Жилые инвестиции
Жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций, так как доходность вложений здесь существенно превышает доходность по депозитам. Сохранится ли это положение вещей и есть ли альтернативные инвестиционные инструменты, обсудили участники заседания круглого стола «Жилье как инструмент инвестиций», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках выставки «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Денис Гусак, руководитель департамента новостроек ООО «НДВ СПб»
Анна Бунеева, заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ»
Ксения Орлова, управляющий проекта VERTICAL (NAI Becar)
Елена Гутман, исполнительный директор ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест», ГК «БФА-Девелопмент»
Елена Карасева, директор по маркетингу ООО «ПетроСтиль»
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Алексей Бушуев, руководитель группы менеджеров отдела продаж объединения «Строительный трест»
Игорь Петров, исполнительный директор корпорации «Матрикс Недвижимость»
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group)
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер»
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ «Абсолют Банк»
Марианна Вагабова, начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест»
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG
Валерий Грибанов:
– Какова на сегодняшний день доля инвестиционных покупок жилья на рынке Петербурга? Как она менялась за последние несколько лет?
Денис Гусак:
– В докризисный период доля инвестпокупок доходила до 40%. В кризис была некоторая стагнация инвестпокупок, но смелые инвесторы рисковали и вкладывали деньги в объекты, на которые застройщики значительно снизили цены. Доходность при таких рисковых инвестициях достигала 30-50%. Сегодня на старте продаж 30-40% покупок совершается с инвестиционными целями.
Анна Брунеева:
– У нас небольшая компания, и все инвесторы нам известны. 5-7% покупают для перепродажи и порядка 20% – планируют сдачу в аренду.
Валерий Грибанов:
– Действительно ли можно говорить о таких цифрах?
Ксения Орлова:
– Я согласна с данной оценкой, но считаю, что сейчас эти цифры возросли. В зависимости от объекта доля инвестпокупок доходит до 60%.
Валерий Грибанов:
– Почему для инвестиционных покупок чаще всего приобретаются однокомнатные квартиры и студии?
Ксения Орлова:
– Так как квадратный метр в таких квартирах имеет максимальную стоимость, впоследствии в течение первого года он имеет и максимальный прирост. Поэтому такие инвесторы стремятся осуществить перепродажу в этот период и получить порядка 30% прибыли. Ждать ввода в эксплуатацию особого смысла нет, так как рост стоимости замедляется.
Валерий Грибанов:
– Каково соотношение студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме вводимого в Петербурге жилья?
Елена Гутман:
– Все зависит от локации объекта, ведь именно она диктует уровень классности дома, что определяет квартирографию, которая здесь будет заложена. Наиболее ликвидный продукт – это студии и однокомнатные квартиры, но если исходить из параметров того комплекса, который мы сейчас строим, оказалось, что очень востребованными являются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Малогабаритных квартир в этом комплексе было порядка 45%, и они «ушли» очень легко. Во второй очереди сейчас возводится три дома, и мы разделили их на комфорт и эконом. В экономичном сегменте более мелкая нарезка, а в комфорте – более просторные квартиры. Покупатели, приобретающие жилье для себя, предпочитают более просторные квартиры и не хотят жить в доме, где постоянно будет меняться состав жильцов. У нас есть примеры, когда клиенты покупают однокомнатные квартиры, а потом переуступают их и приобретают двухкомнатные квартиры, зарабатывая на разнице цен.
Валерий Грибанов:
– Какова доля инвестиционных покупок в элитном сегменте?
Елена Карасева:
– В сегменте элитного загородного жилья инвестиционных покупок нет вообще. Всего 5% наших сданных домовладений вышли на вторичные продажи.
Валерий Грибанов:
– Различается ли доля инвестиционных покупок в жилье эконом-класса и более высокого уровня?
Елена Гутман:
– Более дешевые инвестиции – в жилье эконом-класса. Инвестор, у которого есть возможность вложить свободные средства, начинает просматривать все предложения на рынке. Если инвестор планирует продать квартиру на стадии сдачи дома, то он должен найти такой объект, в котором будет максимальная доходность по сравнению с нулем. Если он планирует приобрести квартиру под сдачу в аренду, то будет искать жилье с отделкой, расположенное близко к метро и транспортным потокам. Квартира эконом-класса при сдаче в аренду будет стоить примерно столько же, сколько и квартира комфорт-класса, так что смысла переплачивать нет.
Надежда Калашникова:
– Исходя из данных по продажам в нашей компании, доля инвестиционных продаж в эконом-классе составляет около 20%. В бизнес-классе – порядка 10%. Я хотела бы отметить, что все покупатели «первички», по сути, являются инвесторами. Говоря об инвестициях в жилую недвижимость, необходимо понимать, что инвесторы, как правило, преследуют одну из двух целей. Первая – перепродажа приобретенного жилья, вторая – сдача в аренду. Это две разные цели, но и в том и в другом случае доход составляет порядка 20%, что существенно выше дохода по депозитам. В нашей компании большое количество инвестпокупок с целью последующей сдачи в аренду, так как объекты имеют хорошую локацию и удобную транспортную доступность. Последние события, произошедшие на мировой арене, могут повлиять на обсуждаемый нами вопрос. Так, инвесторы могут понять, что депозиты не дают гарантию сохранности вложений, и переориентируются на инвестиции в жилье. Принятие закона о прописке также может способствовать увеличению интереса к приобретению дешевого жилья на первичном рынке, чтобы получить петербургскую прописку.
Валерий Грибанов:
– Вы согласны с тем, что закон о прописке спровоцирует рост покупок на первичном рынке? Может быть, наоборот, это отпугнет потенциальных инвесторов-арендодателей?
Станислав Кривенков:
– Не думаю, что принятие этого закона существенно повлияет на рынок.
Елена Шишулина:
– Ничего критичного, на мой взгляд, на рынке не произойдет. У правительства есть задача вывести рынок арендного жилья из тени, и принятие этого закона может способствовать достижению данной цели. Для профессионального инвестора необходимость регистрации жильцов в квартире не будет проблемой. Это может лишь привести к росту арендных ставок.
Валерий Грибанов:
– Какова, по вашим оценкам, доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья?
Елена Шишулина:
– Доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья составляет порядка 7%. Оно востребовано инвесторами, как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Около 5% таунхаусов в проекте «Золотые ключи» выставлены на продажу по переуступке. Люди продают их перед вводом в эксплуатацию и зарабатывают 15-20%. В городе-спутнике Южном доля инвестиционных сделок, по нашим оценкам, будет составлять порядка 20-25%.
Валерий Грибанов:
– Инвестиционные покупки – это благо для рынка или нет? Есть ли предельная величина, после которой на рынке начнутся патологические процессы?
Алексей Бушуев:
– Я считаю, что это не может негативно повлиять на рынок. Инвесторами движут совершенно определенные мотивы, и для того чтобы покупка была им интересна, необходимо совпадение нескольких обстоятельств. Во-первых, надо рассчитать цену выхода из проекта, то есть выяснить, сколько будет стоить готовая квартира в определенном месте после окончания строительства. Во-вторых, для профессионального инвестора важна стоимость входа в проект: чем ниже цена квартиры при покупке и чем выше она будет в итоге при продаже, тем интереснее такая инвестиция. Остается только понять, кто на рынке готов предложить низкую стоимость на входе. Обычно это компании, которые только начинают свою работу на рынке и хотят завоевать своего покупателя. Как правило, инвесторам интересно малогабаритное жилье массового спроса, а также – проекты комплексного освоения территории, так как цены на старте в них обычно ниже. Что касается нашей компании, то доля инвестиционных покупок жилья у нас невелика. В «Строительном тресте» покупают квартиры для жизни, и наша основная целевая аудитория – семьи с детьми. Гораздо чаще инвестиционные покупки у нас совершаются в сегменте коммерческих помещений. Норма прибыли при приобретении коммерческих площадей гораздо выше, чем при покупке жилья. Тем более что недавно у нас появилось новое выгодное предложение по покупке коммерческих помещений с готовым арендным бизнесом: инвесторы могут стать собственниками коммерческих помещений в разных районах города, где уже открыт действующий бизнес.
Игорь Петров:
– Новые компании, которые строят жилье, к примеру во Всеволожском районе, демпингуют. Принятие озвученных законов, на мой взгляд, вряд ли кардинально изменит ситуацию на рынке жилой недвижимости. Нам еще очень далеко до тех времен, когда инвесторы смогут спокойно вкладывать деньги, в том числе в недвижимость, и ничего не бояться. Рынок у нас еще совершенно нецивилизованный, и в существующих условиях инвесторы не спешат делиться с государством. Между тем инвестиции в недвижимость сегодня очень популярны, так как при минимальных рисках (если покупать жилье у проверенной и надежной компании) маржинальность может доходить до 30%.
Валерий Грибанов:
– Зависит ли желание приобрести квартиру от технологии, по которой построен дом?
Юлия Ружицкая:
– Материалы, из которых построен дом, никак не влияют на решение инвестора о покупке квартиры. У нас доля инвестиционных покупок на старте продаж, так же как и у большинства коллег, составляет порядка 20%. Но говорить о том, что это чисто инвестиционные квартиры, я бы не стала, так как на стадии ввода в эксплуатацию они, как правило, перепродаются конечным покупателям.
Игорь Петров:
– Технологии домостроения действительно не влияют на выбор инвесторов, потому что определяющим фактором является цена. Необходимо понимать, что у застройщиков как таковых инвестиционного продукта нет. Застройщиков, которые выделяют инвесторов в массе остальных покупателей, – единицы. Продукт, рассчитанный именно на инвесторов, предлагает только компания «Пионер». Мы сначала занимались только коммерческой недвижимостью, сейчас у нас есть жилые проекты эконом- и бизнес-класса. В коммерческой недвижимости каждая покупка инвестиционная. В жилом сегменте самый высокий процент инвестиционных сделок – в эконом-классе, в бизнес-классе – не больше 10%.
Валерий Грибанов:
– Влияют ли демпинговые цены новых застройщиков на долю инвестиционных покупок в ваших объектах?
Ирина Онищенко:
– Нет, не влияют. До кризиса доля инвестпокупок составляла порядка 17%, с 2009 по 2011 годы она составляла всего 8-9%, в прошлом году – 12-13%, а уже в начале 2013 года – 15%. Мы связываем это с тем, что у нас увеличилась линейка предложений, появились небольшие квартиры. Хотелось бы отметить, что есть такие инвесторы, которые не продают квартиру на этапе ввода в эксплуатацию, а ждут 3‑4 года. За этот период дом обживается, и стоимость квадратного метра только растет. Таким образом, не столь часто рискуя и вкладывая куда-либо деньги, человек получает возможность хороших дивидендов. У нас есть постоянные инвесторы, которые приходят к открытию продаж практически в каждом нашем объекте. Для них у нас специальные программы.
Валерий Грибанов:
– Доходы от сдачи в аренду, по мнению экспертов, составляют порядка 20%. Согласны ли вы с такой оценкой?
Андрей Ильичев:
– Если мы учитываем увеличение стоимости самой квартиры, пока она сдается, и берем покупку квартиры на начальном этапе под сдачу, то доходность может быть и выше 20%. Если брать данные «Бюллетеня недвижимости» по доходности квартир от сдачи в аренду, то, включая вторичный рынок, она составляет порядка 6,5%. Если приобретать квартиру на конечном этапе, то 20% доходности, конечно, не будет.
Валерий Грибанов:
– Если вы говорите, что в среднем по рынку доходность составляет 6,5%, то за счет чего вы обещаете 10%-ную доходность?
Андрей Ильичев:
– 10% мы обещали тем, кто приобретал апартаменты по 2,6 млн рублей на начальном этапе, сейчас, когда стоимость приближается к 3 млн, эта цифра составляет порядка 7,5%. Мы гарантируем стабильно минимум 22 тыс. рублей в месяц. Это выше, чем в среднем можно получить от сдачи однокомнатной квартиры, так как апартаменты предполагают определенный набор гостиничных услуг. Есть уже работающий на рынке пример: апарт-отель в комплексе зданий Holliday Inn, там ставка аренды сейчас составляет 65 тыс. рублей в месяц, а в высокий сезон достигает 70 тыс. рублей. Спрос на долговременное проживание сейчас стабильно высокий. Озвученная мной цифра – это минимум, который мы можем гарантировать уже на стадии вхождения в проект. При приобретении апартаментов покупатель может заключить предварительный договор аренды, сдать управляющей компании свои апартаменты по этой стоимости. Если человек увидит, что ставки будут расти, то он может расторгнуть договор аренды и договориться с нами на более высокие проценты.
Валерий Грибанов:
– Планируете ли вы в будущем реализовывать новые проекты доходных домов?
Андрей Ильичев:
– Мы начинаем реализацию аналогичного проекта в Москве у метро Митино.
Валерий Грибанов:
– Вам не подпортил бизнес и имидж вашего проекта печально известный пример доходного дома, который, по сути, превратился в публичный дом? Нет ли опасения со стороны ваших клиентов?
Андрей Ильичев:
– Я бы не смешивал понятия «доходный дом» и «апарт-отель». Апарт-отель – это все-таки здание с гостиничным сервисом и соответствующим уровнем безопасности. У нас есть определенные инструменты для того, чтобы не допустить такой ситуации. Опасность создания такого неблагоприятного соседства высока в обычных жилых домах с мелкой квартирной нарезкой.
Валерий Грибанов:
– Есть ли на рынке более доходные, но не более рисковые, чем недвижимость, инструменты для инвестиций?
Екатерина Базилевская:
– Более доходные альтернативы инвестициям в недвижимость, конечно, есть, но они связаны с другими рисками и требуют специфических знаний. У среднестатистического россиянина нет таких знаний, поэтому они предпочитают вкладываться в жилье. По данным социологических опросов, на вопрос «куда бы вы вложили свободные деньги» большинство респондентов отвечают, что в недвижимость. Сегодня недвижимость – это единственное направление для инвестиций, на которое банки охотно дают денежные средства. В массовом сегменте альтернативы вложения средств в недвижимость, по сути, нет. Ипотечные деньги довольно дешевые – 12-14%, а доходность, которую приносит недвижимость, выше. Доход формируется из двух составляющих: прироста стоимости квартиры и поступлений от аренды. Стоимость квартир увеличивается на 10‑15% в год, а доходы от аренды приносят порядка 7-8%. Ипотека – это как раз тот инструмент, который позволяет без вложения своего капитала получать инвестиционный доход. Получается, что из ничего инвесторы могут делать деньги. На сегодняшний день 60% заемщиков берут ипотеку на улучшение жилищных условий, 20% – покупают свое первое жилье и еще 20% – являются инвесторами. В свою очередь, инвесторы делятся на три группы: тех, кто хочет привлечь максимальный кредитный ресурс на небольшую квартиру с минимальным первоначальным взносом; вторая категория заемщиков имеет миллион-полтора рублей и, покупая квартиру с таким первоначальным взносом, планирует, что платеж по кредиту будет равен доходу от аренды; также появилась третья, интересная группа инвесторов, которая пытается уменьшить разницу между платежом и доходом от аренды за счет перепланировки квартиры. К примеру, приобретается большая однокомнатная квартира и из нее делается две студии.
Валерий Грибанов:
– На каком уровне у вас находятся ипотечные ставки?
Екатерина Базилевская:
– Ставки по ипотеке у нас в среднем находятся на уровне 12,5-12,75%. Мы не поднимали ставки вслед за некоторыми участниками рынка, а наоборот, понижали их.
Валерий Грибанов:
– Когда ставки в целом по рынку росли, что вы ощущали: спад интереса или, наоборот, увеличение спроса?
Екатерина Базилевская:
– В целом по рынку ставки выросли на 0,5-1%, чтобы правильно понимать, в платеже по кредиту это составило приблизительно 1,5-2 тыс. рублей. Так что это никак не повлияло на покупательную способность клиентов. Ожидается понижение в несколько этапов на 0,25% ставки рефинансирования, а значит, стоимость «длинных» денег будет уменьшаться и соответственно ставки по кредитам пойдут вниз.
Валерий Грибанов:
– Растет ли доля кредитования первичного жилья?
Екатерина Базилевская:
– В прошлом году часть инвесторов ушла на первичный рынок, потому что еще пару лет назад стоимость однокомнатной квартиры была 2,5 млн рублей, а сегодня она уже составляет порядка 3 млн рублей. Сейчас инвесторы возвращаются во «вторичку», так как разница в стоимости не такая большая, а получать доход от аренды можно сразу же.
Валерий Грибанов:
– Каков портрет покупателя-инвестора?
Марианна Вагабова:
– Покупатели-инвесторы в наших проектах – это, как правило, люди среднего возраста от 30 до 45 лет, с определенным капиталом и хорошим достатком.
В марте прошлого года премьер-министр РФ Владимир Путин поставил задачу решить до конца 2012 года проблему обманутых дольщиков. По мнению экспертов рынка, если не принять экстренные меры, то к концу года проблема будет решена только наполовину.
Общественные приемные Владимира Путина в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области выступили с инициативой проведения межрегионального совещания по вопросам защиты обманутых дольщиков и внесения изменений в действующее законодательство. Идею поддержал Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.
Неискорененная проблема
По словам Сергея Зимина, заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, в СЗФО зафиксировано около 100 «проблемных» объектов строительства, осуществляющихся на основе долевого участия. Для того, чтобы решить этот вопрос требует не менее 3,6 млрд рублей, - сообщил Сергей Зимин. – Несмотря на наличие 214-ФЗ, обманутые дольщики никуда не деваются. В СЗФО таких дольщиков около 7 тысяч человек, из них 4 тысячи в Петербурге».
Впрочем, как отметил Сергей Зимин, эта проблема наблюдается и остается нерешенной практически во всех субъектах РФ.
«Мы неоднократно выносили на обсуждение вопрос об участии органов власти в решении проблем дольщиков, - рассказал Сергей Зимин. - Надо отметить, что реакция руководителей регионов была различной: одни высказывались за возможность предоставления компенсации для граждан из бюджетов регионов через систему выкупа этих объектов с последующим завершением работ. Другие однозначно говорили о невозможности участия в этом вопросе региональных бюджетов, справедливо замечая, что это дело отношений застройщика и дольщика на свободном рынке».
Сергей Зимин призвал участников совещания внести свои предложения по решению этого вопроса.
Елена Киселева, руководитель общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге, депутат Заксобрания Петербурга, рассказала, что в городскую Общественную приемную В.В. Путина за последние полгода поступило 3041 обращение. «По сравнению с 2010 годом количество обращений увеличилось в 1,5 раза и продолжает расти, - отметила Елена Киселева. - 28% от всех обращений – это вопросы обеспечения жильем.
Надо сказать, что обманутые дольщики – это не самый больной вопрос, с которым обращаются граждане. Сюда входит и переселение из ветхого и аварийного жилья, расселение коммунальных квартир, общежитий, предоставление жилья инвалидам, ветеранам Отечественной войны и проч. Тем не менее, проблема обманутых соинвесторов долевого строительства остается весьма существенной».
По мнению Елены Киселевой, к решению данного вопроса нужно подходить дифференцированно: «У города нет финансовых возможностей решить вопросы всех обманутых дольщиков. Нужно разделять дольщиков на две группы – либо это бизнес-проект, в который человек добровольно вступил, либо в такую ситуацию попали малоимущие граждане, вложившие в улучшение своих жилищных условий все свои средства, с привлечением ипотеки, государственных субсидий. Законодательная база для защиты таких граждан очень слабая. Профессиональное сообщество должно со всей серьезностью отнестись к разрешению таких случаев». По словам Елены Киселевой, площадка Общественной приемной очень эффективна для продвижения законодательных инициатив. «Нам бы хотелось профессиональных рекомендаций, которые мы могли бы продвигать для закрепления в законодательстве», - подчеркнула Елена Киселева.
Работа органов власти
Игорь Кокорев, заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга рассказал на совещании о результатах работы своего ведомства в решении проблемы обманутых дольщиков. «Размер бюджетного строительства невелик по сравнению с потребностями очереди, на сегодняшний день в городе существуют различные механизмы «косвенной» поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий – субсидии, целевые программы. Если говорить о проблемах долевого участия, из десятков тысяч семей, которые в прошлом году получили содействие, лишь единичные случаи оказались в числе обманутых дольщиков. Эти случаи находятся на контроле, мы помогаем решить эти вопросы. В городе уже не первый год существует специальная комиссия, которая рассматривает проблемы дольщиков. За последний год было проведено 8 заседаний. Были рассмотрены 28 вопросов по строительству 21 объекта в городе», - сказал Игорь Кокорев.
По мнению Игоря Кокорева, мерами по борьбе с проблемой обманутых дольщиков, могут быть нормы, в соответствии с которыми Жилищный комитет согласует приобретение жилья за счет бюджетных средств, а именно - 70% готовность дома, сбор и проверка информации о законности деятельности застройщика.
По мнению Олега Островского, начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, проблему нужно разделить на несколько частей. «Есть две разные категории – строящиеся дома и дома, которые по каким-то причинам никогда построены не будут.
Пути решения здесь должны быть совершенно разные. Существует рабочая группа при правительстве Петербурга, которая решает вопросы завершения строительства. Остальными случаями занимается специальная комиссия. За 3 года комиссия рассмотрела 537 вопросов. Многим помогли, многим – нет, потому что есть ограничения в законодательстве».
По словам Олега Островского, в соответствии с 214-ФЗ в городе работает 84 организации на 145 объектах. «Это даже не половина. Мы их проверяем, договоры долевого участия регистрируется в ФРС. Есть категории застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Например, ЖСК. Нужно решать проблемы дольщиков, которые сегодня уже есть. И вторая задача – не позволять возникновения таких ситуаций в дальнейшем. Мое личное мнение – без частичного привлечения бюджетных средств эту проблему полностью не разрешить», - считает Олег Островский.
СРО в ответе
Сергей Зимин задал собравшимся вопрос о том, возможно ли решение вопроса дольщиков посредством использования компенсационных фондов саморегулируемых организаций в сфере строительства. «Финансовое участие СРО в решении вопросов дольщиков – нереально. Здесь может идти речь только о создании специализированных СРО в инвестиционно-строительной сфере», - считает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
«Если мы рассматриваем деятельность СРО относительно 214-ФЗ, то, прежде всего нужно отметить, что такого вида деятельности как отношения «заказчик»-«застройщик» нет. Мы не выдаем допуск на ведение такого вида бизнеса, - пояснил Владимир Кобзаренко, директор СРО НП «Строители Ленинградской области». - СРО занимается контролем качества, безопасности строительства, но не имеет права вмешиваться в хозяйственные, договорные взаимоотношения между своим партнером и другим лицом. Если ставить вопрос о том, что компенсационный фонд нужно «повернуть» на реализацию проблем дольщиков, так мы только поощрим тех, кто обманывает. С другой стороны нужно возрождать профессиональную службу заказчиков (застройщиков) иначе, если заказчик не строительная компания, то не ясно, чем он руководствуется при работе, ведь на нем исполнение 214-ФЗ».
«Строители, входящие в СРО понимают, что само наличие обманутых дольщиков – это удар по рынку, - отметил Алексей Белоусов, вице-президент НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга». - Поэтому наше строительное сообщество выступило с инициативой принять закон о фонде страхования вкладов дольщиков, который фактически повторяет закон о страховании вкладов населения в банках. Но, к сожалению, пока этот законопроект тормозится». Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, предложил в принципе уйти при строительстве жилых домов от долевой схемы, а вести продажи только готовых объектов.
Определиться с понятиями
По мнению Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, решение вопроса серьезно усложняет отсутствие четкого определения понятия застройщик в законодательстве. «Кто такой застройщик – строитель или финансист? В настоящее время законодатель не дает однозначного толкования на этот счет. Никаких дифференциаций в подходах между кажущимися однокоренными словами «строитель» и «застройщик» нет. Не удалось и создать единый механизм привлечения и расходования финансовых средств, уйти от прослойки посредников. Не внятность механизмов ЖСК и жилищных сертификатов позволили легализовать схемы ухода от исполнения требований 214-ФЗ. Систему жилищных кооперативов стали применять именно в тот момент, когда государство начало принуждать застройщиков работать в соответствии с 214-ФЗ. Зачастую мы имеем целую пирамиду разных ООО и ЖСК, которые по факту являются аффилированными лицами. Наше предложение – регламентировать эти понятия, институализировать всех тех субъектов предпринимательства, о которых идет речь. Ведь до сих пор поступают предложения – последние обсуждаемые в ГД поправки в ФЗ-214 касаются именно этого – законодатели пытаются связать понятие «гарантий по договорам долевого участия» и «саморегулирование», т.е. «инвестиционные» и «строительные» процессы в единый гибрид. По словам Павла Созинова, в законодательстве также нет четко прописанных регламентов работы ЖСК (при этом около 25% строек сегодня ведется посредством этого института), в 214-ФЗ не отражена роль различных посредников, в том числе инвесторов, при реализации квартир (через агентства недвижимости продается не менее 25% строящихся квартир), а также не прописаны особенности применения бартерных сделок, «доля которых в период кризиса составляет – 75-80%». Законодательно не оформлены проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков, передачи недостроенного объекта ЖСК или иному застройщику.
«Предложений много, а ясности в решении вопроса они не добавили», - подвел итоги совещания Сергей Зимин. Было решено разработать и направить предложения по устранению проблемы от всех заинтересованных сторон до 15 марта. Первое заседание Экспертного совета по правовым вопросам Координационного совета будет посвящено именно проблемам в долевом строительстве и выработке законодательных инициатив.
В заключение встречи Сергей Зимин поздравил с десятилетним юбилеем коллектив газеты «Строительный Еженедельник» и вручил директору издательства «Строй-Пресс» Инге Удаловой памятную грамоту.
Дарья Литвинова
В Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается уже больше десятка проектов индустриальных парков. Однако эксперты уверяют, что будет востребована лишь треть из них.
Сейчас в городе и области развивается 16 проектов индустриальных парков (ИП), которые находятся на разных стадиях реализации. Их общая площадь составляет более 1,2 тыс. га. Крупнейшие из них – это проекты Greenstate финской компании YIT, «Марьино» от «ВТБ Капитал», «Дони-Верево» от «СТАРТ Девелопмент», а также строящийся на бюджетные деньги ИП «Ингрия». По оценкам Михаила Тюнина, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg, для Санкт-Петербурга такое количество индустриальных площадей не нужно – востребовано из них будет не более 30-35%.
Идеи создания инженерно подготовленных площадок для открытия производства начали появляться в 2006-2007 годах. Тогда была разработана федеральная программа «Создание технопарков в сфере высоких технологий», в рамках которой регионы получали субсидии, и стали появляться первые частные инвесторы. На период кризиса программа была заморожена, а большинство частных проектов приостановлено. Сейчас программа продлена до 2014 года, а из федерального бюджета выделено почти 7 млрд рублей на развитие индустриальных парков по всей стране. Петербургскому проекту ИП «Ингрия» из них достанется около 0,5 млн рублей.
Проект технопарка «Ингрия» развивается с 2006 года за счет бюджетных средств. По мнению генерального директора парка Ирины Калашниковой, ведущие мировые ИТ-компании пока не готовы инвестировать собственные средства в капитальное строительство. Они отдают предпочтение аренде необходимых площадей.
По мнению специалиста, для того чтобы ускорить процесс создания подобных объектов, необходимы изменения в действующем законодательстве. «До сих пор не принято окончательное решение о предоставлении инвесторам, участвующим в создании технопарков, тех же налоговых льгот, что и резидентам «Сколково». В частности, отчисления в фонд оплаты труда для последних составляют 14% вместо 34%», – подсчитала Ирина Калашникова.
«Основной движущей силой развития индустриальных парков является устойчивый спрос на качественные производственные площадки со стороны приходящих в регион новых производителей, а также местных производств, увеличивающих свои мощности», – считает Михаил Тюнин. Покупая участок в индустриальном парке, по сути, компания приобретает в собственность земельные участки выбранной площади и формы с пакетом градостроительной документации и полным набором мощностей по всем видам инженерных сетей (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение).
По оценкам экспертов, стоимость земли в индустриальных парках варьируется от 45 до 150 USD за
По мнению Михаила Тюнина, несмотря на большое число существующих проектов индустриальных парков, в ближайшие годы девелоперы продолжат вкладывать деньги в этот сегмент рынка. Компания Knight Frank St Petersburg сейчас консультирует один из таких проектов, который будет выведен на рынок в 2012 году – индустриальный парк «Звезда». «Девелоперы нередко сталкиваются с трудностями в рамках реализации подобных проектов (длительные процедуры согласования, обеспечение коммуникациями, привлечение резидентов и др.), но их интерес к этому сегменту рынка не пропадает. Во многом это происходит потому, что индустриальный парк остается новым продуктом на рынке недвижимости России, и каждый девелопер старается найти свой секрет успеха в этом сегменте», – уверен Михаил Тюнин. Однако в период до 2017 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти будут активно развиваться не более 3-4 таких объектов. Положительную роль может сыграть политика городских властей по развитию промышленности, выводу предприятий из центра города, а также привлечению прогрессивных производителей, у которых есть планы по развитию в регионе.
Мария Яцко