Показательные квартиры
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.
Каждый из 7783 объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга, которые становятся точкой приложения сил инвестора, для самого инвестора, по сути, являются «котом в мешке».На сегодняшний день инвестиционные проекты в центре Санкт-Петербурга, несмотря на все потенциальные выгоды, являются достаточно рискованными. Каждый из 7783 объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга, которые становятся точкой приложения сил инвестора, для самого инвестора, по сути, является «котом в мешке». Причина – отсутствие ясной, открытой информации об объекте. Все бремя определения возможного развития территорий, включая согласования на различных уровнях и даже определение режимов застройки, ложится на инвестора. За счет его средств проводится историко-культурная экспертиза, определяющая «предметы охраны» каждого конкретного объекта.
В идеале вся эта работа должна быть сделана городом самостоятельно и предоставлена для свободного доступа, чтобы еще до начала активной деятельности по тому или иному проекту инвестор мог оценить все его плюсы и минусы. Петербургская стратегия сохранения культурного наследия, разработанная городским комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников, – первый шаг на этом пути, способствующий скорейшему нахождению точки пересечения интересов власти, инвесторов и общественности. «Прозрачные» правила игры в центре города должны положить конец «лакунизации», борьба с которой давно стала неотъемлемым атрибутом петербургской общественной жизни.
Однако все эти процессы – дело обозримого, но все-таки будущего. Надо сказать, что пока инвесторы больше заинтересованы в строительстве нового рядом со старым, даже если для этого требуется снести здание, занимающее интересующий участок. Объясняется это тем, что огромное количество зданий в центре города находится в плачевном состоянии, и их реставрация обойдется гораздо дороже, чем новое строительство. По данным ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга», бывают случаи, когда инвесторы готовы заплатить в несколько раз больше при приватизации, если им будет позволено разобрать старую постройку.
Ломать и строить мешает КГИОП. «По три раза в неделю мы рассматриваем проекты сноса, но удовлетворяем не больше трех за год, – говорит начальник Управления инвестиционных программ, лицензирования, экспертизы и приватизации памятников КГИОП Алексей Комлев. – Памятник может быть разобран только в случае угрозы жизни людей, но и в этом случае может быть поставлено условие воссоздания исторического облика здания». Иллюстрацией такого подхода может служить новое здание Центробанка на набережной Фонтанки.
Сейчас главный вопрос, с которым инвесторы обращаются к власти и, прежде всего, к КГИОПу, не станет ли столь активная охрана памятников препятствием на пути развития города? «В городе есть ряд памятников, о существовании которых знает только узкий круг специалистов, и которые не оказывают никакого влияния на формирование «духа Санкт-Петербурга», – считает президент «Корпорации С» Василий Сопромадзе. – Однако их присутствие на инвестиционно привлекательных участках ставит крест на многих интересных проектах, которые через несколько десятков лет тоже будут признаваться выдающимися образцами архитектуры. Власти должны понимать, что город не был построен в одночасье, и идти навстречу инвесторам, понижая статус тех или иных объектов. Особенно это касается памятников промышленной архитектуры».
В целом согласившись с отсутствием необходимости охраны однотипных памятников, Алексей Комлев отметил, что инвестиционная привлекательность Санкт-Петербурга складывается за счет уникальной городской среды, которую необходимо сохранить.
Вероника Шеменева
Судя по всему, федеральное правительство решило окончательно покончить с «долевкой», как со способом финансирования жилищного строительства. В этой связи застройщики стали более усердно искать альтернативные источники финансирования. Жизнь покажет
Как считает советник губернатора Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, в ближайшие годы больших изменений не произойдет, и основным финансовым инструментом останется схема долевого участия. «Хотя, конечно, объем кредитных ресурсов, занимаемых строительными организациями, будет расти, – говорит г-н Вотолевский. – Что касается новых форм, то, на мой взгляд, если новый закон останется в той же редакции, как он принят сейчас, то строителями будут создаваться и использоваться различные схемы обхода и защиты от этого закона. Какими конкретно будут эти схемы – покажет жизнь».
Об одной альтернативной схеме можно сказать уже сейчас. В частности, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» предлагает своим клиентам договор предварительной купли-продажи. Заключая его, человек участвует не в долевом строительстве, а приобретает конкретную квартиру, с конкретным номером, на конкретном этаже и за конкретную цену. При этом деньги, как пояснили в компании, покупатель вносит, как и раньше, поэтапно, только в виде предоплаты за строительство жилья. А когда квартира будет оформлена и зарегистрирована, соглашение автоматически трансформируется в нормальный договор купли-продажи.
Как сообщил президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, строительный рынок постепенно идет к тому, чтобы в продажу поступал конечный продукт: уже построенное жилье или коммерческая недвижимость. «Года через три-четыре, по моим представлениям, соотношение долевого участия и купли-продажи готовой недвижимости станет 50 на 50. А еще года через два-три «долевка» может сократиться до 30 процентов», – прогнозирует г-н Заренков.
У управляющего строительным филиалом Промышленно-строительного банка Владимира Желиостова своя точка зрения. «Во-первых, – говорит он, – у меня стойкое убеждение, что федеральное правительство решило окончательно покончить с «долевкой» как со способом финансирования строительства жилья. Во-вторых, как мне кажется, банки сегодня активно осваивают, развивают различные финансовые инструменты. Прежде всего – это ипотечные (или квазиипотечные) схемы кредитования потребителей. На время это разрядит нынешнюю напряженную обстановку. Что касается кредитования непосредственно производственной деятельности строительных компаний, то процентные ставки по кредитам сегодня, конечно, «грабительские», но так будет до тех пор, пока правительство страны не займется вплотную решением жилищных проблем граждан».
Вброс топлива
В одном из банков нам рассказали, что кредитуют застройщиков под 12% годовых в валюте на срок от одного до трех лет. При сроках в пять-семь лет ставки выше, но таких денег мало. «Кредитование на срок до 20 лет вообще находится в зачаточном состоянии», – сказал представитель банка.
Что касается ипотеки, то, по мнению генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, выбранная в свое время американская модель ипотечного кредитования сегодня не работает. Ипотека не только не снижает для покупателей цены на жилье, она делает его еще менее доступным и привлекательным. Приобретая ипотечный кредит, поясняет г-н Викторов, покупатель приобретает и процент по его обслуживанию, а это 14-16% годовых. В случае уже построенного жилья покупатель вынужден оплачивать банковский кредит, полученный застройщиком на строительство дома, а это еще 14-16% годовых.
По оценкам компании «ЮИТ Лентек», в 2004 году выдано менее 1500 ипотечных кредитов, причем из них на строящееся жилье пришлось менее 10%. Ежегодный прирост количества ипотечных кредитов на 3-4 тыс., а именно таковы планы Правительства Санкт-Петербурга, по убеждению застройщиков, выглядит не убедительно.
К слову, о планах. Еще летом 2002 года КУГИ подготовил проект распоряжения городского правительства, согласно которому разрешалось регистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства с последующей возможностью отдавать это право банкам в залог. Также предлагалось отдавать в залог и право аренды земельных участков. Как заявил тогда заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, проект распоряжения чрезвычайно важен для рынка, так как позволит добросовестным инвесторам не искать дольщиков, усложняя имущественные разбирательства с ними по поводу собственности на возведенный объект, а привлекать банковские кредитные ресурсы для завершения строительства. Но, как часто бывает, благая инициатива растворилась в кабинетах Смольного.
Тем не менее, строители выступают за разнообразие форм финансирования жилищного строительства. Кроме «долевки» и ипотеки – это и ПИФы недвижимости, и корпоративные облигации (сегодня их используют компании «ЛенСпецСМУ», ЛСР, «Северный город»). Однако, как образно заметил Михаил Викторов, необходим «вброс топлива» – прежде всего это государственные длинные деньги.
Ресурс плавучести
Примечательно, что на минувшей неделе об этом размышлял министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. По его словам, источниками «длинных денег» могут послужить средства Пенсионного фонда и страховой сферы. Кроме того, г-н Яковлев отметил, что львиная доля ипотечного кредитования вообще не стимулирует развитие строительства жилья, и высказался за государственную поддержку ипотеки до 2010 года.
А вот Михаил Викторов уверяет, что та ипотека, которая сейчас проанонсирована, идет вразрез с планами Правительства РФ и Президента России о реализации программы «Доступное жилье». «Более того, становится очевидным, что поставленная президентом задача об удвоении объемов строящегося жилья не будет выполнена, ввиду того, что до сих пор не создано реальных механизмов для достижения этих целей. Ситуация на рынке жилищного строительства крайне тяжелая и она еще более усугубилась в результате принятия пакета жилищных законов», – беспокоится г-н Викторов.
По его мнению, к началу 2007 года объемы предложения строящегося жилья снизятся в два-три раза, что приведет к серьезному росту цен. Но и это еще не все: если сейчас в Петербурге работают около 200-300 застройщиков, то в дальнейшем, как считает Михаил Викторов, произойдет резкая реструктуризация рынка и сокращение числа застройщиков также в два-три раза. «Работать в условиях нового законодательства смогут только крупные, промышленно ориентированные холдинги, потому что у них есть ресурс плавучести, – поясняет он. – Это приведет к снижению конкуренции, которое опять-таки вызовет рост цен».
Впрочем, например, Владимир Желиостов смотрит на развитие строительного рынка с оптимизмом. «Еще чуть-чуть и все пойдет. Наступит прорыв», – надеется банкир. Главное, по его мнению, чтобы наступил «рассвет» в головах чиновников: чтобы город на бюджетные деньги и в массовом порядке начал осуществлять инженерную подготовку новых территорий (примерно по 1,5-2 кв. км ежегодно), чтобы земля продавалась застройщикам в собственность, а не на правах краткосрочной аренды и т.п. Иными словами, чтобы появились реальные ликвидные залоги, которые банки с удовольствием возьмут в качестве обеспечения кредитов.
Андрей Теплоухов