Бизнес-центр для одного
В отличие от промышленного сегмента, на рынке офисной недвижимости схема строительства по схеме build-to-suit только начинает развиваться. Между тем, как говорят эксперты, в европейских странах подобная схема получила широкое распространение. Вuild-to-suit (BTS-строительство под конкретного заказчика) на Западе происходило благодаря тому, что при невысоком уровне доходности западные инвесторы предпочитают строить под конкретного клиента, что позволяет избежать риска незаполняемости будущего объекта. Но офисный рынок в России – это рынок спекулятивных площадей. Даже привлечение дольщиков в процессе строительства бизнес-центра и то редкость. В целях получения максимальной прибыли проще строить площади, которые всегда найдут своих арендаторов. «Ситуация изменится при выходе на рынок большого объема новых площадей. Длительные сроки окупаемости и низкая рентабельность делает строительство спекулятивных площадей рискованным занятием», – предостерегает Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». При этом, указывает она, для арендатора, которому нужны большие площади, на сегодня выбор на рынке небольшой. «Клиенты еще не осознали, что для своих нужд можно построить офисное здание по индивидуальному проекту, в заранее оговоренные сроки и с четким планом финансирования. С другой стороны, на сегодняшний день не так уж много крупных арендаторов, которые бы испытывали потребность в наличии индивидуального офисного здания», – продолжает госпожа Севастьянова. Она прогнозирует, что в будущем крупные компании, скорее всего, будут развивать варианты сотрудничества build-to-suit. Варианты могут быть следующие: строительство офиса «под ключ» с последующей долгосрочной арендой, либо продажей в собственность, либо вариант долгосрочной аренды с последующим выкупом. Договор аренды заключается минимум на 10 лет. BTS-проекты несут в себе плюсы и минусы как для девелоперов, так и для инвесторов. Положительные стороны для девелопера: престижно получить крупный контракт, меньшие риски и более высокие гарантии вложения средств в недвижимость, четко зафиксированная сумма вознаграждения. Минусы: более трудоемкий процесс, детальная проработка проекта, жесткие сроки, специфика схемы финансирования и долей участия, в результате может получиться объект, не востребованный рынком, кроме одного конкретного заказчика. Для клиента: приобретает новый объект, без обременений, спроектированный в соответствии с нуждами конечного пользователя, более жесткие обязательства по срокам ввода, дополнительные меры ответственности застройщика за нарушение обязательств. Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что несмотря на то, что Петербург является вторым по значимости деловым центром страны, потенциал рынка очень крупных арендаторов в городе невелик. «Крупными сделками в 2012 году считались сделки от 1000 до 3500 кв. м, за исключением аренды компанией «Газпром инвест Запад» 9000 кв. м в БЦ «Юпитер» в кластере «Пулково-3». Этот бизнес-центр был арендован целиком, но это единичная сделка», – комментирует госпожа Яблокова. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International St-Petersburg, соглашается, что случаи проектирования объекта под заранее известного одного арендатора на рынке офисной недвижимости довольно редки. В качестве еще одного примера он приводит сделку, когда компания «Газпром нефть» заняла полностью весь Quattro Corti. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, добавляет также бизнес-центр «Арена», который арендует ТГК-1. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, вспоминает и другие примеры: «В прошлом году бизнес-центр класса А Universe на Университетской набережной был целиком сдан в аренду компании JetBrains. В настоящий момент компания «Газпром-Экспорт» ведет работы по реконструкции здания гостиницы на площади Островского под бизнес-центр и планирует использовать его целиком для собственных нужд». Александр Ионов, коммерческий директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, добавляет: «Страховая компания «Росгосстрах» приобрела под собственные нужды бизнес-центр «Президент» на Ушаковской набережной, оператор сотовой связи «Мегафон» разместился в офисном здании на Караванной ул., 10». Госпожа Яблокова также упоминает «Банк Москвы», который реконструирует дореволюционное здание торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, компанию «Транснефть», которая в 2012 году достроила офисный центр для дочерних компаний на Арсенальной набережной (площадь здания составила около 12 тыс. кв. м), Росстройинвест, которая заканчивает реконструкцию лабораторно-испытательного корпуса завода им. А.А. Кулакова под офисное здание (3,5 тыс. кв. м) для головной компании. «Среди девелоперов уже построили офисные здания «для себя» ЮИТ, ГК «Эталон», Строительный трест, КВС. Setl City продолжает строительство бизнес-центра, половину площадей которого планирует оставить под собственные нужды», – добавляет госпожа Яблокова.
В компании «Ленстройдеталь» поменялся состав топ-менеджеров. Реорганизация дирекции стала логичным продолжением недавней смены акционеров компании, в результате которой контроль над холдингом получили представители семьи сенатора Совета Федерации РФ Алексея Лысякова.
Совет директоров ОАО «Ленстройдеталь» на внеочередном собрании в середине августа расширил состав управленцев и поменял генерального директора компании. Как сообщили в пресс-службе холдинга, новым генеральным директором назначен Андрей Сабылин, который до этого занимал пост гендиректора одного из дочерних предприятий «Ленстройдетали» – ОАО «Железобетон». Бывший гендиректор «Ленстройдетали» Анатолий Войтенко остался в холдинге на позиции директора по производству. Кроме того, в руководстве компании появилась должность исполнительного директора, на которую пригласили Сергея Григорьева, который несколько лет работал директором по продажам представительства датского холдинга «Н+Н» – крупного производителя газобетона.
«Смена руководства «Ленстройдетали» напрямую связана со сменой состава акционеров, состоявшейся в августе. Тогда контроль над компанией получили представители семьи сенатора Алексея Лысякова, которые сейчас контролируют 80% акций фирмы», – уточнили в пресс-службе.
Новый генеральный директор Андрей Сабылин заявил, что предприятие будет развивать производство бетона, тротуарной плитки и арматурной сетки. По его словам, запланированы большие инвестиции в модернизацию производства. «Размер вложений будет понятен после инвентаризации производства, которую проведем в течение года», – пообещал Сабылин. Команду новое руководство менять не намерено и заявляет, что возможно даже расширение штата сотрудников в связи с запланированным наращиванием мощностей.
Эксперты указывают, что смена директора «Ленстройдетали» совпала с оживлением на рынке бетона и ЖБИ. По данным представителя компании «Цемсис» Вячеслава Засухина, за год объем производства в сегменте вырос на 30%, а цены на бетон и ЖБИ – на 15-20%. «На растущем рынке руководить компанией легче, чем в кризис. Но все равно многое будет зависеть от ситуации со строительством в Петербурге. А какую стратегию для этого бизнеса выберет новое городское руководство, пока никто не знает. Надеюсь, что такого мощного спада в строительной отрасли, как при смене руководства Москвы, в нашем городе не будет. Там с приходом нового мэра объемы застройки, а значит, и потребления стройматериалов снизились в пять раз», – заявил Вячеслав Засухин.
Справка:
ОАО «Ленстройдеталь» – один из крупнейших поставщиков строительных материалов на рынке Петербурга и Ленинградской области. Предприятие существует с 1973 года. В группу входят в Петербурге: два завода железобетонных изделий, три завода по производству товарных бетонов и растворов, институт «Гипроприбор», автотранспортное предприятие, площадка по продаже щебня и т. д. Кроме того, «Ленстройдеталь» владеет двумя комбинатами по производству железобетона в Ленобласти – в Бокситогорске и Пикалево. В «Ленстройдетали» работают около 500 человек. Летом прошлого года основатель компании Владимир Филиппов покончил с собой, застрелившись из охотничьего ружья, предположительно из-за проблем в бизнесе. На тот момент бизнес «Ленстройдетали» оценивали в 1 млрд рублей, а долги – в 500 тыс. рублей.
Автор: Владимир Кайбышев
Запущена первая очередь производства наноструктурных керамических и металлокерамических материалов ООО «Вириал», созданного при участии РОСНАНО. Общий бюджет проекта составляет 1,7 млрд руб. Соинвесторами, помимо РОСНАНО, выступили фонд CapMan и ЗАО «Сибирская органика».
Ввод новых мощностей позволит к 2011 году увеличить объем выпуска продукции предприятия до 1, 2 млн штук в год. Прирост производства и расширение номенклатуры даст возможность поднять выручку компании до 720 млн. рублей, что на 20% больше, чем в 2010 году.
В ближайшие месяцы, по словам Дмитрия Лисенкова, управляющего проекта РОСНАНО, «Вириал» планирует получить статус резидента особой экономической зоны Санкт-Петербурга и начать строительство нового завода на её территории, что позволит к 2015 году выйти на проектную мощность в 2,5 млн. изделий и обеспечит выручку 2,7 млрд руб в год. Начать строительство планируется в начале следующего года, запуск первой очереди нового завода запланирован на 2013-2014 год.
«В начале 90-х мало кто верил в серьезность этого процесса. Сегодня мы запускаем первую очередь. По сути дела речь идет о новом поколении технологий для инструментарного производства. Керамика и металлокерамика, то, что сделано здесь находится на уровне высших мировых стандартов. Мы собираемся строить новый завод по этой же технологии», - произнес на открытии Анатолий Чубайс, председатель правления РОСНАНО.
Работа на заводах «Вириала» теперь ведется по двум направлениям. До этого ООО «Вириал» производил рибо-технические изделия (в основном подшипники скольжения, втулки, работающие в сложных условиях эксплуатации при повышенном давлении и температуре). Они поставляются более 10 лет крупнейшим российским производителям насосного оборудования для нефтедобывающих работ. «На данном производстве изготавливаются в том числе и подшипники скольжения для насоса, которому предстоит перекачивать нефть на глубине
Новая очередь производства – это металлообрабатывающие инструменты из керамики и металлокерамики.
Общий бюджет модульного оборудования, по словам Чубайса, на запущенном сегодня производстве составляет более 14 млн евро. Пока установлено только основное технологическое оборудование, что составляет порядка 40% всего комплекса оборудования.
Так же Анатолий Чубайс отметил, что на данный момент уже заключены договора на поставку оборудования нового производства практически со всеми компаниями, производящие какие-либо манипуляции с нефтью.
На новом производстве задействовано 380 человек, в новой зоне, несмотря на переход к более автоматизированному производству, количество персонала из-за масштабности возрастет до 500 человек.
Аня Батаева