Бизнес-центр для одного
В отличие от промышленного сегмента, на рынке офисной недвижимости схема строительства по схеме build-to-suit только начинает развиваться. Между тем, как говорят эксперты, в европейских странах подобная схема получила широкое распространение. Вuild-to-suit (BTS-строительство под конкретного заказчика) на Западе происходило благодаря тому, что при невысоком уровне доходности западные инвесторы предпочитают строить под конкретного клиента, что позволяет избежать риска незаполняемости будущего объекта. Но офисный рынок в России – это рынок спекулятивных площадей. Даже привлечение дольщиков в процессе строительства бизнес-центра и то редкость. В целях получения максимальной прибыли проще строить площади, которые всегда найдут своих арендаторов. «Ситуация изменится при выходе на рынок большого объема новых площадей. Длительные сроки окупаемости и низкая рентабельность делает строительство спекулятивных площадей рискованным занятием», – предостерегает Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». При этом, указывает она, для арендатора, которому нужны большие площади, на сегодня выбор на рынке небольшой. «Клиенты еще не осознали, что для своих нужд можно построить офисное здание по индивидуальному проекту, в заранее оговоренные сроки и с четким планом финансирования. С другой стороны, на сегодняшний день не так уж много крупных арендаторов, которые бы испытывали потребность в наличии индивидуального офисного здания», – продолжает госпожа Севастьянова. Она прогнозирует, что в будущем крупные компании, скорее всего, будут развивать варианты сотрудничества build-to-suit. Варианты могут быть следующие: строительство офиса «под ключ» с последующей долгосрочной арендой, либо продажей в собственность, либо вариант долгосрочной аренды с последующим выкупом. Договор аренды заключается минимум на 10 лет. BTS-проекты несут в себе плюсы и минусы как для девелоперов, так и для инвесторов. Положительные стороны для девелопера: престижно получить крупный контракт, меньшие риски и более высокие гарантии вложения средств в недвижимость, четко зафиксированная сумма вознаграждения. Минусы: более трудоемкий процесс, детальная проработка проекта, жесткие сроки, специфика схемы финансирования и долей участия, в результате может получиться объект, не востребованный рынком, кроме одного конкретного заказчика. Для клиента: приобретает новый объект, без обременений, спроектированный в соответствии с нуждами конечного пользователя, более жесткие обязательства по срокам ввода, дополнительные меры ответственности застройщика за нарушение обязательств. Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что несмотря на то, что Петербург является вторым по значимости деловым центром страны, потенциал рынка очень крупных арендаторов в городе невелик. «Крупными сделками в 2012 году считались сделки от 1000 до 3500 кв. м, за исключением аренды компанией «Газпром инвест Запад» 9000 кв. м в БЦ «Юпитер» в кластере «Пулково-3». Этот бизнес-центр был арендован целиком, но это единичная сделка», – комментирует госпожа Яблокова. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International St-Petersburg, соглашается, что случаи проектирования объекта под заранее известного одного арендатора на рынке офисной недвижимости довольно редки. В качестве еще одного примера он приводит сделку, когда компания «Газпром нефть» заняла полностью весь Quattro Corti. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, добавляет также бизнес-центр «Арена», который арендует ТГК-1. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, вспоминает и другие примеры: «В прошлом году бизнес-центр класса А Universe на Университетской набережной был целиком сдан в аренду компании JetBrains. В настоящий момент компания «Газпром-Экспорт» ведет работы по реконструкции здания гостиницы на площади Островского под бизнес-центр и планирует использовать его целиком для собственных нужд». Александр Ионов, коммерческий директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, добавляет: «Страховая компания «Росгосстрах» приобрела под собственные нужды бизнес-центр «Президент» на Ушаковской набережной, оператор сотовой связи «Мегафон» разместился в офисном здании на Караванной ул., 10». Госпожа Яблокова также упоминает «Банк Москвы», который реконструирует дореволюционное здание торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, компанию «Транснефть», которая в 2012 году достроила офисный центр для дочерних компаний на Арсенальной набережной (площадь здания составила около 12 тыс. кв. м), Росстройинвест, которая заканчивает реконструкцию лабораторно-испытательного корпуса завода им. А.А. Кулакова под офисное здание (3,5 тыс. кв. м) для головной компании. «Среди девелоперов уже построили офисные здания «для себя» ЮИТ, ГК «Эталон», Строительный трест, КВС. Setl City продолжает строительство бизнес-центра, половину площадей которого планирует оставить под собственные нужды», – добавляет госпожа Яблокова.
Расселение жильцов из предназначенного для реконструкции дома может оказаться весьма хлопотным, а главное, не быстрым делом. В результате в лучшем случае горят сроки ввода объектов в эксплуатацию, в худшем - приходится отменять постановления городского правительства.Таким неутешительным финалом закончилась инициатива ЗАО «Строительный трест № 35 «Ижорстрой» по реконструкции здания общежития, расположенного в городе Колпино по адресу: улица Карла Маркса, дом 7.
Разрешение на проектирование и реконструкцию здания вышло в июне 2004 года. Инвестору был предоставлен земельный участок площадью 1614 кв. метров, инвестиционный договор содержал обязательство о передаче городу жилья общей площадью не менее 2200 кв. метров для расселения 57 семей (72 человека), проживающих в общежитии. Начать реконструкцию надо было в марте 2005 года, а завершить в мае 2006 года.
Однако договор об инвестиционной деятельности между КУГИ и компанией заключен так и не был. Препятствием стало условие о расселении граждан. Как сообщил глава администрации Колпинского района Сергей Антипов, компания не согласилась «с инвестиционными условиями, указанными в решении комиссии, и инвестиционный договор на указанных условиях инвестор заключать отказался». Договор, который КУГИ выслал инвестору в ноябре 2004 года, подписан не был. В марте 2005 года этот комитет обратился в Комитет по строительству с просьбой об отмене постановления городского правительства, разрешающего реконструкцию «в связи с длительным уклонением застройщика от подписания договора, а также учитывая то, что ЗАО «Строительный трест № 35 «Ижорстрой» не является добросовестным арендатором по другим договорам, заключенным с Комитетом, и имеются по ним значительные суммы задолженности (более 2,2 млн рублей)». В январе 2005 года генеральный директор ЗАО «Стройтрест № 35 «Ижорстрой» г-н Базалов передал в Комитет по строительству и КУГИ просьбу о пересмотре инвестиционных условий. Компания считает, что расселить она должна 18 семей (28 человек), то есть примерно в 2,5 раза меньше, чем указано в договоре. Такие данные предоставило инвестору ГУ «Дирекция по содержанию общежития».
Жилищный комитет подал иски в суд для снятия с регистрации 38 граждан, не проживающих в общежитии, но зарегистрированных в нем. В ноябре 2004 года Жилищный комитет, повторно запросив ГУ «Дирекцию по содержанию общежитий» указал инвестору на то, что все равно «для переселения граждан на жилую площадь для постоянного проживания потребуется не менее 2020 кв. метров общей площади жилых квартир».
ООО «Компания «Град-Инвест» в 2003 года получила разрешение на проектирование и реконструкцию здания, расположенного в Выборгском районе по адресу: проспект Энгельса, дом 19 под жилой дом. Внесение изменений в договор вносились уже два раза. Теперь сдача дома планируется на декабрь 2006 года. Компания должна была расселить 7 семей (18 человек), проживающих в реконструируемом здании. Расселение удалось завершить только в июле 2005 года, а здание было передано инвестору в октябре 2005 года.
По информации администрации Выборгского района квартиры для расселения были предоставлены компанией вовремя и в нужном количестве. Однако из семи семей четыре были расселены в установленные сроки, а три семьи пришлось выселять на основании решения суда.
Ирина Барчук
С конца ноября юристы, представляющие интересы профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга, не приходят на судебные заседания по вопросам уплотнительной застройки.Граждане далеко не всегда протестуют против нового строительства, исключая те случаи, когда выступления против уплотнительной застройки несут на себе отпечаток корыстного интереса. Поводов для протеста может быть три. Во-первых, если строительство ведется на территории зеленых зон общего пользования, перечень которых в Санкт-Петербурге до сих пор не составлен. По действующему Генеральному плану спорные зоны относятся к категории рекреационных. Однако застройщикам удается убедить чиновников и получить пятно под застройку в этих зонах. Во-вторых, если жилые здания возводятся на территориях, по Генплану зарезервированных для строительства объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов и т.д. Жилья все равно не хватает; не хватает и детских садов, и школ. В-третьих, если строительное пятно выделяется без проекта межевания, и новое здание займет территорию, расположенную в плотно застроенном квартале.
Однако исполнительная власть ускорять судебный процесс не стремится. Пока нам известно о пяти случаях неявки юристов на заседания суда. Так, 22 ноября ответчики не пришли на суд по вопросу строительства жилого дома в 53-м квартале Приморского района. Такая же ситуация произошла 28 ноября в Куйбышевском суде. 30 ноября рассматривался вопрос о строительстве дома в Центральном районе, на Старорусской улице. Там в качестве заинтересованных лиц должны были присутствовать представители городского правительства, Комитета по строительству, КГА, Комитета по земельным ресурсам, КУГИ и КГИОП. Специалисты по праву из пяти комитетов, будто сговорившись, не явились в суд. Юристы, представляющие интересы строительного комитета и КГА, не смогли присутствовать на рассмотрении дела о новом строительстве во дворе жилого дома на улице Турку, д. 11/1, и на суде о признании незаконным постановления правительства, разрешающего проектирование и строительство многофункционального комплекса в зеленой зоне по улице Турку, соответственно, 5 и 6 декабря.
На Востоке говорят: одно и то же происшествие, повторившееся дважды, - совпадение, а трижды - система.
Евгений Баклагин, член Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», который ведет дела, связанные с нарушениями в сфере градостроения, дает свое объяснение происходящему. «В течение последних месяцев отменено несколько постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве: на Заневском проспекте, где застройщиком являлась фирма ЛЭК; на Старорусской улице, д. 2 (застройщик - Национальная инвестиционно-строительная компания); на улице Турку, д. 24 (застройщик - фирма «Чесма-инвест»), и др. Насколько я понимаю, правительство Санкт-Петербурга, столкнувшись с тем, что весы судебной системы в очередной раз качнулись в пользу жителей, взяло тайм-аут», - говорит юрист. Он считает, что, возможно, разрабатывается тактика, которая позволит более эффективно противостоять гражданам в судах. И в связи с этим юристы комитетов перестали являться на судебные заседания. Формальные причины неявки - отпуска и болезни сотрудников юридических служб. И если болезнь не предскажешь, то график отпусков согласовать с датами проведения судебных заседаний можно. В крайнем случае, ушедшего в отпуск юриста можно заменить. Такие прецеденты были.
Один из лидеров Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик поддерживает мнение адвоката Баклагина. Кроме того, он не исключает, что «власти тянут время до принятия нового закона об общественных слушаниях. Этот законопроект, который администрация сейчас продвигает в Законодательном собрании, сокращает возможности граждан и общественных организаций выступать против уплотнительной застройки. Хотя трудно поверить, что новый документ может каким-либо образом повлиять на решения судов по уже начатым делам - как известно, закон обратной силы не имеет».
С другой стороны, затягивание судебного разбирательства, по его мнению, на руку строительным компаниям. «Если строительство уже начато, то чем дольше длится суд, тем больше можно успеть построить. Если здание подросло уже до второго этажа, то никакое решение суда не заставит построенное разобрать», - комментирует г-н Соловейчик.
В случае решения суда в пользу администрации подтверждается законность постановлений. Граждане получают возможность подать иск в вышестоящую судебную инстанцию, вплоть до Европейского суда по правам человека в Страсбурге, а застройщики - уверенность в том, что строительство будет завершено. Если же суд отменит постановление правительства, в городе станет одним очагом социальной напряженности меньше.
Как правило, и истцы, и ответчики заинтересованы в скорейшем разрешении конфликта. Но в данном случае одна из сторон умело скрывает свой интерес.
Вместе с тем, как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству, в этом году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах рассмотрено и находится в производстве 174 дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. По всем названным делам интересы городского правительства представляет именно комитет.
По сравнению с прошлым годом количество судебных дел не уменьшилось. Только в этом году в комитет было передано 63 новых судебных дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. В 2005 году выиграно 61 дело, проиграно одно дело в суде общей юрисдикции, по двум делам решения не вступили в законную силу и будут обжалованы правительством Санкт-Петербурга.
Как сообщил начальник юридического отдела Комитета по строительству Александр Меденцев, «в ноябре - начале декабря этого года ряд судебных заседаний, на которых рассматривались заявления граждан об отмене постановлений о проектировании и строительстве, были отложены в связи с занятостью представителей правительства Санкт-Петербурга в других судебных процессах. При этом из 53 судебных дел, назначенных в этот период времени, только девять были отложены. Поэтому, на мой взгляд, разговоры о том, что это становится тенденцией или делается преднамеренно, не имеют оснований. Наши сотрудники отсутствовали на судебных процессах по объективным причинам, и мы никогда не откладываем дела с целью затормозить судебный процесс».
Вероника Шеменева