартале с уже имеющейся доминантой не утвердят проект с аналогичными параметрами, гарантированно выиграет жалобу в суде.
Решить эту законодательную коллизию, по мнению А.Карпова, могли бы региональные нормативы градостроительной деятельности (РНГД), но они в нашем городе еще не разработаны. По оценке А.Вахмистрова, проект закона об РНГД может быть подготовлен только к лету
Для тех случаев, когда целесообразность строительства (или восстановления) доминанты связаны с соображениями охраны культурного наследия – то есть с корректировкой панорам и силуэта города как уникального архитектурного комплекса, - та же проблема, по мнению А.Карпова, могла бы решаться Законом о границах зон охраны. Действительно, в особых условиях для территории микрорайона «Балтийская жемчужина» закон КГИОП оговаривает возможность сооружения здесь доминант. Тем не менее, ЗАО «Балтийская жемчужина» пришлось согласовывать все 12 доминант в своем квартале с КГА, ибо предел высотности там не превышает
Примечательно, что участок у Полежаевского парка расположен ближе к историческому центру, чем территория «Жемчужины». «Хрущевский квартал» между Ленинским, Краснопутиловской и Кубинской имеет предел
А как же пресловутое «блюдце Николащенко», в соответствии с которым на городской схеме высотного регламента тщательнейшим образом выписывались «уступы» предельной высотности до
Предполагалось, что каждая из высоток, утвержденных Комиссией по землепользованию и застройке, именно так и должна была рассматриваться. Впрочем, когда на дополнительном заседании КЗЗ 17 декабря депутаты Виктор Евтухов и Сергей Малков подняли вопрос о том, все ли проекты были рассмотрены по этой процедуре, выяснилось, что это не так. Этим и мотивировалось решение о создании совместной рабочей с участием КГА, КГИОП и ЗакС для уточнения влияния доминант на панорамы.
Впрочем, по мнению адвоката Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Евгения Баклагина, занятие это бессмысленное, ибо фиксирование доминанты на «локальном участке» (ст. 8 главы 1 ПЗЗ) не имеет правовых оснований. Ибо это понятие не предусмотрено ни Градкодексом, ни местным законодательством. Если речь идет о земельном участке, то в его пределах – например, при расширении – доминанта может «передвинуться» на несколько сот метров в любую сторону. И все визуальные коридоры разъедутся в разные стороны.
Помимо независимых экспертов, множество расхождений ПЗЗ с Градкодексом заметила и городская прокуратура – в т.ч. и по принципу территориального зонирования. Так, прокурорам непонятно, что на схеме ПЗЗ вовсе отсутствуют зоны запаса. Хотя на схемах постановления №1731 они хоть в небольшом числе, но присутствовали, распространяясь на кварталы, которые до
Вместе с тем прокуратура обратила внимание также на обилие не соответствующих Градкодексу согласований, а в заключение сделала вывод о том, что предложенный вариант закона может нарушить государственные и общественные интересы. Не самая лестная рецензия на закон, позиционируемый как «документ общественного согласия».
Те же и господин Кризис
За 2 дня до рассмотрения закона о ПЗЗ в первом чтении первый зампред КГИОП Алексей Комлев внес резонное предложение: до вступления в силу ПЗЗ наложить мораторий на утверждение градостроительных согласований в зонах ЗРЗ-2 и ЗРЗ-3 исторического центра, где высотный регламент, в отличие от всех прочих, устанавливается ПЗЗ, а не законом «О границах зон охраны». Он выразил опасение, что в результате временного законодательного вакуума застройщики смогут «протолкнуть» здесь высотные проекты.
Инициатива моратория не была сочтена актуальной: 24 декабря депутаты по настоянию А.Вахмистрова согласились рассмотреть закон о ПЗЗ во втором чтении уже на втором заседании после каникул, что позволит заменить «точку с запятой» на точку уже к концу января. Для этого, впрочем, совместной комиссии придется немало попотеть, не только перепроверяя видимость нанесенных на карту закона доминант, но и убеждая прокуратуру в нецелесообразности полного переписывания закона.
Некоторые замечания прокуратуры по зонированию легко устранимы. Этого нельзя сказать о высотном регламенте, который прокуроры требуют рассматривать вместе с другими, а не отдельно. Если здесь не достигнуть консенсуса, то придется либо переписывать оба закона, либо отдать зоны ЗРЗ-2 и ЗРЗ-3 центра «на откуп» КГИОП. И все это время совместную комиссию будут осаждать застройщики.
Впрочем, в этот спор на извилистом пути к чаемому общественному согласию весьма бесцеремонно вмешивается господин Кризис. В течение декабря такие компании, как «Главстрой» и «ЛенСпецСМУ», отказались от ранее декларированных офисных проектов. По оценке эксперта АН «Адвекс-Центр» Марианны Верещаги, спрос на офисную недвижимость, и так далекий от ажиотажного, начал сокращаться еще летом. В Москве, где этот показатель был всегда выше, закрылись крупнейшие проекты деловой недвижимости: офисы «остывают».
Между тем те самые территории города, где сегодня заявлены самые амбициозные проекты, в том числе с точки зрения влияния на городской силуэт, предназначались именно для офисной недвижимости. В оставшееся для корректировки ПЗЗ время можно было бы рассмотреть не только юридические коллизии, но и варианты альтернативного использования участков намеченных под бизнес-центры. В частности, для строительства бюджетного жилья. В тех же интересах уместно снять регламентные ограничители для среднего строительного бизнеса, осваивающего городские окраины.
Чтобы кризис не заменил точку многоточием, а несостоявшиеся деловые зоны не заросли бурьяном вдобавок к уже возникшим в городе пустотам, чиновники вместе с проектировщиками и специалистами по надзору могли бы подумать о более гибком и менее бюрократизированном использовании городского пространства, и предусмотреть – что, кстати, в отдельных случаях сделано – возможность альтернатив зонирования, даже если это не вполне соответствует букве Градкодекса. И не пожалеть времени на доработку вызывающего столь много вопросов документа.
Федор Хлебников
Сегодня, 24 декабря 2008 г., «Строймонтаж» выплатил купон по дебютному облигационному заему в размере 90 млн рублей. Ажиотаж, поднятый по этому поводу неделю назад, по факту оказался напрасным. Пессимистические прогнозы не сбылись. Между тем, это не снимает проблем рынка, которые нам удалось довести до СМИ и общественности благодаря допущенному 17 декабря техническому дефолту. Положение в строительной отрасли продолжает оставаться тяжелым. Кризис ликвидности испытывают все компании. Продажи практически встали. Ипотека умерла. Кредитные ставки в банках выросли в два раза. В помощь государства уже не верится. Мне бы хотелось прояснить ряд вопросов по нашей компании и по рынку в целом, которые были подняты за прошедшую неделю обсуждения нашего «дефолта».
Что будет со строящимися домами?
Мы не начинаем новых проектов. Инвестиционную программу мы приостановили потому, что не считаем целесообразным вести ее за счет заемных ресурсов, которых сейчас катастрофически не хватает (как и у любой девелоперской компании).
Тех средств, которые сегодня поступают, хватает только на поддержание строительных работ там, где они идут. И мы совершенно четко понимаем, каким образом достроить эти проекты. Тем более, что по ним остался не такой большой объем финансирования – менее 500 млн рублей. Сейчас мы сдаем два дома в эксплуатацию. До мая следующего года сдадим еще один. Отдельно от всех остальных проектом мы рассматриваем еще одну стройку (комплекс «Новая Династия»), по которой уже достигнуты договоренности с банком о проектном финансировании (в ближайшее время мы назовем имя партнера).
Таким образом, к маю 2009 года все обязательства перед дольщиками будут выполнены нашей компанией в полном объеме. И, особо отмечу, в заявленные изначально сроки.
Сколько мы должны клиентам?
За эту неделю СМИ неоднократно озвучивали нашу задолженность перед клиентами в 17 млрд рублей. Что это означает на практике? В этом году мы сдаем более 280 тыс. кв. метров жилья (около 210 уже сдали, еще почти 80 ожидаем «на днях»). Почти все квартиры в домах проданы, средства вложены в строительство. Т.е. как только произойдет передача уже построенных квартир нашим клиентам (а эта работа сейчас ведется), обязательства компании в этой части будут считаться выполненными. Это – практика РСБУ, которая никакого отношения к фактическому состоянию дел в компании не имеет
Хотя, в действительности, суммой в 17 млрд рублей мы можем только гордится. Мы обеспечили в этом году ввод в эксплуатацию более 10% от «городского плана». Продажи и строительство этого жилья осуществлялись одной компанией (ЗАО «Строймонтаж»), что подтверждает отчетность. Нет никаких сомнений, что по завершении необходимых процедур квартиры уже в ближайшее время перейдут (и сегодня переходят) в собственность клиентов.
Как мы боремся с кризисом ликвидности?
Мы знаем, как завершить работу по строящимся объектам. Мы используем не только тот ручеек средств, который идет еще от вторичных платежей и тех незначительных продаж, которые компания сегодня осуществляет. Мы используем и иные способы расчетов, в том числе передачу за выполненные работы квартир в строящихся объектах.
Эти же схемы коснулись и работы с кредиторами компании. На прошлой неделе мы озвучили общий долг компании – 6,1 млрд рублей (перед банками, инвестиционными компаниями и по облигационному заему). Все кредиторы сегодня понимают, что требовать у застройщиков досрочного или даже срочного погашения кредитов невозможно. Поэтому сейчас мы ведем диалог на предмет реструктуризации задолженности. Не только по основной сумме долга, но и по вопросам его обслуживания. Могу предположить, что этим же сегодня занимаются все компании, причем не только в нашей отрасли.
Некоторые кредиторы подали иски на нас, и нам об этом известно. Мы считаем, что эти действия со стороны кредиторов сейчас нецелесообразны, так как никоим образом не смогут «ускорить» погашение долга. С такими кредиторами мы также находимся в диалоге, обсуждаем реструктуризацию долгов посредством заключения мировых соглашений и т.п. Долги будут выплачены, но нам необходимо время для того, чтобы мобилизовать средства.
На нашей стороне наши активы. Они в два раза превышают объем долга, поэтому у нас нет сомнений, что реструктуризацию удастся провести на взаимовыгодных условиях.
Более того, никакой опасности для компании и никаких признаков «предбанкротного состояния» я сегодня не вижу, что бы ни муссировалось у нас «за спиной». Есть кризис ликвидности, и он есть у всех. Когда рынок раскачается, мы будем так же активно вести свою деятельность, как вели ее 14 лет с момента основания компании.
Что будет с «нераспакованными» проектами?
Вам известно о наших элитных проектах – на наб. Робеспьера, на ул. Вязовой, на Малом пр. П.С., на ул. Эсперова. Несколько проектов в комфорт-классе мы до последнего времени не афишировали. Стоимость всей этой земли превышает 9 млрд рублей в ценах 2007 года. В 2008 году мы, к счастью, не совершали существенных приобретений.
Длина большинства этих проектов от трех до пяти лет, и надо понимать, что за это время рынок сдвинется с места, и клиенты начнут еще активнее покупать, чем было раньше, в начале или середине этого года. Что такое отложенный спрос, мы проходили в середине 2005 года, когда все ожидали снижения стоимости жилья, но произошло все наоборот.
Тем не менее, на свои средства мы сейчас не готовы начинать это строительство и ведем поиск соинвесторов (и это логично в нынешней ситуации, учитывая проблемы банковского кредитования и проектного финансирования). Готовы ли мы расстаться с этими объектами в нынешних условиях? Да, мы готовы расстаться со всеми. Как наседка сидеть на них и обещать кредиторам, что когда-нибудь (в лучшие времена) мы с ними обязательно рассчитаемся, – неверная и нечестная стратегия. Мы намерены покрывать свою ликвидность в том числе продавая земельный банк «нераспакованных» проектов.
Кстати, проектная документация по ним в высокой стадии готовности. Имея финансирование, можно хоть завтра выходить на стройплощадку.
Возможна ли продажа компании?
Мы ведем переговоры с рядом компаний не только о продаже объектов, но и о привлечении их в наш капитал. Это российские компании и конкретных результатов переговоров пока нет. Однако и в самом факте переговоров нет ничего дурного. Более того, решение будет приниматься исходя из того, сколько инвесторы будут готовы вкладывать в развитие, какие у них будут задачи, планы, ресурсы.
Готовы ли мы расстаться с контрольным пакетом? Да. Мы готовы, при необходимости, совершить любые действия, направленные на то, чтобы компании стало легче, чем есть сегодня: удовлетворив кредиторов, дольщиков… И себя не забыть.
Стоимость компании назвать сложно. Это, безусловно, предмет переговоров и, как я сказал, зависит от планов инвестора. Есть огромная пропасть между стоимостью компании и стоимостью ее активов. Все знают, что за 14 лет мы сделали намного больше, чем сумели просто накопить земли на десяток миллиардов рублей к очередному кризису.
Почему мы допустили технический дефолт?
Должен же быть кто-нибудь посмелее! Мы сразу же заявили, что заплатим купон, но позже. Я уже озвучил цифры по вводу в эксплуатацию нами жилья в уходящем году. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку. Прогнозировать приходы сегодня – дело крайне неблагодарное. Или у кого-то иначе?
Купон выплачен из оборотных средств компании. И в том, что произошел технический дефолт, уверяю, нет ничего страшного. Это не показатель положения дел нашей компании. Никто не может нас обвинить, что мы что-то не так делали до кризиса, или поздно начали реагировать на его развитие. То, что произошло – произошло со всем рынком.
Этого не нужно скрывать, не нужно стыдится! У нас действительно много неплатежей, и мы стараемся все свои ресурсы направлять на то, чтобы объекты были завершены в те сроки, которые были заявлены нами до кризиса. Наши дольщики должны получить квартиры своевременно. Это наша принципиальная позиция. И она – честная!
Временные трудности с ликвидностью сегодня есть у всех. Вся отрасль с этими трудностями борется – и с неплатежами подрядчикам, и с неплатежами кредиторам.
Какова наша общественная позиция?
Я лично встречался с рядом влиятельных политиков, которые сегодня участвуют в антикризисных центрах, принимают решения... Заявлялось, что государство принимает все необходимые действия, чтобы поддержать реальный сектор. И деньги, мол, банкам дает не для того, чтобы их переводили в валюту… Но мы увидели ту «поддержку», которую готов оказать город, и по результатам торгов поняли, насколько она интересна бизнесу.
Мы конечно и сегодня ведем переговоры с государственными банками о том, каким образом можно было бы выйти из ситуации. Но в целом, нужно понять одну вещь: просто кредитами нельзя решить проблемы ни одного из секторов экономики, какими бы деньгами его не напичкало государство: хоть бесплатными, хоть недорогими и длинными… Если продукт не покупают – это тупик! Как металлурги говорят: не надо нам денег, дайте их тем, кто покупает наш товар. Я тоже говорю: нам не нужны деньги. Вы клиентам нашим дайте деньги, чтобы они могли покупать жилье. Вы их успокойте. Дайте ипотеку лет на 30 под 5%. Пусть купят жилье даже те, кто вчера еще и не мечтал об этом.
Будь так, люди побежали бы покупать квартиры, мы бы строили, у нас и у наших контрагентов сохранялись бы рабочие места, развивалась бы промышленность материалов, банки бы снизили свои риски и начали снижать ставки... Начался бы рост. Но вместо того, чтобы поддерживать покупательскую способность, ее фактически уничтожили.
И, тем не менее, я желаю всем нам успехов
и удачи в наступающем 2009-м году,
Президент корпорации «Строймонтаж»
Артур Кириленко