Показательные квартиры
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.
Цена квадратного метра жилья давно стала одной из главных тем, о которых говорят застройщики.«С трибун и из кабинетов легко говорить о сверхприбылях. Но ни один из чиновников не способен построить жилой дом», – считает президент холдинга «М-Индустрия» Магеррам Бехбудов. По его мнению, всяческие заявления о том, что стоимость квадратного метра жилья может не превышать $600, являются способом заработать себе политические дивиденды на очернении в глазах общественности застройщиков. Подобный путь проведения в жизнь идеи доступного жилья может завести только в тупик.
При расчете себестоимости строительства федеральные структуры, как правило, учитывают только стоимость строительно-монтажных работ. Но жилой дом – это не просто «коробка». На цену квадратного метра влияют такие показатели, как стоимость земельного участка под застройку, строительных материалов, энергоресурсов, квалифицированной рабочей силы, подключения объектов к инженерным сетям, услуги монополистов. Учитывая все указанные статьи расходов, специалисты «М-Индустрии» привели данные, согласно которым кв. метр в кирпично-монолитном доме оценивается в $886, а в кирпичном – в $918. И это цена при общей рентабельности строительства не превышающей 6-8%.
«Сегодня происходит подмена понятий – «доступное жилье» воспринимается как «дешевое», – говорит генеральный директор холдинга Денис Тихонов. – Тогда как для осуществления этой идеи должны быть разработаны программы кредитования, благодаря которым у населения появится возможность улучшить свои жилищные условия».
Не дожидаясь широкомасштабного вступления в действие ипотеки на государственном уровне, в «М-Индустрии» была разработана собственная программа «М-Ипотека». Она предполагает рассрочку оплаты от 3 до 5 лет под 9% годовых, что значительно отличается от условий ипотечного кредитования, предлагаемых коммерческими банками.
Вероника Шеменева
Уже год как в Петербурге разрабатывается грандиозный инвестиционно-строительный проект, ничем не уступающий китайскому «Балтийская жемчужина», а в некоторых смыслах его превосходящий.На днях проект «Славянка» докладывал главный архитектор Санкт-Петербурга Александр Викторов. Чувствовалась его гордость произведенным продуктом. Действительно, территория, ограниченная с севера тупиковой железнодорожной веткой, с востока – автобаном М-10, с юга – Колпинским шоссе, а с запада – 4-ым проездом промышленной зоны «Восточная», может в недалеком будущем стать первым, по-настоящему европейским кварталом Северной столицы, комфортным и удобным для проживания.
Из 280 га под жилую застройку предполагается отдать 183 га, под рекреационные зоны (парк районного масштаба и сквер с комплексом православного храма) – 37, остальное – социальные и бизнес-объекты, дороги и прочая инфраструктура. На сегодня разработана дорожная сеть и определено тепло-, газо-, электро- и водоснабжение территории.
Планировка выполнена в соответствии с европейскими стандартами. По мнению Александра Викторова, она представляет собой «гуманную жилищную застройку, интересный проект, по емкости сопоставимый с «Балтийской жемчужиной».
Самое интересное, что компания предлагает городу вариант застройки собственной земли, выкупленной некогда у сельскохозяйственного предприятия. Генеральный директор ООО «Балтрос» Сергей Подобед считает, что данным проектом положено начало государственно-частному партнерству, о котором так много говорится в последнее время. «Более зависимого от власти бизнеса, чем строительство, а тем более градостроительство, нет», – считает руководитель компании-разработчика.
В совместном освоении территории он видит партнерство с городом не в финансировании отдельных государственных объектов частниками, а именно в совместной деятельности. По его словам, «проект необычен еще и потому, что заложенные в нем принципы новых технологий совмещены с хорошо забытыми старыми решениями. Это позволило максимально минимизировать себестоимость». Бизнесмен полагает, что проект рассчитан на средний класс и станет хорошей площадкой для реализации программы по доступному жилью.
Губернатор Валентина Матвиенко высоко оценила инициативу компании, отметив, что «ООО «Балтрос» выполняет важную социальную задачу в рамках идеологии, принятой правительством».
Инициатива компании вызвала положительную реакцию вице-губернатора Александра Вахмистрова: «Некоторые высказывают опасения в том, что строительный рынок стагнирует. Опыт показывает, что они беспочвенны. Рынок, несмотря на сложности, связанные с федеральным законодательством, продолжает развиваться. В ближайшее время завершим проект по примерно такой же территории «Северная Долина», но его будем выставлять на торги отдельными лотами. Кроме того, есть подготовленные к торгам локальные лоты».
Уверенность вице-губернатора радует. Представленный проект развития территории в Пушкинском районе хорош всем, кроме одного: не была названа даже приблизительная стоимость реализации проекта. В «Балтийскую жемчужину» китайцы вкладывают $1,2 млрд. Сколько предполагается вложить в «Славянку» широкой общественности неизвестно. Кто будет вкладывать – тоже вопрос, ведь земля-то частная, а значит государство в ее освоении принимать участия не может. Будут привлекать инвесторов? Ответа нет. Более того, руководитель компании не знает, в какие сроки начнется строительство. Сегодня только приступили к разработке проектно-сметной документации. И все-таки очень хочется надеяться, что столь красиво распланированная территория рано или поздно будет возделана, и горожане смогут на себе испытать все прелести европейского комфорта.
Лилиана Глазова