Бизнес-центр для одного
В отличие от промышленного сегмента, на рынке офисной недвижимости схема строительства по схеме build-to-suit только начинает развиваться. Между тем, как говорят эксперты, в европейских странах подобная схема получила широкое распространение. Вuild-to-suit (BTS-строительство под конкретного заказчика) на Западе происходило благодаря тому, что при невысоком уровне доходности западные инвесторы предпочитают строить под конкретного клиента, что позволяет избежать риска незаполняемости будущего объекта. Но офисный рынок в России – это рынок спекулятивных площадей. Даже привлечение дольщиков в процессе строительства бизнес-центра и то редкость. В целях получения максимальной прибыли проще строить площади, которые всегда найдут своих арендаторов. «Ситуация изменится при выходе на рынок большого объема новых площадей. Длительные сроки окупаемости и низкая рентабельность делает строительство спекулятивных площадей рискованным занятием», – предостерегает Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». При этом, указывает она, для арендатора, которому нужны большие площади, на сегодня выбор на рынке небольшой. «Клиенты еще не осознали, что для своих нужд можно построить офисное здание по индивидуальному проекту, в заранее оговоренные сроки и с четким планом финансирования. С другой стороны, на сегодняшний день не так уж много крупных арендаторов, которые бы испытывали потребность в наличии индивидуального офисного здания», – продолжает госпожа Севастьянова. Она прогнозирует, что в будущем крупные компании, скорее всего, будут развивать варианты сотрудничества build-to-suit. Варианты могут быть следующие: строительство офиса «под ключ» с последующей долгосрочной арендой, либо продажей в собственность, либо вариант долгосрочной аренды с последующим выкупом. Договор аренды заключается минимум на 10 лет. BTS-проекты несут в себе плюсы и минусы как для девелоперов, так и для инвесторов. Положительные стороны для девелопера: престижно получить крупный контракт, меньшие риски и более высокие гарантии вложения средств в недвижимость, четко зафиксированная сумма вознаграждения. Минусы: более трудоемкий процесс, детальная проработка проекта, жесткие сроки, специфика схемы финансирования и долей участия, в результате может получиться объект, не востребованный рынком, кроме одного конкретного заказчика. Для клиента: приобретает новый объект, без обременений, спроектированный в соответствии с нуждами конечного пользователя, более жесткие обязательства по срокам ввода, дополнительные меры ответственности застройщика за нарушение обязательств. Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что несмотря на то, что Петербург является вторым по значимости деловым центром страны, потенциал рынка очень крупных арендаторов в городе невелик. «Крупными сделками в 2012 году считались сделки от 1000 до 3500 кв. м, за исключением аренды компанией «Газпром инвест Запад» 9000 кв. м в БЦ «Юпитер» в кластере «Пулково-3». Этот бизнес-центр был арендован целиком, но это единичная сделка», – комментирует госпожа Яблокова. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International St-Petersburg, соглашается, что случаи проектирования объекта под заранее известного одного арендатора на рынке офисной недвижимости довольно редки. В качестве еще одного примера он приводит сделку, когда компания «Газпром нефть» заняла полностью весь Quattro Corti. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, добавляет также бизнес-центр «Арена», который арендует ТГК-1. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, вспоминает и другие примеры: «В прошлом году бизнес-центр класса А Universe на Университетской набережной был целиком сдан в аренду компании JetBrains. В настоящий момент компания «Газпром-Экспорт» ведет работы по реконструкции здания гостиницы на площади Островского под бизнес-центр и планирует использовать его целиком для собственных нужд». Александр Ионов, коммерческий директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, добавляет: «Страховая компания «Росгосстрах» приобрела под собственные нужды бизнес-центр «Президент» на Ушаковской набережной, оператор сотовой связи «Мегафон» разместился в офисном здании на Караванной ул., 10». Госпожа Яблокова также упоминает «Банк Москвы», который реконструирует дореволюционное здание торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, компанию «Транснефть», которая в 2012 году достроила офисный центр для дочерних компаний на Арсенальной набережной (площадь здания составила около 12 тыс. кв. м), Росстройинвест, которая заканчивает реконструкцию лабораторно-испытательного корпуса завода им. А.А. Кулакова под офисное здание (3,5 тыс. кв. м) для головной компании. «Среди девелоперов уже построили офисные здания «для себя» ЮИТ, ГК «Эталон», Строительный трест, КВС. Setl City продолжает строительство бизнес-центра, половину площадей которого планирует оставить под собственные нужды», – добавляет госпожа Яблокова.
Генеральный директор ООО «Строй Металл» Андрей Хлыбов рассказал, почему создание строительных профсоюзов выгодно не только самим рабочим, но и предпринимателям.
Попробуйте провести среди директоров строительных организаций опрос на тему «какие основные препятствия для развития строительной отрасли в России», и вы получите следующие ответы:
1) Разгильдяйство. И, как следствие, постоянная необходимость всех контролировать.
2) Отсутствие квалифицированных кадров.
3) Низкий уровень доверия между участниками строительного рынка.
4) Невыгодные расценки по госконтрактам.
Смею утверждать, что профсоюз очень бы помог в разрешении этих трудностей. Каким образом? Рассмотрим обозначенные проблемы по порядку:
Проблема первая. Разгильдяйство
Отсутствие трудовой дисциплины - это самая большая проблема для строительного бизнеса. Сотрудники слабо осознают ответственность за свою работу, трудятся, что называется, «из-под палки». И именно независимая профсоюзная организация может, действуя в среде рабочих, навести порядок. Ведь, по сути, профсоюз - это сами рабочие, и им придется самим себя контролировать. Им придется выполнять свои обязательства.
С другой стороны, профсоюз заставит выполнять свои обязательства и бизнесменов. В итоге, мы получим понятные и прозрачные правила игры: если выполняешь свои обязательства, я выполняю свои. Вторичная выгода от такого соглашения - в том, что нечестным или неэффективным участникам рынка придется уйти. И это касается не только строительных организаций, но и, в частности, любого рабочего. Никто не станет терпеть человека, из-за которого остальные могут быть оштрафованы.
Проблема вторая. Отсутствие квалифицированных кадров
Среди прорабов и других линейных ИТР распространенно мнение, что в строительстве только 10-15% профессиональных рабочих, остальные - просто случайные люди, которым нужны деньги. Если бы профсоюзная организация была распространена повсеместно, например, как в странах Европы, то бизнес получил бы надежного партнера по подбору любого количества рабочих любых строительных специальностей. Профсоюзная организация могла бы дать исчерпывающую информацию о том, какая квалификация у рабочего, где он раньше работал, сколько людей и в течении какого времени можно поставить на объект. Более того, профсоюз взял бы на себя ответственность за поведение рабочих на площадке. Рабочие, в свою очередь, получили бы гарантии, что их не смогут банально «кинуть», что они будут работать по официальному договору со строительной компанией, а не с посредником. И, конечно, всем посредникам придется уйти со строительного рынка.
Проблема третья. Низкий уровень доверия
Почему так трудно найти хорошую квалифицированную бригаду? Во-первых, их мало по определению. Во-вторых, такие бригады работают с одними и теми же строительными компаниями, они боятся что иначе их обманут, ведь в большинстве случаев так и происходит. Профсоюз – это, пожалуй, самое простое и понятное решение этой проблемы. Достаточно создать «черный список» работодателей, и этим людям придется уйти из строительства.
Кто-то может возразить, что иногда рабочим не выплачиваются деньги по объективным причинам, например, в ситуации, когда заказчик остановил финансирование. Если задолженности перед рабочими действительно обусловлены объективными факторами, юристы профсоюза помогут отсудить у заказчика заработанные деньги. Им это будет сделать проще - они представляют интересы рабочих, и суд будет на их стороне.
Проблема четвертая. Низкие расценки по госконтрактам
Со времени ввода электронных торгов, доходность контрактов по госзаказу значительно снизилась. Причина в демпинге. При этом бремя заниженной цены ложится именно на рабочие бригады. Если бы профсоюз определил минимальную расценку по видам работ и добился повышения ТЕРов (территориальных единичных расценок — ред.). Компании перестали бы брать на себя повышенные риски и занижать стоимость строительства. Кроме того, в силах профсоюза было бы поднять стоимость
Итого
В России возникла ситуация, когда появление строительного профсоюза стало выгодным всем: и государству, и бизнесу, и самим рабочим. Разумеется, бизнесменам придется вести с ним непростые переговоры. Возможно, слабым и неэффективным компаниям придется с рынка уйти. Однако и профсоюз будет вынужден взять на себя ответственность по управлению внутри рабочей среды.
Как показывает опыт развитых стран, влияние профсоюзов на трудовые отношения постоянно возрастает, поэтому предпринимателям выгодно начать конструктивный диалог с профсоюзными организациями. Это приведет к росту конкурентоспособности российского бизнеса.
Компания «А Plus Development» планирует создать в зоне Пулково логистический хаб, на территории которого появится кластер, где разместятся компании, специализирующиеся на экспресс-почте.
Генеральный директор компании «А Plus Development» Петр Гавырин заявил, что в проект логистического хаба, площадью 25 га (19 га из которых них займет логопарк, а назначение других площадей компания пока не комментирует – «АСН-инфо») планируется вложить порядка 130 млн USD, из которых 30% - собственные средства, а 70% - заемные. Эксклюзивным брокером по сдаче в аренду помещений логопарка выступает компания Knight Frank St Petersburg.
Участок под логопарк для почтовых компаний располагается на первой и второй линиях Пулковского шоссе и составляет 19 га. Там планируется возвести около 100 тыс. кв.м складских помещений класса В и В+. Проект разработан специально для компаний сегментов грузоперевозок и логистики и включает в себя ряд специфических условий. По параметрам строительства и технической оснащенности данный комплекс объектов будет относиться к классу B+, при этом его планируется оборудовать пандусами для возможности единовременной отгрузки большого количества автомобилей, а ценовой диапазон будет находиться в сегменте low-cost. Также на территории будет располагаться административно-бытовой комплекс, включающий конференц-зал, офисные помещения, столовую и кафе.
«Работу над концепцией проекта мы завершили в 1 квартале этого года. В сентябре 2012 года планируем приступить к проектированию, строительство начнется весной 2013 года, а ввод в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2013 года», - рассказал Петр Гавырин.
«В настоящий момент мы ведем переговоры с несколькими международными компаниями сегмента грузоперевозок, предоставления логистических услуг и экспресс-доставки. Уже сейчас могу отметить высокий интерес к данному проекту. Складские площади будут сдаваться в аренду и продаваться по схеме built-to-suit», - рассказал Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg.
По данным Knight Frank St Petersburg, это первый подобного рода проект built-to-suit на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга: ранее никто из девелоперов не заявлял о создании проекта логистического или складского комплекса, который соединял бы в себе элементы как built-to-suit, так и спекулятивной схемы, и при этом был бы ориентирован на арендаторов одного профиля деятельности. «Хотя многие девелоперы, имеющие проекты или уже готовые объекты в городе, заявляют их дальнейшее развитие в формате built-to-suit, у них отсутствует четкая направленность на арендаторов одного профиля деятельности», - уточняет Михаил Тюнин.
Справка
В городе уже существуют и планируются к реализации несколько кластеров (однако не складской и не логистической направленности, а индустриальной) иных профилей. Среди реализованных проектов эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают индустриальный парк производителей автокомлектующих Hyundai, где на одной территории под управлением специализированной управляющей компании функционирует 7 производственных предприятий одного профиля. Среди реализуемых можно выделить фармацевтический кластер в рамках ОЭЗ «Новоорловская» и «Нойдорф», а также небольшой автокластер формируется в индустриальном парке «Марьино», где идет строительство заводов сразу трех резидентов автомобильной промышленности: «Техноэксим», «Ё-Авто», «Яровит Моторс».