Жилые инвестиции
Жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций, так как доходность вложений здесь существенно превышает доходность по депозитам. Сохранится ли это положение вещей и есть ли альтернативные инвестиционные инструменты, обсудили участники заседания круглого стола «Жилье как инструмент инвестиций», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках выставки «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Денис Гусак, руководитель департамента новостроек ООО «НДВ СПб»
Анна Бунеева, заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ»
Ксения Орлова, управляющий проекта VERTICAL (NAI Becar)
Елена Гутман, исполнительный директор ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест», ГК «БФА-Девелопмент»
Елена Карасева, директор по маркетингу ООО «ПетроСтиль»
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Алексей Бушуев, руководитель группы менеджеров отдела продаж объединения «Строительный трест»
Игорь Петров, исполнительный директор корпорации «Матрикс Недвижимость»
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group)
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер»
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ «Абсолют Банк»
Марианна Вагабова, начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест»
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG
Валерий Грибанов:
– Какова на сегодняшний день доля инвестиционных покупок жилья на рынке Петербурга? Как она менялась за последние несколько лет?
Денис Гусак:
– В докризисный период доля инвестпокупок доходила до 40%. В кризис была некоторая стагнация инвестпокупок, но смелые инвесторы рисковали и вкладывали деньги в объекты, на которые застройщики значительно снизили цены. Доходность при таких рисковых инвестициях достигала 30-50%. Сегодня на старте продаж 30-40% покупок совершается с инвестиционными целями.
Анна Брунеева:
– У нас небольшая компания, и все инвесторы нам известны. 5-7% покупают для перепродажи и порядка 20% – планируют сдачу в аренду.
Валерий Грибанов:
– Действительно ли можно говорить о таких цифрах?
Ксения Орлова:
– Я согласна с данной оценкой, но считаю, что сейчас эти цифры возросли. В зависимости от объекта доля инвестпокупок доходит до 60%.
Валерий Грибанов:
– Почему для инвестиционных покупок чаще всего приобретаются однокомнатные квартиры и студии?
Ксения Орлова:
– Так как квадратный метр в таких квартирах имеет максимальную стоимость, впоследствии в течение первого года он имеет и максимальный прирост. Поэтому такие инвесторы стремятся осуществить перепродажу в этот период и получить порядка 30% прибыли. Ждать ввода в эксплуатацию особого смысла нет, так как рост стоимости замедляется.
Валерий Грибанов:
– Каково соотношение студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме вводимого в Петербурге жилья?
Елена Гутман:
– Все зависит от локации объекта, ведь именно она диктует уровень классности дома, что определяет квартирографию, которая здесь будет заложена. Наиболее ликвидный продукт – это студии и однокомнатные квартиры, но если исходить из параметров того комплекса, который мы сейчас строим, оказалось, что очень востребованными являются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Малогабаритных квартир в этом комплексе было порядка 45%, и они «ушли» очень легко. Во второй очереди сейчас возводится три дома, и мы разделили их на комфорт и эконом. В экономичном сегменте более мелкая нарезка, а в комфорте – более просторные квартиры. Покупатели, приобретающие жилье для себя, предпочитают более просторные квартиры и не хотят жить в доме, где постоянно будет меняться состав жильцов. У нас есть примеры, когда клиенты покупают однокомнатные квартиры, а потом переуступают их и приобретают двухкомнатные квартиры, зарабатывая на разнице цен.
Валерий Грибанов:
– Какова доля инвестиционных покупок в элитном сегменте?
Елена Карасева:
– В сегменте элитного загородного жилья инвестиционных покупок нет вообще. Всего 5% наших сданных домовладений вышли на вторичные продажи.
Валерий Грибанов:
– Различается ли доля инвестиционных покупок в жилье эконом-класса и более высокого уровня?
Елена Гутман:
– Более дешевые инвестиции – в жилье эконом-класса. Инвестор, у которого есть возможность вложить свободные средства, начинает просматривать все предложения на рынке. Если инвестор планирует продать квартиру на стадии сдачи дома, то он должен найти такой объект, в котором будет максимальная доходность по сравнению с нулем. Если он планирует приобрести квартиру под сдачу в аренду, то будет искать жилье с отделкой, расположенное близко к метро и транспортным потокам. Квартира эконом-класса при сдаче в аренду будет стоить примерно столько же, сколько и квартира комфорт-класса, так что смысла переплачивать нет.
Надежда Калашникова:
– Исходя из данных по продажам в нашей компании, доля инвестиционных продаж в эконом-классе составляет около 20%. В бизнес-классе – порядка 10%. Я хотела бы отметить, что все покупатели «первички», по сути, являются инвесторами. Говоря об инвестициях в жилую недвижимость, необходимо понимать, что инвесторы, как правило, преследуют одну из двух целей. Первая – перепродажа приобретенного жилья, вторая – сдача в аренду. Это две разные цели, но и в том и в другом случае доход составляет порядка 20%, что существенно выше дохода по депозитам. В нашей компании большое количество инвестпокупок с целью последующей сдачи в аренду, так как объекты имеют хорошую локацию и удобную транспортную доступность. Последние события, произошедшие на мировой арене, могут повлиять на обсуждаемый нами вопрос. Так, инвесторы могут понять, что депозиты не дают гарантию сохранности вложений, и переориентируются на инвестиции в жилье. Принятие закона о прописке также может способствовать увеличению интереса к приобретению дешевого жилья на первичном рынке, чтобы получить петербургскую прописку.
Валерий Грибанов:
– Вы согласны с тем, что закон о прописке спровоцирует рост покупок на первичном рынке? Может быть, наоборот, это отпугнет потенциальных инвесторов-арендодателей?
Станислав Кривенков:
– Не думаю, что принятие этого закона существенно повлияет на рынок.
Елена Шишулина:
– Ничего критичного, на мой взгляд, на рынке не произойдет. У правительства есть задача вывести рынок арендного жилья из тени, и принятие этого закона может способствовать достижению данной цели. Для профессионального инвестора необходимость регистрации жильцов в квартире не будет проблемой. Это может лишь привести к росту арендных ставок.
Валерий Грибанов:
– Какова, по вашим оценкам, доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья?
Елена Шишулина:
– Доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья составляет порядка 7%. Оно востребовано инвесторами, как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Около 5% таунхаусов в проекте «Золотые ключи» выставлены на продажу по переуступке. Люди продают их перед вводом в эксплуатацию и зарабатывают 15-20%. В городе-спутнике Южном доля инвестиционных сделок, по нашим оценкам, будет составлять порядка 20-25%.
Валерий Грибанов:
– Инвестиционные покупки – это благо для рынка или нет? Есть ли предельная величина, после которой на рынке начнутся патологические процессы?
Алексей Бушуев:
– Я считаю, что это не может негативно повлиять на рынок. Инвесторами движут совершенно определенные мотивы, и для того чтобы покупка была им интересна, необходимо совпадение нескольких обстоятельств. Во-первых, надо рассчитать цену выхода из проекта, то есть выяснить, сколько будет стоить готовая квартира в определенном месте после окончания строительства. Во-вторых, для профессионального инвестора важна стоимость входа в проект: чем ниже цена квартиры при покупке и чем выше она будет в итоге при продаже, тем интереснее такая инвестиция. Остается только понять, кто на рынке готов предложить низкую стоимость на входе. Обычно это компании, которые только начинают свою работу на рынке и хотят завоевать своего покупателя. Как правило, инвесторам интересно малогабаритное жилье массового спроса, а также – проекты комплексного освоения территории, так как цены на старте в них обычно ниже. Что касается нашей компании, то доля инвестиционных покупок жилья у нас невелика. В «Строительном тресте» покупают квартиры для жизни, и наша основная целевая аудитория – семьи с детьми. Гораздо чаще инвестиционные покупки у нас совершаются в сегменте коммерческих помещений. Норма прибыли при приобретении коммерческих площадей гораздо выше, чем при покупке жилья. Тем более что недавно у нас появилось новое выгодное предложение по покупке коммерческих помещений с готовым арендным бизнесом: инвесторы могут стать собственниками коммерческих помещений в разных районах города, где уже открыт действующий бизнес.
Игорь Петров:
– Новые компании, которые строят жилье, к примеру во Всеволожском районе, демпингуют. Принятие озвученных законов, на мой взгляд, вряд ли кардинально изменит ситуацию на рынке жилой недвижимости. Нам еще очень далеко до тех времен, когда инвесторы смогут спокойно вкладывать деньги, в том числе в недвижимость, и ничего не бояться. Рынок у нас еще совершенно нецивилизованный, и в существующих условиях инвесторы не спешат делиться с государством. Между тем инвестиции в недвижимость сегодня очень популярны, так как при минимальных рисках (если покупать жилье у проверенной и надежной компании) маржинальность может доходить до 30%.
Валерий Грибанов:
– Зависит ли желание приобрести квартиру от технологии, по которой построен дом?
Юлия Ружицкая:
– Материалы, из которых построен дом, никак не влияют на решение инвестора о покупке квартиры. У нас доля инвестиционных покупок на старте продаж, так же как и у большинства коллег, составляет порядка 20%. Но говорить о том, что это чисто инвестиционные квартиры, я бы не стала, так как на стадии ввода в эксплуатацию они, как правило, перепродаются конечным покупателям.
Игорь Петров:
– Технологии домостроения действительно не влияют на выбор инвесторов, потому что определяющим фактором является цена. Необходимо понимать, что у застройщиков как таковых инвестиционного продукта нет. Застройщиков, которые выделяют инвесторов в массе остальных покупателей, – единицы. Продукт, рассчитанный именно на инвесторов, предлагает только компания «Пионер». Мы сначала занимались только коммерческой недвижимостью, сейчас у нас есть жилые проекты эконом- и бизнес-класса. В коммерческой недвижимости каждая покупка инвестиционная. В жилом сегменте самый высокий процент инвестиционных сделок – в эконом-классе, в бизнес-классе – не больше 10%.
Валерий Грибанов:
– Влияют ли демпинговые цены новых застройщиков на долю инвестиционных покупок в ваших объектах?
Ирина Онищенко:
– Нет, не влияют. До кризиса доля инвестпокупок составляла порядка 17%, с 2009 по 2011 годы она составляла всего 8-9%, в прошлом году – 12-13%, а уже в начале 2013 года – 15%. Мы связываем это с тем, что у нас увеличилась линейка предложений, появились небольшие квартиры. Хотелось бы отметить, что есть такие инвесторы, которые не продают квартиру на этапе ввода в эксплуатацию, а ждут 3‑4 года. За этот период дом обживается, и стоимость квадратного метра только растет. Таким образом, не столь часто рискуя и вкладывая куда-либо деньги, человек получает возможность хороших дивидендов. У нас есть постоянные инвесторы, которые приходят к открытию продаж практически в каждом нашем объекте. Для них у нас специальные программы.
Валерий Грибанов:
– Доходы от сдачи в аренду, по мнению экспертов, составляют порядка 20%. Согласны ли вы с такой оценкой?
Андрей Ильичев:
– Если мы учитываем увеличение стоимости самой квартиры, пока она сдается, и берем покупку квартиры на начальном этапе под сдачу, то доходность может быть и выше 20%. Если брать данные «Бюллетеня недвижимости» по доходности квартир от сдачи в аренду, то, включая вторичный рынок, она составляет порядка 6,5%. Если приобретать квартиру на конечном этапе, то 20% доходности, конечно, не будет.
Валерий Грибанов:
– Если вы говорите, что в среднем по рынку доходность составляет 6,5%, то за счет чего вы обещаете 10%-ную доходность?
Андрей Ильичев:
– 10% мы обещали тем, кто приобретал апартаменты по 2,6 млн рублей на начальном этапе, сейчас, когда стоимость приближается к 3 млн, эта цифра составляет порядка 7,5%. Мы гарантируем стабильно минимум 22 тыс. рублей в месяц. Это выше, чем в среднем можно получить от сдачи однокомнатной квартиры, так как апартаменты предполагают определенный набор гостиничных услуг. Есть уже работающий на рынке пример: апарт-отель в комплексе зданий Holliday Inn, там ставка аренды сейчас составляет 65 тыс. рублей в месяц, а в высокий сезон достигает 70 тыс. рублей. Спрос на долговременное проживание сейчас стабильно высокий. Озвученная мной цифра – это минимум, который мы можем гарантировать уже на стадии вхождения в проект. При приобретении апартаментов покупатель может заключить предварительный договор аренды, сдать управляющей компании свои апартаменты по этой стоимости. Если человек увидит, что ставки будут расти, то он может расторгнуть договор аренды и договориться с нами на более высокие проценты.
Валерий Грибанов:
– Планируете ли вы в будущем реализовывать новые проекты доходных домов?
Андрей Ильичев:
– Мы начинаем реализацию аналогичного проекта в Москве у метро Митино.
Валерий Грибанов:
– Вам не подпортил бизнес и имидж вашего проекта печально известный пример доходного дома, который, по сути, превратился в публичный дом? Нет ли опасения со стороны ваших клиентов?
Андрей Ильичев:
– Я бы не смешивал понятия «доходный дом» и «апарт-отель». Апарт-отель – это все-таки здание с гостиничным сервисом и соответствующим уровнем безопасности. У нас есть определенные инструменты для того, чтобы не допустить такой ситуации. Опасность создания такого неблагоприятного соседства высока в обычных жилых домах с мелкой квартирной нарезкой.
Валерий Грибанов:
– Есть ли на рынке более доходные, но не более рисковые, чем недвижимость, инструменты для инвестиций?
Екатерина Базилевская:
– Более доходные альтернативы инвестициям в недвижимость, конечно, есть, но они связаны с другими рисками и требуют специфических знаний. У среднестатистического россиянина нет таких знаний, поэтому они предпочитают вкладываться в жилье. По данным социологических опросов, на вопрос «куда бы вы вложили свободные деньги» большинство респондентов отвечают, что в недвижимость. Сегодня недвижимость – это единственное направление для инвестиций, на которое банки охотно дают денежные средства. В массовом сегменте альтернативы вложения средств в недвижимость, по сути, нет. Ипотечные деньги довольно дешевые – 12-14%, а доходность, которую приносит недвижимость, выше. Доход формируется из двух составляющих: прироста стоимости квартиры и поступлений от аренды. Стоимость квартир увеличивается на 10‑15% в год, а доходы от аренды приносят порядка 7-8%. Ипотека – это как раз тот инструмент, который позволяет без вложения своего капитала получать инвестиционный доход. Получается, что из ничего инвесторы могут делать деньги. На сегодняшний день 60% заемщиков берут ипотеку на улучшение жилищных условий, 20% – покупают свое первое жилье и еще 20% – являются инвесторами. В свою очередь, инвесторы делятся на три группы: тех, кто хочет привлечь максимальный кредитный ресурс на небольшую квартиру с минимальным первоначальным взносом; вторая категория заемщиков имеет миллион-полтора рублей и, покупая квартиру с таким первоначальным взносом, планирует, что платеж по кредиту будет равен доходу от аренды; также появилась третья, интересная группа инвесторов, которая пытается уменьшить разницу между платежом и доходом от аренды за счет перепланировки квартиры. К примеру, приобретается большая однокомнатная квартира и из нее делается две студии.
Валерий Грибанов:
– На каком уровне у вас находятся ипотечные ставки?
Екатерина Базилевская:
– Ставки по ипотеке у нас в среднем находятся на уровне 12,5-12,75%. Мы не поднимали ставки вслед за некоторыми участниками рынка, а наоборот, понижали их.
Валерий Грибанов:
– Когда ставки в целом по рынку росли, что вы ощущали: спад интереса или, наоборот, увеличение спроса?
Екатерина Базилевская:
– В целом по рынку ставки выросли на 0,5-1%, чтобы правильно понимать, в платеже по кредиту это составило приблизительно 1,5-2 тыс. рублей. Так что это никак не повлияло на покупательную способность клиентов. Ожидается понижение в несколько этапов на 0,25% ставки рефинансирования, а значит, стоимость «длинных» денег будет уменьшаться и соответственно ставки по кредитам пойдут вниз.
Валерий Грибанов:
– Растет ли доля кредитования первичного жилья?
Екатерина Базилевская:
– В прошлом году часть инвесторов ушла на первичный рынок, потому что еще пару лет назад стоимость однокомнатной квартиры была 2,5 млн рублей, а сегодня она уже составляет порядка 3 млн рублей. Сейчас инвесторы возвращаются во «вторичку», так как разница в стоимости не такая большая, а получать доход от аренды можно сразу же.
Валерий Грибанов:
– Каков портрет покупателя-инвестора?
Марианна Вагабова:
– Покупатели-инвесторы в наших проектах – это, как правило, люди среднего возраста от 30 до 45 лет, с определенным капиталом и хорошим достатком.
Международная компания CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала актуальные тенденции на рынках офисной, складской, торговой, гостиничной и жилой недвижимости во крупнейших городах России, а также определила перспективы наступающего 2012 года.
Офисы
Анализ рынка качественных офисных помещений показывает, что только немногие крупные проекты, стартовавшие еще до кризиса, продолжают достраиваться. В целом прогноз нового предложения сократился по сравнению с цифрами, заявляемыми до кризиса. Лидерами по прогнозируемой обеспеченности населения качественной офисной недвижимостью являются Новосибирск и Екатеринбург.
Интересными рынками для строительства офисных проектов в регионах являются Екатеринбург (выше спрос, чем в других регионах), Казань (отсутствие нового качественного предложения и проектов) и Ростов-на-Дону.
Самые низкие показатели обеспеченности качественными офисными площадями отмечены в Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Омске и Уфе. Но если уровень ставок аренды показывает потенциал развития рынка в Ростове-на-Дону, то, например, в Омске новый проект класса А не окупится.
По уровню ставок лидерами среди регионов стали такие города, как Сочи, Красноярск, Екатеринбург и Владивосток.
Склады
Помимо Москвы, МО и Санкт-Петербурга привлекательным направлением для развития складской недвижимости эксперты называют Екатеринбург. Несмотря на то, что предложение с учетом новых проектов достигает почти 500 000 кв. м, загрузка по уже введенным объектам составляет в среднем 90%.
Ростов-на-Дону и Новосибирск также характеризуются как рынки с высоким потенциалом для развития складского рынка. Особенно интересен Ростов-на-Дону, где текущее предложение составляет 240 000 кв. м, там находится всего один объект класса А. При этом новых проектов на рынке в ближайшем будущем не планируется.
А вот рынок Казани перенасыщен предложением новых складских объектов, и диапазон ставок указывает на то, что новые высококлассные проекты предлагаются с большим дисконтом. Загрузка складских площадей в Казани составляет примерно 40%.
Торговые помещения
Рынок торговой недвижимости России в 2011 году не показал никаких ошеломляющих результатов, но относительно других сегментов коммерческой недвижимости можно зафиксировать более заметное восстановление после кризиса 2008 года.
Стоит отметить высокую активность на рынке инвестиционных сделок, прежде всего на столичных рынках. В течение года был закрыт целый ряд сделок, практически все их можно отнести к знаковым. В мае 2011 года один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд IMMOFINANZ Group, стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 году). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», (арендопригодная площадь около 17 тыс. кв. м). Компания «Комплексные инвестиции» приобрела у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». Capital Group продала 3 торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест» и 1 «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Кроме того, собственников сменили ТЦ DreamHouse в Барвихе и проект торгово-развлекательного центра имени Райкина на Шереметьевской улице, который находится на стадии строительства.
Такие показатели, как ставки аренды, доля вакантных помещений в качественных торговых центрах в Москве и в остальных городах России остались без существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год – умеренный рост.
Федеральные и международные ритейлеры демонстрируют активное развитие. Это проявляется как в расширении географии присутствия, так и дифференциации форматов. Что касается географического развития, то спрос розничных операторов на качественные площади превышает предложение как в Москве, так и в регионах России.
При этом отметим, что активное развитие международных розничных сетей в России происходит в первую очередь за счет расширения уже присутствующих здесь брендов.
Региональные рынки торговой недвижимости в ближайшие 2 года будут развиваться неравномерно. Некоторые города за счет активного ввода ТЦ выходят на новый качественный уровень развития в условиях сложившийся конкуренции. К таким городам можно отнести Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Сургут. Вместе с тем, региональные рынки таких городов как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск, Красноярск за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства), остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости.
Жилая недвижимость
Лидерами по стоимости жилья, где цены даже превышают показатели в городах-миллионниках, являются города Дальневосточного побережья, Сочи, а также регионы, активно развивающие промышленное производство, такие как Калужская область. Сравнительно высокие цены на жилье эконом-класса в Екатеринбурге еще раз подтверждают тот факт, что уровень покупательной способности населения Свердловского региона выше среднего.
В Нижнем Новгороде очень динамично развивается рынок жилья бизнес-класса - сказывается близость к Москве.
Ценовой минимум на рынке жилья эконом-класса был зафиксирован в Омске, Благовещенске и Сургуте.
Самыми интересными городами для девелоперов жилья среди миллионников являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Пермь.
Гостиницы
В Нижнем Новгороде, где нет ни одной гостиницы уровня 5 звезд, и присутствует только один сетевой оператор – Accor, уровень цен позволяет предположить, что на рынке не хватает объектов уровня 5 звезд. Кроме того, в Уфе и в Новосибирске есть потенциал для развития нескольких качественных объектов.
Яна Кузина, Директор, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE в России, резюмирует: «Этот год российский рынок недвижимости закрывает с положительным трендом. Безусловно, непростые экономические условия внесли свои коррективы, и в 2011 году мы видели не так много новых объектов. Инвесторы пока достаточно осторожны в отношении региональных проектов. Тем не менее, мы с оптимизмом смотрим на будущий год и ожидаем рост интереса к городам России, где в каждом сегменте есть немало перспективных направлений».
В «Балтийской жемчужине» произошел конфликт между застройщиками. «Шанхайская строительная корпорация» подала в суд на «ГлавПромСтрой», который по его заказу возводил часть жилого комплекса «Жемчужная премьера». Ответчик вступил в стадию реорганизации, чтобы, как считают в «ШСК», уйти от банкротства.
Генподрядчик жилого квартала «Балтийская жемчужина» ЗАО «Шанхайская строительная корпорация» («ШСК») обратилась в Арбитражный суд СПб и ЛО иском к своему субподрядчику ЗАО «Строительный концерн «ГлавПромСтрой» о взыскании 44,9 млн рублей — компенсации за некачественную, по мнению «ШСК», работу по строительству первой очереди жилого комплекса «Жемчужная премьера» (30 тыс. кв. м.).
Договор между «ШСК» и «ГлавПромСтроем» был заключен 20 марта 2008 года. По договору, субподрядчик должен был построить к июню 2009 года три корпуса высотой от 7 до 17 этажей с подземной парковкой севернее перекрестка Петергофского шоссе и улицы Пограничника Гарькавого в Красносельском районе Петербурга. Дома были введены в эксплуатацию 19 марта 2011 года, однако в «ШСК» остались недовольны качеством выполненных работ.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в юридической службе «ШСК», в квартирах «ГлавПромСтроя» стоял запах аммиака, но это «оказалось цветочками по сравнению с другими дефектами объекта, о которых нашим учредителям не хотелось бы говорить».
«Представьте, что вы наняли ремонтную бригаду, которая дает вам годовую гарантию на ремонт. После работы ремонтников у вас отвалилась плитка, трубы стали течь, вы попросили их прийти и все починить — а их и след простыл. То же самое произошло с «ГлавПромСтроем», — иносказательно рассказали в «ШСК».
Это подтверждается материалами суда, где говорится, что «ШСК» 23 ноября 2010 года направила «ГлавПромСтрою» уведомление о необходимости исправить недостатки, выявленные управляющей компанией ООО «Приморский город». Ее гендиректор Сергей Андросюк об этих изъянах говорить отказался. Поскольку «ГлавПромСтрой» в гарантийный срок не выполнил обязательства, «ШСК» исправила изъяны сама за свой счет на сумму 44,6 млн рублей, говорится в документах. Это и послужило поводом для иска к «ГлавПромСтрою».
Стоит отметить, перед тем как обратиться в суд «ШСК» проиграла «ГлавПромСтрою» другое дело, которое касается тех же корпусов. Решением суда с ответчика было взыскано в пользу истца 33,3 млн рублей недоплаченных за строительство денег. В материалах дела говорится, что «ШСК» заплатила подрядчику 95% стоимости работ, а 5% взяла себе в качестве компенсации за изъяны, хотя договором такое удержание средств не было предусмотрено.
«Я считаю претензии «ШСК» необоснованными, поскольку, когда я работала гендиректором «ГлавПромСтроя», мне представители этой компании не предъявили ни одного документа о недостатках объекта», — рассказала Оксана Капкаева, работавшая гендиректором «ГлавПромСтроя» с августа 2008 по май 2009 года.
По данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 20 октября 2010 года гендиректором компании является Юрий Гольман. Связаться с ним не удалось. В «ШСК» сказали, что никогда в жизни его не видели. Бывший замгендиректора «ГлавПромСтроя» Алексей Борискин, узнав о предмете разговора, отказался от комментариев.
Дело о банкротстве «ГлавПромСтроя» было возбуждено 9 сентября 2010 года. Поводом для него послужил иск ООО «Строительная компания «Трансферт» о взыскании 524 тыс. рублей за выполненную в «Балтийской жемчужине» работу (суд взыскал в пользу истца 352 тыс. рублей).
После «Трансферта» иски о вступлении в дело о банкротстве начали подавать и остальные субподрядчики «ГлавПромСтроя» в «Балтийской жемчужине» (по порядку): ООО «Пластик Трест» (9,7 млн рублей), ООО «ТрансБетон» (3,7 млн), ЗАО «Т-Бетон» (4,6 млн), ООО «Фирма Фивен» (12,7 млн).
Очередным и самым крупным по требованиям кредитором-заявителем может стать и «ШСК». По словам юристов компании, такая возможность рассматривается, однако сейчас этому препятствует отсутствие решения суда по пользу «ШСК» по делу о взыскании с «ГлавПромСтроя» денег, которое есть у остальных заявителей. Ближайшее заседание по делу состоится 22 декабря 2011 года.
«На мой взгляд, «ГлавПромСтрой» знал с самого начала, что не заплатит деньги, это было запланировано. Мы подали три иска о взыскании денег, и все три выиграли, но денег не получили. В результате подали иск о несостоятельности», — рассказал гендиректор ООО «Пластик Трест» Александр Уткин. Его компания занималась остеклением домов.
Госпожа Капкаева сказала, что взысканные с «ШСК» деньги были переведены «ГлавПромСтрою». По мнению одного из кредиторов-заявителей, они были переедены на счет СЗНК, несмотря на то, что официально «ГлавПромСтрой» к СЗНК отношения не имеет.
Неплатежеспособность «ГлавПромСтроя» поспособствовала банкротству одного из его субподрядчиков. ООО «Фирма Фивен» хватило бы денег «ГлавПромСтроя» (12,7 млн) и еще одного должника ОАО «Винси Констрюксьон Гран Проже» (7 млн), чтобы выбраться из убыточного состояния, рассказал конкурсный управляющий «Фирмы Фивен» Дмитрий Наталкин. «Фирма Фивен» совместно с «Винси» строила ТРК «Радуга» у Петербургского СКК.
«Кстати говоря, «ГлавПромСтрой» не первая из компаний, основанных СЗНК, которые сейчас банкротятся или обанкрочены. В ООО «СЗНК-Холдинг» (сейчас он переименован в ООО «Альянс-Капитал») введена процедура наблюдения, а в ООО «Региональная нерудная компания и ЗАО «Региональная нерудная компания» идет конкурсное производство», — сказал господин Наталкин.
Еще один субподрядчик «ГлавПромСтроя» — ООО «Скалито», — который выполнял сантехнические работы, имея на руках решение о взыскании в свою пользу более 11 млн рублей, не стал подавать иск о вступлении в дело о банкротстве, поскольку не видит в этом смысла — у ответчика нет имущества. «То, что нам не заплатят, я чувствовал уже в начале стройки. Тогда начались задержки с авансами, с подписанием актов выполненных работ. Мы ж не первый день работаем, понимаем, к чему это все. Прекратить работы мы не могли, потому что был подписан договор подряда. В общем, крайне неприятный опыт», — рассказал гендиректор ООО «Скалито» Александр Ахмеров.
Арбитражный управляющий «ГлавПромСтроя» не назначен. Кандидатом в управляющие признан член НП «МСО ПАУ» Денис Лебедь. Его кандидатура будет рассмотрена (и вероятно, утверждена) на очередном заседании суда, которое состоится 10 февраля 2012 года. В этот же день суд рассмотрит обоснованность заявлений всех, кроме первого, кредиторов о вступлении в дело о банкротстве. Денис Лебедь сообщил, что пока не утвержден управляющим, не может ничего комментировать.
По официальным документам ФНС, ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» с 14 сентября 2010 года находится в стадии реорганизации в форме слияния. По словам юристов из «ШСК», компания, с которой сливается «ГлавПромСтрой», зарегистрирована в Уфе. Сейчас она занимается покупкой акций «ГлавПромСтроя».
По словам, Павла Лепшина, руководителя АК «Бюро адвоката Лепшина», слияние является одним из наиболее распространенных способов ухода от банкротства. В ходе реорганизации банкротящаяся компания обычно выводит свои активы и пассивы на баланс другой компании. В качестве одного из возможных сценариев в случае с «ГлавПромСтроем» господин Лепшин рассматривает реорганизацию, по завершению которой компания останется существовать, но будет опустошена (видимо, как сейчас).
«Одним из видов погашения долгов является невозможность их погасить. После того как исполнитель убедится, что у должника на счету ноль, на балансе ноль, уставного капитала ноль, он вынесет решение о невозможности исполнить решение суда о взыскании, и долг будет признан безнадежным», — поясняет Павел Лепшин.
Александр Аликин