Эксперты: Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости потребуется как минимум еще 1-2 года

Сколько было построено, продано и сдано в аренду объектов коммерческой недвижимости в Северной столице в 2010 г.? Чтобы ответить на этот вопрос, крупнейшие брокерские компании города в сфере недвижимости обменялись сведениями и составили Первый брокерский рейтинг Петербурга.

 

Высококлассные офисы дорожать не собираются

Оказалось, что ожидания у многих компаний были завышенными. Зато стремление избежать инвестиционных рисков и, как следствие, информационная открытость, подарили возможность корректировать планы на ближайшую перспективу.

Всего в 2010 г. в Петербурге, как сообщила на презентации Первого брокерского рейтинга, организованной редакцией журнала «Commercial Real Estate-Северо-Запад» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь, было построено и введено в эксплуатацию чуть более 250 тыс. кв. м офисной и около 470 тыс. кв. м торгово-складской недвижимости.

Участники презентации представили свое видение годовых итогов и перспектив в каждом из классов деловой недвижимости. Так, по словам управляющего директора NAI Becar SPb Ильи Андреева, за год в городе было построено 5 новых бизнес-центров класса А, объем офисных площадей в которых в совокупности составляет порядка 51 тыс. кв. м.

В то же время, по его сведениям, предложение в данном сегменте составляет около 60 тыс. кв. м. Так что арендные ставки на высококлассные офисные помещения в 2010 г. почти не менялись, находясь в пределах от 900 до 2000 рублей за 1 кв. м в месяц. В 2010 г. в бизнес-центрах класса А было арендовано около 66995 кв. м (89 сделок) и еще 9988 кв. м (один бизнес-центр) офисной площади было продано.

Также следует учесть, что в результате классификации, проведенной ГУД в 2010 г., 5 бизнес-центров повысили статус, перейдя из класса В+ в А. Так, согласно классификации, на сегодняшний день в Петербурге имеется 26 бизнес-центров класса А.

Отсюда и прирост за год не очень значительный, и особых надежд на рост ставок в 2011 г. эксперты не испытывают. Сможет ли поглотить рынок запланированные на 2011 г. объемы ввода? На этот вопрос, по мнению гендиректора Real Estate Альберта Харченка, ищет ответ большинство участников рынка.

По данным NAI Becar, сегодня в работе около 14 проектов бизнес-центров класса А, общая арендопригодная площадь которых может составить около 200 тыс. кв.м. «Скорее всего в 2011 г. будет введено 7-8 бизнес-центров класса А», - предположил И. Андреев. «Согласно опросу собственников, которые сами квалифицируют свои объекты как бизнес-ценры класса А, в 2011 г. будет введено 105 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости», - уточняет А. Харченко. По его данным около 20% площадей в бизнес-центрах класса А на сегодняшний день вакантны.

Оба эксперта не выражают надежд на рост ставок аренды в 2011 г. Разве что те собственники, которые держали ставки ниже уровня рынка, постараются выровнять их. При сохранении ставок на нынешнем уровне из 105 тыс. новых «квадратов» заполнится не более 70-80 тыс., прогнозирует гендиректор Real Estate А. Харченко.

Кроме того, по его прогнозу, сохранится интерес арендатора к формату помещений и тенденция к децентрализации. Сегодня же, по информации директора NAI Becar И. Андреева, 62% бизнес-центров класса А расположено в центральных районах города.

 

«А» и «В» в ожидании спроса…

Главная составляющая объемов ввода деловой недвижимости 2010 г. в Петербурге – это бизнес-центры класса В и В+. Как рассказал вице-президент ГУД, управляющий партнер «Ай Би Групп» Сергей Игонин, годовой прирост в этом сегменте за счет вновь возведенных объектов составил 180 тыс. кв.м. При этом заключено было 419 сделок аренды на 129564 кв. м и 7 сделок продажи – на 15 637 кв. м.

В 2010 г. класс В был востребован, считает С. Игонин. Спрос формировали средние компании, которые интересовались помещениями со средним метражом и чистовой отделкой. Ставки аренды стабилизировались, и, начиная с середины 2010 г., брокеры почувствовали, что продавать стало легче. А к концу года наблюдался даже небольшой рост ставок. Нижняя граница ставок подросла до 900-1000, а верхняя – до 1400 рублей за 1 кв. м. в месяц.

Несмотря на то, что порядка 200 тыс. кв. м в 150 бизнес-ценрах класса В и В+ пустовало, остался и неудовлетворенный спрос считает заместитель гендиректора Maris Properties/CBRE Надежда Ермишина. Так, планируемые к вводу в 2011 г. 60 тыс. м офисных площадей в классе В, по ее словам, это очень мало. Уже в конце 2010 г. брокеры могли предложить только 15-18 вариантов в качественных объектах, если клиенту требовалось порядка тысячи квадратов и более, что говорит о небольшом выборе, отмечает эксперт.

По прогнозу С. Игонина, объем ввода в 2010 г. в офисном сегменте составил 190 тыс. кв. м. По оценке Н. Ермишиной, в то же самое время, ожидаемый спрос - 80-100 тыс. кв. м в классе В. «2011 г. будет не лучшим с точки зрения поглощения, - предсказывает она. – В 2010 г. в сегменте в нашей компании Maris / CBRE было проведено 44 сделки, и только 3% из них были новые компании».

И все-таки, как полагает Н. Ермишина, рост ставок возможен: «Уже в 2010 г. по 2-3 арендатора претендовали на одни и те же большие площади, и в 2011 г. такое тоже может быть», считает эксперт. По ее мнению, также возможна и волна миграции – но, при условии роста предложения.

Однако, как отмечает С. Игонин, основной тренд этого периода – беспокойство относительно существенного увеличения отчислений в Пенсионный фонд РФ. «Эта нагрузка может негативно сказаться на состоянии рынка труда к середине 2011 г., и если это произойдет, не исключено, что спрос упадет», - сказал он.

 

«С» останется надолго

В то же время, согласно данным брокерского рейтинга, в 2010 г. было заключено 132 сделки по аренде в общей сложности 14318 кв. м офисной площади в бизнес-центрах класса С. Сведений о продажах не зафиксировано. Прирост этого сегмента за счет нового строительства, по сведениям еще одного вице-президента ГУД, гендиректора VMB Trust Александра Гришина, составил порядка 20 тыс. кв. м.

«Сегмент сложный, бизнес тихий, не афишируется. Но по доходности эти объекты иногда дают фору высококлассным, комментирует он. - За год ставки выросли почти в 2 раза – с 400 до 750 рублей за 1 кв. м в месяц». Самый большой спрос в этом сегменте, по оценке руководителя брокерского отдела «МК ПСБ» Дмитрия Деева, на помещения площадью от 25 до 40 кв. м. В бизнес-центрах класса В/В+ такие площади, может быть, и предлагаются, но предложение там ограничено, добавляет он.

По его наблюдениям, при хорошей пешеходной доступности от метро, заполняемость в бизнес-центрах класса С составляет порядка 90-95%. Но в тех комплексах, до которых нужно идти 10-15 минут от метро, и где имеются трудности с парковкой, вакантна половина или даже более половины арендопригодных площадей.

«Собственникам таких объектов не нужен PR. И бизнес-центры такого рода строились и будут строиться», - предрекает Д. Деев. «Основной тренд этого сегмента – это выжимание всех соков из здания затем, чтобы потом поставить его на реконструкцию. Владельцы попросту пользуются сложившейся на рынке ситуацией», - добавляет А. Гришин.

Возможно, некоторая часть арендаторов скорее решилась бы перебраться из бизнес-центров класса С на более качественные площади, предположил руководитель отдела по работе с клиентами «Деликатный переезд» Александр Архипов, если бы собственники бизнес-центров класса В предоставляли им преференции по ставкам на первое время. Ведь переезд сам по себе – штука затратная, констатирует эксперт.

 

Ритейл внушает оптимизм

Общая площадь введенных в 2010 г. торговых центров и многофункциональных комплексов составила 470 тыс. кв. м. При этом 208 тыс. кв. м, по данным рейтинга, было арендовано, а 600 тыс. кв. м в 4 центрах продано. Именно этот сегмент коммерческой недвижимости, как отметила директор по развитию компании ASTERA Людмила Рева, восстанавливался в 2010 г. быстрее всего. «Объемы ввода 2010 г., в 6,5 раз превысили аналогичные показатели 2009 г., и стали сопоставимы с докризисным уровнем», - подчеркнула она.

В целом объем торговых площадей в Петербурге на протяжении последних 5 лет вырос с 1,5 до 4 млн. кв. м. В 2010 г. открылись 2 крупных объекта - МФК «Невский центр» и ТРК «Галерея», где появились новые бренды, причем раньше, чем в Москве. В результате Центральный район Петербурга вышел на первое место в городе по обеспеченности торговыми площадями (1,2 кв. м на человека), потеснив в этом соревновании, хотя и несущественно, бывшего устойчиво лидера - Приморский район.

В первую очередь в этом сегменте недвижимости были востребованы высоколиквидные точки, пригодные для розничной торговли одеждой, обувью, продуктами питания - ритейл. Рост спроса на них, как рассказала Л. Рева, начался во II полугодии 2010 г. Причем в первой половине года спрос на стритритейл рос плавно, добавила руководитель направления маркетинговых исследований Praktis C&B Любава Пряникова. Летом было затишье, а осенью был уже бурный рост. Наибольший интерес вызывали площадки под общепит.

Сегмент хорошо развивается в основных торговых коридорах, отмечает Л. Пряникова, в том числе в спальных районах – на проспектах Просвещения, Ленинском, Большевиков, Комендантском. Вдвое выросли арендные ставки внутри таких коридоров в центре Петербурга - на Невском пр., на Большом пр. ПС на Среднем пр. ВО. За пределами центра – рост незначительный. Ставки росли в востребованных торговых центрах и поднялись с 400 до 1200 рублей за 1 кв. м в месяц, дополнила Л. Рева. А в некоторых местах в разы больше – разброс очень велик, заметила эксперт.

В то же время, вакансии в целом по рынку, по данным Л. Рева, составляют порядка 20%, а в не очень успешных торговых центрах – до 40%. Кроме того, как отметил руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов, качественных торговых площадей в Петербурге еще очень мало. «С открытием ТРК «Лето», их объем перевалил за 1,5 млн. кв. м, - считает он. - В хороших компаниях вакансия нулевая», говорит он.

По его данным, в целом по городу к вводу до конца 2012 г. готовится 12 проектов общей площадью около 250 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. Возможно, в 2011-2012 гг. будет реализовано несколько проектов реконцепции, не исключил он. «Спрос есть, поскольку покупательская способность росла. Торговые центры и комплексы будут строиться, - сказал А. Розов. - Мы очень позитивно оцениваем перспективы развития ритейла, и готовы помочь найти арендаторов», резюмирует эксперт.

 

Гостиничный сектор и не думал снижать оборотов

Уровень развития уличной торговли – немаловажный момент в аспекте туристической привлекательности. Но еще туристы нуждаются в гостиницах. С марта по октябрь петербургские гостиницы, как заметил управляющий партнер АРИН Игорь Горский, заполняются очень плотно. Так, средняя заполняемость парижских гостиниц в пик туристического сезона составляет 95-97%, лондонских – 92%, а петербургских – 87%.

В период затишья, эта планка опускается в любом туристическом центре – в 3 – 5 раз. И зимой Петербургские гостиницы заполнены лишь на 30-40%. Понятно, что нужно развивать туристические программы и на этот период. И, кроме того, не следует забывать, что в сфере туризма очень многое зависит от господдержки, подчеркивает эксперт. Это в первую очередь касается визового режима. Если петербургским властям удастся добиться для аэропорта тех же преференций по визам, что и для Морского пассажирского порта, поток туристов увеличится очень существенно, и покрыть дефицит гостиничных площадей можно будет гораздо быстрее.

Однако, считает И. Горский, невзирая на кризис, гостиничный бизнес развивался и развивается достаточно динамично. Так, по его данным, объемы ввода гостиничной недвижимости в 2007 г. составляли 524 номера, в 2008 г. ввод вырос втрое, составив 1250 номеров, в 2009 г. было введено 1404 номеров, после чего рост стабилизировался и по итогам 2010 г. составил 1412 номеров. В 2011 г., по прогнозу И. Горского, будет введено в общей сложности 1419 номеров.

Всего же в Петербурге на сегодняшний день работает 615 гостиниц на 27 тыс. номеров. Совокупная по городу вакансия составляет в среднем около 5 тыс. номеров. При этом подавляющая часть гостиничного фонда расположена в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Далее с большим отрывом от всех прочих периферийных районов идет Московский район – здесь гостиничные площади востребованы вдоль дороги к аэропорту.

 

Склады рассчитывают на торговлю и держатся за сборку

По итогам 2010 г., 15 компаний, принявших участие в составлении рейтинга, сдали в аренду 188762 кв. м складских площадей, заключив 89 сделок аренды. Кроме того, в данном секторе были зафиксированы 2 сделки по продаже складов общей площадью 31260 кв. м. Ввод новых складских площадей по итогам года, как сообщил гендиректор петербургского отделения Knight Frank Николай Пашков, составил 99,5 тыс. кв. м. Прогноз эксперта на ввод площадей в 2011 г. очень неутешительный - 50 тыс. кв. м.

Объем предложения в данном секторе коммерческой недвижимости, по его данным, составляет сегодня 1,7 млн. .кв. м.

Вообще, до 2005 г. в Петербурге не было складов класса А, а сейчас доля этого высококлассного сегмента составляет 72% от всех сделок. Может быть, предложение в нем избыточно, не исключает эксперт. Тем более, что вакансия в сегменте составляет 25%, то есть заполнено 120-130 тыс. из 173 тыс. кв. м общей площади складских комплексов класса А. При том, что общий уровень вакансии по сектору – 150 тыс. кв. м. В 2009 г. поглощение было отрицательное. В 2010 г. - отмечено одно большое поглощение. Кроме того, увеличилась площадь заявок: если до 2010 г. потенциальных арендаторов интересовали помещения по 1-1,5 тыс. кв. м., то теперь есть заявки и на 3-5 тыс.

Ситуация внутри сектора в целом качественно меняется, подчеркивает Н. Пашков. Так, если до 2010 г. основные поглощения фиксировались в логистических комплексах, то сейчас спрашивают площади не только для хранения, но и для производственных целей – для сборки, например.

И все-таки, некоторые посылки для роста, считает Н.Пашков, имеются. Прежде всего, это надежда на восстановление спроса со стороны торговых операторов и увеличение объема грузовых потоков через Петербург. Не исключил эксперт и роста спроса на складские помещения со стороны промышленников.

 

На каких землях стоить

Если судить по рынку земель промышленного назначения, расчет на производственников, возможно, не безоснователен, считает глава петербургского филиала GVA Sawyer, также вице-президент ГУД Николай Вечер. Спрос на такие земли в Петербурге практически отсутствует, отметил он, не исключив, что потенциальных покупателей отпугивает перспективы активизации политики Смольного в части вытеснения промышленности на окраины. Городские власти, по его мнению, осознают глубину этой проблемы и поэтому пытаются стимулировать развитие технопарков.

Однако, статус земель, отведенных под такое строительство, участникам рынка кажется недостаточно определенным. В то же время так называемая малая промышленность стремится в индустриальные зоны Ленобласти – в Горелово, Янино и Агалаково; интересуется промышленными земли вдоль КАД - но только инженерно подготовленными участками площадью от 0,3 до 1 га. При этом средняя цена покупки составляет, по словам Н. Вечера, не более 10 млн. рублей за 0,5 га - примерно 50 евро за 1 кв. м.

Строить объекты коммерческой недвижимости в районах сложившейся застройки в Петербурге планируют, по сведениям эксперта, некрупные девеловероперские компании, готовые взяться за освоение участка площадью 0,2 – 0,8 га, и которые приобретают землю на вторичном рынке. В то же время крупные компании работают с собственной землей или стараются получить госзаказ.

Притом, что макроэкономический фон в 2010 г. не был позитивным, напротив, из-за дефицита бюджета всех уровней наблюдалось сокращение инвестиционных, в том числе и социальных программ, рассчитывать на рост спроса на земельные участки под коммерческую недвижмость, не приходится, резюмирует Н. Вечер.

И все-таки, рост вложений в земельные участки не исключен, возражает генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский: «Сегодня все хотят купить объект под доходность 12% годовых, но покупать нечего, сейчас самое время покупать землю».

Пусть ставка капитализации в целом по рынку коммерческой недвижимости упала с 15 до 10%, но цена на нее в то же время растет, пояснил он. Так, по его подсчетам, в 2010 г. было произведено инвестиционных сделок по приобретению земли под строительство и действующих объектов коммерческой недвижимости на общую сумму почти 0,5 млрд. долларов, что для Петербурга очень серьезно. Хотя, нельзя не заметить, что эта цифра вдвое ниже докризисного уровня.

Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по мнению Н. Казанского, может потребоваться как минимум еще 1-2 года. «Но ведь есть положительный результат и у кризиса, - добавляет он. - Рынок стал более прозрачным! И ясно видно: то, что продается за 25 млн. долларов было построено за 20 млн. Это даже чуть более прозрачно, чем на Западе», говорит Н. Казанский.

«Мы ожидаем роста по всем секторам, - поддержал его глава Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Заметьте, что гостиничная недвижимость из конца списка желаний инвесторов вышла на первое место не в силу величины ставок капитализации, а благодаря стабильному развитию. И нет сомнений в том, что на втором месте по возвращению интереса инвесторов будет ритейл». По его сведениям, в ближайшие полгода будет заложено «очень много» новых проектов в сфере торговой недвижимости. Склады, конечно, запаздывают, но они и строятся быстрее, обнадежил эксперт.

Наталья Черемных

С мечтой об эластичности

Жилищное строительство в Петербурге оживает, и более того, превосходит по объему ввода прогнозы годичной давности. В критический момент одним из ее «локомотивов» стала программа обеспечения отдельными квартирами ветеранов войны, а вторым - выход на рынок первых проектов комплексного освоения территорий.

 

Ввод с перспективой

Дальнейший рост в посткризисных условиях требует дополнительных стимулов. Смольный прилагает для этого усилия: облегчаются процедуры подачи заявлений, сокращаются сроки стройэкспертизы, разрабатываются региональные методические документы, утверждаются проекты повторного применения. Еще одним стимулом стало бы внесение таких изменений в Генплан и ПЗЗ, которые дали бы «зеленый свет» реконцепции неперспективных ныне офисных проектов в жилые. Но, увы, не все зависит от региональной власти: корректировка городских градостроительных документов, в которой нуждаются сегодня застройщики, тормозится неоднозначными федеральными законодательными инициативами.

На прошлой неделе строительный блок Смольного отчитался об итогах работы за 2010 г. Итоги по объему ввода жилья выглядят вполне оптимистично. За год построено 2,656 млн. кв. м новой жилплощади, из них в многоэтажных домах - 2,534 млн. кв.м.

Для сравнения, в 2009 г. объем вновь построенного многоэтажного жилья составлял 2,284 млн. кв.м., а итоговую цифру - 2,6 млн. - тогда помог «вытянуть» частный сектор.

Еще три обстоятельства, которые следует принять во внимание. Первое: в истекшем году уже не действовал временный мораторий на инвестиционные платежи. Второе: в 2009 г. городской стройкомплекс имел мощный стимул в виде программы строительства жилья для ветеранов, в 2010-м она завершилась в I квартале. Третье: фактический объем возведенного в 2010 г. жилья на 300 тыс. кв. м больше вышеназванной цифры. Но по новым правилам Стройкомитет включает в расчет лишь те новые дома, которые подключены к источникам энергоснабжения по постоянной схеме. Фактически построенные 300 тыс. кв. м станут заделом на 2011 г.

Глава Стройкомитета Вячеслав Семененко напоминает, что в начале 2010 г. ввод нового жилья прогнозировался на уровне 2,3 млн. кв. м. В посткризисный период стройкомплекс воздерживался от чрезмерно оптимистических прогнозов. В наступившем году, с учетом вышеназванного задела, объем ввода пока оценивается также осторожно, исходя из достигнутого - в 2,7 млн. кв. м. Однако глава Комитета считает, что строительная отрасль отличается эластичностью, и при благоприятных условиях может дать неожиданный рост в 2-3 раза.

 

Стратегическая задача освоения

Осторожность прогнозов понятна: перспективы нового строительства любого назначения зависят от макроэкономических факторов, над которыми правительство региона не властно. Более того, внятно предсказать финансовую конъюнктуру 2011 г. не берутся и самые авторитетные эксперты.

Многим застройщикам в период кризиса пришлось пересматривать свои проекты в связи с изменением структуры спроса: активно раскупалась только дешевая малометражная недвижимость. Так, например, ГК «Импульс» выводит на рынок два новых жилых комплекса на пр. Энгельса и на пр. Большевиков - в давно обжитых и достаточно привлекательных районах - под брэндом «Эконом», только с 1- и 2-комнатными квартирами.

Преимущество получили крупные компании, приступившие к реализации проектов в период минимальных цен на стройматериалы. В то же время земли под застройку они приобрели еще перед кризисом по весьма высокой цене. Достичь рентабельности удастся нескоро. Вполне естественно, что городское правительство идет навстречу таким игрокам рынка. Ради этого заключаются договора с банками, корректируются крупные проекты. Так, «Главстрой-СПб» получил возможность строить жилую недвижимость вместо ранее спроектированного офисного центра на территории между ул. Шкапина и ул. Розенштейна. Помимо новой очереди «Северной Долины», компания рассчитывает в 2011 г. открыть продажи и в Юнтолово.

А самый крупный проект комплексного освоения территории - город-спутник «Южный» компании «Старт-Девелопмент» на Киевском шоссе у границы с Гатчинским районом - получит статус стратегического проекта города. Как поясняет вице-губернатор Роман Филимонов, такой статус важен для имиджа проекта. В то же время стратегический инвестор получает целый ряд льгот. Городу объективно необходимо стимулировать застройщика: несколько заявленных проектов комплексного освоения пока не начали развиваться, в том числе в связи с необходимостью реконцепции.

«Южный» рассчитан на 4 млн. кв. м жилья. При этом, как подчеркнул вице-губернатор, он включает в себя также промышленный сегмент. Одновременно с жилплощадью для будущих обитателей города-спутнкика создаются рабочие места - поскольку строительство «спального района» в чистом виде неминуемо увеличит нагрузку на транспортную инфраструктуру.

На возобновившихся в 2010 г. торгах было реализовано 9 участков под жилищное строительство, рассчитанных в общей сложности на ввод еще 260 тыс. кв. м жилья. Незначительные затраты на землю предоставляют приобретателям преимущества. Такие относительно небольшие проекты будут реализованы раньше, тем более что комплексное освоение, в том числе в «Южном», требуют также развития инженерной инфраструктуры «с нуля». Для жилищных целей будет использован и участок площадью 100 га в Пушкине, переданный в собственность города фондом РЖС.

Несколько территорий с существующей инженерной инфраструктурой городские строительные компании будут осваивать на землях Министерства обороны - в Выборгском (Парголово и Осиновая Роща), Пушкинском и Красносельском районах. Новое жилье общим объемом более 650 тысяч кв. м будет возведено для военнослужащих.

Для оптимизации временных и финансовых затрат застройщиков Комитет по строительству разработал 73 проекта повторного применения. Типовые проекты - неизбежный атрибут строительства в период кризиса в любой стране, когда необходимо одновременно поддержать заказами социально значимые отрасли, занятость и решить жилищную проблему.

Столь же неизбежная мера - развитие инженерной инфраструктуры на городской земле за счет бюджета. В 2010 г. по заказам Комитета по строительству были проложены новые участки Парашютной, Мебельной, Стародеревенской и Беговой улиц в Приморском районе, Мурзинской ул. в Невском районе, новых дорог в застраиваемых кварталах Красного Села.

Новые участки трасс, построенные городом, существенно разгружают улично-дорожную сеть и оптимизируют движение общественного транспорта. Так, в 2010 г. был построен участок дорожного полотна на Богатырском пр. между Гаккелевской и Стародеревенской ул., а также на пр. Сизова между Богатырским пр. и пр. Испытателей.

В ближайших планах - строительство развязок городской дорожной сети с северным сегментом Западной скоростной магистрали и КАД, а также путепроводов через Приморскую линию железной дороги. Эти планы придется корректировать в случае, если будет принято решение о строительстве офиса «Газпромнефти» на северо-западе города. По понятным причинам Петербург не хочет терять крупного налогоплательщика. Пока Смольный не раскрывает хода переговоров с заказчиком. Впрочем, Р. Филимонов на всякий случай замечает, что вариант строительства «Охта-Центра» в Кудрово малоперспективен как с точки зрения инженерной инфраструктуры, так и по экологическим причинам.

Общегражданский прогресс

По данным Jones Lang LaSalle, в 2010 г. в Петербурге было введено всего 96 тыс. кв. м новых офисных площадей. Трехкратный спад к 2009 г. легко объясняется недостатком спроса: в городе пустует более 350 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости.

Неудивительно, что в отчете Стройкомитета офисные площади вместе с торговыми были подверстаны под сборную категорию «объекты общегражданского назначения». Новая социальная и коммерческая недвижимость, если посчитать ее совокупно, по приросту не отстает от показателя прошлого года. И с общегражданской точки зрения это безупречно.

Предметом гордости городского стройкомплекса является рекордный рост новых образовательных учреждений. Построено 7 новых школ, капитально отремонтировано с полным переоснащением еще 14, введено 9 детских садов, реабилитационный комплекс при детдоме для сирот. Кроме того, первых учащихся принял политехнических колледж городского хозяйства на пр. Авиаконструкторов.

В социальном секторе городской недвижимости также создан задел на новый год: в высокой степени готовности - еще 12 детских садов в нескольких районах города. На текущий год запланирован ввод еще 7 новых и 3 реконструированных школ, а еще 13 откроются после капремонта.

В 2010 г. завершены работы по строительству и реконструкции 11 объектов здравоохранения. Больница им. Раухфуса на Лиговском пр., изначально строившаяся как образцовое детское больничное учреждение, полностью переоборудована и оснащена комплексом самого современного диагностического и лечебного оборудования. За счет бюджета построен центр социальной реабилитации детей-инвалидов в Веселом поселке. Особый вклад в 2010 г. был также внесен в реконструкцию и переоснащение учреждений профильных медицинских отраслей - онкологии, психиатрии и фтизиатрии. А в 2011 г. новые мощности в трех районах получит служба скорой медицинской помощи. Педиатрия получит еще один подарок - лечебно-оздоровительный центр при детском санатории «Солнечное».

Особая статья - лечебные и социальные объекты для лиц пожилого возраста. В истекшем году открылся гериатрический центр в Кронштадте, в 2011-м будет реконструирован городской гериатрический медико-социальный центр на Рижском проспекте. Кроме того, город построит еще 4 социальных жилых дома в разных районах.

Стройкомплекс города особенно отличился в сфере культуры. В данном случае все объекты индивидуальны и эксклюзивны. Открылись театры «Зазеркалье», «БУФФ» и «Молодежный на Фонтанке», отреставрированный уникальный деревянный Каменноостровский театр, а новый Военно-морской музей в Крюковых казармах, по данным Смольного, стал крупнейшим в Европе музейным комплексом2010 г. Это здание, куда в 2011 г. переместятся экспонаты из исторического здания Биржи, занесено Всемирным клубом петербуржцев в Белую книгу - перечень объектов, дополняющих неповторимость центра города.

Программа строительства для целей культуры на 2011 г. не менее масштабна. К юбилею великого комика Аркадия Райкина будет завершена реконструкция Театра сатиры, названного его именем. Развернется реконструкция зданий для Академии танца Бориса Эйфмана на Петроградской стороне. В Полюстрово и Старом Петергофе строятся детские школы искусств. В начнется проектирование нового зоопарка, который станет крупнейшим в Европе.

 

Ландшафты в гости будут к нам

Новый зоопарк, проект которого стал победителем конкурса - французской компанией Beckmann - был обсужден в Смольном, является не только объектом культуры, но и оптимальным способом сохранения и общественного использования зеленой зоны в Приморском районе. При этом были учтены все пожелания экологов по сохранению редких растений: их ареал был вынесен за границы территории общего пользования. Одновременно были утверждены границы самой крупной особо охраняемой природной территории «Озеро Щучье» в Курортном районе. Комитет по градостроительству и архитектуре вплотную занялся городскими ландшафтами.

В 2010 г. КГА подготовил Концепцию ландшафтного сценария Петербурга, в которой соединены в общую систему городские планы благоустройства, сохранения и развития зеленых насаждений, а кроме того, применены новые технологии ландшафтного дизайна. Сценарий стал основой для разработки схем зеленых насаждений для каждого района города. К инвентаризации городских лесов и парков были впервые привлечены общественные организации.

Как рассказала председатель КГА Юлия Киселева, Ассамблея Европейской федерации ландшафтных архитекторов поддержала кандидатуру Петербурга при выборе места проведения Всемирного конгресса ландшафтных архитекторов в 2015 гу. Окончательное решение будет принято в марте.

Комитет разрабатывает отдельные проекты оформления цветочного оформления въездов в город, а также ряда осевых городских магистралей. Особое внимание уделяется озеленению территории в рамках каждого крупного индивидуального проекта, рассматриваемого Градсоветом - в частности, Набережной Европы и Технопарка высоких технологий в Невском районе.

 

Как нам реорганизовать Генплан

В 2010 г. КГА ускорил разработку проектов планировки и межевания, обработку заявлений на условно разрешенный вид использования, а также ввел процедуру подачи заявлений в электронной форме. По словам Ю. Киселевой, теперь ни одно из обращений не остается без ответа, а задержки отмечаются лишь в одной десятой случаев.

Оптимальное развитие города, особенно в части освоения новых территорий, требует, впрочем, не только облегчения процедур, но и периодического внесения корректировок в градостроительное законодательство. В течение года застройщики неоднократно жаловались на сложности реализации своих проектов в связи с изменившейся конъюнктурой. Так, кризисное снижение спроса на офисную недвижимость сделало многие проекты нерентабельными. Только у ГК «Теорема» два крупных проекта остановились по той причине, что в функциональной зоне Д не менее 50% территории должно быть отведено под офисное и коммерческое строительство - в то время как сегодня рентабельны только жилищные проекты.

В декабре 2010 г. главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев говорил на заседании правительства о необходимости внесения существенных корректировок в градостроительное законодательство с учетом новых тенденций рынка. Однако сроки внесения изменений в главный городской документ - Генплан - пока точно не называются. Как поясняет Р. Филимонов, необходимо дождаться утверждения Госдумой поправок в Градкодекс, внесенного Минрегионразвития России.

Смольный поступил весьма прозорливо, расширив штат КГА и НИПЦ Генплана. Согласно поправкам Минрегиона, при планировании городов теперь придется обосновывать размещение каждого нового объекта федерального или регионального значения, учитывая также федеральные документы терпланирования, в том числе территориальные схемы Минобороны. При этом срок действия генеральных планов увеличивается до 20 лет - из чего следует, что региональные адресные программы тоже придется «удлинять», непонятно как предугадывая новые макроэкономические тенденции. Включение в любой генплан земель лесного фонда теперь потребует согласования в Москве, а земель сельхозназначения - в областном центре. Предполагалось, что земельное законодательство будет «приспособлено» к градостроительному, а оказалось - ровно наоборот.

Соответственно, в обиход возвращается понятие «населенный пункт в границах городского поселения», причем границы населенных пунктов должны быть описаны в общей части и отображены на картах Генплана, включая вновь образуемые (например, город-спутник «Южный»). В этом есть, на первый взгляд, позитивная сторона: поправка в Генплан может быть внесена по отдельному населенному пункту - скажем, по Пушкину или Парголово. Однако в Москве и Петербурге границы включенных населенных пунктов давно стерлись, причем именно благодаря действующей редакции Градкодекса.

Между тем одновременно в Госдуму поступила другая поправка в Градкодекс, разрешающая корректировать Генплан в рамках отдельного муниципального образования. Для Петербурга такой вариант, особенно при продлении действия Генплана, был бы куда предпочтительнее. Иначе получится, что внести изменения на карте Петрославянки или Старо-Паново будет тысячекратно проще и дешевле, чем в Купчино. Ведь по Купчино придется устраивать слушания во всех районах, поскольку оно не является - а может, таки является? - населенным пунктом. Границы города-спутника «Южный», по поправке Минрегиона, не могут быть утверждены на уровне МО «Город Пушкин», поскольку новый населенный пункт в границы существующего города Пушкин не входит. Или входит?

Сетуя на неповоротливость действующих законов, гендиректор ГК «Теорема» Игорь Водопьянов говорил, что из кабинета на улице Зодчего Росси невозможно увидеть в перспективе развитие города на 5 лет. Однако из окон в Москве видят еще дальше, причем в четыре раза. И как обычно, стригут под одну гребенку интенсивно развивающиеся регионы с глухой провинцией, мегаполисы со средними городами. Или потом выяснится, как с Росохранкультурой, что в тексте написано одно, а на самом деле имеется в виду другое? Только что Петербург был единым и неделимым городским поселением, но посмотрели из другого столичного окна - и Северная столица оказалась конгломератом населенных пунктов. Кто теперь разделит между г. Зеленогорск и п.г.т. Комарово только что образованную ООПТ? Может быть, Пушкин? Сколько времени придется ждать разработки тех федеральных документов, на которые теперь требуется ссылка при корректировке Генплана - даже в Старо-Паново, если там планируется размещение хотя бы одного объекта федерального значения? И сколько потребуется кадров ведомствам в столице, чтобы утвердить все планы городов и весей, «посягающие» на необъятные леса нашего отечества?

Как разъясняет Р. Филимонов, до уточнения федерального законодательства в городские Правила землепользования и застройки все же могут быть внесены корректировки по территориальным зонам, которых давно ожидают застройщики. А поправки в Генплан, в том числе давно подготовленные, подождут исхода думских баталий, до ввода в действие обновленного Градкодекса, до разработки и утверждения нормативных актов. И может случиться, что дорабатывать основной городской градостроительный документ предстоит уже не на Зодчего Росси, а на Новгородской улице: по словам вице-губернатора, проект «Невская ратуша» будет реализован в установленные сроки. А после доработки предстоит пообъектное согласование поправок в Генплан в Москве, и только после этого - повторная корректировка ПЗЗ.

Строительная отрасль, несомненно, эластична, то есть приспособляема к новым условиям. Но будет очень обидно, если расправить крылья ей помешают очередные федеральные новации, по-прежнему не учитывающие отличие мегаполиса от провинции, городского лесопарка от тайги, рабочего поселка - от дворцовой резиденции, но при этом зарегулирующие вторично то, что уже и так зарегулировано. Для адаптации к новым правилам игры потребуются незаурядные мозговые штурмы, чему, несомненно, поможет географическое сближение строительного и архитектурно-градостроительного ведомств Смольного.

Константин Черемных