Региональная доля
Население Петербурга в прошлом году достигло 5 млн человек. Но рост связан не столько с ростом рождаемости, сколько с притоком жителей других регионов. Переезжая, многие из них становятся покупателями строящегося жилья. Сегодня доля инвесторов извне достигает 30%.
Риэлторы долю иногородних покупателей оценивают в 10-15%, но это вместе с вторичным рынком. Доля внешних региональных покупателей в строящихся домах значительно выше – в некоторых случаях она может достигать 40%.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал, что в их компании доля покупателей из других регионов составляет около четверти от общего числа покупателей. Он отмечает, что эта цифра достаточно стабильна и за последние годы не менялась.
Екатерина Евсеева, руководитель КТ «СУ-155» в Санкт-Петербурге, также называет схожую со «Строительным трестом» долю иногородних покупателей. В проекте «Каменка» доля иногородних соинвесторов, по ее словам, составляет около 30%. «Чаще всего это семьи с севера СЗФО (Мурманск, Архангельск, Петрозаводск) и сибиряки», – добавляет она.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», долю регионалов оценивает и вовсе в 38-45%.
Елена Шишулина, директор по маркетингу «СТАРТ Девелопмент», отмечает, что на рынке загородного жилья доля иногородних покупателей значительно ниже. «По нашим наблюдениям, в «Золотых ключах» – около 11%», – подсчитала госпожа Шишулина.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», говорит, что в его компании за последний год количество иногородних клиентов выросло почти на треть. «Традиционно первое место занимают приезжие из северных и нефтегазовых регионов России, на втором месте – москвичи. В 2012 году стала заметна еще одна группа – жители других регионов России, которые переезжают в Петербург семьями вслед за детьми, которые поступили здесь в вузы», – рассказал о портрете покупателя господин Спарак.
Менеджер управления продаж департамента новостроек ООО «Александр недвижимость» Любовь Мамчур считает, что росту покупательской активности иногородних способствует развитие интернет-технологий: на сайтах возможно ознакомление с декларациями, правоустанавливающими документами на объекты, у многих компаний на строительных площадках установлены веб-камеры, что дает возможность следить за ходом строительства в режиме онлайн.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что в Санкт-Петербурге доля иногородних покупателей увеличивается, так как многие застройщики целенаправленно работают над продвижением квартир в других регионах.
Например, «Петербургская недвижимость» имеет представительства в других городах России – в Мурманске, Архангельске и др.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», отмечает, что при выборе объекта и застройщика они чаще ориентируются на «сарафанное радио» – рассказы знакомых и родственников, которые уже покупали квартиры в Санкт-Петербурге.
«Большинство региональных покупателей начинают с поиска недвижимости в Москве, но, ознакомившись с ценами и удаленностью новых кварталов от центра города, быстро переключаются на Санкт-Петербург», – уточняет господин Гражданкин.
Вице-президент по продажам компании «Петербургская недвижимость» Наталья Луговская рассказала, что у регионального спроса есть ярко выраженная сезонность: период с апреля по октябрь является наиболее активным.
Любовь Мамчур объясняет это просто: активность покупателей из других регионов совпадает с периодом их отпусков.
«Особенностью сделок с клиентами из других регионов можно назвать их меньшую длительность, полностью уладить все формальности и заключить сделку иногородние покупатели стараются за время своего пребывания в Петербурге. В результате период от начала просмотра возможных вариантов до подписания договора обычно занимает всего несколько дней», – говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление Санкт-Петербург.
По подсчетам аналитиков «Петербургской недвижимости», примерно половина всех сделок так или иначе приходится на резидентов СЗФО. Лидерами по количеству приобретенных квартир являются Мурманская и Архангельская области. Далее следуют ХМАО и ЯНАО. Реже встречаются покупатели из Норильска, Красноярска. Москвичи на петербургском рынке малоактивны.
Строительный сектор давно перестал наводить ужас на банки, однако подход к кредитованию таких компаний остается достаточно консервативным. Банки предпочитают проверенных клиентов и гарантии по кредитам.
Кредитование строительных проектов несет в себе характерные риски, не свойственные другим секторам экономики. "Есть своя специфика при финансировании торговых предприятий на приобретение товара или экспортеров под обеспечение поступающей выручки. Строительные же проекты более длительные и поэтому наделены более высоким уровнем рисков в условиях возможной нестабильности на финансовых рынках", – объясняет председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максим Здор. Поэтому банки, и в том числе МБСП, предвидя все возможные риски, предъявляют более жесткие требования при оценке деятельности и принятии решения о предоставлении кредита строительным компаниям.
"Мы достаточно консервативно подходим к выбору проектов, отдавая предпочтение компаниям, которые имеют длительную историю работы на строительном рынке. Так, например, среди наших клиентов – строительные компании Setl Group, Группа ЛСР", – говорит руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ ВТБ) ОАО "Банк ВТБ" Сергей Григорьев. Банк активно кредитует проекты в сфере жилищного строительства, которые связаны с государственным заказом или являются проектами ГЧП, а также сотрудничает с предприятиями сферы дорожного строительства и инфраструктурных объектов, добавляет он. В портфеле СЗРЦ ВТБ в Санкт-Петербурге удельный вес кредитов, предоставленных предприятиям строительного комплекса, на начало 2013 года составил 29,8%, включая кредитование девелопмента, строительство по исполнению государственных контрактов, а также производство строительных материалов.
По словам господина Здора, кредиты строительным компаниям составляют примерно 25% портфеля МБСП. Основной объем приходится на подрядные строительные организации, работающие по контрактам с бюджетом. Сюда же входят подрядные дорожно-строительные организации, компании, ведущие общестроительные работы, застройщики, управляющие компании. Основной же объем приходится на инфраструктурные проекты, которые нередко финансируются из бюджета, а потому относятся к наиболее стабильной категории в строительной отрасли. "Традиционно низкий аппетит МБСП к рискам позволил еще до кризиса 2008 года сформировать довольно строгую систему оценки заемщиков, относящихся к строительному сектору", – добавляет Максим Здор.
Банк БФА тоже крайне внимательно относится к кредитным заявкам, связанным с финансированием строительных проектов, и старается кредитовать только компании, имеющие достаточный опыт и репутацию в данной сфере, объясняет Роман Максимов, заместитель начальника управления по работе с корпоративными клиентами банка. Доля кредитов строительным компаниям в банке сегодня порядка 10-15%. «По нашим прогнозам, эта доля будет стабильна, при этом будет наблюдаться поступательная положительная динамика роста кредитного портфеля в части строительной отрасли», – добавляет господин Максимов.
По мнению Сергея Григорьева, учитывая стагнацию экономики, корпоративные клиенты достаточно осторожно подходят сегодня к реализации новых проектов, и в строительном сегменте тенденции те же. По итогам 2013 года в целом рынок корпоративного кредитования вырастет на 10%, считает банкир
Основные требования к заемщикам – это финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, обеспечение кредита в виде твердого залога или в виде залога участка земли, на котором реализуется проект, и при этом сам проект должен быть четко проработан и экономически эффективен, объясняет Сергей Григорьев. Как правило, участие компании в его финансировании собственными средствами должно составлять не менее 30%. При проектном финансировании для его реализации предпочтительно создание отдельного юридического лица, продолжает он. В этом случае в обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду.
Обеспечением также может быть поручительство материнской компании. "Ввиду более высокого уровня риска при кредитовании строительных проектов, в особенности долгосрочных, наиболее предпочтительными для банков являются проекты, подкрепленные дополнительными гарантиями. Чаще всего такие проекты предполагают возведение крупных и средних инфраструктурных объектов", – говорит Максим Здор.
Строительная отрасль традиционно считается системообразующей для городского хозяйства Санкт-Петербурга. По итогам 2012 года участниками строительного комплекса введено в эксплуатацию более 2,577 млн кв. м жилья, в том числе 143 объекта нового строительства общей площадью 2 437 571,2 кв. м. При этом, как отмечают специалисты, консервативная в целом строительная отрасль активно использует новые технологии как европейских, так и отечественных разработчиков, позволяющие снизить себестоимость и сократить сроки строительства объектов при повышении качества, надежности и эксплуатационных характеристик многоквартирных жилых домов.
Сегодня можно констатировать, что практически все крупные игроки строительного рынка Санкт-Петербурга используют максимально технологичные решения, считая внедрение новейших технологии перспективным и выгодным вложением оборотных средств и инструментом повышения конкурентоспособности компании.
По мнению члена совета директоров O2 Development Виктора Осокина, будущее строительного сектора, несомненно, связано с развитиями и внедрением новых технологий. "Инновации в этой сфере появляются часто, практически ежегодно, и задача ответственных участников строительного рынка состоит в том, чтобы выбирать и осваивать те из них, которые делают возведение жилых объектов максимально качественным, оперативным, экологичным и обеспечивающим людям достойный уровень жизни".
По мнению директора департамента генерального подряда компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Юрия Доменюка, наиболее перспективными и востребованными являются технологии, позволяющие значительно сократить сроки строительства и снизить требования к профессиональному уровню рабочих непосредственно на строительной площадке. "Это строительство из конструкций, имеющих высокую степень заводской готовности в условиях максимально автоматизированного конвейера и минимального ручного труда. Например, на наших объектах применяется технология сборных элементов, это ELPO-блоки, ACO-панели", - поясняет Юрий Доменюк.
А ведь именно внедрение новых технологий могло бы помочь стабилизировать цены на рынке новостроек Санкт-Петербурга, и сдержать их рост, сделав жилье более доступным, а ситуацию на рынке строящегося жилья более спокойной. Пока же по итогам 2012 года рост цен на строящееся жилье в Северной столице превысил 8%. В среднем квартиры эконом и комфорт-класса в новостройках Санкт-Петербурга к концу 2012 года предлагались к продаже по цене 76,5 и 101,3 тыс. руб. за квадратный метр соответственно.
По мнению первого заместителя директора ГК "Пионер" направления Санкт-Петербург Александра Погодина, от внедрения новых технологий возможно получить экономический эффект: "Несомненно, для девелопера применение различных инноваций и нововведений в строительстве объектов недвижимости, которые повышают эффективность действующей системы, очень важны, так как, в конечном итоге, можно получить более высокие результаты при меньших объемах затрат и привлекаемых мощностей. От внедрения технологий можно получить определенный экономический эффект и достигнуть улучшения качественных характеристик строящегося объекта".
Небезынтересен тот факт, что порой отечественные разработки в области строительства оказываются и менее затратными на этапе внедрения, и не менее эффективными, чем схожие европейские технологии. В первую очередь это относится к технологиям сборного домостроения. Так, по мнению представителей крупной строительной компании "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад", именно за сборной технологией домостроения будущее в сегменте жилья "масс-маркет". "Именно сборные технологии позволяют строить быстро и с гарантированными сроками сдачи, стабильно качественно и по доступным ценам. Как раз эти характеристики являются наиболее важными для покупателей массового жилья", - подчеркивают специалисты "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Очень перспективной технологией сборного домостроения уже сегодня можно назвать инновационную систему КУБ-3V, разработчиком и патентообладателем которой является российская компания "Система-Строй". Это - технология безригельного каркасного домостроения, позволяющая значительно сократить сроки монтажа каркаса монолитно-каркасного здания, снизить строительные издержки и конечную себестоимость квадратного метра жилья в строящихся по новой технологии домах. Как подчеркивает генеральный директор ООО "Система-Строй" Геннадий Великжанин, высокая надежность и качество домов, возведенных с применением инновационной системы КУБ, подтверждена рекомендациями Москомархитектуры и испытаниями, проведенными лабораторией динамических испытаний ЦНИИЭП жилища. Важен для строителей и тот факт, что овладеть всеми тонкостями монтажа каркасов зданий с применением технологии КУБ-3V рабочие могут всего за неделю.
В Санкт-Петербурге применение технологии КУБ-3V начала девелоперская компания О2 Development, владеющая лицензией на применение этой технологии на территории Северо-Запада Российской Федерации. Как считают представители компании О2 Development, применение технологии КУБ-3V поможет обеспечить максимально демократичные цены на возводимое жилье особенно на начальном этапе строительства. С учетом того, что доля домов класса "эконом" и "комфорт" на рынке Санкт-Петербурга по итогам 2012 года составила 81%, применение технологий, удешевляющих процесс строительства жилья в этом секторе, имеет серьезное социальное значение.