Элитный участок с мебельным прошлым

Компания «ЮИТ» приобрела земельный участок площадью 2,9 га рядом со зданием правительства города на Смольном проспекте, 17. На территории бывшей мебельной фабрики компания планирует построить элитный жилой комплекс общей площадью 50 тыс. кв. м, обеспеченный теплым паркингом и коммерческими помещениями.

Кто выступил продавцом земли, в «ЮИТ» не раскрывают. Известно, что 10 лет назад «мебельными» землями занималась компания SPAG.

Как сообщили в ЗАО «ЮИТ Лентек», строительство планируется начать в 2012 году, в это же время начнутся продажи жилой недвижимости. В настоящее время ведется разработка архитектурной концепции комплекса.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Петербурге Андрей Бойков считает, что ориентировочно участок мог быть приобретен за 20 млн USD. Владимир Копылов, ведущий аналитик Setl City, предполагает, что сумма сделки могла составить от 30 до 40 млн USD. Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, оценил стоимость приобретенного участка приблизительно в 1 млрд рублей.

По словам господина Бойкова, данный участок имеет невысокую проходимость и отдален от крупных транспортных узлов. Поэтому на текущий момент арендные ставки по помещениям в формате стрит-ритейла могут составить 2-2,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Если рассматривать возможность строительства жилого объекта на этом участке, то оно, скорее всего, будет позиционироваться в формате элитного жилья.

«Средняя стоимость элитного жилья в аналогичных проектах в этом районе на первичном рынке составляет порядка 200 тыс. рублей за 1 кв. м, поэтому можно прогнозировать, что оборот средств будет около 10 млрд рублей. Впрочем, стоит учитывать, что в элитном сегменте в зависимости от характеристик проекта на этапе строительства раскупается от 10 до 30% квартир», – подытожил господин Созинов.

Хотя «ЮИТ» и имеет в своем портфеле реализованные проекты в историческом центре города, в то же время к серьезным застройщикам в элитном сегменте их отнести пока нельзя, уверен Павел Созинов. «Продажи может осложнить и тот факт, что в данном районе сконцентрирован значительный объем предложения элитного жилья от серьезных брендовых застройщиков в сфере элитного жилья – это и «Парадный квартал», и «Смольный квартал» от «Возрождения», и элитный комплекс на Новгородской улице, 23, от компании RBI. Стоит отметить, что земельный участок вплотную прилегает к историческим зданиям, которые сейчас находятся не в лучшем состоянии. За ними придется вести тщательный мониторинг в процессе строительства», – говорит эксперт.

Справка

Территория бывшей мебельной фабрики «Мягкая мебель» уже неоднократно выставлялась на продажу. Изначально на землю в историческом центре претендовали швейцарские инвесторы, предполагалось, что там будет построен многофункциональный комплекс, состоящий из отеля, элитного жилого комплекса, офисных помещений, паркинга и небольшого количества торговых площадей. Но осуществить покупку так и не удалось. В 2000 году девелоперская компания St. Petersburg Immobilen und Beteiligungs AG (SPAG) через свою дочернюю структуру ООО «Управление проектами недвижимости и инвестициями» (УПНИ) приобрела 100% акций ЗАО «Фабрика мягкая мебель». В компании «Петербургский управляющий» (правопреемница ООО «УПНИ» после ее ликвидации) не смогли сообщить, кто выступил продавцом земли мебельной фабрики, заявив лишь, что «там было все сложно».

Ярослава Задорина

«Похудевшие» за кризис квартиры

Стремление застройщиков снизить конечную стоимость квартиры, не сильно снижая стоимость квадратного метра, вынудило их сокращать общую квадратуру жилья. По оценкам экспертов, в среднем посткризисная квартира «похудела» на 10-15%.

По словам экспертов, среди крупнейших проектов, вышедших в продажу в 2010-2011 годах, студии и однокомнатные квартиры составляют порядка 60% от общего числа квартир, на двухкомнатные квартиры приходится 31%, на трехкомнатные – лишь 9%. Четырехкомнатные квартиры практически не представлены.
«Площади квартир по сравнению с докризисными временами уменьшились на 10-15%.
Сегодня сохраняется очевидный спрос на минимальное предложение в каждом из сегментов. По нашим наблюдениям, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры до 40 кв. м и двухкомнатные до 60 кв. м», – считает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос». «Весь прошлый год превалировал спрос на малогабаритные квартиры, особенно на однокомнатные квартиры и студии. Сработал отложенный спрос, не подкрепленный достаточными финансовыми возможностями, то есть накопилось желание улучшить свои жилищные условия, а денег на это не хватало. Поэтому люди брали самые маленькие квартиры, активно пользуясь ипотечными программами. С этим был связан рост цен на однокомнатные квартиры и их быстрое выбывание с рынка. Самые маленькие квартиры, которые мы продавали, были студии – 27 кв. м. В основном данная тенденция была замечена в сегменте эконом-класса», – рассказывает генеральный директор СК «Ойкумена» Лев Гниденко.

«Принципиальное изменение структуры квартирографии (увеличение доли студий, однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир) и уменьшение площадей квартир произошло около 2007 года, после более чем 100%-го роста цен в 2006 году. Цены выросли, покупательская способность населения снизилась, и клиенты стали отдавать предпочтение тем квартирам, на приобретение которых у них хватало средств. С тех пор данный тренд в целом продолжает сохраняться», – считает Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».

Вынужденная мера

Как уверяют застройщики, они постарались учесть эти изменения, и сейчас большинство современных проектов уже выполнены с учетом покупательских предпочтений. В домах существенно возросла доля однокомнатных квартир и студий, но при этом действительно качественных с точки зрения покупателей проектов на рынке немного. Ведь даже в небольшой квартире необходимо максимально обеспечить условия для комфортного проживания. И с учетом небольшой общей площади квартиры это сделать, разумеется, гораздо сложнее.
Как говорят эксперты, для застройщика уменьшение метража – вынужденная мера. «Рынок стал рынком покупателя, и, соответственно, если не создать дом с выверенным метражом, который действительно пользуется спросом, то не будет продаж. Долго ли продержится данная тенденция, сказать трудно. Все ведь зависит от экономической ситуации и покупательской способности населения. Человек вряд ли купит студию в 28 метров, если у него есть возможность приобрести квартиру большего метража», – уверена Анна Корсакова. С ней согласен генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. «Кризис довольно явно повлиял на предпочтения покупателей. В первую очередь изменилось отношение покупателей к величине общей площади квартир. Потребители стали внимательнее относиться к тратам, по возможности стараются экономить, выбирая оптимальное сочетание цены и качества, причем во всех сегментах, включая премиум-класс», – говорит он.

Посткризисный «квадрат»

По заверениям экспертов, сейчас площади студий составляют от 21 до 32 кв. м, площади однокомнатных квартир начинаются от 27,5 кв. м, двухкомнатных – от 43 кв. м, трехкомнатных – от 70,5 кв. м. «По сравнению с докризисным периодом застройщики значительно снизили метраж. Например, раньше были популярны однокомнатные квартиры размером 40 кв. м, а сейчас их площадь уменьшилась до 32-34 кв. м. Аналогичная ситуация с двухкомнатными: до кризиса их метраж составлял 60-65 кв. м, а сегодня – 50 кв. м. В бизнес-сегменте изменений не произошло. В элитном сегменте также наблюдается снижение метража, например, раньше застройщики сдавали объекты площадью 600 кв. м, сейчас уменьшили до 300-150», – рассказывает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. «Мы не рассматриваем квартиры в «Славянке» как объект инвестиций, а формируем предложение для семейных людей, которые покупают жилье для себя. Поэтому минимальная площадь однокомнатной квартиры – 30,3 кв. м, двухкомнатной – 53,3. Для нашей компании это и есть «прожиточный минимум», – говорит госпожа Корсакова.
В сегменте жилья массового спроса квартиры большого метража встречаются в объектах, расположенных в пригородах и прилегающих территориях Ленинградской области, где цена 1 кв. м значительно ниже, чем в городе. «Наш основной бренд «БК-стандарт» как раз и подразумевает работу согласно концепции «Полноценные квартиры небольшого метража». Изначально ГК ЦДС проектировала и строила большинство своих объектов, руководствуясь принципом разумной достаточности, то есть относительно небольшие метражи, но вполне достаточные для комфортного проживания и одновременно с этим обладающие разумной ценой, поскольку покупатель не переплачивает за «излишки» площади. Занимая эту рыночную нишу, мы планируем в ней работать и дальше, поскольку время говорит о правильности выбранной стратегии», – отмечает Сергей Терентьев, ЦДС.
По мнению застройщиков, в ближайшие два года спрос на малометражные квартиры будет держаться. «Но те застройщики, которые готовят новые проекты именно сейчас, учитывают то, что к моменту окончания строительства кризис совсем закончится и покупатель не захочет брать малометражное жилье. Поэтому сегодняшние проекты разрабатываются с учетом возвращения к прежним метражам, то есть площади опять будут увеличиваться», – убеждена директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

Автор: Николай Волков