Показательные квартиры
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.
Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы предлагает изменить схему подсчета сроков ведения строительства. Александр Орт считает, что начинать отсчет надо не с даты подписания распоряжения правительства, а с момента выдачи разрешения на ведение строительных работ.Строители считают, что главная причина – бюрократические препоны, возникающие при согласовании архитектурного проекта. Напомним, что по существующему законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. То есть нельзя заниматься получением согласования экологов и одновременно оформлять справки из пожарной инспекции. В результате, на получение всех экспертиз уходит около 11 месяцев. Таким образом, на собственно строительство остается не более шести-семи месяцев, что для крупного объекта явно мало.
До 1 апреля у Службы государственного строительного надзора и экспертизы еще были лазейки, позволявшие облегчить жизнь строителей. Например, она могла выдавать разрешение на ведение отдельных видов работ – строительство фундамента. На практике это выглядело следующим образом. Застройщик проводил экспертизу грунтов и получал разрешение на возведение фундамента. После этого начиналось строительство, а согласование архитектурного проекта велось параллельно. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, СГСНиЭ не имеет право выдавать разрешение на отдельные виды работ. И отныне строительство может начинаться только после получения всего цикла согласований. Проблемы строителей в области соблюдения сроков усложняются еще и новым законом о дольщиках. Ведь этот документ предусматривает жесткие санкции за изменение даты ввода дома в эксплуатацию.
Эта и некоторые другие проблемы строителей обсуждались на прошлой неделе в ходе встречи руководства СГСНиЭ с участниками Союза строительных компаний «Союзпетрострой». В ее ходе Александр Орт заявил, что его ведомство не может ускорить сроки выдачи разрешения на начало работ, так как это запрещает федеральное законодательство. Зато он намерен предложить правительству города изменить способ расчета сроков строительства. Он предлагает изменить типовую формулировку распоряжения правительства. Для этого в одном из пунктов вместо «Х месяцев с момента выхода распоряжения правительства», нужно написать «Х месяцев с момента выдачи распоряжения на начало строительства». Участвовавшие во встрече строители приняли инициативу восторженно. Еще бы, за счет небольшой бюрократической хитрости решается одна из самых серьезных проблем. Главное теперь – убедить руководство города в том, что застройщики, получив послабление, не начнут злоупотреблять этим и готовить документацию в «ленивом» режиме.
Пока те, от кого зависит решение этого вопроса, относятся к идее осторожно. Так, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признает, что совокупный срок проектирования может быть и 12, и 18 и 24 месяца. Однако он утверждает, что несоблюдение сроков связано не только с бюрократией. «Застройщики часто меняют проекты в процессе работы, что требует дополнительного «пересогласования», и, естественно, сказывается на сроках».
Весьма трепетно относится к необходимости соблюдения сроков и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Она неоднократно заявляла о том, что недопустимо превращать город в долгострой и предлагала различные способы борьбы с теми, кто ведет работы слишком долго.
Однако шансы у строителей все-таки есть. Они могут доказывать, что никто из них, заплатив серьезные суммы в бюджет на развитие инфраструктуры, не захочет задерживаться с возведением дома. А значит, все строители будут спешить с получением согласований, даже если на них не будет висеть дамоклов меч санкций. Кроме того, власти признают забюрократизированность процесса согласования проекта и считают необходимым ее решать. Тот же Александр Вахмистров говорит о необходимости решения проблемы путем создания системы «одного окна».
Правда, строители не верят в то, что властям удастся создать по настоящему работающую схему. Так, Святослав Ломбас, генеральный директор компании «Ленгипроинжпроект» вспоминает историю с созданием Комитета по энергетике. Тогда предполагалось, что этот Комитет будет решать все проблемы по энергообеспечению объектов. Сейчас же строителям все равно приходится работать с Ленэнерго и Водоканалом напрямую. Другой руководитель, не пожелавший разглашать свое имя, выразился более определенно: «Если создать нормально работающее «единое окно», то слишком много карманов придется зашить. А значить эта схема не будет запущена никогда», – заявил он.
Таким образом, застройщики считают, что ускорить бюрократические согласования в сегодняшних условиях невозможно и горячо поддерживают предложение Александра Орта. В крайнем случае, они предлагают упростить порядок согласования типовых домов.
Так Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ», не понимает, зачем нужно проводить подробные экспертизы по домам типовых серий. «Ну что нового могут найти экологи в домах, которые уже неоднократно строились», – вопрошает он.
Справка
В ближайшее время ведомства городского правительства должны определиться с новыми правилами сдачи домов. До конца мая этого года должно состояться совещание, на котором и будет утверждена принципиальная схема. Один из ключевых вопросов, который сейчас обсуждается – нужно ли включать в состав комиссии представителей Министерства природных ресурсов. Чиновники этого ведомства всячески на этом настаивают. СГСНиЭ пытается ненужного расширения состава избежать. При этом представители СГСНиЭ обещают, что обязательно позовут экологов в состав комиссии по приемке профильных объектов – например Северо-Западных очистных сооружений.
Григорий ПЕСКОВ
Больше месяца прошло с момента вступления в действие закона о долевом строительстве. Как говорят эксперты, новый громоздкий регламент привлечения средств на финансирование проектов привел к резкому сокращению объемов рынка.Схема умирает
Как рассказал президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров, сектор долевого строительства жилья был одним из самых инвестиционно емких и «живых» на российском рынке. Теперь новые правила и новые проблемы. «Новых процедур, определенных законом еще никто не проходил, – говорит г-н Макаров. – Они настолько сложны, что нет ясности в понимании рисков при работе по этой схеме ни для застройщиков, ни для клиентов. Застройщики в рамках разрешенных хозяйственных процедур дорабатывают по ранее раскрытым проектам и изыскивают новые пути привлечения средств на проекты. Произошло ровно то, о чем мы предупреждали разработчиков закона, что изначально было очевидным и легко прогнозировалось. Самая «прозрачная», четкая, чистая и недорогая схема привлечения средств в новое строительство – схема долевого участия – сегодня умирает. Разрушены отработанные годами хозяйственные механизмы и связи. Когда мы и другие застройщики поняли, что эту ситуацию уже нельзя предотвратить, то начали перестраивать свою работу сообразно прогнозам по будущему состоянию рынка. Для уменьшения рисков все мы сократили объемы строительства и начали рассматривать иные схемы финансирования проектов».
В этой связи можно вспомнить, в том числе, и более активную работу строителей с банками, выход строительных компаний на фондовый рынок и прочее. Между тем рынок инвестиций, как и финансовый – это рынок длинных денег и доверия. Погоду на нем делают благоприятные ожидания. А вот с этим как раз сейчас большие проблемы.
По данным Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленобласти итоги развития инвестиционно-строительного комплекса в I квартале 2005 года свидетельствуют о существенном спаде. Объем подрядных работ в январе снизился на 8%, в феврале – на 11%, в марте – на 16%. Число работников только по крупным и средним организациям за первый квартал уменьшилось на 5 тыс. человек.
Между тем, по информации Комитета по строительству, по состоянию на 1 мая 2005 года введено в эксплуатацию 672 527,5 кв. метров жилья (для сравнения: на 1 мая 2004 года - 477 144 кв. метров жилья). Всего же по итогам текущего года, напомним, должно быть сдано 2,3 млн кв. метров жилья.
Неповоротливость закона
По словам директора по недвижимости компании «Балтстройкомплект» Дмитрия Ростова, «новый закон на ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга пока повлиять не может». «Так как у нас нет еще ни одного объекта с разрешением на строительство, выданным после первого апреля 2005 года объемы продаж не снизились, – рассказывает г-н Ростов. – В области некоторые фирмы продают квартиры, выступая как Коммандитные товарищества. А что касается выхода из сложившегося положения, то в данный момент в Думу самими разработчиками направлены поправки к данному закону».
А вот, по мнению Александра Макарова, «неповоротливость» закона о долевом строительстве дает повод прогнозировать уменьшение объема рынка, увеличение рисков, следствием чего может стать только отток с него денег. «Закон о дольщиках не является единственно возможным и правильным, – пояснят г-н Макаров. – Отношения застройщика с партнером по инвестированию могут быть выстроены на разнообразной договорной основе и он уже будет называться не «дольщиком», а, к примеру, «соинвестором», «облигационером», «векселедержателем», «кооператором» или «совладельцем компании». В скором времени на рынке заработают новые схемы, где распределение рисков будет приемлемым и для застройщика, и для его партнера. Рынок начнет восстанавливать утраченные объемы».
Как сообщила нашей редакции советник по правовым вопросам вице-президента группы ЛСР Оксана Добротина, закон о дольщиках фактически сейчас не действует, так как нет реальных подзаконных актов, которые должны обеспечить его жизнеспособность. По ее словам, должен быть определен контрольный орган и четко описаны его полномочия и порядок их реализации, должны быть определены финансовые и иные требования к потенциальным застройщикам, должны быть разработаны правила ведения бухгалтерской отчетности застройщиков, так как на данный момент единых требований и критериев нет.
«Пока еще нет инструкции для госрегистрации, которая бы позволили осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в соответствии с требованиями закона, – переживает г-жа Добротина. – Даже если найдется объект для применения нового закона, то практически реализовать схему работы с дольщиками нет возможности. В нашем городе пока еще нет ни одного объекта, который реализовывается в соответствии с требованиями закона о дольщиках. Необходимости сейчас использовать обходные пути нет, поскольку существующие объекты реализовываются по прежним схемам. Предусмотренные в законе подзаконные акты должны разрабатываться на федеральном уровне, поэтому местные власти никак не могут повлиять на сложившуюся проблему. Единственный способ смягчения ситуации – внесение изменений в закон о дольщиках и Налоговый кодекс».
Андрей ТЕПЛОУХОВ