Бизнес-центр для одного
В отличие от промышленного сегмента, на рынке офисной недвижимости схема строительства по схеме build-to-suit только начинает развиваться. Между тем, как говорят эксперты, в европейских странах подобная схема получила широкое распространение. Вuild-to-suit (BTS-строительство под конкретного заказчика) на Западе происходило благодаря тому, что при невысоком уровне доходности западные инвесторы предпочитают строить под конкретного клиента, что позволяет избежать риска незаполняемости будущего объекта. Но офисный рынок в России – это рынок спекулятивных площадей. Даже привлечение дольщиков в процессе строительства бизнес-центра и то редкость. В целях получения максимальной прибыли проще строить площади, которые всегда найдут своих арендаторов. «Ситуация изменится при выходе на рынок большого объема новых площадей. Длительные сроки окупаемости и низкая рентабельность делает строительство спекулятивных площадей рискованным занятием», – предостерегает Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». При этом, указывает она, для арендатора, которому нужны большие площади, на сегодня выбор на рынке небольшой. «Клиенты еще не осознали, что для своих нужд можно построить офисное здание по индивидуальному проекту, в заранее оговоренные сроки и с четким планом финансирования. С другой стороны, на сегодняшний день не так уж много крупных арендаторов, которые бы испытывали потребность в наличии индивидуального офисного здания», – продолжает госпожа Севастьянова. Она прогнозирует, что в будущем крупные компании, скорее всего, будут развивать варианты сотрудничества build-to-suit. Варианты могут быть следующие: строительство офиса «под ключ» с последующей долгосрочной арендой, либо продажей в собственность, либо вариант долгосрочной аренды с последующим выкупом. Договор аренды заключается минимум на 10 лет. BTS-проекты несут в себе плюсы и минусы как для девелоперов, так и для инвесторов. Положительные стороны для девелопера: престижно получить крупный контракт, меньшие риски и более высокие гарантии вложения средств в недвижимость, четко зафиксированная сумма вознаграждения. Минусы: более трудоемкий процесс, детальная проработка проекта, жесткие сроки, специфика схемы финансирования и долей участия, в результате может получиться объект, не востребованный рынком, кроме одного конкретного заказчика. Для клиента: приобретает новый объект, без обременений, спроектированный в соответствии с нуждами конечного пользователя, более жесткие обязательства по срокам ввода, дополнительные меры ответственности застройщика за нарушение обязательств. Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что несмотря на то, что Петербург является вторым по значимости деловым центром страны, потенциал рынка очень крупных арендаторов в городе невелик. «Крупными сделками в 2012 году считались сделки от 1000 до 3500 кв. м, за исключением аренды компанией «Газпром инвест Запад» 9000 кв. м в БЦ «Юпитер» в кластере «Пулково-3». Этот бизнес-центр был арендован целиком, но это единичная сделка», – комментирует госпожа Яблокова. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International St-Petersburg, соглашается, что случаи проектирования объекта под заранее известного одного арендатора на рынке офисной недвижимости довольно редки. В качестве еще одного примера он приводит сделку, когда компания «Газпром нефть» заняла полностью весь Quattro Corti. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, добавляет также бизнес-центр «Арена», который арендует ТГК-1. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, вспоминает и другие примеры: «В прошлом году бизнес-центр класса А Universe на Университетской набережной был целиком сдан в аренду компании JetBrains. В настоящий момент компания «Газпром-Экспорт» ведет работы по реконструкции здания гостиницы на площади Островского под бизнес-центр и планирует использовать его целиком для собственных нужд». Александр Ионов, коммерческий директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, добавляет: «Страховая компания «Росгосстрах» приобрела под собственные нужды бизнес-центр «Президент» на Ушаковской набережной, оператор сотовой связи «Мегафон» разместился в офисном здании на Караванной ул., 10». Госпожа Яблокова также упоминает «Банк Москвы», который реконструирует дореволюционное здание торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, компанию «Транснефть», которая в 2012 году достроила офисный центр для дочерних компаний на Арсенальной набережной (площадь здания составила около 12 тыс. кв. м), Росстройинвест, которая заканчивает реконструкцию лабораторно-испытательного корпуса завода им. А.А. Кулакова под офисное здание (3,5 тыс. кв. м) для головной компании. «Среди девелоперов уже построили офисные здания «для себя» ЮИТ, ГК «Эталон», Строительный трест, КВС. Setl City продолжает строительство бизнес-центра, половину площадей которого планирует оставить под собственные нужды», – добавляет госпожа Яблокова.
Одной из ключевых тем, активно обсуждавшихся в ходе завершившегося на прошлой неделе форума PROEstate, была архитектура. Участники пытались найти формулы, по которым будут развиваться российские города. Но и загородная недвижимость сегодня все больший акцент делает на архитектурную составляющую.
Как говорят специалисты, условно все загородные поселки можно разделить на несколько видов. Первый - поселки, выдержанные в одном архитектурном стиле, который одинаково может быть выполнен как отечественным, так и западным архитектором. "Типичным примером может служить коттеджный поселок "Северный Версаль" в Приморском районе Ленинградской области. Все особняки "Северного Версаля", несмотря на свою уникальность (каждый построен по индивидуальному проекту), выполнены в едином стиле и составляют единый архитектурный ансамбль", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Второй вид - типовая застройка поселка. "С одной стороны, типовой проект может повысить привлекательность продаваемых домов: красивые картинки с одинаковыми домами в ряд создадут ощущение покоя и уюта. Но, с другой стороны, монотонность архитектурного решения многих покупателей может отпугнуть. Для таких людей подходят поселки, где каждый самостоятельно может выбрать понравившийся проект любого архитектора. Такие поселки (например, "Юкки") более живописны, чем проекты с упорядоченной архитектурной средой", - считает господин Сандалов.
Застройщики сейчас достаточно большое значение уделяют интересным архитектурным решениям, так как это позволяет привлечь покупателей. Появляется все больше проектов, спроектированных известными архитекторами, даже в недорогих объектах уделяется повышенное внимание архитектуре. "С точки зрения архитектуры можно отметить проекты "Никитинская усадьба", "Новый город", "Шведская крона" в сегменте недвижимости эконом- и бизнес-класса. В сегменте элитной жилой недвижимости можно отметить Diadema Club House. Роль архитектуры в последнее время все увеличивается", - полагает Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", уверен, что архитектурное решение коттеджного поселка – одна из главных характеристик, на которую обращает внимание покупатель загородной недвижимости, особенно если речь идет о поселке премиум-класса. "Поэтому для застройщика выгодно сделать свой проект максимально привлекательным и оригинальным. Если правильно рассчитать экономику объекта, вложения в оригинальный архитектурный проект, безусловно, будут оправданы. Так, например, для создания коттеджного поселка "Озерный край" компания "Строительный трест" привлекла эстонскую архитектурную мастерскую: их концепция наиболее органично вписалась в существующий живописный ландшафт на берегу озера Вероярви", - рассказал господин Берсиров.
Михаил Гущин подсчитал, что сегодня затраты на проектирование, как правило, составляют 2,5-3% от общего объема расходов.
Впрочем, далеко не все специалисты в области загородного девелопмента считают эксперименты строителей с архитектурой оправданными. "Востребованность готовых архитектурных решений загородных домов, априори предлагаемых покупателям, представляется в этом отношении весьма спорной. Обеспеченные потребители обычно стремятся реализовать личные представления о загородной резиденции, приглашают для разработки индивидуального проекта архитекторов, дизайнеров интерьера, ландшафтных специалистов. Покупатель хочет иметь свободу выбора общей стилистики дома, отделки фасада, этажности и внутренних планировок", - соглашается Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие Группы ЛСР).
Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", считает, что архитектура (как комплекс объемно-планировочных решений) большинства загородных поселков, если даже говорить о высоком ценовом сегменте, в России пока существенно уступает западным аналогам и зачастую не учитывает последних достижений в этой сфере.
"Мы определенно отстаем в этой сфере, и довольно сильно. Тем не менее стоит учитывать, что российский рынок загородного малоэтажного строительства находится на начальном этапе своего формирования и в среднесрочной перспективе продолжит развиваться очень динамично. В том числе в лучшую сторону, полагаю, будет эволюционировать архитектура поселков, и не столько даже в эстетической части, сколько в сфере проектировочных разработок, отвечающих современным трендам организации жилого пространства", - говорит госпожа Мишутина.
Программа реновации центра города в очередной раз заставила экспертов вернуться к спору о том, что для покупателя предпочтительнее - новое жилье или все-таки "антиквариат". Эксперты говорят, что у жилья с историей всегда будут покупатели и они будут готовы доплачивать за него.
Вообще-то придумывать легенды для лучшей продажи недвижимости - маркетинговый шаг, более присущий рынку Москвы, нежели Петербурга. И связано это с тем, как ни парадоксально, что в столице домов с историческим прошлым намного меньше, чем в Петербурге.
"Относительно невысокое внимание к легендам домов в Северной столице связано с тем, что таких домов в Петербурге на самом деле намного больше, чем в Москве. Это практически весь исторический центр города, который сохранился даже лучше, чем во многих европейских столицах, не говоря уже о Москве. Правда, связаны петербургские "домовые" легенды в основном с дореволюционной историей, а в Москве, наоборот, с более поздней историей. И это тоже немаловажный фактор для потенциальных покупателей жилья - так сложилось, что более "свежие" легенды привлекают больше внимания", – рассуждает Богдан Зыков, эксперт ФГ БКС.
Он уверен, что следует учитывать и то, что многие петербургские дома с историей в советский период перестраивались, радикально менялись фасады и интерьеры. И все это автоматически снижало ценность исторических фактов, связанных с этими зданиями. Порой о таких фактах знают только краеведы.
"Рынок недвижимости Петербурга нечасто предлагает жилье в "домах-легендах" еще и потому, что квартир в исторической части города в принципе продается мало. И как правило, цена на такое жилье высока и без легенд. Допускаю, что легенда может быть хорошим маркетинговым элементом при продаже жилья. Однако принципиально на стоимости квадратных метров наличие или отсутствие таких легенд не сказывается (если, конечно, на них не строится вся рыночная концепция продвижения дома, но такое встречается очень редко)", – размышляет господин Зыков.
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, согласна с такой точкой зрения: "В Петербурге число домов с "именем" в значительной мере превышает количество подобных объектов в столице. Практический каждый второй, если не первый дом в исторической части города обладает той или иной легендой. Отчасти именно из-за этого ее наличие не выделяет объект из числа других, потому не выражается в деньгах. В то время как в Москве подобные жилые объекты – товар штучный и исчезающий. Едва ли наличие легенды способно увеличить стоимость квартиры в Петербурге, но она может очень помочь в продаже, если потенциальный покупатель относится у разряду тех, кто ищет жилье в историческом здании. Такой разряд покупателей существует, и на сегодняшний день для них есть достаточное количество подходящих объектов".
А вот Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, считает, что история может приносить ощутимую выгоду: "Доплата" за историю обычно составляет порядка 20% к стоимости аналогичной квартиры в здании без яркого прошлого. Однако домов с историей в Петербурге гораздо больше, чем спрос на них, в отличие от Москвы, где "метут все". Проблема в том, что, во-первых, богатых людей в нашем городе значительно меньше. Во-вторых, люди с семьями подчас предпочитают приобрести квартиру не в центре города, где не совсем благополучная экология и есть проблемы с транспортом и иногда с безопасностью из-за неоднородности социальной среды, а, например, на Крестовском острове. Это своего рода компромисс между историей и комфортом".
Кстати
Почти каждое здание может похвастаться своей легендой, неповторимым архитектурным стилем, новаторскими для своего времени инженерными и архитектурными решениями или именитыми жильцами. Есть Петербург литературный, который населяют герои Пушкина, Гоголя, Достоевского. Есть Петербург исторический – город, в котором жили великие люди и вершились великие дела. При продаже квартир в подобных домах потенциальному покупателю обязательно расскажут о том, кто в этом доме жил, кто его построил, сопроводив рассказ легендой, если таковая имеется. Например, дом №64 по Гороховой улице называется "дом Распутина", или в народе "дом Гришки Распутина", там снимал квартиру Григорий Распутин. Квартиру прозвали "звездной палатой". Или "дом-сказка" на Английском пр., 21, названный так из-за своей необычной и яркой архитектуры. В этом доме жила Анна Павлова. В войну дом сгорел, и причудливый фасад восстанавливать не стали, но название живо до сих пор. Знаменит дом старухи-процентщицы на наб. канала Грибоедова, 104.
Следует отметить, что имиджевый потенциал легенды не безграничен, даже самая богатая на события история дома не компенсирует плохое состояние здания, отсутствие ремонта в подъезде.