Региональная доля
Население Петербурга в прошлом году достигло 5 млн человек. Но рост связан не столько с ростом рождаемости, сколько с притоком жителей других регионов. Переезжая, многие из них становятся покупателями строящегося жилья. Сегодня доля инвесторов извне достигает 30%.
Риэлторы долю иногородних покупателей оценивают в 10-15%, но это вместе с вторичным рынком. Доля внешних региональных покупателей в строящихся домах значительно выше – в некоторых случаях она может достигать 40%.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал, что в их компании доля покупателей из других регионов составляет около четверти от общего числа покупателей. Он отмечает, что эта цифра достаточно стабильна и за последние годы не менялась.
Екатерина Евсеева, руководитель КТ «СУ-155» в Санкт-Петербурге, также называет схожую со «Строительным трестом» долю иногородних покупателей. В проекте «Каменка» доля иногородних соинвесторов, по ее словам, составляет около 30%. «Чаще всего это семьи с севера СЗФО (Мурманск, Архангельск, Петрозаводск) и сибиряки», – добавляет она.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», долю регионалов оценивает и вовсе в 38-45%.
Елена Шишулина, директор по маркетингу «СТАРТ Девелопмент», отмечает, что на рынке загородного жилья доля иногородних покупателей значительно ниже. «По нашим наблюдениям, в «Золотых ключах» – около 11%», – подсчитала госпожа Шишулина.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», говорит, что в его компании за последний год количество иногородних клиентов выросло почти на треть. «Традиционно первое место занимают приезжие из северных и нефтегазовых регионов России, на втором месте – москвичи. В 2012 году стала заметна еще одна группа – жители других регионов России, которые переезжают в Петербург семьями вслед за детьми, которые поступили здесь в вузы», – рассказал о портрете покупателя господин Спарак.
Менеджер управления продаж департамента новостроек ООО «Александр недвижимость» Любовь Мамчур считает, что росту покупательской активности иногородних способствует развитие интернет-технологий: на сайтах возможно ознакомление с декларациями, правоустанавливающими документами на объекты, у многих компаний на строительных площадках установлены веб-камеры, что дает возможность следить за ходом строительства в режиме онлайн.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что в Санкт-Петербурге доля иногородних покупателей увеличивается, так как многие застройщики целенаправленно работают над продвижением квартир в других регионах.
Например, «Петербургская недвижимость» имеет представительства в других городах России – в Мурманске, Архангельске и др.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», отмечает, что при выборе объекта и застройщика они чаще ориентируются на «сарафанное радио» – рассказы знакомых и родственников, которые уже покупали квартиры в Санкт-Петербурге.
«Большинство региональных покупателей начинают с поиска недвижимости в Москве, но, ознакомившись с ценами и удаленностью новых кварталов от центра города, быстро переключаются на Санкт-Петербург», – уточняет господин Гражданкин.
Вице-президент по продажам компании «Петербургская недвижимость» Наталья Луговская рассказала, что у регионального спроса есть ярко выраженная сезонность: период с апреля по октябрь является наиболее активным.
Любовь Мамчур объясняет это просто: активность покупателей из других регионов совпадает с периодом их отпусков.
«Особенностью сделок с клиентами из других регионов можно назвать их меньшую длительность, полностью уладить все формальности и заключить сделку иногородние покупатели стараются за время своего пребывания в Петербурге. В результате период от начала просмотра возможных вариантов до подписания договора обычно занимает всего несколько дней», – говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление Санкт-Петербург.
По подсчетам аналитиков «Петербургской недвижимости», примерно половина всех сделок так или иначе приходится на резидентов СЗФО. Лидерами по количеству приобретенных квартир являются Мурманская и Архангельская области. Далее следуют ХМАО и ЯНАО. Реже встречаются покупатели из Норильска, Красноярска. Москвичи на петербургском рынке малоактивны.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается уже больше десятка проектов индустриальных парков. Однако эксперты уверяют, что будет востребована лишь треть из них.
Сейчас в городе и области развивается 16 проектов индустриальных парков (ИП), которые находятся на разных стадиях реализации. Их общая площадь составляет более 1,2 тыс. га. Крупнейшие из них – это проекты Greenstate финской компании YIT, «Марьино» от «ВТБ Капитал», «Дони-Верево» от «СТАРТ Девелопмент», а также строящийся на бюджетные деньги ИП «Ингрия». По оценкам Михаила Тюнина, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg, для Санкт-Петербурга такое количество индустриальных площадей не нужно – востребовано из них будет не более 30-35%.
Идеи создания инженерно подготовленных площадок для открытия производства начали появляться в 2006-2007 годах. Тогда была разработана федеральная программа «Создание технопарков в сфере высоких технологий», в рамках которой регионы получали субсидии, и стали появляться первые частные инвесторы. На период кризиса программа была заморожена, а большинство частных проектов приостановлено. Сейчас программа продлена до 2014 года, а из федерального бюджета выделено почти 7 млрд рублей на развитие индустриальных парков по всей стране. Петербургскому проекту ИП «Ингрия» из них достанется около 0,5 млн рублей.
Проект технопарка «Ингрия» развивается с 2006 года за счет бюджетных средств. По мнению генерального директора парка Ирины Калашниковой, ведущие мировые ИТ-компании пока не готовы инвестировать собственные средства в капитальное строительство. Они отдают предпочтение аренде необходимых площадей.
По мнению специалиста, для того чтобы ускорить процесс создания подобных объектов, необходимы изменения в действующем законодательстве. «До сих пор не принято окончательное решение о предоставлении инвесторам, участвующим в создании технопарков, тех же налоговых льгот, что и резидентам «Сколково». В частности, отчисления в фонд оплаты труда для последних составляют 14% вместо 34%», – подсчитала Ирина Калашникова.
«Основной движущей силой развития индустриальных парков является устойчивый спрос на качественные производственные площадки со стороны приходящих в регион новых производителей, а также местных производств, увеличивающих свои мощности», – считает Михаил Тюнин. Покупая участок в индустриальном парке, по сути, компания приобретает в собственность земельные участки выбранной площади и формы с пакетом градостроительной документации и полным набором мощностей по всем видам инженерных сетей (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение).
По оценкам экспертов, стоимость земли в индустриальных парках варьируется от 45 до 150 USD за
По мнению Михаила Тюнина, несмотря на большое число существующих проектов индустриальных парков, в ближайшие годы девелоперы продолжат вкладывать деньги в этот сегмент рынка. Компания Knight Frank St Petersburg сейчас консультирует один из таких проектов, который будет выведен на рынок в 2012 году – индустриальный парк «Звезда». «Девелоперы нередко сталкиваются с трудностями в рамках реализации подобных проектов (длительные процедуры согласования, обеспечение коммуникациями, привлечение резидентов и др.), но их интерес к этому сегменту рынка не пропадает. Во многом это происходит потому, что индустриальный парк остается новым продуктом на рынке недвижимости России, и каждый девелопер старается найти свой секрет успеха в этом сегменте», – уверен Михаил Тюнин. Однако в период до 2017 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти будут активно развиваться не более 3-4 таких объектов. Положительную роль может сыграть политика городских властей по развитию промышленности, выводу предприятий из центра города, а также привлечению прогрессивных производителей, у которых есть планы по развитию в регионе.
Мария Яцко
С 1 апреля 2012 года вступают в силу поправки Градкодекса, которые уравнивают в правах государственную и негосударственную экспертизы. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответила на вопросы об изменениях в законодательстве.
Основная задача органов государственного строительного надзора – обеспечить безопасность и надежность построенных зданий. «В 2011 году в Санкт-Петербурге не было серьезных аварий на стройках. Это главный результат нашей работы», - отметил начальник Службы Александр Орт. Проведение экспертизы проекта строительства – это первичный надзор будущего строительства. Кроме этого, на этапе экспертизы предпринимаются все превентивные меры против ошибок проектировщиков и отклонений от технических регламентов. До 1 апреля действует старая редакция Градостроительного Кодекса, которая предусматривает только госэкспертизу проекта строительства.
В Службе этим занимается Центр государственной экспертизы. За 2011 год ведомство провело экспертизу 916 проектов строительства.
«С большим удовлетворением могу сказать, что мы выдерживаем сроки экспертизы, которые нам регламентирует закон. К нам поступают вопросы по снятию замечаний. В некоторых случаях выдача заключений затягивается исключительно из-за некачественно разработанной документации, а также сами проектировщики очень долго снимают замечания наших экспертов», - констатировал Александр Орт.
Важным фактором, повлиявшим на скорость рассмотрения проектной документации, стало развитие электронной системы Центра государственной экспертизы. В прошлом году на сайте учреждения были введены сервисы, позволяющие заказчикам получать замечания в электронном виде и записываться на прием к экспертам. Сервис электронной записи, позволяющий заранее выбрать день и время встречи, избавил клиентов Центра от необходимости стоять в живых очередях в кабинеты экспертов и руководителей учреждения.
Кроме того, чтобы уменьшить объем бумажной документации и упростить обмен информацией между заказчиками и экспертами, рабочие места сотрудников Центра стали оборудоваться современными планшетными экранами формата А0, позволяющими работать с электронными версиями чертежей в реальном размере и без потери качества.
В 2012 году Центр государственной экспертизы планирует расширить линейку электронных сервисов. Основная задача - предоставить проектировщикам возможность вести работу по снятию замечаний в он-лайн режиме. Это сделает процедуру не только прозрачнее и удобнее, но и позволит максимально сократить количество личных визитов в Центр.
Служба наработала опыт проведения и негосударственной экспертизы. Другое подведомственное петербургской Службе Государственное бюджетное учреждение «Центр экспертно-технического сопровождения» получило аккредитацию на право проведения негосударственной экспертизы в декабре 2009 года.
За два года работы сформирован отдел, в штате подобраны высококвалифицированные специалисты, а также привлекаемые специалисты. Получен опыт работы с заказчиками, проектными организациями. Это позволило значительно увеличить объем выполненных работ. В 2010 году было рассмотрено 54 проекта.
В 2011 году проведена негосударственная экспертиза по 167 объектам. По 15 проектам выданы отрицательные заключения, что составляет 9 % от общего числа выданных заключений.
Классификация объектов негосударственной экспертизы выглядит следующим образом: по виду финансирования (бюджетные - 34%; коммерческие - 66%), по назначению (жилые – 67%; производственные – 33 %), по виду строительства (новое строительство – 17%, реконструкция – 42%, капитальный ремонт – 41%).
«Хочу отметить, что неутешительным итогом 2011 года стало сохранение объема некачественных проектов строительства. Есть отдельные организации, которые пекутся о своем имидже и, что называется, держат марку. Но таких, к сожалению, немного, - прокомментировал Александр Орт, - В своем годовом отчете мы по-прежнему отметили те организации, которые привлекались к административной ответственности более 6 раз. Я назову лишь несколько: ООО «Петербургтеплоэнерго», ООО СК «Дальпитерстрой», ООО «ПетербурГаз»; ЗАО «Медведь»; ООО «Северная компания» и так далее. В свете грядущих законодательных нововведений я обращаю внимание застройщиков, что нужно тщательнее подходить к решению проблем качества строительства».
Кроме этого Александр Орт отметил, что Служба ведет работу по улучшению качества строительства с саморегулируемыми организациями. Поскольку количество отрицательных заключений государственной экспертизы по проектам строительства по-прежнему остается на достаточно высоком уровне (в 2011 году было выдано 624 положительных и 332 отрицательных заключения) ведомство сделало упор на работе со СРО проектировщиков. Было направлено 11 обращений о выявленных нарушениях в ходе госэкспертизы. В результате СРО провели проверки, по итогам которых было вынесено 1 решение дисциплинарной комиссии о принятии мер к виновной проектной организации ООО «Проектно-строительная компания «Пилар». Обращения были отправлены в НП «Северо-Западный Альянс Проектировщиков», НП «Проектировщики Северо-Запада», НП проектировщиков «СтройОбъединение», НП проектировщиков «Союзпетрострой-Проект», НП «Объединение проектировщиков», НП СРКБАСП «СРО «Инжспецстрой-Проект».
«Нельзя не отметить этот положительный факт, - заключил Александр Орт, - Если в 2010 году СРО занимались вопросами формирования своих организаций, то в 2011 они приступили к практической работе. И у нас уже есть отклики на наши обращения. Хотя по-прежнему на законодательном уровне нет тех критериев, в соответствии с которыми СРО могли бы оценивать деятельность своих членов. Но работа в этом направлении ведется, и я считаю это большим достижением».