Обещавший «Рай в шалаше» угодил за решетку
Бывший руководитель ООО «СТК Полифас» Сергей Кадубинский, обещавший дольщикам построить «Рай в шалаше», проведет за решеткой минимум 2 месяца.
«Шалаш» за 365 миллионов
В Петербурге создан судебный прецедент в сфере долевого строительства. Сергей Кадубинский, некогда являвшийся генеральным директором ООО «СТК Полифас», застройщика малоэтажного жилого комплекса «Рай в шалаше», по решению Сестрорецкого районного суда проведет два месяца в следственном изоляторе. Мера пресечения ему избрана в рамках ранее возбужденного уголовного дела по части 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).
Таким образом, судья Анна Прокофьева удовлетворила ходатайство следственных органов о заключении под стражу бывшего бизнесмена, а ныне безработного. По мнению следствия, имело место ненадлежащее использование средств частных инвесторов – физических лиц, участвующих в строительстве второй очереди малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса «Рай в шалаше» в Курортном районе Петербурга. Незаконные схемы позволили Сергею Кадубинскому и его компаньонам, которых следствию еще предстоит установить, похитить у людей более 365 млн рублей. «Полифас» находится в процедуре банкротства. Есть основания полагать, что процессу активно помогали сам Сергей Кадубинский и его сообщники.
Следователь Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу Александр Несвит принял решение ходатайствовать об избрании в отношении Сергея Кадубинского меры пресечения в виде заключения под стражу на том основании, что, находясь на свободе, экс-предприниматель может влиять на ход процедуры банкротства и контролировать финансовые потоки «Полифаса», ведь у него есть некие «связи». 24 июня Кадубинский был задержан и допрошен, в тот же день в его квартире прошли обыски.
Рай в деталях
Малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Рай в шалаше» неподалеку от Сестрорецка возводится с августа 2003 года. Застройщиком и генеральным инвестором выступает ООО «СТК Полифас», генподрядчиком – ЗАО «Метаполис». Земельный участок находится в аренде у ООО «Коттеджстрой».
«Рай в шалаше» – это восемь 4-этажных корпусов с мансардами и 64 коттеджа класса таунхаус. Вторая очередь «Рая» должна была быть сдана в эксплуатацию в 2009 году, однако разрешение на ввод не получено до сих пор.
Проект кредитовал Балтинвестбанк. Представители этой организации не уточнили, каким образом намерены взыскивать утраченные сотни миллионов со структуры, которая сама в долгах как в шелках перед десятками дольщиков. Да и скажется ли позорное пятно «Рая в шалаше» на репутации финансово-кредитной организации – вопрос почти определенный.
«В 2009 году, который был указан в договоре, этот дом не мог быть сдан никаким образом по объективным причинам: не было разрешения на строительство второй очереди. Первая и вторая очереди комплекса строились одновременно. На первую очередь разрешение было получено. А в доме второй очереди был надстроен этаж, не предусмотренный первоначальным проектом. Таким образом, заключая договор с нами, господин Кадубинский прекрасно знал, что комплекс не будет введен ни в 2009-м, ни в 2010 году. Только в конце 2012 года после неоднократных обращений в авторитетные органы инициативной группы дольщиков проект прошел экспертизу и было получено разрешение на строительство», – рассказала одна из дольщиц. Ее семья потеряла в «Раю» около 8 млн рублей, заключив договор на строительство двух квартир. Вот уже три года, несмотря на соответствующее решение суда, господин Кадубинский не возвращает ей стоимость квартиры, договор по которой был расторгнут. «Это было сделано по инициативе самого застройщика в связи с очередным продлением сроков строительства. Но Сергей Кадубинский сразу заявил: «Возмещать я вам ничего не буду», – сообщила Галина Золотарева. К слову, когда Сергей Кадубинский оказался перед началом судебного заседания буквально бок о бок с дольщицей, и женщина обратилась к нему, он поинтересовался: «Кто это такая? Я ее не знаю».
А дольщики кто?
Сейчас в реестр участников долевого строительства, имеющих право на квартиры в до сих пор не сданной второй очереди «Рая в шалаше», внесены около 130 человек. На большую часть жилья претендуют кредиторы – юридические лица. По версии следствия, в их числе есть аффилированные с «Полифасом» структуры, принадлежащие родственникам либо знакомым Сергея Кадубинского. «Наша квартира еще до решения суда о расторжении договора долевого участия была продана фирме родственников генерального директора ООО «Полифас» всего за 1,3 млн рублей. Эта информация есть в открытом доступе на сайте Арбитражного суда», – сообщила в суде дольщица.
«После того как в течение года дом так и не был сдан, мы с дольщиками объединились и начали разбираться в причинах ситуации. Мы столкнулись с тем, что господин Кадубинский – только верхушка айсберга. Мы имеем дело с хорошо организованной преступной группой, у которой есть связи как среди чиновников, так и среди ответственных лиц других органов. Вся эта машина была направлена с самого начала на совершение мошеннических действий», – заявил Сергей Беляков, председатель ЖСК «Двенадцатый квартал», созданного дольщиками второй очереди «Рая в шалаше». «Никому не желаю пережить то, что переживаем мы и наши семьи», – добавил он.
По словам Сергея Белякова, в числе дольщиков есть сегодня такие, кого пытаются лишить родительских прав из-за того, что они живут с детьми в деревянном доме без воды и тепла. Кто-то из-за перипетий, связанных со сдачей дома, потерял ребенка. Некоторые пожилые инвесторы ушли из жизни, так и не дождавшись обещанного «Рая» на земле.
«Не могу понять, что движет Сергеем Кадубинским. Еще в 2010-2011 годах он рассылал дольщикам письма с просьбой доплатить до 10% от суммы договора в связи с непредвиденными затратами, а сам через фирмы родственников спокойно выводил эти средства и дошел до процедуры банкротства с тем, чтобы ликвидировать основное юридическое лицо и не нести никакой дальнейшей ответственности. Сергей Кадубинский – человек, «благодаря» которому я потерял единственное жилье», – заявил Никита Скворцов, еще один участник ЖСК «Двенадцатый квартал».
«Косвенно виноватый»
Доставленный из следственного изолятора в суд бывший генеральный директор «Полифаса» Сергей Кадубинский до начала заседания активно общался с журналистами, но в этом чувствовалась нотка иронии по отношению к происходящему и присутствовавшим.
«Дольщикам я приношу свои глубочайшие извинения за то, что так случилось. Я выполнил перед ними все обязательства. Дома я построил в 2009 году. Из-за известных причин и целенаправленной работы активной группы дольщиков, которые решают только свои корыстные цели, нам затянули ввод как минимум на два года. Конечно, сегодня этим людям выгодно всю вину свалить на застройщика». В дальнейшем господин Кадубинский последовательно возвращался к идеям о том, что, хотя «косвенно» он «виноват» в том, что обязательства перед дольщиками до сих пор не выполнены, виновным в мошеннических действиях себя не признает – напротив, он сам является жертвой рейдерского захвата. «Некая группа под управлением господина Белякова вводит дольщиков в заблуждение, рассказывает им сказки. И в общем-то, то, в чем меня обвиняют, – чисто рейдерская позиция. Это они не хотят дать людям получить жилье. Я сделал со своей стороны (и спасибо огромное конкурсному управляющему Андрей Енькову) все для того, чтобы дом был сдан. Думаю, что господину Енькову удастся выполнить то, что не удалось закончить мне, и эта мыльная опера будет закончена», – заявил Сергей Кадубинский.
Он акцентировал внимание на том, что фактически жилой комплекс был построен в 2009 году, «в самый разгар кризиса», но ввести в эксплуатацию объект не дали. Однако как раз в день задержания экс-руководителя ООО «Полифас», 24 июня, выдано заключение Службы госстройнадзора и госэкспертизы Санкт-Петербурга о соответствии корпусов 11, 12, 13, 14 комплекса малоэтажной застройки по адресу: Санкт-Петербург, пос. Горская-Александровская, требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство. «Это основной документ для ввода в эксплуатацию. Все дольщики по решению суда будут обеспечены квартирами. Из конкурсной массы всем кредиторам денежным будут выплачены суммы», – заявил Сергей Кадубинский. Однако, у независимых экспертов по поводу вышеуказанного заключения есть другое мнение: законность его выдачи можно поставить под сомнение.
Торг неуместен
В ходе судебного заседания адвокат Кадубинского Дмитрий Баринов настаивал, что согласно предъявленному обвинению преступление совершено в сфере предпринимательской деятельности, мера пресечения в виде заключения под стражу не вписывается в нормы УПК. «Мы сейчас не рассматриваем вопрос о виновности или невиновности. Решается только вопрос о необходимости заключения обвиняемого под стражу», – подчеркнул Дмитрий Баринов.
Он представил в суде справки о наличии хронических заболеваний у самого обвиняемого, а также о тяжелом состоянии здоровья его престарелой матери, предложив рассмотреть возможность внесения денежного залога для обвиняемого в хищении у дольщиков 365 млн рублей в размере всего 0,5 млн рублей (официально Сергей Кадубинский безработный, и залог была готова внести его супруга). Однако суд не счел возможным заменить заключение под стражу денежным залогом. Стоит упомянуть, что присутствовавшие на заседании потерпевшие, кроме одного воздержавшегося от высказывания своей позиции, поддержали меру пресечения, о которой ходатайствовало следствие.
После оглашения судебного решения Сергей Кадубинский заявил: «Судья приняла позицию следователя, которая совершенно не обоснована. Я буду подавать на апелляцию».
«Рай в шалаше», но без крыши и дороги
История дольщиков «Рая в шалаше» служит наглядным примером несовершенства законодательства в сфере долевого строительства. Ведь когда люди заключали инвестиционный договор с застройщиком, объект был уже в высокой степени готовности, и все документы, оформленные надлежащим образом, им предоставлялись. «Если кто-то считает, что мы сами виноваты, что невнимательно читали договор, я еще раз повторюсь: с документами все было в порядке. Я приехал на объект, зашел в квартиру: там вода, свет, все готово. В итоге мы живем на головах у родственников», – с горечью констатировал председатель ЖСК «Двенадцатый квартал» Сергей Беляков.
В ЖК «Рай в шалаше» дольщики уже живут – всего там планируют разместить примерно 700 семей, сейчас обжиты уже примерно 30% таунхаусов и квартир, некоторые домики до сих пор стоят с табличкой sale.
Эдуард Ридель – генеральный директор управляющей компании ООО «Комфорт Плюс», также обслуживающей комплекс.
«У жилого комплекса «Рай в шалаше» раньше была другая управляющая компания. В этом году они проводили тендер, мы этот тендер выиграли. И когда пришли, мы начали разбираться, какие проблемы предстоит решить», – рассказал он. Прежде всего, к домам не было никаких подъездных путей и вообще никаких дорог. «Вместо них мы увидели только разбитую брусчатку. То есть инфраструктура в плане подъездных путей полностью отсутствовала. Вторая проблема, с которой мы столкнулись, была в том, что застройщик построил дома с крышами, которые сильно текли. Третья проблема – в том, что когда тает снег, вода идет в дома. Стали разбираться и увидели, что гидроизоляция вообще отсутствует, ливневая канализация отсутствует, были сложности с дренажными каналами. В некоторых домах подвалы затоплены по колено. Молниезащиты тоже нет». Такой вот «рай в шалаше» в понимании застройщика.
Сейчас местные жители и коммунальщики заняты устранением строительных недоделок. «Асфальтированные дороги к домам уже проведены. Крыши мы починили. Сейчас мы делаем гидроизоляцию и разрабатываем проект громоотводов. Все работы ведутся полностью за средства жильцов», – говорит господин Ридель.
Не лучшего мнения о «наследстве» застройщика и председатель первой очереди ТСЖ «Рай в шалаше» Анна Плисова.
«Недоделок по документам еще на 140 млн, а застройщик скинул все на дольщиков, и нам приходится за свой счет все это делать и исправлять. Мы собираемся идти в суд», – говорит женщина.
Она считает, заключение под стражу станет хорошим уроком для тех, кто берет деньги с дольщиков, но не выполняет обязательств.
Мнение:
Вера Путина, дольщица жилого комплекса «Рай в шалаше»:
– Мечтала о ребенке, который будет жить вдалеке от городского смога, на берегу залива, где есть много зелени. Двухуровневая квартира в комплексе «Рай в шалаше» обещала оправдать свое название. В 2010 году мы приобрели это жилье и были уверены, что ситуация разрешится. Нам об этом говорили неоднократно. Жалко людей, которым негде жить, – молодые семьи, пенсионеров.
Эдуард Ридель, генеральный директор управляющей компании ООО «Комфорт Плюс»:
– Чтобы иметь представление, о каких суммах (за устранение недоделок застройщика – прим. авт.) идет речь, можно обратиться к экспертизе, которая проводилась по «Раю». В этих документах обозначена общая цена – 140 млн рублей. Но недоделок, как мы видим, предостаточно, и ответить, в какое количество денег по итогу это все выльется, на настоящий момент я не возьмусь.
Анна Плисова, председатель первой очереди ТСЖ «Рай в шалаше»:
– Дольщики рады, что Сергея Кадубинского посадили. Не было ни одного, кто бы сказал, мол, «он тоже жертва» или «он этого не заслужил». Некоторые просто не верили в произошедшее.
Застройщик должен был к 2007 году сделать подъездную дорогу, на это было собраны дополнительные средства (10% на непредвиденные расходы), но куда пропали эти средства, никто не знает.
На железной крыше нет молниезащиты, а это просто опасно для жизни.
Застройщик пытался получить права на владение бесплатными парковочными местами и сделать там платную стоянку. Таких примеров у нас очень много.
Сергей Беляков, председатель ЖСК «Двенадцатый квартал»:
– Никому не пожелаю такой участи. Все это время не было никакой поддержки от чиновников, хотя, конечно же, ключевой момент во всей этой ситуации – это судьбы людей.
Для Петербурга освоение подземного пространства не просто важно, а архиактуально. Однако этой отрасли, требующей нормативной и технологической модернизации, не уделялось должного внимания фактически более 30 лет. Специалисты, ссылаясь на зарубежный опыт, не в первый раз обосновывают необходимость целевой господдержки.
Резерв исчерпан
Петербург серьезно отстал в освоении своего подземного пространства от европейских столиц и даже средних городов. Паркинг под жилым домом для Европы – норма, в центре Петербурга – крайняя редкость. Под Токио проложены подземные трассы в два этажа. В Мадриде под пл. Гойя построен железнодорожный вокзал.
Владимир Улицкий, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Университета путей сообщения, консультирует 36 частных проектов подземного строительства. «Я не уверен ни за один из них, - признается он. – Их воплощение может только усугубить пробки на улицах». Иначе и не может быть в условиях острого дефицита подземной инфраструктуры общего пользования.
Как считает гендиректор ЗАО «Геореконструкция-Фунлдаментпроект» Алексей Шашкин, Петербург до сих пор выручала ширина улиц, заложенная в проектах XVIII-XIX вв. Тогдашние составители градостроительных планов как будто рассчитывали на будущую автомобилизацию. Но сегодня созданный ими резерв исчерпан.
Для решения проблемы сейчас в КГА обсуждают возможность запрета въезда в центр города для частных автомашин. Но и это требует создания перехватывающих парковок, совмещенных с узлами общественного транспорта. Участники дискуссии по подземному строительству не смогли назвать мне ни одного места на периферии центра, где можно разместить такой объект. Все подходящие места использованы для других целей, а расселение домов не только дорого обойдется, но и растянется на годы. Момент упущен.
Как мы догоняли Европу
В начале 1990-х гг. Петербург было принято сравнивать с Венецией. Уже в ту пору звучали первые предложения о превращении исторического центра в пешеходную зону. Однако плотность застройки возрастала, а превращение отдельных улиц в пешеходные загружала другие магистрали. Еще тогда следовало задуматься о развитии подземного пространства, и соответственно – об особой опеке над специалистами в этой области.
Однако обучение по профессии «геотехника» в городе было отменено еще в ту пору, когда он назывался Ленинградом: по принципу разнарядки, без учета особенностей города и его уже туристического потенциала, соответствующие дипломы стали выдаваться только в Москве.
Новая власть, равняющаяся на эталоны Запада, казалось бы, должна была исправить эту ошибку. Однако вместо этого 3 исследовательских центра подземного строительства были «пущены в расход» по соображениям сиюминутного характера. ВНИИКС перестал существовать; опытный корпус ЛенЗНИИЭП достался банку, а на месте испытательного центра на Гражданском пр. вырос «Максидом».
Считалось, что российских специалистов при необходимости могут успешно заменить западные проектировщики, импортируя к нам собственный высокотехнологичный опыт. Однако, как подчеркнул гендиректор ЗАО «Геострой» Анатолий Осокин, именно «варягам» город обязан получившими большой резонанс инженерными ошибками – при проходке метро на пл. Мужества, при строительстве подземных паркингов в «Невском паласе», при рытье котлована у Московского вокзала. За гостями пришлось убирать петербургским кадрам.
Путепровод или магазин?
Как рассказывает В.Улицкий, в Хельсинки разработка Плана подземного строительства объяснялась стратегическими соображениями. «Нам нужно, чтобы в случае нападения СССР, мы смогли укрыть все население города под землей», - говорил тогда министр финансов на совещании, не зная о присутствии на нем советского специалиста.
Однако финская подземка стала не военным, а общественным объектом. План, рассчитанный до 2015 г., периодически дополняется с учетом новых технологических достижений. Под крупнейшим торговым центром Kemppi сооружен центральный автовокзал, куда посетители спускаются на лифте.
Впрочем, в Хельсинки совсем другие почвы, чем в Петербурге: там преобладают скальные породы, в дельте Невы – слабые водонасыщенные грунты. Но и сопоставимом по геотехническим условиям Амстердаме под главной улицей проложили подземную магистраль. При этом все старые дома были предварительно поставлены на сваи.
Секрет Европы на поверку оказывается не столько технологическим, сколько мотивационным: подземные этажи нужны городу прежде всего для общественных нужд, и только затем – для извлечения прибыли. Причем, одно другому не мешает. К примеру, аэропорт Хельсинки с его развитой надземной и подземной транспортной сетью ежегодно приносит прибыль в 60 млрд. долларов.
В нашем городе еще в 1970-х гг. планировали строительство подземного туннеля под пл. Восстания. Но затем оказалось, что подземный бутик важнее, потом наступил кризис, и город оказался и без туннеля, и без магазина.
«Яма» у Московского вокзала изначально предназначалась для транспортного центра Высокоскоростной магистрали. «Но там, где пассажирам было бы удобно выходить из «Сапсанов» и спускаться в метро, опять сооружается магазин», - говорит А.Шашкин.
Никакого плана комплексного освоения подземного пространства в Петербурге до сих пор нет, несмотря на то, что в городе был разработан первый в стране геологический атлас. В таком документе в любом случае была необходимость: еще в 1970-х гг. проектировщики метро и подземных переходов, сталкивались с погребенными водотоками.
Кроме атласа, в городе был разработаны территориальные строительные нормы по подземному строительству. В.Улицкий вспоминает, что, по мнению коллег из Госстроя, в Петербурге применимы нормативы 1952 г. Тем не менее, петербуржцам удалось «пробить» ТСН 50-302-2004, включающий требование обязательного проведения прямых испытаний механических свойств грунтов.
Однако в 2005 г., в период экономического роста, когда проекты подземных пространств множились, комиссия по подземному строительству под руководством В.Улицкого была распущена. Между тем подобный орган существовал в городе с 1893 г., первоначально под названием Грунтовой комиссии.
Только 23 марта 2010 г. Смольный принял решение учредить Городскую экспертно-консультативную комиссию по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям. Пока, впрочем, она существует только на бумаге, а ее зампред Николай Сорокин из Комитета по природным ресурсам, только на круглом столе узнал, что он в ней состоит.
Бесхозная глубина
Воссоздание городского органа по подземному строительству, о котором специалисты говорят с большой радостью, - это только начало. По оценке В.Улицкого, Петербург не готов к освоению подземного пространства ни в стратегическом, ни в законодательном, ни в нормативном аспекте.
Стратегия означает план, утверждаемый местным законом. В столице разработан законопроект «О недропользовании на территории Москвы». Он основан на столичном Градкодексе. В нашем городе такого документа нет, поскольку Петербург побоялся бросить вызов мертвой схеме федерального Градкодекса, в котором подземное строительство никак не регламентировано.
За неимением другой, законодательную базу подземного строительства составляет федеральный закон «О недрах». Как напоминает Н.Сорокин, это очень строгий документ, где помимо административной ответственности, ряд нарушений влечет за собой уголовное наказание. Но закон регулирует любую деятельность на уровне глубже 5 м под землей. Подземное пространство от 0 до 5 м оказалось в правовом вакууме – отсюда на практике возникают казусы.
Как рассказывает А.Шашкин, при строительстве ТЦ Stockmann собственник соседнего здания отказался от предложенных застройщиком услуг по укреплению фундамента. Сосед сам планировал осваивать подземное пространство методом «стены в грунте», и ему было совершенно неинтересно, чтобы в этом месте торчали «чужие» сваи усиления.
В Лондоне подобные споры между собственниками-соседями, а также между их объединениями и муниципалитетами, могут согласовываться в течение нескольких лет: подземная часть – тоже собственность. У нас можно было бы найти компромиссный, не столь затратный по времени вариант решения проблемы. Но пока глубина до 5 м «ничья», юрист только и может, что развести руками, а решение суда определяется разве что симпатией к одной из сторон.
Дерегулирование с зарегулированием
При доработке техрегламента «О безопасности зданий и сооружений» в его текст удалось включить положения об экспертизе текучих свойств грунтов, о мониторинге безопасности и о совместном использовании оснований и фундаментов. Однако термин «мониторинг» остается нерасшифрованным. Под ним может подразумеваться принятое в Европе систематическое наблюдение. Но если не сформулировать требования к мониторингу, то может оказаться, что на практике им занимается человек с рейкой и нивелиром, говорит А.Шашкин.
Кризис, сокративший число рискованных проектов подземного строительства, сыграл и негативную роль: архитекторы стали экономить на профессионалах, в том числе по изысканиям. Между тем «оптимизация расходов» может обернуться не только дополнительными расходами в дальнейшем, но и угрозой безопасности обитателям строящегося или соседнего здания.
В советский период при строительстве перехода под Невским пр. господрядчик сэкономил, откачав воду вместо создания гидроизоляции. В результате начали гнить опоры костела Св. Екатерины, и их пришлось перекладывать. Случись подобная ситуация сегодня, решение вопроса могло бы «зависнуть» в судах.
Современные отношения собственности означают значительно большие расходы для застройщика при совершении ошибки: город не будет за него расселять поврежденное соседнее здание. Из этого следует, казалось бы, необходимость более строгих норм и более серьезного контроля их выполнения – порядок, именуемый в Европе «четырьмя глазами».
Однако у российских законодателей глаза будто смотрят в разные стороны. Как и в других областях, дерегулирование сочетается с зарегулированием. Неясно, сохранит ли ТСН статус документа обязательного исполнения. Одновременно переходит на хозрасчет госэкспертиза, в чем некоторые специалисты усматривают тенденцию к коммерциализации, с возможным уравниванием в статусе государственных и независимых экспертов. В то же время при ГАСН создается свой Центр мониторинга, и его эксперты, по свидетельству В.Улицкого, уже намекают: не пройдешь экспертизу у нас – не получишь разрешения.
Помимо многостороннего контроля над соблюдением нормативов, Европа довела до совершенства систему страхования рисков в строительстве. «У нас я не знаю ни одного случая ошибки в строительстве фундаментов, по которой была бы произведена страховая выплата», - говорит А.Осокин.
Скупой платит трижды
Выполнение требований безопасности по европейским стандартам не может удешевить подземное строительство. Но другого уровня Петербург позволить себе не может. Это относится и к публичной инфраструктуре. Простаивающее подземное пространство города требует долгосрочных кредитов, а воплощение проектов невозможно без квалифицированных отечественных кадров.
Нормативно-правовое регулирование подземного строительства должно учитывать особенности работы с грунтами особой сложности, где объем затрат трудно рассчитать. Как напоминает Н.Сорокин, под Петербургом таятся погребенные водоисточники, палеодолины, карстовые воронки, микросейсмические очаги, источники биогазов и радона. Все эти риски необходимо учитывать при подготовке технических заданий.
Игнорирование рисков в геотехнике обходится дороже, чем в любой другой сфере. Экономия на конкурсах в этой области может повлечь в дальнейшем не только дополнительные издержки, но и огромные расходы на исправление ошибок, в чем все уже убедились на примере Мариинки-2. В геотехнике скупой платит трижды.
Пример с Мариинкой ярко продемонстрировал, что в тех случаях, когда точная геотехническая наука в исключительно трудных условиях требует еще и искусства, формальный конкурсный механизм не работает: в таких ситуациях специалистов приходится не выбирать из множества желающих разной квалификации, а целенаправленно искать лучших.
Подлинным средством экономии в подземном строительстве, по мнению участников дискуссии, являются не конкурсные процедуры, а целенаправленные усилия государства по сохранению существующих и подготовке новых кадров.
Квалифицированные геотехники есть и в Петербурге, и в тех регионах России, где строились подземные объекты военного назначения. Они успешно работают на частном рынке. Они готовы осваивать зарубежный опыт, внедрять технологии, доказавшие свою эффективность в сопоставимых геологических условиях. Пока этот потенциал не растрачен, необходимо создать условия для его применения.
Константин Черемных
Санкт-Петербург – мегаполис, и тренды развития коммерческой недвижимости в разных районах могут быть весьма различны. Адмиралтейский район – один из самых неоднородных, и рассмотреть перспективы его рынка представляет значительный интерес.
Офисная недвижимость: В общем тренде
Для бизнес-центров Адмиралтейского района, впрочем как и для офисных зданий в других частях Петербурга, сегодня характерна высокая конкуренция и борьба за арендатора. При этом уровень арендных ставок здесь на 10% выше, чем в среднем по городу.
Оценить офисный рынок всего Адмиралтейского района достаточно сложно в связи с его неоднородностью. «Несмотря на околоцентральное местоположение, большая часть района имеет ограниченную транспортную доступность и большое количество промышленных территорий, старых жилых кварталов и подобных зон. Эти факторы не являются привлекательными для размещения новых офисных комплексов», – рассуждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. «Здесь достаточно велико количество производственных зданий, которые были переоборудованы в бизнес-центры класса С», – добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Между тем, по словам консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, историческая часть района сегодня входит в тройку лидеров спроса на офисные площади, вслед за Центральным и Петроградским.
Такие разные
Сегодня на территории Адмиралтейского района, по данным Astera St. Petersburg, действуют 36 бизнес-центров классов А, В+ и В с общим объемом предложения около 250 тыс. кв. м. В петербургском подразделении GVA Sawyer к таким объектам относят 24 офисных здания, совокупная арендопригодная площадь которых составляет около 130 тыс. кв. м – около 10% всего качественного предложения в городе. В Knight Frank St. Petersburg и Maris Properties/CBRE называют существенно меньшие цифры – 17 объектов и 150-170 тыс. кв. м. В NAI Becar объем высококлассных офисных площадей Адмиралтейского оценивают в 165,5 тыс. кв. м. А в Praktis Consulting & Brokerage подсчитали абсолютно все районные бизнес-центры, включая здания категории С, – 62 объекта на 352,5 тыс. кв. м, из которых 219,7 тыс. – полезные. При этом к качественным арендопригодным площадям в компании относят только 114,4 тыс. «квадратов». В «Бест. Коммерческая недвижимость» весь объем арендопригодных офисных площадей оценивают в 300 тыс. кв. м.
По данным экспертов, на территории района в настоящее время расположено три офисных здания, которые можно отнести к классу А. Их общая площадь составляет почти 23,3 тыс. кв. м. Это «Дом белых ночей» (Малая Морская улица, 23), Bolloev Centre (переулок Гривцова, 4), а также бизнес-центр «Платинум» (Большая Морская улица, 30), полностью выкупленный в 2005 году Внешторгбанком под собственный офис. Кроме того, в стадии строительства, сообщают в Colliers International, сегодня находятся два бизнес-центра класса А совокупной площадью 20 тыс. кв. м – в составе многофункциональных комплексов на Мойке, 73-79 и Почтамтской улице, 3-5. «Данные бизнес-центры относятся к офисам прайм-класса. Это 50% от перспективного предложения офисов премиального сегмента, планируемых к выходу до 2013 года», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева.
По подсчетам старшего маркетолога компании Praktis CB Любавы Пряниковой, на классы В+ и В в районе приходится 15 бизнес-центров общей площадью 130,8 тыс. кв. м (арендопригодная – 93,8 тыс. «квадратов»).
Вне локации
На бизнес-центры Адмиралтейского района оказывает влияние общий тренд – высокая конкуренция и борьба за арендатора. По данным АРИН, уровень заполняемости в районных бизнес-центрах колеблется в границах 80-99%: средний показатель – 90%.
Полина Макаренко отмечает, что офисы всегда будут востребованы на границе с Центральным районом и рядом со станциями метрополитена. В предпортовой зоне уровень загрузки бизнес-центров также находится на очень высоком уровне.
Среди наиболее удачных объектов она отмечает Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице, который привлек качественных арендаторов («якорь» – компания Sun Microsystems), несмотря на его относительно невыгодное местоположение, и Bolloev Сenter в переулке Гривцова, который открылся в разгар кризиса, но сумел привлечь арендаторов. «Нельзя не отметить также бизнес-центр «Нарвские ворота», в котором в 2008-2009 году было успешно продано большое количество площадей», – добавляет она.
По словам ведущего эксперта-аналитика компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, большинство бизнес-центров Адмиралтейского района можно отнести к достаточно успешным проектам, так как они имеют свою целевую аудиторию и успешно взаимодействуют с ней. «Соотношение цены и качества в первую очередь определяется теми конкурентными преимуществами, которые имеет тот или иной объект. Например, в бизнес-центрах «Мир» и «Трезубец» уровень арендных ставок достаточно высок, хотя качество самих зданий оставляет желать лучшего. Однако расположение рядом с Сенной площадью определяет высокий спрос на офисы в этих объектах», – комментирует он.
«Объекты класса А в районе характеризуются высокой заполняемостью даже в условиях кризиса, уровень вакантных площадей в них не превысил 7 процентов. В зданиях категории В и С доля свободных площадей выше – 12 и 9-10 процентов соответственно», – констатирует Любава Пряникова. Генеральный директор компании «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков оценивает уровень вакантных помещений в районных бизнес-центрах чуть выше – 10% для класса А, 13-15% – для зданий категории В и С.
Директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков рассказал, что ставки находятся в диапазоне 900-2000 рублей за квадратный метр в месяц и варьируются в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра. По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя ставка аренды на офисы в районе – 1150 рублей за квадратный метр. По информации Colliers International, средняя запрашиваемая арендная ставка для бизнес-центров класса А составляет 1050 рублей, а в классе В – 880 рублей за квадратный метр в месяц (включая эксплуатацию, без НДС). В последние годы они подчинялись общим рыночным тенденциям, то есть снижались. Однако вблизи станций метро «Балтийская» и «Нарвская» ставки сохранились на относительно высоком уровне по сравнению с большинством аналогичных по типу и качеству застройки зон в других районах города. Это связано прежде всего с близостью Морского порта. «Уровень арендных ставок в Адмиралтейском районе для качественных бизнес-центров на 10 процентов выше, чем в среднем по городу», – утверждает Владислав Фадеев.
Цитата
В последние годы средние ставки по Адмиралтейскому району подчинялись общим рыночным тенденциям.
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg
Мнение
Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ «Сплав»:
– Хуже всего заполняемость у вновь введенных бизнес-центров. Это объясняется общим спадом спроса на офисные площади, вызванным кризисом. Ситуация по арендным ставкам в настоящее время стабилизировалась и колеблется только в зависимости от класса бизнес-центров, сроков их ввода в эксплуатацию и общей загрузки.
Торговая недвижимость: Точка, точка
Предложение площадей в современных торговых центрах Адмиралтейского района крайне ограничено, тем более что все они имеют практически стопроцентную загрузку.
На начало этого года здесь действовало восемь крупноформатных торговых комплексов (в том числе один гипермаркет) общей площадью почти 179,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 99,1 тысячи). Это 4-5% всех современных торговых площадей в Петербурге. По словам старшего маркетолога компании Praktis Consulting & Brokerage Любавы Пряниковой, рынку торговой недвижимости Адмиралтейского района присуща неоднородность: «Качественные помещения под торговлю распределены здесь неравномерно. На территории района есть места, где магазинов явно не хватает».
Локальные зоны
По данным экспертов, в районе традиционно сложились несколько торговых зон. В первую очередь это территория вокруг Сенной площади, где помимо нескольких десятков небольших крытых павильонов и встроенных помещений на первых этажах жилых домов расположены два крупных современных торговых комплекса, построенных «с нуля» в 2003-2004 годах, – «Пик» и «Сенная». Арендопригодные площади этих объектов составляют 16,5 тыс. и 30 тыс. кв. м соответственно. «Пока это самая успешная торговая зона с крупными современными объектами в центре города, у метро», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Уровень вакантных площадей в них, по данным Praktis CB, не превышал 5% даже в кризис. В торговых комплексах «Пик» и «Сенная» арендная ставка находится на уровне 100 USD за кв. м в месяц. «Но спрос на эти объекты повышенный, на них никак не отразились кризисные явления прошлого года», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «В «Сенной» и «Пике» существовали листы ожидания, хотя ротация арендаторов и была выше докризисной», – добавляет ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Другие крупные торговые центры расположены в районе улиц Марата и Звенигородской. В 2006 году на Звенигородской, 7 был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун» общей площадью 28,8 тыс. кв. м (полезная – 11 тысяч) от ЗАО «Рубин». В данном объекте наблюдается очень диверсифицированный состав арендаторов с упором на развлекательную составляющую: океанариум, семейный парк развлечений и др. В мае этого года откроет свои двери для посетителей торговый центр над вестибюлем станции метро «Звенигородская». Его общая площадь составляет 5,5 тыс. кв. м, из которых порядка 2 тыс. «квадратов» – торговые. На данный момент сдано более половины торговых площадей. Девелопер проекта – холдинг «Адамант».
Еще одна торговая зона расположена в районе Балтийского вокала и одноименной станции метрополитена. Здесь находятся торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс» от того же «Адаманта», а также гипермаркет «Лента», выходящие фасадами на набережную Обводного канала. «Варшавский экспресс», по мнению экспертов, нельзя отнести к очень популярным объектам, но управляющая компания постоянно развивает этот комплекс за счет спортивно-развлекательной составляющей, организуя различные мероприятия, тем самым увеличивая его посещаемость и известность. Здесь арендные ставки, по данным АРИН, колеблются в пределах 1200-1500 рублей за квадратный метр в месяц.
Пожалуй, этим список наиболее успешных торговых комплексов в Адмиралтейском районе ограничивается.
«Бумажные» виды
Среди перспективных проектов в сегменте торговой недвижимости района эксперты отмечают реконструкцию универмага «Фрунзенский» на углу Московского проспекта и Обводного канала, а также предполагаемое строительство второй очереди ТРК «Пик» на Сенной площади. Первый объект приобрела в 2005 году группа JFC, владельцем которой является Владимир Кехман. Общая площадь здания составляет 14 тыс. кв. м. Сначала новый владелец намеревался организовать в нем концертный зал, сохранив фасады, но изменив внутреннее строение здания. Однако недавно стало известно, что девелопер отказался от этой идеи и Фрунзенский универмаг сохранит свое изначальное предназначение.
Строительство второй очереди «Пика» предусматривается в рамках проекта развития всей Сенной площади. По замыслу его инициаторов, новый ТРК объединит вестибюли станций метро «Сенная» и «Спасская» и гостиницы на месте дома 47 по Гороховой улице. С площади будут убраны все ларьки, и даже колонну Мира планируют демонтировать и установить в другом месте. Освободившиеся площади могут быть использованы для возведения подземного паркинга и организации кругового движения. Однако все это пока только планы «на бумаге».
Эксперты не прогнозируют серьезного увеличения рынка качественных торговых площадей в ближайшие несколько лет. «Адмиралтейский район уступает по коммерческой привлекательности своим ближайшим соседям – Центральному и Московскому», – констатирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин. По его словам, основной недостаток района – практически полное отсутствие проходных торговых коридоров. В основном он состоит из тихих жилых кварталов и заброшенных территорий старых промышленных предприятий. Во многом будущее ритейла, по мнению экспертов, зависит от развития других центров притяжения в районе: Новой Голландии, второй сцены Мариинского театра, Измайловской перспективы и т. д.
Цитата
– В Адмиралтейском районе на рынке стрит-ритейла предложение превышает спрос на 15 процентов.
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла компании NAI Becar
Цифра
6-8 тыс. руб.
максимальная месячная арендная ставка для топовых мест под торговлю
Гостиничная недвижимость: Перебор?
До последнего времени в Адмиралтейском районе на различных стадиях реализации находилось более трех десятков гостиничных проектов. Эксперты убеждены, что большинству этих отелей открыть свои двери не суждено.
Адмиралтейский район сегодня находится на втором месте по количеству отелей и номерному фонду, уступая только Центральному.
Целевая группа
По мнению экспертов, район имеет два преимущества, которые позволяют ему успешно конкурировать с другими территориями в борьбе за гостиничных операторов: география и цены. «Адмиралтейский район – это исторический центр города, где в зоне пешеходной доступности находится большинство объектов, привлекательных для туристов. Это дает ему преимущество перед Василеостровским и Петроградским районами, также претендующим на целевую аудиторию иностранных и российских туристов, приезжающих в Петербург для отдыха и по бизнесу. Стоимость же проживания в аналогичных по классу гостиницах Адмиралтейского, как правило, ниже, чем в отелях соседнего Центрального района», – комментирует старший маркетолог компании Praktis Consulting & Brokerage Любава Пряникова.
В Адмиралтейском районе, по подсчетам аналитиков, сегодня расположено 10 качественных гостиниц (не считая мини-отели) с общим номерным фондом чуть более 2,9 тыс. номеров. Из них два отеля – уровня 5 звезд, пять гостиниц принадлежат классу 4 звезды и три гостиницы относятся к категории трехзвездочных. В районе представлены такие крупные гостиничные операторы с мировой известностью, как Marriott International и Best Western International (США), Rocco Forte (Англия). Разумеется, самый знаковый гостиничный объект района (и, пожалуй, всего города) – гостиница «Астория», принадлежащая последнему оператору.
В основном районные гостиницы размещены в его восточной части, ближе к центру. Здесь же широко представлен сегмент мини-отелей. Но при этом три гостиницы находятся в более депрессивных зонах района.
Номера навсегда
«Сегодня в районе существует огромное количество гостиничных проектов – порядка трех десятков. Их общий номерной фонд составляет более чем 5 тысяч номеров», – подсчитал руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. По его словам, такая ситуация сложилась в результате активного продвижения городской программы развития гостиничной инфраструктуры, реализуемой КИСПом: «Участки и здания выделяются целевым назначением, и многие инвесторы спешат воспользоваться моментом». «Большое количество муниципальных зданий, расположенных за Исаакиевской площадью, также могут получить постановления на реконструкцию под отели. В этом случае номерной фонд района серьезно возрастет», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
Однако, по мнению экспертов, после кризиса перечень реализуемых проектов начал сокращаться, и открыть свои двери для посетителей суждено далеко не всем заявленным проектам.
Среди уже строящихся в Адмиралтейском районе объектов участники рынка отмечают пятизвездочную гостиницу Four Seasons на Исаакиевской площади (девелопер – Tristar Investment, номерной фонд – 186), апарт-отель от Ginza Project на Почтамтской улице, 3-5, mixed-use-проект с гостиничной функцией напротив Новой Голландии и др. В ближайшее время в районе также будут введены в строй отель W от Starwood на Вознесенском проспекте, 6 (5 звезд, 120 номеров), очередная гостиница сети Marriott на набережной канала Грибоедова, 166 (4 звезды, 275 номеров), гостиница Crowne Plaza от оператора Intercontinental на Садовой улице, 62 (4 звезды, 340 номеров).
Цитата
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg:
– В районе сегодня существует огромное количество проектов – больше 30, с общим номерным фондом более чем на 5 тысяч номеров. Однако большинство из этих проектов, вероятно, не будет реализовано.
Дмитрий Кирман