Маркетинг против всех
Несмотря на советы консультантов создавать бизнес-центры в стиле строгого функционализма – с минимальным числом непрофильных сервисов и услуг, на петербургском рынке становятся успешными и противоположные модели.
По классификации Гильдии управляющих и девелоперов, любой бизнес-центр должен располагать минимальным набором сервисов и услуг: удобным подъездом и транспортным сообщением, паркингом и открытыми точками питания. Для успешного ведения бизнеса этого достаточно – маркетинговая модель бизнес-центра не терпит ничего лишнего. Такой подход, как правило, отстаивают консультанты.
«Существуют даже такая практика, как размещение в бизнес-центрах салонов красоты, фитнес-центров, стоматологических клиник, шоу-румов автомобилей, – перечисляет генеральный директор компании East Real Альберт Харченко. – Если эти сервисы вводятся для того, чтобы повысить набор сервисных услуг для арендаторов, это бессмысленно. Всем спектром бонусов, привнесенных для поддержания лояльности клиентов – даже рекламными стойками, банкоматами и платежными системами, – придется управлять».
«Кроме питания арендаторов ничего не интересует – ни фитнес-центры, ни магазины, – поддерживает президент холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов. – Главное – это симпатичные девушки на ресепшене и опрятные охранники – и важно, чтобы эта зона, встречающая арендатора, разительно отличалась от «совка».
Вне правил
Тем не менее, как показывает практика, проекты, идущие вразрез с незамысловатыми правилами консультантов, также становятся успешными. Примером могут послужить бизнес-центры самой «Теоремы» – это одни из первых объектов класса А, расположенные вне центральной части Петербурга – на пересечении Пискаревского и Полюстровского пр., рядом с Полюстровским садом. На стартовом этапе проекта эксперты высказывали сомнения в окупаемости модели. Сейчас, по словам Игоря Водопьянова, арендные ставки в трех объектах, расположенных в глубине участка, превышают 1 тыс. рублей за 1 кв. м, а в бизнес-центре «Бенуа», выходящем на Пискаревский пр., – 1400 рублей за 1 кв. м.
Еще дальше и в буквальном, и в переносном смысле пошла компания «Технополис Санкт-Петербург». Несмотря на то что бизнес-центр «Технополис Пулково» площадью 23 тыс. кв. м класса B+ находится вблизи аэропорта на Пулковском шоссе, его заполняемость на первый же год работы достигла 100%.
«Помимо базовых потребностей арендодатель должен предоставлять дополнительные сервисы, услуги, удобства», – считает директор по продажам и маркетингу компании «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова.
Кроме полной отделки помещений, хорошо продуманной системы коммуникаций и возможностей легко осуществлять перепланировку пространств, предоставляемых объектами такого класса, бизнес-центр предлагает арендаторам кроссовые и серверные комнаты, переговорные и конференц-залы, возможность оформления кухонных зон, почтовые, типографские услуги, услуги кейтеринга и даже душевые для велосипедистов.
Кроме рациональных доводов на арендатора воздействуют и эмоциональные. Девелопер должен создавать выдающееся предложение на рынке, уверена управляющая БЦ «Ново-Исаакиевский» Ирина Рудухина. Тщательно отреставрированный особняк XVIII века на ул. Якубовича площадью всего 2,5 тыс. кв. м также полностью сдан. Арендная ставка в нем – 1600 рублей за 1 кв. м плюс НДС.
«С двумя арендаторами мы заключили договоры только благодаря каменным вставкам в ступенях, – рассказывает Ирина Рудухина. – Рассказывая во время экскурсии по бизнес-центру о том, как бережно мы подходили к реставрации здания, стараясь сохранить максимум исторических деталей, я обратила внимание потенциальных арендаторов на каменные вставки в ступенях исторических лестниц. Это произвело впечатление».
В бизнес-центре, созданном по типу «домашнего бизнеса», отсутствует лифт и парковка для автотранспорта, но зато арендаторы всегда могут связаться с собственником напрямую, а во время обеда взять велосипед в бесплатном прокате с набором предварительно разработанных маршрутов. Кроме того, в бизнес-центре отмечаются и все традиционные праздники – арендодатель устраивает сюрпризы и дарит подарки, а для всех желающих в выходные проводятся экскурсии. Проводимые мероприятия, по словам госпожи Рудухиной, обходятся в 10-20 тыс. рублей в месяц плюс зарплата нанятого на эти цели маркетолога.
«Наши мероприятия – это не инструмент продаж, мы работаем на создание имиджа, – говорит Ирина Рудухина. – Наша цель – популяризовать историю здания для того, чтобы на момент продажи он стоил гораздо больше. Пока что это одно из сотен исторических зданий в центре». Проект БЦ «Ново-Исаакиевский» – типичный для Петербурга, считает генеральный директор Maris Properties в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. Небольшие отреставрированные особняки в центре Петербурга, в которых царят камерная атмосфера и чуткое отношение к клиентам, находят своего арендатора, относящегося к рабочему месту как к дому. Хотя, как правило, такой подход больше впечатляет иностранные компании, считают эксперты.
Инвестиционный подход
«Сейчас существует противоположная тенденция – появляется все больше проектов, рассчитанных на инвестиционный подход – построили, заполнили и продали, – говорит Борис Мошенский. – В них просчитано все до мелочей и прилагаются максимальные усилия, чтобы сделать объект окупаемым с наибольшей быстротой». При этом, по словам господина Мошенского, в ближайшие 2-4 года на рынок Петербурга могут войти западные институциональные инвестфонды. Тогда такой тип проектов получит еще более широкое распространение.
Мнение
Игорь Водопьянов, президент холдинга «Теорема»: – Без учета затрат на приобретение земли и проведение коммуникаций выплаты по кредиту на строительство бизнес-центра будут либо достигать размера 16-17% годовых либо длиться около 10 лет. Поэтому перспектив дальнейшего бурного развития этой сферы я не вижу. Этим смогут заниматься или западные компании, у которых есть доступ к дешевым инвестициям, или те, кто не видит другой возможности вложить куда-то крупные деньги.
NAI Becar Projects приобрел права на управление проектом реконструкции вокзала Горький-Московский в Нижнем Новгороде у компании УКС Восток. Это уже третий вокзал, который будет реконструировать Becar и первый за пределами региона.
Вхождение в проект NAI Becar Projects состоялось по согласованию с дирекцией железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД».
NAI Becar Projects выполняет функции технического заказчика, то есть полностью отвечает за реализацию проекта на всех его стадиях, начиная от сбора исходных данных и организации проектирования, включая управление строительно-монтажными работами, технический надзор и контроль затрат, и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию
В настоящее время осуществляется разработка проекта реконструкции вокзала. Запуск строительно-монтажных работ запланирован на начало 2012 года, их завершение – на начало 2013 года.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев заявил, что проект у УКС «Восток» был приобретен «за небольшие деньги», потому что компания не успела выполнить никаких капитальных вложений. Причиной продажи «Востоком» проекта господин Андреев назвал «смену приоритетов».
NAI Becar Projects будут проведены следующие работы: оптимизация функционального зонирования вокзала и схемы движения пассажиров, замена инженерных системы, внедрение новых энергосберегающих технологий, реконструкция кассовых зон, залов ожидания, зон общественного питания и сервиса, внедрение мероприятий, обеспечивающих доступность вокзала для маломобильных групп населения, внедрение комплексной системы обеспечения безопасности, полная замена системы навигации и информации, реконструкция фасадов и благоустройство прилегающей территории.
Финансирование проекта модернизации вокзала Горький-Московский будет осуществлено на условиях софинансирования с инвестором. Ориентировочный размер инвестиций составит около 500 млн рублей, но окончательный объем затрат будет определен после разработки проектной документации.
Функцию генерального проектировщика в рамках корпоративного заказа ОАО «РЖД» выполняет ОАО «Росжелдорпроект» и его подразделение – «Нижегороджелдорпроект». Подрядчик будет определен по результатам конкурса, который состоится после завершения разработки проекта.
Для NAI Becar Projects это будет третий по счету вокзал, на котором компания выполняет функции заказчика. Ранее она получила заказ РЖД на модернизацию Финляндского вокзала в Санкт-Петербурге и вокзала в г. Выборге.
Господин Андреев сообщил, что в ближайшее время компания планирует выйти и на другие объекты железной дороги.
Участники рынка говорят, что работать с железной дорогой непросто.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, отметила: «C РЖД как с монополистом, безусловно, работать нелегко. Такие структуры требуют низкие цены от своих партнеров, у них довольно жесткие сроки, которые необходимо неукоснительно соблюдать. Учитывая, что речь идет о железнодорожном транспорте, здесь есть своя специфика, нормы и требования, которые необходимо строго соблюдать, потому что от этого зависит безопасность».
Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, говорит: «РЖД известна своей корпоративной замкнутостью и стремлением решать задачи своими силами. То, что заказ перешел к NAI Becar, говорит о недюжинных лоббистских способностях Александра Шарапова (владельца Becar – Ред.), его тесных контактах с РЖД».
Евгений Рязанцев, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, советник VMB Trust, считает, что железнодорожное направление, выбранное Becar, правильное: «Распыляться по всем сегментам рынка строительства разнообразных объектов было бы рискованно. Кроме того, лучше строить новый бизнес со знакомыми и проверенными коллегами. В этом смысле не секрет, что у руководства РЖД тоже питерские корни».
Мнение:
Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент»:
В 2007 году ОАО «РЖД» приняло концепцию эффективного использования и развития железнодорожных вокзалов до 2015 года. Согласно ей российские вокзалы станут современными многофункциональными комплексами. С 2008 года идет реконструкция 40 вокзалов в стране, сейчас часть из них уже завершена, часть продолжается, для части проекты разрабатываются. Но это лишь малая часть того объема работ, который необходимо выполнить. Поэтому дальнейшее участие в этих работах позволит компаниям, кто победит в них, не только получить деньги за свою работу, но и получить опыт, практически всегда уникальный, так как один вокзал не похож на другой, и этот опыт может быть применен при работе на других объектах. Никакой сложности в работе с РЖД нет; да, она остается монополистом в ряде вопросов, но там, где что-то нужно ей, компания выступает обычным заказчиком, и отношения строит соответствующим образом.
Роман Русаков.
Строительные СРО неоднократно поднимали вопрос о внесении в Градостроительный кодекс поправок, касающихся возможности заключения коллективного договора страхования. Изначально они встретили серьезное сопротивление со стороны Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, утверждавшей, что, согласно статье 55.5 Градостроительного кодекса РФ и статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ «О Защите конкуренции», коллективное страхование ограничивает право членов саморегулируемых организаций на свободный выбор страховщика.
Саморегулируемые организации решили не пускать дело на самотек и перенесли дискуссию с ФАС в суды, где и оспорили позицию ведомства. В результате, в 2011 году СРО начали заключать подобные договоры, а Национальные объединения саморегулируемых организаций приступили к подготовке соответствующих методических рекомендаций.
Логично предположить, что вступая в спор с Федеральной антимонопольной службой, СРО делали это неспроста. Какие цели они преследовали?
Заключение договора коллективного страхования несет собой целый ряд неоспоримых преимуществ как для самой СРО, так и для ее членов.
С точки зрения выгод для СРО, коллективный договор обеспечивает дополнительную защиту средств компенсационного фонда. В действующем законодательстве предусмотрена процедура, по которой страховые выплаты происходят до выплат из компенсационного фонда. При этом коллективный договор, по сравнению с индивидуальным, лучше обеспечивает сохранность компенсационного фонда СРО за счет более обширных возможностей по покрытию ущерба.
Компании – члены СРО с помощью коллективного страхования экономят на страховых взносах: индивидуальный договор предполагает несколько больший уровень расходов. Несмотря на это, уровень финансовой защищенности каждой компании, участвующей в коллективном договоре, гораздо выше. Максимально обезопасить себя от финансовых рисков, связанных с причинением ущерба третьим лицам, компания может, заключив сразу и индивидуальный и коллективный договор.
Саморегулируемые организации отводят страхованию ведущую роль в обеспечении имущественной ответственности. Поэтому они предлагают внести в Градостроительный кодекс положение об обязательном заключении договора страхования. Сейчас эта норма в Градкодексе носит исключительно стимулирующий характер: страхование добровольное, а «застрахованная» компания платит уменьшенный (почти на 30%) взнос в компенсационный фонд СРО. К сожалению, некоторые СРО и входящие в них компании пользуются мягкостью данной нормы исключительно в корыстных целях. Поскольку в Градостроительном кодексе не установлен минимальный порог страхового покрытия, недобросовестные организации заключают договоры на минимальные суммы, чтобы просто сократить размер взноса в компенсационный фонд.
Инициаторы поправок предлагают добавить в Градкодекс требование об обязательном для всех членов СРО страховании гражданской ответственности. Заключение коллективного договора страхования будет носить добровольный характер.
Безусловно, независимо от сроков и самого факта принятия этих или аналогичных поправок, практика коллективного страхования будет получать все большее распространение. Так или иначе это приведет к необходимости формулирования критериев отбора страховщиков. Очевидно, что здесь должны действовать максимально прозрачные процедуры конкурсного отбора, а конечное решение должно приниматься на уровне общего собрания членов саморегулируемой организации. Крайне важно, чтобы эти критерии помогали саморегулируемым организациям выбирать действительно надежные страховые компании. В качестве обязательного этапа конкурсных мероприятий следует ввести экспертизу договора, предлагаемого страховщиком. Саморегулируемым организациям и их членам необходима гарантия того, что при наступлении страхового случая надлежащие выплаты будут произведены, а страховая организация не будет использовать различные лазейки для уклонения от взятых на себя обязательств.
Некоторым приходилось сталкиваться со страховыми продуктами, в которых возмещение ущерба предусматривалось только в случае безукоризненного выполнения страхователем или застрахованным лицом всех норм и требований технологии строительства. Очевидно, что на деле такой договор защищает интересы страховщика, но никак не страхователя или застрахованного лица, а потому не может быть интересен ни СРО, ни их членам.
Сейчас на страховом рынке существуют довольно интересные предложения, в которых в достаточной мере сбалансированы интересы всех сторон. В частности, страховщики предлагают договоры с дифференцированными страховыми взносами и страховыми премиями. При этом взносы можно дополнительно снизить, установив франшизу – минимальный невозмещаемый убыток. Оптимальный вариант - установить франшизу на уровне страховой суммы индивидуального договора страхования. Так можно избежать ситуации, когда компании – члены СРО перестают заботиться о собственной ответственности, уповая на коллективный договор.
«Саморегулируемые организации «Э.С.П.» и «ЭнергоСтройАльянс» изначально выступали за использование договоров коллективного страхования, - говорит генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев. – Компенсационный фонд – это преимущественно дисциплинарный механизм. Имущественная ответственность должна обеспечиваться более подходящими, более гибкими и эффективными методами. Именно поэтому сейчас и в «Э.С.П.» и в «ЭнергоСтройАльянсе» идет процесс подготовки и заключения договоров коллективного страхования».