Редкие победы в премиум-сегменте
В последнее время петербургским застройщикам все реже удается выводить новые объекты на рынок премиального жилья. В некоторых престижных районах Санкт-Петербурга такие дома сегодня буквально эксклюзив. Стремительное снижение предложения и вызванный этим постоянный рост цен – те условия, в которых сегодня приходится делать выбор самым требовательным покупателям. Сегмент элитного жилья испытывает гораздо сильнее те проблемы, которые присущи сегодня остальным сегментам рынка новостроек. Главная – дефицит земли. Проекты появляются по принципу: «Кто-где купил, кому-как повезло…» В новости рынка элитного жилья в основном попадают следующие очереди уже реализованных и известных проектов. Каких-то удивительных новинок нет. Эксперты связывают эту ситуацию с тем, что в городе реально не запущены механизмы, позволяющие петербургским девелоперам вовлекать новые земельные участки и объекты в оборот рынка элитной недвижимости. С реновацией промышленных зон все слишком неопределенно, нет ни правил, ни стратегии, хотя участки ряда предприятий вполне могут претендовать на элитный сегмент. Реконструкция и реставрация встала. Самый престижный сегмент жилья сегодня характеризуется весьма небогатым выбором. Если в центре города и на Крестовском выбор пока есть, то, например, в «золотом прямоугольнике» Московского района единственным строящимся премиальным объектом стал дом «Победы, 5» компании LEGENDA. «Здесь больше не осталось пятен под застройку, а варианты реконструкции существующих зданий на престижных участках исторической сталинской застройки представляются маловероятными», – рассказывает директор по продажам компании Виктория Федорова. В тех объектах, которые выходят на рынок, застройщики заметно больше внимания сегодня уделяют экстерьерным и интерьерным элементам, особенно входным группам. Дорогой дизайн и дорогие материалы, второй свет и эксклюзивные детали приобретают все больший вес и возвращают парадным домов то значение, которое было утрачено в конце 90-х: парадная становится действительно «визитной карточкой» дома и его жителей. Застройщики стараются подчеркнуть особенности своего дома. Так, холл «Победы, 5» украсит антикварная люстра, спасенная коллекционерами из ДК Первой Пятилетки (ДК был снесен городом ради второй сцены Мариинского театра). В общем-то, фешенебельность холла является логическим продолжением экстерьера здания с его строгой и величественной архитектурой, воплощенной в натуральном камне. Подобный подход девелоперов к архитектуре и общим интерьерам диктуется и самими покупателями – им нравится, когда дом и входная группа производят сильное впечатление на гостей. А вот метражом квартиры уже никого не удивишь, более того – покупатели премиальных квартир порой больше других радеют за функциональность планировки, правильность форм комнат, отсутствие лишних коридоров. Квартиры больше 200 метров редко востребованы, даже для больших семей. Единственное, что со временем не меняется – это схема покупки элитного жилья. «Вопросы по ипотеке есть всегда, но востребована она, как правило, на квартиры в готовых домах и покупатели чаще всего гасят ее досрочно. Если дом строится, но нет желания вынимать деньги из бизнеса, покупателю проще воспользоваться рассрочкой от застройщика и ее чаще всего гасят досрочно», – рассказала Виктория Федорова.
По мнению американских финансистов, Россия - страна, очень привлекательная для инвестирования, говорит президент компании The Fractional Consultant из США Дэвид Дизик. На XV Всероссийском конгрессе Российской гильдии риэлторов он рассказал о том, как привлечь деньги американских банков.
Сложности в том, где искать деньги, по мнению Дэвида Дизика, не существует.
«Вопрос не в том, где найти деньги, а в том, как убедить банкира, что Ваш проект заслуживает инвестиций», - начал он свое выступление.
Для этого, по словам Дэвида Дизика, нужно осуществить всего 4 шага. Во-первых, - привлечь внимание банкира (инвестора, главы венчурного фонда) к себе и своему проекту, во-вторых, - возбудить его интерес, в третьих, - убедить банкира сесть за стол переговоров, и в-четвертых, - доказать выгоду от инвестирования, тем самым получив доступ к финансовому хранилищу.
Самый простой способ сделать первый шаг - привлечь посредника, знакомого с банкиром, который и «приведет вас к нему за руку».
На втором этапе привлечения внимания необходимо представить инвестору 6 основных решающих пунктов бизнес-плана: общая стоимость проекта, объем средств, привлекаемых в банке, длительность возврата денег, прибыль банка, базовая информация о проекте, а также краткое объяснение, почему вы верите, что ваш проект будет успешным.
Если банкир заинтересован, на переговорах потребуется представить более подробную информацию. Во-первых, важен юридический статус объекта, наличие всей необходимой документации, в частности разрешительной, затем - собственно суть проекта и цифры, которые доказывают, что он будет прибыльным. И третье - более детальная финансовая информация, что важно, учитывающая три сценария развития событий - лучший, средний и худший. При этом из всех трех бизнес-планов должно быть видно, что банкир в любом случае будет иметь возможность заработать. Также важные факторы - профессионализм вашей команды и опыт работы с финансовым сообществом.
И, в конце концов, необходимо учесть базовые критерии, из которых исходят американские банкиры при оценке проекта. Для того чтобы заинтересовать американский финансовый институт, объем привлекаемых инвестиций должен составлять не менее 25 млн долларов. Предполагаемая прибыль банка должна равняться не менее 25%. Также важный вопрос - как прибыль будет распределяться. Если первое время все 100% дохода будут направляться на погашение кредита, срок возврата инвестиций должен составить не более 2-3 лет. Если же прибыль будет распределяться в зависимости от коэффициента - сколько вложил банк и сам автор проекта - необходимо вернуть средства банку за 3-5 лет. Вложения в проект самой компании должны составлять от 10 до 20-25%. Они нужны, чтобы доказать серьезность намерений авторов проекта.
Это минимальные требования большинства американских банков, говорит Д.Дизик. Тем не менее, бывали случаи, когда для реализации проектов удавалось привлекать средства, меньшие этой суммы. Главное - зародить доверие банкира к проекту.
«Банкир - это человек, который продает деньги, - объясняет Д.Дизик. - Ваша задача показать, что проект живой, перспективный».
По его словам, российские проекты могут иметь дополнительные преимущества. Это поддержка со стороны федеральных и местных властей, а также участие в проекте солидного российского банка.
«Сам факт проведения зимних олимпийских игр в России повлиял на отношение всего бизнес-сообщества к стране, сейчас к ней приковано всеобщее внимание», - говорит Д.Дизик. И это также является дополнительным фактором, играющим на руку российским компаниям, желающим привлечь американские инвестиции.
XV Национальный Конгресс по недвижимости прошел в Санкт-Петербурге с 17 по 19 мая. Его организатором выступила Российская гильдия риэлторов (РГР) при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIABCI), Торгово-промышленной палаты России, Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В работе Конгресса приняли участие около 1 тыс. делегатов из всех регионов России.
В этот раз параллельно шли программы 5 секций. Среди них были: «Теория и практика инвестиционного консалтинга», «Развитие зарубежного направления работы брокерской компании в России и за рубежом», «Управление недвижимостью», «Повышение рентабельности риэлтерской компании».
Руководство саморегулируемых объединений Петербурга направило в Минэкономразвития предложения по поводу разрабатываемого ведомством законопроекта «О федеральной контрактной системе» (ФКС), среди которых — создание рейтинга строительных компаний и учет их прежнего опыт работы в области госзаказа.
Руководители СРО НП «Строительный ресурс» и НП «Специальный ресурс» на прошлой неделе направило в Минэкономразвития свои предложения о проекте закона «О ФКС». Как сообщил на круглом столе в СПбГУ руководитель отдела специальных проектов СРО НП «Строительный ресурс» Игорь Немчиков, чиновникам предложено возложить на правительство РФ обязанность вести рейтинги строительных компаний, а на руководителей СРО – обязанности вести такой рейтинг среди своих членов.
Начальник службы Госстройнадзора Петербурга Александр Орт согласился с предложениями. «В 90-х годах нас направляли на обучение в Германию. Мы интересовались у немцев, как у них организована работа в сфере госзакупок. Они говорили, что работают по прямым связям безо всяких конкурсов. Скажем, если я построил объект с подрядчиками, то на другой объект я приду с ними же. В этом смысле опыт и деловая репутация действительно очень важны», — сказал он.
Инициаторы поправок в тексте своих предложений обращают внимание на то, что, по проекту закона, участники торгов обязаны дать обоснование в случае понижения цены на 25 и более процентов.
«Неясно, как это будет реализовано в условиях непрерывных электронных торгов, поэтому мы предлагаем обязать участников конкурса предоставлять обоснование о снижении цены на 15%, 20% и 30% до начала самого конкурса. Если участник конкурса не планирует снижать цену более, чем, скажем, на 15%, он не сможет этого сделать во время конкурса из-за электронного блокирования», — сказал господин Немчиков.
Одним из соавторов предложений является доцент высшей школы экономики СПбГУ Андрей Иванов. По его мнению, необходимо создать реестр контрактов, содержащий оценку качества его выполнения, при этом оценку должно совершать незаинтересованное третье лицо. Также для компаний, которые хотят принять участие в конкурсах, он предлагает установить предел суммы ранее выполненных контрактов, без которого компании не смогут в нем поучаствовать.
Подобные ценовые пороги существуют в странах Евросоюза. Ценовой порог для конкурсов на закупку товаров и услуг у правительственных организаций составляет 137 тыс. евро, у коммерческих — 211 тыс. евро, а для заказа на выполнение работ (в том числе строительных) — 5,3 млн евро, говорится в тексте предложений. При этом из предложений неясно, в каких случаях, по мнению авторов, необходимо устанавливать порог и как молодым компаниям накопить нужную сумму контрактов, если, скажем, во всех конкурсах присутствуют эти ценовые пороги.
Справка
Проект закона «О федеральной контрактной системе» начали разрабатывать сотрудники Минэкономразвития в 2011 году. Ответственным за разработку назначен замглавы Минэкономразвития Михаил Осеевский. В настоящий момент законопроект рассматривается в правительстве РФ. В начале мая 2012 года он должен быть вынесен на первое чтение в Госдуму РФ.