Бизнес-центр для одного
В отличие от промышленного сегмента, на рынке офисной недвижимости схема строительства по схеме build-to-suit только начинает развиваться. Между тем, как говорят эксперты, в европейских странах подобная схема получила широкое распространение. Вuild-to-suit (BTS-строительство под конкретного заказчика) на Западе происходило благодаря тому, что при невысоком уровне доходности западные инвесторы предпочитают строить под конкретного клиента, что позволяет избежать риска незаполняемости будущего объекта. Но офисный рынок в России – это рынок спекулятивных площадей. Даже привлечение дольщиков в процессе строительства бизнес-центра и то редкость. В целях получения максимальной прибыли проще строить площади, которые всегда найдут своих арендаторов. «Ситуация изменится при выходе на рынок большого объема новых площадей. Длительные сроки окупаемости и низкая рентабельность делает строительство спекулятивных площадей рискованным занятием», – предостерегает Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». При этом, указывает она, для арендатора, которому нужны большие площади, на сегодня выбор на рынке небольшой. «Клиенты еще не осознали, что для своих нужд можно построить офисное здание по индивидуальному проекту, в заранее оговоренные сроки и с четким планом финансирования. С другой стороны, на сегодняшний день не так уж много крупных арендаторов, которые бы испытывали потребность в наличии индивидуального офисного здания», – продолжает госпожа Севастьянова. Она прогнозирует, что в будущем крупные компании, скорее всего, будут развивать варианты сотрудничества build-to-suit. Варианты могут быть следующие: строительство офиса «под ключ» с последующей долгосрочной арендой, либо продажей в собственность, либо вариант долгосрочной аренды с последующим выкупом. Договор аренды заключается минимум на 10 лет. BTS-проекты несут в себе плюсы и минусы как для девелоперов, так и для инвесторов. Положительные стороны для девелопера: престижно получить крупный контракт, меньшие риски и более высокие гарантии вложения средств в недвижимость, четко зафиксированная сумма вознаграждения. Минусы: более трудоемкий процесс, детальная проработка проекта, жесткие сроки, специфика схемы финансирования и долей участия, в результате может получиться объект, не востребованный рынком, кроме одного конкретного заказчика. Для клиента: приобретает новый объект, без обременений, спроектированный в соответствии с нуждами конечного пользователя, более жесткие обязательства по срокам ввода, дополнительные меры ответственности застройщика за нарушение обязательств. Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что несмотря на то, что Петербург является вторым по значимости деловым центром страны, потенциал рынка очень крупных арендаторов в городе невелик. «Крупными сделками в 2012 году считались сделки от 1000 до 3500 кв. м, за исключением аренды компанией «Газпром инвест Запад» 9000 кв. м в БЦ «Юпитер» в кластере «Пулково-3». Этот бизнес-центр был арендован целиком, но это единичная сделка», – комментирует госпожа Яблокова. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International St-Petersburg, соглашается, что случаи проектирования объекта под заранее известного одного арендатора на рынке офисной недвижимости довольно редки. В качестве еще одного примера он приводит сделку, когда компания «Газпром нефть» заняла полностью весь Quattro Corti. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, добавляет также бизнес-центр «Арена», который арендует ТГК-1. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, вспоминает и другие примеры: «В прошлом году бизнес-центр класса А Universe на Университетской набережной был целиком сдан в аренду компании JetBrains. В настоящий момент компания «Газпром-Экспорт» ведет работы по реконструкции здания гостиницы на площади Островского под бизнес-центр и планирует использовать его целиком для собственных нужд». Александр Ионов, коммерческий директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, добавляет: «Страховая компания «Росгосстрах» приобрела под собственные нужды бизнес-центр «Президент» на Ушаковской набережной, оператор сотовой связи «Мегафон» разместился в офисном здании на Караванной ул., 10». Госпожа Яблокова также упоминает «Банк Москвы», который реконструирует дореволюционное здание торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, компанию «Транснефть», которая в 2012 году достроила офисный центр для дочерних компаний на Арсенальной набережной (площадь здания составила около 12 тыс. кв. м), Росстройинвест, которая заканчивает реконструкцию лабораторно-испытательного корпуса завода им. А.А. Кулакова под офисное здание (3,5 тыс. кв. м) для головной компании. «Среди девелоперов уже построили офисные здания «для себя» ЮИТ, ГК «Эталон», Строительный трест, КВС. Setl City продолжает строительство бизнес-центра, половину площадей которого планирует оставить под собственные нужды», – добавляет госпожа Яблокова.
Подмосковные власти предлагают внести поправки в федеральное законодательство, позволяющие регионам ввести плату за перевод земель из одной категории в другую. Как говорят участники рынка, это позволит вывести эти сделки из серой зоны и сделать перевод участков более предсказуемым.
Как рассказал заместитель председателя правительства Московской области Дмитрий Куракин (экс-председатель КУГИ Санкт-Петербурга), переводить земли в другую категорию предлагается при наличии документации о будущем использовании. По его словам, если у девелопера есть полный набор строительной документации - схема территориального планирования, генплан, правила землепользования и застройки, то в этом случае решения об изменении категории земли приниматься будут. Размер пошлины за перевод земель из одной категории в другую, по мнению чиновников, должен составить 30% от новой кадастровой стоимости. К примеру, для Московской области это в среднем составить 350 руб. за кв. м.
"Сейчас при переводе земель в другую категорию мы ориентируем собственника на спекуляцию - при переводе он может получить десятки тысяч процентов дохода и все выгоды от перевода остаются у собственника. Мы считаем, что он должен поделиться", - цитирует Дмитрия Куракина ИТАР-ТАСС.
Соответствующий законопроект о законодательной инициативе планирует подготовить уже к осени. В какие сроки он может быть рассмотрен Госдумой РФ, не сообщается.
Участники рынка видят в этой инициативе и плюсы и минусы.
"На стоимость квадратного метра эта инициатива скажется не очень сильно. Дополнительные затраты при многоэтажном строительстве составят от 0,9 до 1,5 тыс. руб. При малоэтажном затраты, конечно, будут выше, но в любом случае не смертельны для застройщиков. Зато появится вполне законное основание для перевода земель. Лучше на законных основаниях заплатить деньги и поменять категорию. Чем сидеть с участком и не знать, что с ним делать", говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
По мнению экспертов, для Петербурга такое решение может сдвинуть процесс редевелопмента промышленных территорий.
"Сейчас многие проекты редевелопмента заморожены из-за не желания властей менять категории бывших промышленных земель – слишком сложная и непредсказуемая процедура подобного перевода. Поэтому вкладывать средства, чтобы начинать этот процесс с нуля, девелоперы не хотят. Если будет установлены официальные правила, пусть и возлагающие на девелопера дополнительные расходы, – полагаю это решит проблему. Что в свою очередь снизит остроту дефицита земельных участков под строительство жилья в Петербурге", полагает генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.
Так, по мнению экспертов, подобный закон позволит именно муниципалитетам, а не их чиновникам зарабатывать на сделках.
"В целом данный шаг оправдан и позволит вывести перевод земель из области "серых сделок". В результате оплата за перевод пойдет не в «карман» чиновников, а в бюджет муниципалитета", – считает Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Сейчас, по данным АРИН под промзонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли и только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.
Накануне состоялось открытое заседание совета НП СРО «Стройбизнесинвест» с участием членов правительства Новгородской области. Внимание было уделено проблемам обманутых дольщиков и разработке программы проектного финансирования.
Председатель Комитета строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Екатерина Сидельникова начала заседание с отчета о положении дел в долевом строительстве в области. По ее словам, проблема обманутых дольщиков еще недавно стояла в регионе очень остро. В середине 2000-х годов недобросовестные компании, переоценив свои возможности, стали привлекать средства населения, заманивая граждан демпинговыми расценками на квадратные метры. Далее экономическая обстановка заставила некоторые компании объявить себя банкротами, а люди остались без денег и жилья. По данным председателя комитета, по состоянию на 2009 год в области насчитывалось более 600 семей обманутых дольщиков. Тем не менее ситуацию удалось изменить в корне и в настоящее время указанную проблему в области можно считать решенной. Осенью будет завершен процесс переоформления договоров долевого участия организации-банкрота на другую компанию. Екатерина Сидельникова отметила, что половина всех дольщиков, порядка 300 семей, уже получили ключи от своих квартир, оставшиеся договоры будут перезаключены до середины сентября. Жилье для дольщиков взялась строить одна из крупнейших компаний, которой, в свою очередь, область предоставила преференции. За счет бюджета была подготовлена инженерная инфраструктура некоторых участков компании. Планируется, что к середине следующего года все те, кто перезаключил договоры, будут обеспечены жильем в полном объеме.
«Как видите, в этом вопросе мы пошли по пути стопроцентной помощи всем обманутым дольщикам. Мы не выделяли отдельные категории граждан, которые в большей или меньшей степени нуждаются в новом жилье», – отметила госпожа Сидельникова. В то же время, по ее словам, круг лиц, которых можно признать обманутыми дольщиками, будет определен специальным областным законом, который планируется принять до 1 октября 2012 года. Это делается, чтобы помогать именно социально незащищенным слоям населения, тем, кто потерял единственное жилье.
Кроме того, в области разрабатывается Концепция развития жилищного строительства на 2013-2020 годы. Эта концепция была одобрена на заседании Координационного совета, сейчас она находится на согласовании в правительстве области. «Мы должны до конца года разработать уже непосредственно программу развития жилищного строительства до 2020 года – там будут подробно расписаны все механизмы поддержки социально незащищенных слоев населения», – говорит председатель комитета.
Вовлечение банков
Также на заседании прошло обсуждение инициатив Государственной Думы по проекту закона о взаимном страховании в строительстве, который был принят в первом чтении весной текущего года. Суть изменений сводится к тому, что застройщику предлагается либо обязательное страхование договоров долевого участия, либо создание фондов взаимного страхования строительных компаний, либо предоставление банковских гарантий. В случае выполнения одного из этих условий застройщик сможет приступать к работам по возведению жилья. Эксперты аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО также предложили рассмотреть возможность создания механизма проектного финансирования при жилищном строительстве. Заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павел Созинов напомнил, что суть этого механизма сводится к созданию института уполномоченных банков при участии регионального правительства в качестве гаранта. Выбранный субъектом РФ банк должен иметь достаточный объем денежных средств на случай возникновения каких-либо проблем при строительстве. Застройщик должен выбираться, в свою очередь, администрацией и уполномоченным банком. В итоге механизм будет представлять собой совместное тройственное соглашение. Главной задачей станет создание безопасных условий для инвестирования гражданами личных средств в строительство жилья. При таком подходе люди несут свои деньги в банк, а не застройщику. Средства дольщиков лежат на закрытом счете и расходуются строительными компаниями по ходу выполнения работ на объекте. Еще один важный момент, по словам Павла Созинова, – это нахождение баланса в экономике проекта. Она должна быть, с одной стороны, рентабельна для застройщика, с другой стороны – покрывать потребности населения в жилье эконом-класса.
Как заявил вице-губернатор области Арнольд Шалмуев, сама идея такого механизма представляется весьма любопытной и ее можно и нужно обсуждать на всех уровнях. Сегодня областной администрации было бы интересно запустить подобный региональный пилотный проект. Единственное, что вызвало вопросы у вице-губернатора, – это регламент этого механизма. По словам Арнольда Шалмуева, пока непонятно, каким образом будет проводиться выбор уполномоченного банка, строительной компании – следует ли проводить здесь тендер, достаточно ли будет для введения такого института регионального законодательства. Кроме того, его смутила необходимость задействования в таких проектах бюджетных гарантий. В отличие от Петербурга и Москвы это будет достаточно ощутимый объем средств для небольших регионов.
СРО держит совет
В ходе заседания было принято решение о создании наблюдательного совета НП СРО «Стройбизнесинвест» с участием депутата Госдумы РФ Сергея Петрова, вице-губернатора Новгородской области Арнольда Шалмуева и председателя Комитета строительства и дорожного хозяйства области Екатерины Сидельниковой. Главой совета было решено назначить Сергея Петрова. «Принимается, давайте работать», – заключил вице-губернатор.
Мнение:
Сергей Зимин, заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО: Нужно продумывать и отрабатывать в практическом режиме механизм проектного финансирования, вовлечения уполномоченных банков во взаимоотношения покупателя и застройщика. Это крайне необходимая сегодня мера.