Репутация для квалификации
С принятием Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе РФ» изменяются подходы не только к проведению государственных торгов, но и ко всему процессу осуществления закупок. Ключевым моментом в развитии контрактной системы, в том числе и для строительной отрасли, является наличие деловой репутации как квалификационного требования к участнику торгов.
Участники заседания круглого стола «Внедрение федеральной контрактной системы в строительной сфере. Репутационный подход к государственным закупкам», которое состоялось в рамках IV Съезда строителей Северо-Запада, представили свое видение на формирование предквалификационных требований к участникам торгов.
Формирование критериев
По словам Игоря Немчикова, руководителя отдела специальных проектов СРО НП «Строительный ресурс», деловая репутация – это основанное на подтвержденных фактах, объективное и взвешенное мнение рейтингового агентства о потенциальной способности поставщика услуг своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства перед заказчиками и обеспечивать высокое качество предоставляемых услуг.
Специалист рассказал о методике определения квалификационных (предквалификационных) требований участника процедуры закупок.
«Мы разработали систему, которую готовы предложить для рейтингования поставщиков товаров и услуг для государственного заказа. Это инновационный, максимально объективный подход к формированию оценки деловой репутации, будь то строительные организации, поставщики строительных материалов или другие участники процедуры закупок.
Благодаря данному механизму предварительно, до самой конкурсной процедуры, всем претендентам присваивается определенный рейтинг, выступающий в качестве индикатора уровня надежности. Компания с более высоким рейтингом по сравнению с остальными по определению может считаться более надежной. Таким образом, институт оценки опыта и деловой репутации позволяет заказчику заранее определить перечень компаний, которые он готов допустить к участию в конкурсной процедуре», – пояснил Игорь Немчиков.
По его словам, основная цель методики – это получить максимально объективные оценки. При этом важно автоматизировать как сбор информации, так и расчет итоговых результатов. Чтобы показать надежность поставщика, нужно собрать максимальное число факторов, которые можно объединить в группы и потом статистическими и математическими методами сделать расчеты.
В качестве примера данная система предлагает следующие факторы для оценки компаний: размер выручки за год работы, средний уровень запасов за год, количество аттестованных и квалифицированных специалистов в штате компании, постоянство ценовой политики, прозрачность компании, опыт выполненных заказов и др.
«В наших текущих условиях будет полезно, если будут выработаны правила игры, по которым станет возможным создать предварительную оценку потенциальных участников госзаказов», – добавил он. Однако эксперт отметил, что мало собрать информацию о компании, важно проверить ее достоверность, а с этим могут возникнуть сложности. «Пока этот вопрос до конца не проработан», – подчеркнул Игорь Немчиков.
Минусы и плюсы
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс», считает, что при формировании инструментов предквалификации у общественных профессиональных организаций и государства несколько разные цели.
«Наша цель – создать положительный имидж предквалификационной системе, которая могла бы использоваться при проведении процедур госзакупок. Для нас это важно с точки зрения обеспечения участия в конкурсах госзаказа только надежных компаний, соответствующих стандартам деловой и профессиональной репутации. Задача государства – в конечном итоге получить качественные услуги или надежное построенное здание», – пояснил он.
Эксперт отметил, что рейтинговая оценка деловой репутации как инструмент предвалификации сможет работать эффективно только при поддержке со стороны государства.
Андрей Иванов, доцент кафедры государственного и муниципального управления ВШМ СПбГУ, считает введение репутационных критериев правильным шагом. «Использование в качестве инструмента оценки предлагаемой методики считаю верным, но чтобы она заработала, нужно правильно организовать ее обсуждение. Информация должна быть распространена среди строительных компаний, которые представят свое видение ситуации», – прокомментировал специалист.
Однако у него вызывают сомнение несколько критериев, например такие как «средний уровень запасов» и «постоянство ценовой политики».
«Критерии «возраст компаний», «история деятельности компании», «дата регистрации на площадке», бесспорно, важны. Но я не вижу той или иной оценки качества ранее выполненных контрактов. Также я бы указал инновационную составляющую, которую, например, ввело законодательство Европейского союза», – подчеркнул Андрей Иванов.
Также, по его мнению, следует создать возможности для заключения «рамочных соглашений» с целью предварительного формирования круга поставщиков, которые впоследствии будут работать с тем или иным государственным заказчиком. Компании будут проходить конкурсную процедуру без размещения конкретного заказа, что послужит своего рода предварительной аккредитацией.
Ответственность заказчика
Алексей Остроумов, заслуженные строитель России, действительный член Международной Академии транспорта, отметил, что в свое время лицензирование полностью исключало субъективизм. «Сегодняшние допуски СРО, к сожалению, приняли сугубо формальный характер. К сожалению, заказчик сегодня не принимает никаких мер по проверке достоверности этой информации», – заключил он.
Эксперт уверен, что предложенная методика рейтингования имеет свои плюсы, но если в этой системе есть баллы, то это придает оценкам субъективность.
«Думаю, что критерием квалификации должен стать кадровый потенциал подрядных компаний. Также я считаю, что следует тщательно проверять данные, которые предоставляют организации», – добавил Алексей Остроумов. Он убежден, что главная ответственность при исполнении ФЗ «О контрактной системе РФ» лежит на заказчике, но нормативного документа об ответственности заказчика сейчас, по сути, нет. Есть лишь методическое указание, но оно не определяет ответственность четко – нужны соответствующие подзаконные акты.
Камиль Ягофаров, генеральный директор ФГ «АналитикИнвест», считает, что если опираться на балльную оценку, то можно отойти от принципа конкурентности. «Государство самостоятельно должно прописать минимальные требования к тому, каким должен быть поставщик товаров или услуг по госконтракту. Если компания соответствует этим квалификационным требованиям, то участвует в конкурсе», – высказал свою точку зрения эксперт.
Валерий Мозолевский, председатель Комитета НОСТРОЙ по конкурентной политике и закупкам в строительстве, уверен, что нужно активно вовлекать профессиональное сообщество в работу над корректировками законодательства о государственных закупках. «НОСТРОЙ договорился с ФАС РФ создать рабочую группу по проработке 44-ФЗ. Сейчас важно, чтобы строительное сообщество начало активно работать с министерствами по формированию подзаконных актов, иначе мы получим неработающий в отношении строительной отрасли закон, а это неприемлемо», – резюмировал он.
Андрей Уртьев, директор СРО «Союзпетрострой-Проект»:
– Даже очень хорошие, но не исполняемые законы приводят к плачевному результату. Саморегулируемые организации разные – те, которые соблюдают закон, и те, кто не делает этого. Государство, создав систему саморегулирования сверху, устранилось, и никакого контроля нет. Какими бы профессиональными ни были специалисты, какой бы качественной ни была организация, если госзаказчик снижает цену в два раза по сравнению с расценками, существующими на рынке, то компания не может нести за свой счет эти затраты. Качество не может родиться на пустом месте, оно стоит денег.
Фонд имущества Санкт-Петербурга на 30% снизил аукционную стоимость здания гостиницы «Астория» и назначил новую дату торгов. Третья попытка продать историческое здание пройдет в октябре, а стартовая цена теперь составляет 1,5 млрд рублей без НДС.
Первый аукцион по продаже «Астории» (здание гостиницы на 210 номеров площадью 17 тыс. кв. м с участком в
Но, как говорят эксперты, и по такой цене найти покупателя будет крайне сложно. Основным препятствием продажи уникального памятника архитектуры и одного из брендов Петербурга эксперты называют охранные обременения, а также обязательства по сдаче его в аренду. Здание до 2046 года арендует ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» (контрольный пакет принадлежит британскому Rocco Forte & Family) по фиксированной арендной ставке, которая пересматривается 1 раз в 5 лет. Сейчас она составляет 3,45 млн рублей в месяц.
Договор аренды снижает цену
«1,5 млрд рублей – это была бы рыночная цена объекта, если бы не договор аренды до 2046 года с фиксированной ставкой», – считает Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По его мнению, собственник объекта мог бы рассчитывать на 5 млн USD годового дохода (по договору аренды или управления) от Rocco Forte & Family. Причем деньги у арендатора, как считает эксперт, есть. «С учетом хорошей заполняемости отеля до 70%, популярности ресторанов и дополнительных сервисов валовый доход оператора может достигать 15-18 млн USD в год. Так что сейчас собственник объекта получает арендные платежи в два раза ниже возможных», – говорит Александр Волошин. По словам участников рынка, пока у оператора есть прямая заинтересованность оставаться только арендатором объекта до 2046 года. Но в случае возможного расторжения или изменения условия контракта Rocco Forte & Family нельзя исключать из возможных покупателей объекта, так как у них есть объекты в собственности в других странах.
Символичный характер
По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, снижение цены носит символический характер. «Цена все равно остается запредельно высокой и вряд ли вызовет сколько-нибудь большой интерес у потенциальных покупателей. Предположения относительно оптимальной стоимости у нас есть, поскольку мы выполняли его оценку. При продаже возможны два варианта, и чаще всего на практике происходит по следующему сценарию: здание, обремененное долгосрочным договором аренды, приобретается самим арендатором. Если приходит «сторонний» покупатель, то есть две альтернативы: получать арендный доход по действующему договору аренды либо пытаться каким-либо образом этот договор аренды расторгнуть», – уверен эксперт.
Ранее о необходимости переоценки «Астории» говорили представители ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория», которое проявляет интерес к его приобретению. По их мнению, стартовая цена на «Асторию» не соответствует рыночной стоимости объекта. Напомним, что в прошлом году «Астория» при первичной оценке была оценена в 1,5 млрд рублей. Однако власти Санкт-Петербурга, обсудив различные аспекты продажи здания, пришли к решению о повышении его цены. Часть депутатов петербургского ЗакСа вообще предложили отказаться от продажи «Астории», указав, что сдавать здание в аренду будет выгоднее. Однако власти города, стремясь покрыть дефицит бюджета Санкт-Петербурга «сейчас, а не с рассрочкой», приняли решение приватизировать гостиницу.
Цифра
3,45 млн руб. в месяц сегодня составляет фиксированная плата для арендатора здания гостиницы «Астория» – ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория»
Автор: Владимир Волков
Масштабная программа по реновации 22 кварталов застройки домами первых массовых серий вступила в новую стадию – на прошлой неделе были проведены общественные слушания с жителями расселяемых кварталов.
В течение четырех последующих рабочих дней администрации районов будут собирать письменные замечания заинтересованных граждан, после чего сводный протокол представят в правительство Санкт-Петербурга.
Самыми первыми к обсуждению предстоящего переселения приступили жильцы квартала «Нарвская застава». Компания «СПб Реновация» представила жителям Кировского района проект планировки и проект межевания территории, ограниченной Промышленной ул. проспектом Стачек, ул. Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. Несмотря на то что слушания проводились в рабочий день, зал был полон желающими высказать свое мнение. Больше всего жителей волновали сроки расселения территории, планировка будущих квартир, социальная и транспортная инфраструктуры, а также законодательная подноготная проекта.
Как рассказал директор проекта ООО «СПб Реновация» Владимир Ефремов, согласование КГИОП, необходимое для проведения общественных слушаний, компания получила, а объекты послевоенной застройки не являются памятниками. «Охраняются не сами дома, а их планировочная структура, наша цель – построить такое жилье, которое понравится всем. Дома будут соответствовать стандартам качества. Квартиры сдадим с сантехникой и полной отделкой с пятью вариантами на выбор потенциальных жильцов. Полностью заменим квартальные инженерные сети, построим социально-бытовую инфраструктуру. Новые дома будут возводиться по монолитной технологии с учетом всех современных требований, в том числе особое внимание будет уделено вопросам энергоэффективности. В результате чего общая экономия на коммунальных расходах составит порядка 30%», – заверил жителей Владимир Ефремов.
Архитектор французской компании AS. Architecture Studio, которая подготовила проект, Лоран Марк Фишер заявил, что все квартиры будут иметь превосходную звукоизоляцию, что позволит избежать конфликтов с соседями. «Мне представилась возможность работать с самобытным кварталом, где малоэтажная застройка переплетается с высотными зданиями, промышленные помещения граничат с торговыми зонами. В этой разнородности есть своя прелесть, часть малоэтажных немецких коттеджей как символ времени, безусловно, нужно сохранить. Но большинство зданий морально устарели, с них сыплется штукатурка, они опасны для жизни жителей», – уточнил Лоран Марк Фишер. Также он отметил, что концепция строительства разработана с учетом сохранения архитектурного наследия. Так, за счет инвестора предполагается реконструировать школу на проспекте Стачек, созданную по проекту архитектора Александра Никольского, баню «Гигант», здание профилактория, Серафимовского городка.
По задумке архитектора, ул. Губина станет пешеходной аллеей и соединит два парка – Екатерингоф и усадьбу Дашковой. В центре квартала, на ул. Оборонной, появятся площадь и прогулочный сквер, кафе, магазины, фитнес-центр. Главной торговой зоной будет являться ул. Трефолева.
По данным Евгения Воробьева, разработчика проекта планировки «Института территориального развития», общая площадь квартала в настоящее время составляет 338,5 тыс. кв. м. Под снос пойдет 161 жилой дом из 200 или 124 тыс. кв. м. На их месте предполагается выстроить более 430 тыс. кв. м нового жилья – это более 8200 квартир. Максимальная высотность новых домов составит предположительно 13 этажей, однако помимо 9-13-этажных высоток проектом предусмотрены и 2-этажные особняки, а также 4-6-этажные здания. Хотя ПЗЗ в ряде случаев позволяют возводить здания в два раза выше. Примерно 42% территории планируется отвести под озеленение. По планам «СПб Реновация», к 2019 году население квартала должно увеличиться почти вдвое – с 10 до 18,5 тыс. человек. При этом на территории квартала появится три детских сада на 140 мест каждый и начальная школа на 200 мест. Также планируется строительство подземного паркинга на 4655 машино-мест, часть машин разместятся на стоянках по внешнему периметру квартала. Как уверяет инвестор, автотранспорту будет закрыт въезд во дворы, что создаст дополнительные удобства жителям.
По словам директора проекта компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, расселение квартала пройдет в пять очередей. Строительство будет вестись «волновым» способом. Сначала будет построено жилье на пустом участке, куда планируется переселить жильцов зданий, запланированных под снос. Сохраняемые дома пройдут комплексную реставрацию. Пилотные дома «Нарвской заставы» на свободных участках на ул. Белоусова и Трефолева появятся предположительно в 2012 году. Полностью программа реновации застроенных территорий завершится к 2019 году. «По программе жители разделены на две категории: собственники и наниматели социального жилья. Ответственность за расселение первой группы лежит на нас. За граждан, проживающих по договорам социального найма, отвечает администрация. По закону мы не можем предоставить собственнику квартиру меньшей площади, чем он занимал. Даже напротив, из-за того что предусмотреть все варианты метража невозможно, жильцы останутся в плюсе на
На все согласны
Общественные слушания по реновации квартала 18 восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, Софийской, Турку и Пражской Фрунзенского района, прошли в спокойном режиме. По итогам мероприятия все недопонимания были сняты, в результате жители практически полностью поддержали программу реновации в своем районе.
Как рассказал директор проекта компании «СПб Реновация» Евгений Буянов, в процессе расселения будут участвовать 27 домов – это 5300 квартир, которые подвергнутся сносу. На месте демонтированных зданий по тому же «веерному» принципу будет построено 32 новых здания, а также садик на 220 мест, второе дошкольное учреждение на 220 мест будет реконструировано. Что касается парковок, то их планируется разместить как под землей, так и по периметру квартала. Общая потребность в машино-местах составляет 9745 штук. В целом территория реновации будет обеспечена новыми социальными и коммерческими объектами. Через весь квартал пройдет широкая и рекреационная зона. Строительство первых домов начнется в 2012 году, полностью реновация завершится к 2019 году. Численность жителей в квартале после расселения должна вырасти почти вдвое – до 10 тысяч человек.
«Наш проект подразумевает применение самых современных инженерных технологий, таких как принудительная вытяжка, рекуперация тепла, диспетчеризация оборудования. Предполагается строительство собственных котельных. Применение тепло- и энергосберегающих технологий существенно снизит объем коммунальных платежей, могу ответственно заявить: квартплата снизится на 30%. Не будет, например, потерь при транспортировке тепла, а люди сами смогут контролировать и регулировать комфортную температуру в своей квартире. Для удобства жителей металлические двери на входе в парадные заменим современными стеклянными входными группами, дома оборудуем бесшумными лифтами, в квартиры будут встроены системами воздухо- и водоочистки. Для маломобильных категорий граждан будут предусмотрены пандусы, а также другие облегчающие жизнь приспособления. Например, стол будет опускаться до необходимой высоты, такие инновации давно опробованы за границей», – подытожил Евгений Буянов.
Кен Роррисон, английский архитектор студии Henley Halebrown Rorrison Architecths, отметил, что проект предусматривает парки, современные велодорожки, озеленение прилегающей территории, оригинальные скамейки, фонари, а также подсвеченные фасады. «Жители Фрунзенского района узнают, что такое настоящий ландшафтный дизайн, увидят, как можно жить в уюте и комфорте. Мы даже оставим участки для занятия садоводством», – порадовал жильцов Кен Роррисон.
Справка
Аукцион по продаже права реновации 22 кварталов в разных районах города, застроенных хрущевками, состоялся в конце 2009 года. Победителем по всем лотам стало ООО «СПб Реновация», которое заплатило за все
Ярослава Задорина