Жилые инвестиции
Жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций, так как доходность вложений здесь существенно превышает доходность по депозитам. Сохранится ли это положение вещей и есть ли альтернативные инвестиционные инструменты, обсудили участники заседания круглого стола «Жилье как инструмент инвестиций», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках выставки «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Денис Гусак, руководитель департамента новостроек ООО «НДВ СПб»
Анна Бунеева, заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ»
Ксения Орлова, управляющий проекта VERTICAL (NAI Becar)
Елена Гутман, исполнительный директор ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест», ГК «БФА-Девелопмент»
Елена Карасева, директор по маркетингу ООО «ПетроСтиль»
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Алексей Бушуев, руководитель группы менеджеров отдела продаж объединения «Строительный трест»
Игорь Петров, исполнительный директор корпорации «Матрикс Недвижимость»
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group)
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер»
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ «Абсолют Банк»
Марианна Вагабова, начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест»
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG
Валерий Грибанов:
– Какова на сегодняшний день доля инвестиционных покупок жилья на рынке Петербурга? Как она менялась за последние несколько лет?
Денис Гусак:
– В докризисный период доля инвестпокупок доходила до 40%. В кризис была некоторая стагнация инвестпокупок, но смелые инвесторы рисковали и вкладывали деньги в объекты, на которые застройщики значительно снизили цены. Доходность при таких рисковых инвестициях достигала 30-50%. Сегодня на старте продаж 30-40% покупок совершается с инвестиционными целями.
Анна Брунеева:
– У нас небольшая компания, и все инвесторы нам известны. 5-7% покупают для перепродажи и порядка 20% – планируют сдачу в аренду.
Валерий Грибанов:
– Действительно ли можно говорить о таких цифрах?
Ксения Орлова:
– Я согласна с данной оценкой, но считаю, что сейчас эти цифры возросли. В зависимости от объекта доля инвестпокупок доходит до 60%.
Валерий Грибанов:
– Почему для инвестиционных покупок чаще всего приобретаются однокомнатные квартиры и студии?
Ксения Орлова:
– Так как квадратный метр в таких квартирах имеет максимальную стоимость, впоследствии в течение первого года он имеет и максимальный прирост. Поэтому такие инвесторы стремятся осуществить перепродажу в этот период и получить порядка 30% прибыли. Ждать ввода в эксплуатацию особого смысла нет, так как рост стоимости замедляется.
Валерий Грибанов:
– Каково соотношение студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме вводимого в Петербурге жилья?
Елена Гутман:
– Все зависит от локации объекта, ведь именно она диктует уровень классности дома, что определяет квартирографию, которая здесь будет заложена. Наиболее ликвидный продукт – это студии и однокомнатные квартиры, но если исходить из параметров того комплекса, который мы сейчас строим, оказалось, что очень востребованными являются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Малогабаритных квартир в этом комплексе было порядка 45%, и они «ушли» очень легко. Во второй очереди сейчас возводится три дома, и мы разделили их на комфорт и эконом. В экономичном сегменте более мелкая нарезка, а в комфорте – более просторные квартиры. Покупатели, приобретающие жилье для себя, предпочитают более просторные квартиры и не хотят жить в доме, где постоянно будет меняться состав жильцов. У нас есть примеры, когда клиенты покупают однокомнатные квартиры, а потом переуступают их и приобретают двухкомнатные квартиры, зарабатывая на разнице цен.
Валерий Грибанов:
– Какова доля инвестиционных покупок в элитном сегменте?
Елена Карасева:
– В сегменте элитного загородного жилья инвестиционных покупок нет вообще. Всего 5% наших сданных домовладений вышли на вторичные продажи.
Валерий Грибанов:
– Различается ли доля инвестиционных покупок в жилье эконом-класса и более высокого уровня?
Елена Гутман:
– Более дешевые инвестиции – в жилье эконом-класса. Инвестор, у которого есть возможность вложить свободные средства, начинает просматривать все предложения на рынке. Если инвестор планирует продать квартиру на стадии сдачи дома, то он должен найти такой объект, в котором будет максимальная доходность по сравнению с нулем. Если он планирует приобрести квартиру под сдачу в аренду, то будет искать жилье с отделкой, расположенное близко к метро и транспортным потокам. Квартира эконом-класса при сдаче в аренду будет стоить примерно столько же, сколько и квартира комфорт-класса, так что смысла переплачивать нет.
Надежда Калашникова:
– Исходя из данных по продажам в нашей компании, доля инвестиционных продаж в эконом-классе составляет около 20%. В бизнес-классе – порядка 10%. Я хотела бы отметить, что все покупатели «первички», по сути, являются инвесторами. Говоря об инвестициях в жилую недвижимость, необходимо понимать, что инвесторы, как правило, преследуют одну из двух целей. Первая – перепродажа приобретенного жилья, вторая – сдача в аренду. Это две разные цели, но и в том и в другом случае доход составляет порядка 20%, что существенно выше дохода по депозитам. В нашей компании большое количество инвестпокупок с целью последующей сдачи в аренду, так как объекты имеют хорошую локацию и удобную транспортную доступность. Последние события, произошедшие на мировой арене, могут повлиять на обсуждаемый нами вопрос. Так, инвесторы могут понять, что депозиты не дают гарантию сохранности вложений, и переориентируются на инвестиции в жилье. Принятие закона о прописке также может способствовать увеличению интереса к приобретению дешевого жилья на первичном рынке, чтобы получить петербургскую прописку.
Валерий Грибанов:
– Вы согласны с тем, что закон о прописке спровоцирует рост покупок на первичном рынке? Может быть, наоборот, это отпугнет потенциальных инвесторов-арендодателей?
Станислав Кривенков:
– Не думаю, что принятие этого закона существенно повлияет на рынок.
Елена Шишулина:
– Ничего критичного, на мой взгляд, на рынке не произойдет. У правительства есть задача вывести рынок арендного жилья из тени, и принятие этого закона может способствовать достижению данной цели. Для профессионального инвестора необходимость регистрации жильцов в квартире не будет проблемой. Это может лишь привести к росту арендных ставок.
Валерий Грибанов:
– Какова, по вашим оценкам, доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья?
Елена Шишулина:
– Доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья составляет порядка 7%. Оно востребовано инвесторами, как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Около 5% таунхаусов в проекте «Золотые ключи» выставлены на продажу по переуступке. Люди продают их перед вводом в эксплуатацию и зарабатывают 15-20%. В городе-спутнике Южном доля инвестиционных сделок, по нашим оценкам, будет составлять порядка 20-25%.
Валерий Грибанов:
– Инвестиционные покупки – это благо для рынка или нет? Есть ли предельная величина, после которой на рынке начнутся патологические процессы?
Алексей Бушуев:
– Я считаю, что это не может негативно повлиять на рынок. Инвесторами движут совершенно определенные мотивы, и для того чтобы покупка была им интересна, необходимо совпадение нескольких обстоятельств. Во-первых, надо рассчитать цену выхода из проекта, то есть выяснить, сколько будет стоить готовая квартира в определенном месте после окончания строительства. Во-вторых, для профессионального инвестора важна стоимость входа в проект: чем ниже цена квартиры при покупке и чем выше она будет в итоге при продаже, тем интереснее такая инвестиция. Остается только понять, кто на рынке готов предложить низкую стоимость на входе. Обычно это компании, которые только начинают свою работу на рынке и хотят завоевать своего покупателя. Как правило, инвесторам интересно малогабаритное жилье массового спроса, а также – проекты комплексного освоения территории, так как цены на старте в них обычно ниже. Что касается нашей компании, то доля инвестиционных покупок жилья у нас невелика. В «Строительном тресте» покупают квартиры для жизни, и наша основная целевая аудитория – семьи с детьми. Гораздо чаще инвестиционные покупки у нас совершаются в сегменте коммерческих помещений. Норма прибыли при приобретении коммерческих площадей гораздо выше, чем при покупке жилья. Тем более что недавно у нас появилось новое выгодное предложение по покупке коммерческих помещений с готовым арендным бизнесом: инвесторы могут стать собственниками коммерческих помещений в разных районах города, где уже открыт действующий бизнес.
Игорь Петров:
– Новые компании, которые строят жилье, к примеру во Всеволожском районе, демпингуют. Принятие озвученных законов, на мой взгляд, вряд ли кардинально изменит ситуацию на рынке жилой недвижимости. Нам еще очень далеко до тех времен, когда инвесторы смогут спокойно вкладывать деньги, в том числе в недвижимость, и ничего не бояться. Рынок у нас еще совершенно нецивилизованный, и в существующих условиях инвесторы не спешат делиться с государством. Между тем инвестиции в недвижимость сегодня очень популярны, так как при минимальных рисках (если покупать жилье у проверенной и надежной компании) маржинальность может доходить до 30%.
Валерий Грибанов:
– Зависит ли желание приобрести квартиру от технологии, по которой построен дом?
Юлия Ружицкая:
– Материалы, из которых построен дом, никак не влияют на решение инвестора о покупке квартиры. У нас доля инвестиционных покупок на старте продаж, так же как и у большинства коллег, составляет порядка 20%. Но говорить о том, что это чисто инвестиционные квартиры, я бы не стала, так как на стадии ввода в эксплуатацию они, как правило, перепродаются конечным покупателям.
Игорь Петров:
– Технологии домостроения действительно не влияют на выбор инвесторов, потому что определяющим фактором является цена. Необходимо понимать, что у застройщиков как таковых инвестиционного продукта нет. Застройщиков, которые выделяют инвесторов в массе остальных покупателей, – единицы. Продукт, рассчитанный именно на инвесторов, предлагает только компания «Пионер». Мы сначала занимались только коммерческой недвижимостью, сейчас у нас есть жилые проекты эконом- и бизнес-класса. В коммерческой недвижимости каждая покупка инвестиционная. В жилом сегменте самый высокий процент инвестиционных сделок – в эконом-классе, в бизнес-классе – не больше 10%.
Валерий Грибанов:
– Влияют ли демпинговые цены новых застройщиков на долю инвестиционных покупок в ваших объектах?
Ирина Онищенко:
– Нет, не влияют. До кризиса доля инвестпокупок составляла порядка 17%, с 2009 по 2011 годы она составляла всего 8-9%, в прошлом году – 12-13%, а уже в начале 2013 года – 15%. Мы связываем это с тем, что у нас увеличилась линейка предложений, появились небольшие квартиры. Хотелось бы отметить, что есть такие инвесторы, которые не продают квартиру на этапе ввода в эксплуатацию, а ждут 3‑4 года. За этот период дом обживается, и стоимость квадратного метра только растет. Таким образом, не столь часто рискуя и вкладывая куда-либо деньги, человек получает возможность хороших дивидендов. У нас есть постоянные инвесторы, которые приходят к открытию продаж практически в каждом нашем объекте. Для них у нас специальные программы.
Валерий Грибанов:
– Доходы от сдачи в аренду, по мнению экспертов, составляют порядка 20%. Согласны ли вы с такой оценкой?
Андрей Ильичев:
– Если мы учитываем увеличение стоимости самой квартиры, пока она сдается, и берем покупку квартиры на начальном этапе под сдачу, то доходность может быть и выше 20%. Если брать данные «Бюллетеня недвижимости» по доходности квартир от сдачи в аренду, то, включая вторичный рынок, она составляет порядка 6,5%. Если приобретать квартиру на конечном этапе, то 20% доходности, конечно, не будет.
Валерий Грибанов:
– Если вы говорите, что в среднем по рынку доходность составляет 6,5%, то за счет чего вы обещаете 10%-ную доходность?
Андрей Ильичев:
– 10% мы обещали тем, кто приобретал апартаменты по 2,6 млн рублей на начальном этапе, сейчас, когда стоимость приближается к 3 млн, эта цифра составляет порядка 7,5%. Мы гарантируем стабильно минимум 22 тыс. рублей в месяц. Это выше, чем в среднем можно получить от сдачи однокомнатной квартиры, так как апартаменты предполагают определенный набор гостиничных услуг. Есть уже работающий на рынке пример: апарт-отель в комплексе зданий Holliday Inn, там ставка аренды сейчас составляет 65 тыс. рублей в месяц, а в высокий сезон достигает 70 тыс. рублей. Спрос на долговременное проживание сейчас стабильно высокий. Озвученная мной цифра – это минимум, который мы можем гарантировать уже на стадии вхождения в проект. При приобретении апартаментов покупатель может заключить предварительный договор аренды, сдать управляющей компании свои апартаменты по этой стоимости. Если человек увидит, что ставки будут расти, то он может расторгнуть договор аренды и договориться с нами на более высокие проценты.
Валерий Грибанов:
– Планируете ли вы в будущем реализовывать новые проекты доходных домов?
Андрей Ильичев:
– Мы начинаем реализацию аналогичного проекта в Москве у метро Митино.
Валерий Грибанов:
– Вам не подпортил бизнес и имидж вашего проекта печально известный пример доходного дома, который, по сути, превратился в публичный дом? Нет ли опасения со стороны ваших клиентов?
Андрей Ильичев:
– Я бы не смешивал понятия «доходный дом» и «апарт-отель». Апарт-отель – это все-таки здание с гостиничным сервисом и соответствующим уровнем безопасности. У нас есть определенные инструменты для того, чтобы не допустить такой ситуации. Опасность создания такого неблагоприятного соседства высока в обычных жилых домах с мелкой квартирной нарезкой.
Валерий Грибанов:
– Есть ли на рынке более доходные, но не более рисковые, чем недвижимость, инструменты для инвестиций?
Екатерина Базилевская:
– Более доходные альтернативы инвестициям в недвижимость, конечно, есть, но они связаны с другими рисками и требуют специфических знаний. У среднестатистического россиянина нет таких знаний, поэтому они предпочитают вкладываться в жилье. По данным социологических опросов, на вопрос «куда бы вы вложили свободные деньги» большинство респондентов отвечают, что в недвижимость. Сегодня недвижимость – это единственное направление для инвестиций, на которое банки охотно дают денежные средства. В массовом сегменте альтернативы вложения средств в недвижимость, по сути, нет. Ипотечные деньги довольно дешевые – 12-14%, а доходность, которую приносит недвижимость, выше. Доход формируется из двух составляющих: прироста стоимости квартиры и поступлений от аренды. Стоимость квартир увеличивается на 10‑15% в год, а доходы от аренды приносят порядка 7-8%. Ипотека – это как раз тот инструмент, который позволяет без вложения своего капитала получать инвестиционный доход. Получается, что из ничего инвесторы могут делать деньги. На сегодняшний день 60% заемщиков берут ипотеку на улучшение жилищных условий, 20% – покупают свое первое жилье и еще 20% – являются инвесторами. В свою очередь, инвесторы делятся на три группы: тех, кто хочет привлечь максимальный кредитный ресурс на небольшую квартиру с минимальным первоначальным взносом; вторая категория заемщиков имеет миллион-полтора рублей и, покупая квартиру с таким первоначальным взносом, планирует, что платеж по кредиту будет равен доходу от аренды; также появилась третья, интересная группа инвесторов, которая пытается уменьшить разницу между платежом и доходом от аренды за счет перепланировки квартиры. К примеру, приобретается большая однокомнатная квартира и из нее делается две студии.
Валерий Грибанов:
– На каком уровне у вас находятся ипотечные ставки?
Екатерина Базилевская:
– Ставки по ипотеке у нас в среднем находятся на уровне 12,5-12,75%. Мы не поднимали ставки вслед за некоторыми участниками рынка, а наоборот, понижали их.
Валерий Грибанов:
– Когда ставки в целом по рынку росли, что вы ощущали: спад интереса или, наоборот, увеличение спроса?
Екатерина Базилевская:
– В целом по рынку ставки выросли на 0,5-1%, чтобы правильно понимать, в платеже по кредиту это составило приблизительно 1,5-2 тыс. рублей. Так что это никак не повлияло на покупательную способность клиентов. Ожидается понижение в несколько этапов на 0,25% ставки рефинансирования, а значит, стоимость «длинных» денег будет уменьшаться и соответственно ставки по кредитам пойдут вниз.
Валерий Грибанов:
– Растет ли доля кредитования первичного жилья?
Екатерина Базилевская:
– В прошлом году часть инвесторов ушла на первичный рынок, потому что еще пару лет назад стоимость однокомнатной квартиры была 2,5 млн рублей, а сегодня она уже составляет порядка 3 млн рублей. Сейчас инвесторы возвращаются во «вторичку», так как разница в стоимости не такая большая, а получать доход от аренды можно сразу же.
Валерий Грибанов:
– Каков портрет покупателя-инвестора?
Марианна Вагабова:
– Покупатели-инвесторы в наших проектах – это, как правило, люди среднего возраста от 30 до 45 лет, с определенным капиталом и хорошим достатком.
По прогнозу Минрегионразвития, объем потребления цемента в России к 2020 г. достигнет 97,8 млн. тонн. В 2007-2009 гг. анонсировано порядка 60 проектов по созданию новых производств. Между тем, по экспертным оценкам, в 2010 г., потребление цемента вряд ли превысит 48 млн. тонн.
Планов громадье
Недавно Минрегионразвития РФ опубликовало проект Стратегии развития промышленности стройматериалов до 2020 г., которую летом планируется вынести на утверждение Правительства. В соответствие с этим документом, в ближайшие 10 лет в индустрию стройматериалов планируется привлечь более 1,588 трлн. рублей. «На эти цели потребуется в среднем около 150 млрд. рублей ежегодно, что в 3 раза превышает объемы инвестиций, вкладываемых в производство основных строительных материалов в последние годы (около 50 млрд. рублей)», говорится в Стратегии. При этом отмечается, что бюджетные средства на ее реализацию использоваться не будут: цель документа – создать интересные условия для привлечения частных инвестиций отрасль.
Объем капиталовложений в развитие производства цемента в Стратегии не указывается, зато дается прогноз потребления этого стройматериала. В соответствие с инновационным сценарием развития (а он принят за базовый, поскольку «Стратегия ориентирована на наиболее полное удовлетворение потребности экономики в продукции промышленности строительных материалов»), к 2015 г. в России будет потребляться 72,5 млн. тонн цемента; к 2020 г. – 97,8 млн. тонн. В рамках инерционного сценария прогнозы значительно скромнее: 65,5 млн. тонн – к 2015 г. и 77 млн. тонн – к 2020 г.
По мнению разработчиков Стратегии, уже разведанных в России запасов сырья для производства цемента (177 месторождений) с избытком хватит для решения поставленных амбициозных задач. Тем не менее, планируется дальнейшая геологическая разведка, с доведением показателя выявленных залежей карбонатных пород к 2020 г. до 310 млн. тонн.
Значительно хуже, как признается в документе, обстоят дела с технологической модернизацией производства. «За период с 2003 по 2009 г. удельный вес цемента по «сухому способу» увеличился всего на 2%, что является показателем крайне низкого уровня замещения старых производственных линий новыми, работающими на уровне лучших мировых аналогов». Впрочем, авторы Стратегии уповают на ввод новых мощностей, построенных в соответствие с современными технологическими решениями, что позволит не только значительно увеличить объем производства, но и снизить его энергоемкость, себестоимость, воздействие на окружающую среду.
Суровая реальность
Между тем, как отмечается в документе, «производство цемента, достигнув в 2007 г. наивысшего объема производства в 59,9 млн. тонн, в 2008 г. упало до уровня 53,5 млн. тонн. В 2009 г. объем производства продолжал снижаться до уровня 44,2 млн. тонн». Спад 2008 г. связан с некоторым снижением спроса в конце года, а также со значительным (в период 2003-2008 гг. – в 60 раз) увеличением беспошлинного (с 2008 г.) импорта более дешевого цемента из других стран. В 2009 г. отрасль в полной мере «накрыло» кризисом.
Ситуация в 2010 г. стала постепенно выправляться, хотя спрос на цемент по-прежнему весьма далек от докризисных показателей. Соответственно подросли и объемы производства. По данным Росстата, в январе-апреле 2010 г. в России выпущено 11 млн. тонн цемента. По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., рост составил 460 тысяч тонн. По мере приближения активного строительного сезона объемы производства росли: в январе 2010 г. – 1,7 млн. тонн, в феврале – 2,1 млн., в марте – 3,2 млн., а в апреле – 4 млн. тонн.
Аналогичную статистику отмечают и эксперты. «По нашим данным, за январь-апрель 2010 г. рост рынка цемента на Северо-Западе страны составил около 7%, причем за март-апрель – 28% (в частности, в Санкт-Петербурге и Ленобласти за январь-апрель – 4%, а март-апрель – 37%)», - говорит гендиректор ЗАО «Решение» Александр Батушанский. Впрочем, пока говорить даже о приближении к докризисным показателям спроса и производства не приходится.
То же касается и цен, которые с начала 2010 г. демонстрируют медленную, но позитивную динамику. За первую половину июня на торгах Московской фондовой биржи средняя цена цемента выросла на 14,6%, достигнув отметки 2,1 тысячи рублей за 1 тонну, тогда как в начале она составляла 1,8 тысячи рублей. Напомним, при этом, что во время пика стоимости цемента – в начале 2008 г. – средний уровень цен достигал 5,5-6 тысяч рублей за 1 тонну.
Да и нынешний рост эксперты связывают скорее с повышением сезонного спроса и стремлением производителей извлечь из него максимальную прибыль. По прогнозу агентства «СМПро», в июле средняя стоимость цемента достигнет 2,3 тысячи рублей за 1 тонну, а к декабрю может вернуться к 1,9 тысячи рублей.
Исходя из таких тенденций, сложившаяся ситуация, вопреки оптимистичным прогнозам «стратегов» из Минрегиона, не вызывает особого оптимизма у большинства производителей цемента. «В этом году, не смотря на различные оптимистические прогнозы, мы не ожидаем существенного изменения ситуации. Роста спроса я не предвижу, максимум, что прогнозирую – 10%», - говорит гендиректор компании «БазэлЦемент» Дмитрий Савенков. «Мы ожидаем роста потребления цемента, но, к сожалению, незначительного – может быть при сегодняшних условиях 6-8%. Это значит – 48 млн. тонн потребления цемента в России за 2010 г.», - прогнозирует президент холдинга «Евроцемент груп» Михаил Скороход. Гендиректор ОАО «Лафарж цемент» Алекс де Валухофф говорит о планах по увеличению выпуска продукции примерно на 12% по сравнению с 2009 г.
«Перспективы роста производства цемента связаны в основном с надеждами на восстановление рынка жилищного строительства. Вряд ли можно рассчитывать на значительное увеличение финансирования дорожно-инфраструктурных проектов, которые наряду с бюджетным строительством являются основой поддержки рынка стройматериалов. Жилищное же строительство может восстановиться на докризисном уровне только за счет прихода на рынок инвестиционного спроса, как это было в 2005-2007 гг. Реальный же, утилитарный, спрос на жилье не позволит обеспечить нужные объемы загрузки отрасли, особенно в условиях, когда в кризис по росту доходов населения был нанесен значительный удар», - описывает открывающиеся перспективы А.Батушанский.
В расчете на перспективу
В то же время эксперт отмечает, что решение «квартирного вопроса» сохраняет свою актуальность, а следовательно ч спрос на жилье – объективная реальность. Между тем, как отмечает А.Батушанский, «До кризиса Россия находилась в состоянии, при котором существующих мощностей производства не только цемента, но и многих других видов стройматериалов не хватало. Кризис просто отодвинул решение этой важнейшей национальной инвестиционной задачи. Но в случае с цементом это особенно важно, так как полный инвестиционный цикл строительства завода составляет не менее 5 лет».
Как заявил директор ООО «СМ Про» Владимира Жарко на прошедшей в мае 2010 г. конференции «Рынок цемента в новых экономических условиях», «Объемы мощностей, которые начали сейчас строиться, оцениваются в размере свыше 30 млн. тонн в год. В течение ближайших двух лет из них должны быть готовы 12 производственных линий, совокупная мощность которых составит 20 млн. тонн. Общий же размер мощностей, заявленных на строительство в будущем, оценивается цифрой порядка 160 млн. тонн цемента».
Таким образом, в работе на перспективу заинтересованы многие. По данным президента «РАТМ холдинга» Эдуарда Тарана, за последние 3 года было анонсировано порядка 60 новых проектов по строительству цементных заводов.
В то же время, по его оценке, «Строительство среднего цементного завода (порядка 1,3 млн. тонн) обходится более 250 млн. долларов». То есть на реализацию заявленных проектов необходимо привлечь, минимум, 15 млрд. долларов (465 млрд. рублей), что малореалистично. «60 проектов по строительству цементных заводов – это даже не фантастика. Для таких объемов необходимо до 30 млрд. долларов инвестиций. Где эти инвесторы и инвестиции? Пока можно слышать главным образом о разговорах на эту тему», - подчеркивает А.Батушанский.
По его мнению, такие планы совершенно бессмысленны экономически: вкладывать деньги в производства, продукция которых не будет пользоваться спросом, никто не будет. «Строительство новых заводов возможно только с участием существующих игроков рынка. А это означает, что перепроизводства бы не было, и, вероятнее всего, происходило бы замещение старых неэффективных производств. Ведь технологический уровень российских цементных заводов и уровень износа мощностей являются большой стратегической проблемой», отмечает эксперт».
С ним солидаризируется и президент «Евроцемент груп» М.Скороход, рассуждая о влиянии, которое оказал кризис на рынок производства цемента: «Локализация рынка, транспортная составляющая, издержки привели к тому, что многие мелкие цементные предприятия вынуждены сокращать объемы. Фактически находится в стадии консервации своего производства. На рынке остаются крупные компании, которые имеют энергосберегающую технологию и соответственно снижают свои затраты. Поэтому будущее 2011, 2012, 2013 гг. заключается в том, что крупные компании, которые будут вкладывать средства в модернизацию, в реконструкцию своих предприятий, будут выигрывать».
От слов – к делу
Как и в других отраслях, кризис сыграл несколько отрезвляющую роль в цементопроизводящей промышленности. Игроки рынка более здраво и экономически взвешенно оценивать перспективность своих намерений. Продолжается реализация наиболее просчитанных проектов; «фантастические» начинания уходят с рынка.
Тем не менее, по оценкам гендиректора торгового дома «Цемснаб» Юрия Ерокина, к 2012 г. в России планируется запустить несколько заводов мощностью 20-25 млн. тонн. При этом учитывались только проекты, прошедшие стадию «невозврата». Кроме того, поступает информация и о начале новых проектов крупных игроков рынка, и о «реанимации» старых.
Недавно ЗАО «Интеко» заявило о намерении инвестировать в строительство нового цементного производства в Веневском районе Тульской области до 25 млрд. рублей. Компания приступит к реализации проекта в 2011 г. I этап предусматривает создание современной высокопроизводительной технологической линии мощностью 2,3-2,5 млн. тонн цемента в год. На II этапе будет построена еще одна линия такой же мощности.
Глава «БазэлЦемента» Дмитрий Савенков рассказывает: «Мы активно работаем с Газпромбанком инвестиционному проекту в Рязанской области, где мы достраиваем современный цементный завод сухого способа производства. «Серебрянский цементный завод» стал первой компанией строительного сектора, которая получила госгарантии по банковским кредитам Газпромбанка на сумму 1, 122 млрд. рублей сроком на 5 лет. Кредит будет выделен на завершение строительства завода».
Гендиректор ОАО «Лафарж цемент» Алекс де Валухофф, говоря об инвестиционных планах, отметил, что компания продолжит в 2010 г. реализацию проекта по строительству нового завода в Калужской области мощностью 2,5 млн. тонн цемента в год. Говоря об объеме инвестиций в этот проект, он отметил, что стоимость проекта не превысит 500 млн. евро.
Еще один завод в Калужской области строит ОАО «Объединение «Мастер» при фининсовом участии ВЭБ. В Думиническом районе планируется возвести завод мощностью около 3 млн. тонн цемента в год. Инвестиции составят 19,7 млрд. рублей. На российско-датском бизнес-форуме во время визита президента РФ Дмитрия Медведева в Данию в апреле 2010 г., состоялось подписание договора с компанией FLSmidth A/S на поставку оборудования.
В конце 2009 г. ОАО «Цемент» (входит в группу «Импульс») и германская компания KHD Humboldt Wedag GmbH (Кельн) объявили о начале строительства Бабиновского цементного завода на границе Новгородской и Ленинградской областей. Стоимость проекта составит около 18 млрд. рублей, но источник финансирования не раскрывается. Завод планируется запустить в 2012 г.
«Мордовцемент» получил кредит в размере 2,8 млрд. рублей сроком до 7 лет от Волго-Вятского банка Сбербанка России на строительство нового цементного завода, мощностью порядка 2 млн. тонн продукции в год. Ранее предприятие уже получало кредит 4 млрд. рублей на финансирование этого проекта.
Heidelbergсement объявил, что не собирается отказываться от планов по строительству завода в Воронежской области. При этом от одного предприятия ходлинга (ОАО «Воронежское рудоуправление») проект перешел к другому (ООО «Стрелица Цемент»). Строительство завода мощностью 1 млн. тонн цемента в год планируется возобновить в 2011 г. Предварительная стоимость проекта оценивается в 200 млн. евро.
ООО «Азия-Цемент» заявило начале завершающего этапа строительства цементного завода в Никольском районе Пензенской области. Проектная мощность предприятия должна составить 1,25 млн. тонн цемента в год.
Также завершает строительство цементного завода в Сланцах (Ленобласть) ООО «Цемент» (предприятие Группы ЛСР). Общая стоимость проекта составляет 445 млн. евро. Мощность нового предприятия – 1,86 млн. тонн продукции в год. Ввод в эксплуатацию намечен на II полугодие 2010 г.
Этот краткий обзор представляет собой только небольшую часть проектов, реализующихся в Европейской части России. Но даже из него видно, что, несмотря на существующие сегодня проблемы, крупные игроки рынка видят серьезные перспективы развития цементного производства. Немаловажно и то, что строящиеся производства ориентированы на использование «сухого» способа выпуска продукции – существенно более экономичного, а значит – дающего преимущества производителям. В свете этого оптимистические прогнозы «стратегов» из Минрегионразвития могут оказаться не столь уж фантастичными.
Михаил Добрецов
Разработка градостроительной документации на территории Ленинградской области должна завершиться в соответствии с отпущенными законом сроком – к 1 января 2012 г. Нового переноса срока не будет, пообещал представителям строительных компаний, работающих на территории региона, зампред областного Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Демин.
На совещании по развитию малоэтажного строительства, состоявшемся на днях в Комитете по строительству Ленобласти, он сообщил, что работа по подготовке схем территориального развития и генпланов населенных пунктов активно продвигается во всех районах. В разработках практически всех МО выделены новые территории под жилую застройку. А это означает, что областной закон о предоставлении бесплатных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (РЗ-105) постепенно приобретет реальную почву.
Понастроили...
Схемы территориального планирования разработаны пока в 9 из 18 районов Ленобласти. В 95 из 147 населенных пунктов – генпланы в высокой степени готовности. «В 2010 г. мы согласуем 40 генеральных планов», - пообещал В.Демин. В то же время, он не смог не посетовать на нестыковки, заподозрив органы МСУ в стремлении к необоснованному завышению площадей зон жилой застройки.
Дополнительный прирост таких зон дают как заявки на бесплатные участки под ИЖС, поданные после выхода 105-го закона, так и планы по строительству жилья, заявленные инвесторами. Но намерения эти зачастую оказываются не подкрепленными прогнозами по увеличению численности населения. Порой доходит до казусов, когда увеличение жилой функции одного населенного пункта «намечено» таким, что превышает прогноз прироста населения по области в целом, пожаловался В.Демин. И если речь идет не о переводе земель лесфонда и сельхозназначения, на которых расположены дачные некоммерческие партнерства и товарищества (ДНП и ДНТ) в статус жилой застройки, то совершенно непонятно, где будет работать столько людей.
«Сегодня КГА только выдает разрешительную документацию, но вмешиваться в сам процесс по закону мы не можем», - напомнил глава Комитета Евгений Домрачев. Закон передал очень широкие полномочия в сфере согласования строительства муниципальным властям, и, к сожалению, этим пользуются не только добросовестные застройщики, пояснил он, рассказав о результатах инвентаризации дачных партнерств и товариществ. «Объем территорий, занятых ими, оказался колоссальным, - сообщил Е.Домрачев. – А контроль над строительством в таких поселках – очень слабым».
Следить за правильным использованием земельных участков – это тоже обязанность муниципальных властей, подтвердил председатель Комитета государственного строительного надзора Ленобласти Виталий Григоренко. На землях сельхозназначения по закону капитальное строительство запрещено, напомнил он. Жилье, которое возводится в составе ДНП и ДНТ строится временно и не может быть предназначено для постоянного проживания. В законе «О садоводствах» (ФЗ-66) очень четко прописано, какие документы необходимо иметь для такого строительства. «То, что там сейчас понастроено – понастроено во многом во вред, - заявил В.Григоренко. – Мы пытаемся навести порядок, но это очень трудно».
Стремление недавно образовавшихся собственников больших сельхозугодий поделить землю на необеспеченные инфраструктурой участки и побыстрее продать их, может привести к судебным разбирательствам, предупредил он. «Мы плотно работаем с прокуратурой по объектам малоэтажного строительства», - подчеркнул чиновник строителей. – Места для жилой застройки должны быть соответствующим образом организованы». Во всяком случае, никто еще не отменял необходимости создания санитарно-защитных зон, напомнил он.
По словам В.Григоренко, муниципальные власти иногда так торопятся поспособствовать развитию жилищного строительства, что согласовывают объекты едва ли не «вслепую». К тому же им часто не хватает квалификации для решения таких вопросов. «Чтобы избежать проблем и разногласий, связанных с госэкспертизой и надзором, мы решили разработать документ, детально регламентирующий, что нужно, а что не нужно согласовывать в сфере малоэтажного строительства», - сообщил он.
В.Григоренко пояснил, что такая детализация на региональном уровне вовсе не противоречит Градкодексу РФ, позволяющему (в общем и в целом) строить до 3 этажей без экспертизы. В то же время, согласно этому документу планируется установить обязательное прохождение госэкспертизы и стройнадзора для линейных объектов, то есть инженерных сетей, малоэтажных поселков. Они также должны соответствовать требованиям пожарной и экологической безопасности.
Однако для того, чтобы документ, разрабатываемый областным Госстройнадзором, заработал, необходимо внести поправки в региональное законодательство. Поэтому для начала областные чиновники решили устроить для строителей конкурс на лучший архитектурный проект в области малоэтажного строительства, имеющий заключение госэкспертизы или проходящий эту процедуру.
Поддержим инфраструктурно
Даже в столь небольшой и густонаселенной стране как Голландия, малоэтажное жилье составляет около 70%. В Ленобласти доля ИЖС в общем объеме построенного в 2009 г. жилья составила 62%. Масштабы ввода в целом за год выросли, но доля ИЖС стала чуть меньше, чем по итогам предыдущих лет, отмечает глава Комитета по строительству региона Анатолий Каталевич. Очевидно, что процент ИЖС вновь пойдет вверх, когда начнется предоставление земельных участков по 105-му закону, прогнозирует он. И если вопрос с обеспечением этих участков градостроительной документацией решается, то вопрос об инфраструктуре остается открытым.
«Мы прекрасно сознаем перспективность малоэтажного строительства», - говорит А.Каталевич. Благодаря использованию новых технологий, оно может быть достаточно дешевым, а кроме того, короткие сроки строительства обеспечивают быструю окупаемость инвестиций. При разработке градостроительной документации, территории под ИЖС и новые проекты малоэтажного и коттеджного строительства формировались компактно, чтобы можно было сэкономить на строительстве инженерных сетей. Но этого недостаточно. «Я полагаю, стоило бы подумать и о возможности софинансирования муниципальных программ по строительству инфраструктурных объектов», - он.
По оценке А.Каталевича затраты на развитие инженерной инфраструктуры могут более чем в 2 раза превысить объем средств, предоставленный по линии ФЦП «Жилище», «Социальное развитие села», «Молодежи – доступное жилье», а также в рамках программы по расселению ветхого и аварийного жилья, реализуемой при софинансировании Фонда содействия развитию ЖКХ.
Он предложил представителям МО подготовить программы по инженерному обеспечению земельных участков, которые будут бесплатно предоставляться под ИЖС, и других территорий, которые планируется отвести под жилую застройку в соответствии с разрабатывающейся градостроительной документацией. Предполагается, что правительство Ленобласти рассмотрит вопрос о софинансировании этих программ из средств регионального консолидированного бюджета.
Такой подход, не исключает А.Каталевич, потребует «сменить акцент» в сфере малоэтажного строительства. «Приоритетным должны стать не частные дома, а многоквартирные 2-3-этажные дома, которые рассчитаны на 8-12 семей», - пояснил он. Уже сейчас в регионе реализуется ряд пилотных проектов по программе развития такого социального жилья – в пос. Плодовое Приозерского района, в Дзержинском городском поселении Лужского района и в дер. Большая Пустомержа Кингисеппского района. В Пикалево по программе переселения граждан из аварийного жилья уже построено 9 малоэтажных домов по 16 квартир.
По мнению областных чиновников, предлагаемые меры должны способствовать развитию в регионе массового малоэтажного строительства, а также формированию в этой сфере цивилизованных отношений.
Наталья Черемных