Производственная база девелоперов
Рынок строительных материалов активно развивается, и говорить о дефиците сейчас не приходится. Эксперты полагают, что в такой ситуации необходимости в создании девелоперами новых собственных производств нет, и в идеале рынок должен стремиться к аутсорсингу непрофильных для компаний функций.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития компании ООО «H+Н»
Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение»
Александр Дубодел, директор по маркетингу ЗАО «ЛСР-Базовые»
Мария Александрова, заместитель генерального директора ООО «ПОРТА»
Леонид Кузнецов, руководитель ПТО ООО «ГСК-1» (объединение «Строительный трест»)
Юрий Федоров, директор ассоциации «Бетон Северо‑Запад»
Валерий Грибанов:
– Лето – жаркий период для строителей. В прежние годы нередко возникали ситуации, когда ощущался дефицит того или иного строительного материала. Есть ли у рынка сегодня такие проблемы?
Александр Батушанский:
– Такие проблемы возникали в прошлые годы, но на самом деле понятие дефицита здесь весьма условное, так как нет рынков, на которых был бы реальный дефицит товаров. Во-первых, на рынке строительных материалов всегда есть товары-заменители, а во-вторых, можно просто увеличить плечо поставки.
Ситуация с дефицитом цемента была связана с ценовой политикой некоторых игроков на рынке, а в 2006-2007 годах – с резким ростом цен на недвижимость и, как следствие, ростом цен на стройматериалы. Также такая ситуация возникала несколько лет назад с газобетоном, но сейчас, после строительства ряда заводов, говорить о дефиците не приходится.
Что касается уровня развития рынка стройматериалов, то он достаточно высокий. Можно лишь говорить о том, что некоторые сегменты недофинансированы.
Сейчас мы наблюдаем процесс модернизации на рынке ЖБИ, в результате чего качество продукции существенно улучшится. Рынок товарного бетона на данный момент является, пожалуй, самым высококонкурентным. Много игроков также на рынке песка. В целом ситуация на рынке строительных материалов такова, что и количество игроков, и уровень их компетенции достаточно высокие, и можно говорить о том, что конкуренция довольно жесткая.
Валерий Грибанов:
– Ощущаются ли на рынке сезонные колебания цен на стройматериалы?
Таисия Селедкова:
– С началом строительного сезона многие производители стройматериалов стремятся нарастить прибыль. На рынке газобетона до 2008 года цены оставались стабильными. Рыночная ситуация в то время позволяла производителям хорошо зарабатывать. С наступлением кризиса и до 2010 года цена на газобетон была достаточно низкой. В 2012 году цены на газобетон поднимались 4 раза и за год выросли на 15-17%. В этом году цены повышались дважды. Сейчас состояние рынка таково, что очередное повышение цен маловероятно. За 2013 год цены вырастут максимум на 10%. Отмечу, что в прошлом году в разгар строительного сезона (июнь, июль, август) на рынке газобетона был дефицит. Все пять заводов в Санкт-Петербурге и Ленобласти работали на полную мощность, но этого не хватало, и газобетон ввозился из Московской области, Белоруссии и Эстонии. В этом году мы также ощущаем присутствие на местном рынке игроков из этих регионов, однако доля местных производителей до сих пор составляет порядка 90%.
Валерий Грибанов:
– Растет ли доля домов, построенных из газобетона?
Таисия Селедкова:
– В рамках малоэтажного домостроения доля газобетона за последние три года увеличилась с 24 до 46%. В высотном строительстве эта доля колеблется от 38 до 44%.
Валерий Грибанов:
– Вы согласны, что в этом году не стоит ожидать роста цен на стройматериалы?
Александр Дубодел:
– В связи с жесткой конкуренцией резкого роста цен ни на щебень, ни на бетон, ни на песок не предвидится. Цены на товарный бетон уже сейчас находятся на грани рентабельности. Игроков на рынке столько, что их производственные мощности раза в четыре превосходят потребности рынка. В прошлом году на рынке появились новые производители, которые заявили о себе в первую очередь низкой ценой.
Валерий Грибанов:
– Если существующие мощности значительно превосходят потребности рынка, то что толкает новых игроков вкладывать деньги в открытие новых производств?
Александр Дубодел:
– Рынок товарного бетона изначально не имеет высоких барьеров для входа. Открытие нового производства может потребовать всего порядка 20 млн рублей инвестиций. Однако новому производителю придется решать вопросы подбора квалифицированных кадров и качества изготавливаемого сырья. Если говорить про инвестиции в производство песка и щебня, то здесь они более значительные, даже для простого производства это более 200 млн рублей, к тому же потребуется получение лицензии.
Валерий Грибанов:
– Действительно ли на рынке щебня есть проблемы с логистикой?
Александр Дубодел:
– Проблема логистики связана со стоимостью доставки из других регионов. Организация этого процесса не такая простая, как может показаться новому игроку, потому что транспортные мощности ограничены, и найти перевозчика и поставщика не так легко.
Валерий Грибанов:
– Насколько часто крупные строительные компании создают производственные базы? Что является побуждающим мотивом для этого?
Леонид Кузнецов:
– Сегодня на рынке превалирует высотная застройка с применением монолитного железобетона. Компании в основном работают с бетоном, металлом и стеновыми материалами. «Строительный трест» специализируется на кирпичном домостроении, и по поставкам кирпича мы работаем с Группой ЛСР. У нас есть свои производственные базы по изготовлению бетона и бетонорастворных смесей, также у нас есть свои заводы по металлопластику и алюминиевым конструкциям. Мы параллельно возводим около 300 тыс. кв. м недвижимости, и порядка 90% потребности в бетоне мы покрываем за счет своего производства. Себестоимость материалов собственного изготовления ниже, чем в среднем по рынку. Разрабатывать собственные месторождения инертных материалов – очень дорогое удовольствие, и сегодня это неактуально.
Юрий Федоров:
– На создание вертикально интегрированных структур толкает стремление к монополизации рынка.
Валерий Грибанов:
– На сколько процентов собственное производство способно снизить стоимость квадратного метра?
Александр Дубодел:
– Если говорить про бетон, то в пересчете на стоимость квадратного метра доля затрат на него невелика. Если брать стоимость квадратного метра в монолитном доме в 70 тыс. рублей, а объем бетона на 1 кв. м – 0,6-0,67 куб. м, то из 70 тыс. стоимость бетона составляет около 2 тыс. рублей. Ну а открытие собственного гранитного или песчаного карьера, скорее, приведет к удорожанию из-за больших инвестиций.
У «Строительного треста» уже большой опыт, и они вышли на тот уровень, который позволяет экономить на покупке у сторонних производителей. А если говорить о застройщиках, которые только выводят новое производство, то эту структуру лихорадит еще несколько лет из-за проблем с кадрами и обеспечением качества. Таким компаниям еще лет 5 обеспечена головная боль, чтобы наладить производство.
Леонид Кузнецов:
– Собственное производство позволяет нам обеспечить стабильность и своевременность поставок, а также требуемый уровень качества. Создавать кирпичные, сталепрокатные производства или, к примеру, заниматься производством теплоизоляционных материалов именно для девелоперских проектов экономически необоснованно.
Валерий Грибанов:
– Какие сектора производства строительных материалов до сих пор не развиты? Есть ли ниши, имеющие резерв для роста?
Леонид Кузнецов:
– Предела совершенству нет. К примеру, если Группа ЛСР будет предлагать еще более эффективный кирпич, который позволит уменьшить толщину стен, обеспечивая те же самые характеристики, то мы будем только «за». Если говорить в целом о рынке, то за последние 10-15 лет прорывных технологий, которые перевернули бы представление о конструкциях, нет.
Валерий Грибанов:
– Последние 10 лет на рынок стали активно выходить панельно-каркасные технологии, которые, по словам экспертов, отбирают долю у других технологий.
Леонид Кузнецов:
– Девелопер, который принимает решение о том, по какой технологии он будет возводить свой объект, в первую очередь думает о классе будущего жилья. К примеру, объект уровня бизнес- и верхнего комфорт-класса, скорее всего, не будет панельным. Исключением являются финские коллеги, которые возводят панельные дома, используя технологии и продукцию с собственных производств. Непопулярность панельного домостроения в нашей стране связана с ментальностью людей. Эта технология может использоваться при строительстве домов эконом-класса в Петербурге и области.
Валерий Грибанов:
– Если ли на строительном рынке Петербурга примеры применения новых технологий и материалов?
Александр Батушанский:
– Технологическая структура рынка существенно поменялась в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Тогда «монолит» начал занимать все большую долю, вытесняя традиционное для Петербурга кирпичное домостроение и панельное домостроение. Кирпичное домостроение осталось в небольшом объеме, и его будущее – это объекты бизнес-класса, так как потребительские свойства этих домов выше. Сегодня доля кирпичных домов на первичном рынке жилья не превышает 10%. В сознании советских потребителей панельный дом – некачественный дом, а кирпичный – качественный. Строители поступили хитро и «обманули» потребителей, начав строить кирпично-монолитные дома. Потребитель, не разбирающийся в технологиях домостроения, стал воспринимать их как кирпичные. А когда застройщики поняли, что кирпично-монолитные дома можно продавать по такой же стоимости, как и кирпичные, эта технология начала активно внедряться на рынке. В нашем регионе, в отличие от Москвы, было совершенно не развито монолитное домостроение, где в качестве ограждающих конструкций использовались вентилируемые фасады. Сейчас ситуация несколько меняется. К тому же сейчас потребитель становится более современным. На западе человек, решивший покупать квартиру, не станет разбираться в тонкостях технологии, по которой построен дом. У нас потребитель со временем тоже перестанет смотреть на технологии домостроения. Доля чисто монолитных каркасов держится уже на протяжении многих лет на уровне 60-75%. И пока особых предпосылок для того, чтобы ситуация поменялась, мы не видим.
Сейчас на рынке сборного железобетона некоторые производители провели модернизацию своих мощностей. К примеру, ДСК «Блок» (Группа ЛСР) и «Гатчинский ССК» («Ленстройматериалы»), которые вывели на рынок дома из сборного железобетона совершенно нового качества. Скандинавские компании активно строят из сборного железобетона. «Лемминкяйнен», «ЮИТ» и NCC сейчас предложили рынку технологию, где в основе лежит монолитный каркас и внешняя ограждающая конструкция в виде навесной трехслойной железобетонной панели. Это новая технология для нашего рынка, но на Западе она широко распространена. Она совмещает в себе преимущества в выборе планировок от монолитной технологии и скорость монтажа в части сборных панелей. Возможно, эта технология будет набирать популярность. Все будет зависеть от того, понравится ли строителям эта технология. Что касается каркасных домов, то эта технология активно продвигалась в прошлые годы, и прогнозировалось, что она отберет долю у монолитного домостроения. Там в качестве несущих конструкций используются сборные железобетонные колонны (предполагалось, что это избавит от такого недостатка панельной конструкции, как невозможность свободных планировок), а внешние конструкции могут быть как из сборного железобетона, так и из кирпича и вентилируемых фасадов. Эта технология так и не завоевала доверия застройщиков, так как они сталкивались со сложностью возведения этих домов. Серьезных технологических нововведений сегодня не предвидится. Все перечисленные технологии известны рынку уже много лет.
Валерий Грибанов:
– Последние годы ведется много разговоров о внедрении так называемых зеленых технологий. Влияет ли это движение к энергоэффективности на рынок строительных материалов или это больше разговоры в области PR и маркетинга?
Таисия Селедкова:
– Энергоэффективные технологии и экологичное строительство, действительно, сегодня активно обсуждаются в обществе. Людям важно, в каких условиях они будут жить, сколько простоит дом, когда будет необходим капитальный ремонт. Стандарты по энергоэффективности активно внедряются и на правительственном уровне. Мода на экологичность пришла к нам из Европы. Само понятие экологичности материала складывается из нескольких составляющих: экологичность производства и экологичность ингредиентов, которые входят в состав. В этом плане газобетон – это абсолютно экологичный материал, так как в его состав входят натуральные компоненты. Продвижением идеи экологичности сегодня больше занимаются девелоперы, нежели производители строительных материалов.
Леонид Кузнецов:
– Требования к энергоэффективности и экологичности в Европе появились уже лет 20 назад. У нас экологическая экспертиза объектов тоже осуществляется, но носит формальный характер. Вообще если смотреть глубже, то даже деревянные дома нельзя назвать на 100% экологичными, леса при этом будет израсходовано больше, чем требуется для возведения самого объекта, к тому же какое количество техники там будет работать и какое количество отходов получится?
Валерий Грибанов:
– Если предположить, что в будущем от разговоров об энергоэффективности и экологичности мы перейдем к реальным нормам, то повлияет ли это на рынок строительных материалов? Возникнет ли потребность в новых материалах?
Леонид Кузнецов:
– Конечно, это может существенно повлиять на рынок строительных материалов, и все просто станет существенно дороже в связи с применением экотехнологий производства. Но, возможно, и появятся какие-то новые производства и материалы. Но пока в России это слишком затратно. И вряд ли в ближайшей перспективе государство пойдет на принятие таких непопулярных законодательных мер по ужесточению экологических требований.
Валерий Грибанов:
– Изменилось ли за последние несколько лет количество игроков на рынке стройматериалов?
Мария Александрова:
– Количество игроков на рынке сухих строительных смесей (ССС) постоянно растет. Сегодня здесь много игроков из Московского региона. Обилие новых производителей, скорее всего, связано с низким порогом входа на этот рынок. Запуск производства обойдется примерно в 5 млн рублей. На сегодняшний день этот рынок настолько размыт и перенасыщен, что произошло существенное снижение рентабельности. Если в прошлом году смеси продавались с рентабельностью 18%, то в этом году – 5-7%. Однако в высокий сезон производители стабильно поднимают цены на 5-7%. Думаю, что в перспективе такое положение дел на рынке сухих строительных смесей в итоге может привести к коллапсу. Если возвращаться к вопросу об экологичности, то мы как продавцы заметили, что потребители теплоизоляционных материалов в последние два года стали отдавать предпочтение минеральной вате, а не популярному прежде пенополистиролу.
Валерий Грибанов:
– Есть ли еще рынки, на которых ситуация схожа с рынком сухих смесей?
Александр Батушанский:
– Рынок ССС особый. Участники видят, что порог инвестиций невысокий, и им кажется, что рынок этот громаден и возможностей для продажи достаточно много. Ни на каком другом рынке нет такого количества частных марок, как на рынке сухих смесей. Не думаю, что сложившаяся ситуация приведет к какому-то коллапсу, так как на рынке товарного бетона ситуация схожая, но никакого коллапса там нет. Идет нормальное развитие рынка в условиях очень жесткой конкуренции. Количество игроков на рынке, скорее всего, будет продолжать нарастать, а потом начнет уменьшаться. Если говорить о рынке товарного бетона, то застройщики-производители вскоре поймут, что это не всегда выгодно. Рынок рано или поздно придет к пониманию необходимости аутсорсинга. К примеру, если будет новый кризис, то производственные мощности девелопера будут его тяготить, так как помимо того чтобы думать о спасении основного бизнеса, придется думать и о непрофильной составляющей в виде собственного производства. К тому же в рамках собственного производства нет конкуренции, а стороннему поставщику всегда можно сказать: «Завтра мы покупаем этот материал не у тебя». В этом смысле внешние закупки дают больше свободы строителям.
Валерий Грибанов:
– Насколько важен бренд строительного материала на рынке B2B?
Александр Дубодел:
– Бренд складывается годами. Для начала необходимо наработать репутацию. Промышленный рынок B2B имеет обозримое количество участников, поэтому с каждым потребителем необходимо наладить контакт. Бренд — это прежде всего сложившийся позитивный опыт.
Леонид Кузнецов:
– Действительно, на этом рынке очень важны хорошие личные отношения и репутация поставщика. Если выходит новый игрок с позитивным опытом и хорошими ценами на продукцию, с ним тоже начинают сотрудничать, так как стоимость материалов имеет большое значение для себестоимости строительства.
Таисия Селедкова:
– В сегменте B2B бренд – это в первую очередь сервис. Компания Н+Н в рамках работы по поставке газобетона предлагает своим клиентам полный сервис: техническую поддержку, гарантирование поставок и высокое качество материала.
Валерий Грибанов:
– А какое значение имеет бренд на рынке сухих строительных смесей?
Мария Александрова:
– На этом рынке бренд имеет большое значение, так как компании ориентируются на положительный опыт взаимодействия и принимают решение о продлении сотрудничества. Уже на стадии проекта закладывается то, какой материал будет использован.
Леонид Кузнецов:
– Рынок отделочных материалов в этом ключе является более гибким. Мы экспериментируем с новыми смесями, которые выходят на рынок. На рынке гидроизоляции также появляются новые материалы. Если раньше приходилось использовать наплавляемые материалы, то сегодня есть возможность использовать для этих целей специальные сухие смеси, которые разводят и наносят шпателем.
Сегодня правительство Санкт-Петербурга утвердило пакет документов, внесенный Жилкомитетом и определяющий новый порядок предоставления субсидий по ряду городских жилищных программ. Необходимость нововведений продиктована заботой о выполнении задач, предусмотренных Концепцией государственной жилищной политики Санкт-Петербурга в условиях сокращения расходов горбюджета в соответствии с поправками, одобренными городским Законодательным Собранием в первом чтении. Кроме того, как отметила губернатор Валентина Матвиенко, в одобренных документах нашлось место для оперативных антикризисных мер.
Так, в частности, поправками к региональному закону «О целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.», разработанными Жилкомитетом, предполагается разделить уже скорректированный бюджет РЦП на 2009 г. Так, 243 млн. рублей будут направлены на социальные выплаты гражданам и 200 млн. рублей в качестве бюджетных инвестиций – на повышение капитализации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».
Уменьшение расходов на социальные выплаты, как пояснил зампред Жилкомитета Игорь Кокарев, обосновано прогнозами АИЖК по снижению выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. коммерческими и банками в целом по РФ в 3,9 раза, а также данными о сокращении числа потенциальных заемщиков, признанных в установленном порядке нуждающимися в содействии города в улучшении жилищных условий. Поэтому выделяемый объем финансирования в 243 млн. рублей в форме социальных выплат «является оптимальным», - считают в Жилкомитете.
В то же время увеличение расходов на повышение капитализации городского ипотечного агентства с запланированных ранее 70 до 200 млн. рублей необходимо по целому ряду причин. В первую очередь, - в связи со сбоями в рефинансировании со стороны АИЖК в 2008 г., а также из-за уменьшения количества рефинансирующих организаций – чтобы Агентство смогло обеспечить устойчивое функционирование некрупных кредитных организаций, желающих работать по стандартам АИЖК.
Кроме того, городское ипотечное агентство нуждается в увеличении оборотных средств для участия в программе АИЖК по реструктуризация ипотечных займов для граждан, потерявших работу или часть доходов.
Также в 2009 г. ипотечное агентство будет вынуждено, предупреждая взыскания, выкупать заложенное при получении кредитов имущество и жилье, реализовать которое по ценам залога в условиях падения цен на вторичном рынке, получится не сразу.
И последнее направление увеличивающихся расходов агентства составят меры содействия банкам-партнерам по увеличению дефолтного фонда. Выкупая дефолтные ипотечные кредиты, оно будет проводить собственными силами работу по урегулированию задолженности.
«Мы увеличиваем капитализацию городского ипотечного агентства, чтобы обеспечить его устойчивость и стабильную работу в 2009 г. Это хорошая антикризисная мера», - поддержала В.Матвиенко.
Другая инициатива Жилкомитета Санкт-Петербурга оказалась направлена на изменение методики расчета социальных выплат городским очередникам и льготникам. Так, в частности, если до сих пор их размер рассчитывался на основе рыночных цен на жилье, то по новым нормативам он будет вычисляться на базе цены, устанавливаемой для регионов Минрегионразвития РФ.
Кроме того, с подачи Ю.Лукманова, Смольный сократил размер социальных выплат. Город готов компенсировать 50% от стоимости приобретаемого жилья (урезанной в соответствии с «ценой Минрегиона») очередникам и на 70% - льготникам.
Как пояснил Ю.Лукманов, изменяя методику расчета размера субсидий, разработчики рассчитывали на увеличение темпов реализации программы «Молодежи – доступное жилье». Попутно они представили поправки к действующему закону по этой РЦП, предусматривающие бюджетные инвестиции в уставный капитал оператора программы – ОАО «Городской центр «Доступное жилье» в размере 500 млн. рублей. Предполагается, что повышение капитализации центра позволит на условиях 50-процентной рассрочки закупить жилье для 250 семей. А на социальные выплаты участникам программы будут направлены 456 млн. рублей, оставшиеся от общего объема финансирования РЦП на 2009 г.
Наталья Черемных
О положении, сложившемся на рынке жилой недвижимости, происходящих изменениях, основных тенденциях и перспективах корреспонденту АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Что происходит с ценами на жилье?
Последние две недели лишь подтверждают, сложившийся в IV квартале 2008 г. тренд – незначительное снижение рублевых цен предложения. Снижение – около 0,5% в неделю. Менее сдержана ситуация при пересчете в валюте – накладывается «кардиограмма» валютных колебаний. Однако реальные цены сделок далеки от усредненных результатов – здесь разброс цен достаточно велик, причем среди аналогичных предложений, особенно на первичном рынке. Встречаются предложения до 45 тысяч рублей за 1 кв. м строящегося жилья в типовом сегменте.
Вторичный рынок менее подвержен грубой «волотильности», но и здесь возможен торг до 5-10% от первоначальной цены предложения. В то же время на первичном рынке практически нет предложений с отдаленными сроками сдачи, а на вторичном появились значительные объемы нового готового жилья от застройщиков, конкурирующего со значительными объемами уже использовавшегося жилья. Причем количество сделок на вторичном рынке вполне удовлетворительное – по итогам января около 3 тысяч, что повторяет итоги аналогичного периода 2007 и 2008 гг. Цены на вторичном рынке в типовом сегменте – до 90 тысяч рублей, на первичном – до 80 тысяч рублей за 1 кв. м.
- Если говорить об ипотечных программах, как изменились требования банков к заемщикам, каковы ставки, какие требуются гарантии? Есть ли жилье, на приобретение которого теперь кредит не получить вовсе – допустим, хрущевки и т.п.?
- Требования банков к заемщикам ужесточились – банки стали с особенной мнительностью относиться к некоторым профессиям, в частности, к специалистам той же банковской сферы. Сроки рассмотрения – от 3 дней до месяца. Рассмотрение документов в филиалах московских банков проводится по большей части в материнской компании, что не способствует ускорению рассмотрения дел.
Повысился первоначальный взнос, практически он установился на отметке в 30%. Отношение кредита к доходу варьируется в пределах 50-60%. То есть, если платеж в месяц составляет 25 тысяч рублей, то подтвержденный доход должен составлять не менее 50 тысяч. Подтверждение дохода так же стало для многих существенной проблемой. Банки, как и прежде не рассматривают комнаты в качестве предмета залога. Единственное исключение – кредит под последнюю комнату; практически исключено кредитование первичного рынка и загородных строений. Кредитные ставки в рублях варьируются в широком диапазоне от 15 до 25%.
Среди отрадных событий – заявления некоторых банков о возобновлении ипотечного кредитования клиентов по системе АИЖК. Так, ипотечный центр МБРР, практически не работавший с осени, вновь начинает работу с клиентами и контрагентами. В то же время число количество ипотечных брокеров с осени резко сократилось – активно предлагают ипотечную услугу лишь несколько брокеров.
- Каковы предпочтения по аренде жилья? Какие районы востребованы, какие ставки аренды и как они изменились за последние 3 месяца?
- За год количество сдающихся квартир увеличилось на 25-30%, в результате чего предложение значительно превысило спрос. Если в начале 2008 г. арендаторов было много, а объектов не хватало, то в начале
По данным Института недвижимости, комнаты дали наиболее существенный ценовой прирост в структуре предложения по итогам прошлого года – от 8 до 20%. Наибольший прирост показал Приморский район, наименьший – Центральный, Петроградский и Адмиралтейский.
Цена аренды комнаты варьируется вокруг 10 тысяч рублей в месяц. Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 16 тысяч (Красносельский район) до 30 тысяч (Центральный район). Наибольший прирост цен – в недооцененном Красносельском районе, почти не отстает от него Центральный и Адмиралтейский районы – прирост цен за год – 5-7%. Двушками интересовались больше в Невском и Адмиралтейском районе – прирост цен составил 7-8%. Однако в первом случае цена практически самая низкая в городе – около 22-23 тысяч рублей, во втором – самая высокая – 35 тысяч. Трешками мало интересуются в Выборгском и Василеостровском районах – цена снизилась на 2-4%, в цене – Центральный, Адмиралтейский и Петроградский – стоимость аренды увеличилась на 10-11% и достигла 45-50 тысяч рублей.
За 2008 г. стоимость аренды жилья увеличилась в среднем всего на 3-5%. До середины лета цена найма жилья была относительно стабильна. С июля начался сезонный рост стоимости аренды. В конце лета «однушки» сдавались в среднем за 17 тысяч рублей, а двухкомнатные за 24 тысяч. Максимальной стоимости найм жилья достиг в октябре. Традиционно этот показатель не меняется до конца года, однако в ноябре стоимость аренды жилья в данном сегменте начала плавно снижаться. На начало февраля средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла 15 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры – 20 тысяч в месяц.
- Расскажите о рынке риэлтерских услуг – многие компании поглощаются лидерами рынка – уменьшаеттся ли количество риэлторских фирм? Увеличилась ли доля черных маклеров?
- Агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значения 2008 г. В то же время по данным Регистрационной службы количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тысяч, что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 гг. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами.
Достаточно сложной может оказаться ситуация для многих компаний, ориентированных в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, стараясь повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов, в первую очередь в области и в спальных районах, оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзиноговые схемы.
На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом.
Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8% от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам – себе дороже, особенно, когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок – никто не хочет.
Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса трудно отследить. В городе по разным оценкам от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются – это процесс продолжается в режиме non-stop, и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств недвижимости может уменьшиться на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров.
- Как изменился рынок строительного генподряда? В последние годы рынок расслаивался, девелоперы передавали генподряд на аутсорсинг. Но в нынешних условиях хозяева бизнеса не хотят отдавать деньги на сторону и минимизируют издержки. Не пошел ли в связи с этим обратный процесс, когда компании снова создают подрядные подразделения?
- Конец 1990-х гг. ознаменовался структурированием достаточно крупных вертикально-интегрированных холдингов, включавших в себя и разного рода подрядные организации, и производителей стройматериалов, и ДСК. В некоторых случаях формировались несколько подзабытые сегодня формы – финансово-промышленные группы, включавшие в себя аффилированные банки. Такая модель позволяла минимизировать затраты и работать на основе взаимозачетов и внутренних взаиморасчетов. Среди наиболее известных на строительном рынке холдингов – группа ЛСР, ФПГ «Росстро», группа «Ленстройматериалы», холдинг «ЛенСпецСМУ». Причем многие холдинги сохраняли структуру в течение десятилетия без заметных изменений.
В силу определенной инертности девелопмент как таковой оказался более востребован на рынке коммерческой недвижимости. Здесь более развита и система аутсорсинга, и подрядов. В то же время застройщики предпочитают работать с одними и теми же подрядчиками, редко прибегая к ротациям.
Заметное сужение строительного рынка приведет к неизбежной череде банкротств и процессам слияний-поглощений. В России ни застройщики, ни подрядчики так и не научились работать в консорциумах и партнерствах. Впереди еще одно испытание в условиях дефицита ликвидности – бартерные расчеты и связанные с ними проблемы – двойные продажи и ценовой демпинг на аналогичные объекты.
Беседовал Михаил Добрецов