Районная сегрегация
Население Петербурга, как и любого мегаполиса, разнородно по своему социальному составу. В городе уже есть разделение на более и менее благополучные районы. Опасность формирования гетто и перспективы появления новых престижных локаций обсудили участники заседания круглого стола "Плохие" и "хорошие" районы: грозит ли Петербургу социальное расслоение?", организованного газетой "Строительный Еженедельник" в рамках выставки "Ярмарка недвижимости".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Анна Лыкова, помощник руководителя департамента новостроек ООО "НДВ СПб"
Инна Малиновская, заместитель генерального директора по связям с общественностью ГК "ЦДС"
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО "Петра-8"
Олег Паченков, директор Центра прикладных исследований Европейского университета
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса ООО "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад"
Екатерина Евсеева, руководитель подразделения Санкт-Петербургского отделения КТ "СУ-155"
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент"
Валерий Грибанов:
– Во всех крупных городах мира есть бедные и богатые кварталы, что является большой социальной проблемой. Можно ли говорить о том, что сегодня подобный процесс начался в Санкт-Петербурге, и грозит ли нашему городу социальное расслоение?
Светлана Денисова:
– Эти процессы в том или ином виде существовали в городе и раньше: районы делились по престижности и существенно различались. К примеру, в советские времена район "Гражданки" делился на две зоны: одна называлась ГДР ("Гражданка" дальше ручья) и ФРГ (фешенебельный район "Гражданки", который располагался южнее Муринского ручья). В настоящее время эти процессы тоже существуют, но они подлежат регулированию. Мы видим это по сделкам и по разнице в стоимости квадратного метра. Отдельные территории могут превращаться в гетто, если там не ведется реконструкция сетей, инфраструктуры, фасадов и идет процесс обветшания. Эти явления могут возникать и в районах, где ведется новое строительство, если жилье не обеспечено необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Такой район имеет все шансы довольно стремительно превратиться в депрессивный. При приобретении квартиры покупателю необходимо в первую очередь обращать внимание на транспортную доступность места, наличие детских дошкольных заведений, школ, учреждений дополнительного образования и объектов социальной инфраструктуры. Сегодня город перекладывает бремя создания социальной инфраструктуры на застройщиков, процессы эти обусловлены наполненностью городского бюджета.
Валерий Грибанов:
– Как может происходить превращение нового квартала в гетто? Ведь стоимость квадратного метра довольно высока, и приобрести жилье может не каждый.
Анна Лыкова:
– Для начала необходимо определиться с тем, для кого застраивался тот или иной новый квартал. К примеру, есть район Шушары, где строится социальное жилье для военных, для нужд расселения, очередников и также есть новое жилье, которое стоит чуть дешевле, чем новое жилье в районе "Звездной". Входной порог для приобретения строящегося жилья в Шушарах гораздо ниже, чем стоимость покупки квартиры в районе станции метро "Звездная", соответственно, и социальное окружение будет разным.
Валерий Грибанов:
– Цена вопроса составляет как минимум несколько миллионов рублей. Едва ли маргиналы обладают такой суммой денег. Главная опасность, пожалуй, кроется в сдаче жилья в аренду.
Анна Лыкова:
– Да, опасность превращения в неблагополучные есть у районов, где квартиры не приобретаются в собственность, а сдаются в аренду. Например, такие кварталы есть в Красногвардейском и Калининском районах.
Инна Малиновская:
– Угрозу превращения районов Санкт-Петербурга в гетто могут создать, на мой взгляд, не граждане России, а трудовые мигранты, которых с каждым годом становится все больше. Примером тому ситуация в Европе и Америке, где сформированы районы компактного проживания мигрантов со всеми последствиями. В Петербурге на сегодняшний день нет практически ни одного района, который можно было бы назвать депрессивным. Везде активно развивается инфраструктура, строятся новые дома. Пожалуй, только Адмиралтейский – в нем много коммуналок и практически нет новостроек. Новые районы точно не могут стать гетто, жилье в них приобретают люди достаточно однородного социального статуса. Согласитесь, жилье стоит дорого, и не каждый петербуржец может себе это позволить, тем более трудовой мигрант. Не секрет, что ремонты в новых домах, да и в старых, делаются усилиями иностранной рабочей силы, но это реалии, с которыми приходится мириться.
Олег Паченков:
– Люди, которые способны образовать так называемое гетто, как правило, не в состоянии купить себе жилье и довольствуются съемной квартирой. Наш рынок арендного жилья далек от западного, поэтому возникновение анклавов нам пока не угрожает. Российская и в частности петербургская специфика в этой связи не выглядит пугающей.
Валерий Грибанов:
– Зато наш рынок аренды, в отличие от западного, никак не регулируется, и большая его часть находится в тени.
Олег Паченков:
– Механизмы регулирования многогранны. К примеру, в скандинавских странах государство покупает квартиры для социальных нужд в новых районах в домах не ниже комфорт-класса и таким образом создает благополучную среду. Возникновению гетто препятствует развитая социальная и транспортная инфраструктура. В европейских городах люди переезжают в те кварталы, где ребенка можно отдать в школу. Мы с отставанием в несколько лет повторяем этот опыт. На сегодняшний день мы в отличной ситуации и имеем все возможности, чтобы не допустить возникновения гетто в нашем городе.
Валерий Грибанов:
– Как получается так, что, купив жилье в когда-то благополучном квартале, человек рискует через 10‑15 лет получить квартиру в гетто? Как защитить приобретенную недвижимость от падения стоимости, вызванного неблагоприятным окружением?
Инна Малиновская:
– Владелец квартиры в новостройке в гораздо меньшей степени подвержен таким рискам, потому что он и его сосед смогли заработать несколько миллионов, которые вложили в жилье, социальная однородность очевидна. Новые районы обеспечены новой качественной инфраструктурой, как правило, предусмотрена охрана территории, паркинги. Ну а от того, что кто-то сдает свое жилье в аренду, не застрахован никто.
Надежда Калашникова:
– Два миллиона рублей – это та сумма, которую вполне способны освоить мигранты. В районах, где есть такое недорогое предложение, уже сегодня формируются этнические анклавы. Это касается территорий на окраинах города, в Девяткино, на "Парнасе". Застройщики, к сожалению, не могут решить вопрос с формированием гетто, так как это задача государственной власти.
Инна Малиновская:
– Зачастую мигранты могут себе позволить только купить комнату в коммуналке, но это уже другая проблема – проблема наличия коммуналок.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что дома, перегруженные однокомнатными квартирами и студиями, способствуют постепенной маргинализации этого жилья, так как большая часть таких квартир будет сдаваться в аренду. Согласно данным мировой статистики, если 15% населения квартала составляют представители чужой культуры, то повернуть процесс вспять практически невозможно. Так, если 15% квартир в новом доме сдано в аренду мигрантам, то другие собственники будут вынуждены со временем либо продать квартиру, либо тоже сдать ее в аренду.
Инна Малиновская:
– Однокомнатные квартиры часто приобретаются как первое жилье для детей и молодых семей, для пожилых родителей, так что контингент проживающих может быть вполне благополучным и однородным. Согласно исследованиям, число владельцев однокомнатных квартир – молодых успешных людей, которые хотят жить отдельно, – с каждым годом растет.
Анна Лыкова:
– Я бы хотела добавить, что для образования гетто иногда бывает достаточно и меньшего процента проживающих с иной культурой. К примеру, в одном из благополучных кварталов в израильском городе кто-то продал одну квартиру представителю палестинского народа. Через пять лет в этом микрорайоне остались одни мусульмане, и прежним жителям пришлось продавать свое жилье.
Светлана Денисова:
– В США престиж района определяется в первую очередь тем, какого уровня образовательные учреждения там находятся. Как бы мы ни старались за счет технических и архитектурных решений провозгласить свое жилье престижным, огромное значение имеет так называемая большая среда. Для того чтобы отдать ребенка в престижную школу, чтобы у семьи была возможность на общественном городском транспорте добраться до очагов культуры, музеев, театров нужно все-таки жить в Петербурге, а не за его пределами на расстоянии пяти, а то и двадцати километров от города. В этом смысле все кварталы, которые строятся за границами Петербурга, – это уже кандидаты на то, чтобы оказаться депрессивными. Для борьбы с неблагоприятным окружением в период заселения нового дома необходимо как можно больше квартир сдавать с готовой отделкой. Чтобы жилье не теряло в стоимости, а население не маргинализировалось, необходимо, чтобы рынок стал более здоровым и недвижимость не была бы единственным средством сохранения денег.
Валерий Грибанов:
– А возможно ли в Санкт-Петербурге появление новых престижных районов? К примеру, если еще 15 лет назад Песочная набережная была депрессивной территорией, то сегодня там начал формироваться новый элитный квартал.
Юлия Ружицкая:
– Сегмент премиальной недвижимости более консервативен в части появления новых престижных районов, так как премиальные локации уже определены. Несмотря на это в последнее время мы видим появление новых зон с премиальными объектами. Массовый сегмент более мобильный, и мы считаем, что даже окраинные территории можно превратить в зоны комфортного проживания. К примеру, наш проект "Южный" в Красносельском районе Петербурга обеспечен всей необходимой инфраструктурой. Похожий проект мы сейчас реализуем в Красногвардейском районе города. В рамках проекта «Новая Охта» будет освоено около 600 га, ориентировочно 4 млн кв. м. Старт проекту дает жилой комплекс площадью 860 тыс. кв. м на 12 тыс. квартир. Основную часть в этом проекте будут составлять двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.
Юлия Жалеева:
– В городе действительно есть ограниченное количество территорий, на которых возможно появление элитных районов. А новые кварталы сегмента комфорт плюс могут активно появляться. В качестве примера можно привести проект «Балтийская жемчужина». Ранее некоторые участники рынка опасались, что там будет сформировано китайское гетто, но сегодня мы видим, что застройщик обеспечил на этой территории высокое качество жилой среды.
Олег Паченков:
– С точки зрения развития городской среды появление элитных кварталов, так называемых gated community, расценивается сегодня мировым сообществом как негативное явление. Наличие же в любом квартале сугубо жилой функции неминуемо ведет к геттоизации. На Западе в последние десятилетия в жилые кварталы активно включают другие функции – бизнес-центры, объекты торговли, культуры. Общепризнано, что смешение функций – это благо. У нас этот процесс идет медленнее.
Екатерина Евсеева:
– Мы строим жилье массового спроса и руководствуемся принципом квартальной застройки. Однако, несмотря на то что наши дома относятся к эконом-классу, они обеспечены необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Наш квартал в Каменке строится рядом с проектом "Юбилейный квартал", который позиционируется классом выше. Но так сложилось, что вся социальная инфраструктура будет на территории нашего квартала, поэтому этим двум жилым проектам придется со временем ассимилироваться.
Анна Лыкова:
– Я хотела бы привести в качестве примера смешения классов жилья в рамках одного проекта объекты холдинга RBI "Четыре горизонта" и "Дом на излучине Невы". Ближе к Неве расположены дома бизнес-класса, дальше – класса комфорт. В них различается высота потолков, метражи квартир и, конечно, цена.
Валерий Грибанов:
– Возможно ли разместить рядом дома бизнес- и эконом-классов?
Надежда Калашникова:
– Сегментация в первую очередь обусловлена месторасположением объекта. Если строительство ведется в центре и прилегающих к нему районах, то там не будет жилья низкого ценового сегмента, так как это экономически нецелесообразно.
Валерий Грибанов:
– В нашем городе есть пример, когда застройщик еще на этапе строительства продал один из блоков жилого дома финской компании, которая собиралась сделать там доходный дом. В результате этот доходный дом превратился в дом публичный. Какие опасности могут в себе таить мультиформатные комплексы?
Олег Паченков:
– Дело в том, что в русском языке нет слов neighborhood (в пер. с англ. "соседство") и community (в пер. с англ. "сообщество"), а значит, этих понятий нет в опыте. Они означают, что горожане, живущие на одной территории, должны договариваться между собой о том, как они будут пользоваться их общим пространством. Механизмы по созданию таких комьюнити могут быть разными, и они в том числе в руках архитекторов и градостроителей. К примеру, построив точечный объект или дом-каре, мы получим две абсолютно разные жилые среды. В точечном доме люди не будут общаться между собой, а в доме-каре будут вынуждены это делать. Таким образом, строители либо создают комьюнити, либо препятствуют его формированию. Для того чтобы подобные неприятные для жильцов ситуации не возникали, необходимо разрабатывать определенные юридические механизмы.
Валерий Грибанов:
– В проекте, о котором мы говорим, флигель был продан, когда в доме еще не было жильцов, и, соответственно, никто не мог выразить свое несогласие.
Олег Паченков:
– Чтобы избежать таких неприятностей, определенные ограничения по дальнейшему использованию помещений должны прописываться в договорах. К примеру, девелопер в договорах с субдевелоперами может прописать, что на этой территории можно строить здания только определенной архитектурной формы и высоты. Это должно регулироваться городской властью, но мы видим, что сегодня часть таких задач берет на себя частный бизнес. К примеру, заботу о публичных пространствах. В конечном счете забота о таких вещах повышает капитализацию проекта в целом.
Надежда Калашникова:
– К сожалению, на сегодняшний день у нас нет действенных инструментов, чтобы регулировать качественный состав жильцов многоквартирного дома. Но в мировой практике есть примеры того, как некогда депрессивные территории изменили свой статус на более престижный. В качестве примера можно привести район Брайтон-Бич в Нью-Йорке. После великой депрессии это был депрессивный район, где селилась нищета, но после того как там появились выходцы из бывшего СССР и была открыта школа русского балета, это район стал считаться престижным.
Екатерина Евсеева:
– Несмотря на то что мы продаем жилье эконом-класса, на лестничной площадке у нас находится всего по четыре квартиры. Несколько раз за последний год я встречала людей, которые просили рассказать о том, что за люди приобрели соседние квартиры, их фамилии, род деятельности, состав семьи. Исходя из этих данных они принимали решение о покупке той или иной квартиры, при этом параметры квартиры интересовали их во вторую очередь.
Надежда Калашникова:
– Можно познакомиться с соседом, но, въехав в дом, с удивлением обнаружить, что живут в ней абсолютно другие люди: студент с шумными компаниями или гости из ближнего зарубежья. Этот процесс отрегулировать пока невозможно.
На крупнейшей в Европе международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM 2012 в конференц-зоне Санкт-Петербурга состоялась дискуссия «City Talk: St. Petersburg», в ходе которой представители власти, бизнеса и иностранных инвестиционных компаний представили свое виденье приоритетов развития города.
Вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский открывая дискуссию, отметил, что сегодня крайне важен взгляд на перспективу. «Это касается всех игроков рынка недвижимости. Необходимо придерживаться позиции, нацеленной на перспективу. В приоритете должно быть не масштабное получение доходов сегодня, а формирование качественного общественного пространства с комфортным уровнем жизни. Серьезные и крупные инвесторы и девелоперы, безусловно, такую позицию оценят и останутся в городе надолго», ‑ уверен г-н Ольховский.
Глава делегации Санкт-Петербурга Алексей Чичканов озвучил 5 направлений приложения основных усилий города в рамках реализации Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года, по которым город приветствует инвестиции со стороны бизнеса. Среди них: транспорт, образование, здравоохранение, экология и креативная экономика.
Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров напомнил, что развитие сферы недвижимости дает основной приток инвестиций в экономику каждого города. «Вложения в объекты недвижимости – это новые рабочие места, инфраструктура, налоговые поступления. Таким образом, инвестиции в экономику через рынок недвижимости позволяют достичь мультипликативного эффекта, ‑ отмечает А.Вахмистров. ‑ В Петербурге разработаны все основные правила и приняты необходимые законы в области градостроительства, что способствует развитию бизнеса и создает законодательную основу для прихода инвестиций в город».
Генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин в ходе обсуждения выразил уверенность в необходимости развивать в Санкт-Петербурге государственно-частное партнерство в сфере арендного жилья. «За рубежом это проверенная временем успешная практика, которая позволяет с одной стороны решить массу жилищных проблем, с другой – это привлекательный способ инвестирования, ‑ отметил Юрий Грудин. ‑ В Санкт-Петербурге сегодня данный сегмент интересен как российским, так и зарубежным инвесторам, например, финским пенсионным фондам, которые вкладывают средства в развитие арендных домов».
На инвестиционный климат России в целом и Санкт-Петербурга в частности положительно повлияют изменения в действующее законодательство, полагает руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Игорь Чумаченко. «К сожалению, как федеральное, так и городское законодательство все еще остается несовершенным. Это создает значительные препоны для внешних инвестиций, ‑ отметил в ходе дискуссии Игорь Чумаченко.
Также в первый день выставки состоялось обсуждение Программы развития исторического центра Санкт-Петербурга. В рамках конференции участники, обладающие опытом реализации проектов в историческом центре, затронули вопросы мотивации участия бизнеса в Программе, требующей максимального сохранения исторического центра. Представители городской Администрации выразили понимание необходимости конструктивного диалога с инвесторами в условиях ограниченности бюджета при ожидаемых крупных затратах на сохранение исторического центра.
Согласно данным, полученным в ходе разработки Концепции «2020», 60% петербуржцев выступают за сохранение исторического центра Петербурга и запрещение в его пределах какого-либо вида деятельности.
«Достаточно радикально. При этом все, конечно, руководствуются благими намерениями, ‑ прокомментировал данные Сергей Игонин управляющий партнер АйБи ГРУПП, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Однако исторический центр Петербурга неоднороден. С одной стороны – многочисленные памятники, преобразования которых нельзя допустить. С другой рядовая застройка, которая, при отсутствии специальной политики, постепенно может превратиться в «трущобы».
Генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков рассказал, что ГУП «ГУИОН» по заказу Правительства Петербурга проводилась плановая инвентаризация жилого фонда с определением степени износа объектов. «Исследования позволили определить жилье, которое имеет степень износа более 60%, и нуждается в реконструкции. Программа стартовала в 2007 году, в процессе ее реализации ГУП «ГУИОН» было обследовано более половины всех объектов. Кроме того, по заказу КУГИ предприятие определяет степень износа нежилых объектов, находящихся в собственности города», ‑ сообщил он, добавив, что предприятие готово продолжить работу в рамках городских или федеральных программ.
Справка:
Ежегодная международная выставка MIPIM – ключевое и наиболее ожидаемое мировое событие в сфере инвестиций в недвижимость, проходящее во французских Каннах. В прошедшем году на выставочной площади в
Ввести персональную ответственность за проекты застройки, унифицировать и систематизировать законодательную базу, переработать генплан и ПЗЗ и определиться, наконец, с направлением развития города предложили ведущие архитекторы и девелоперы города на круглом столе «Новый урбанизм в Петербурге».
Архитекторы и девелоперы Петербурга обсудили за круглым столом, организованном клубом «Деловая Политика» в рамках проекта «Идеи для Петербурга», перспективы развития города. Дискуссия вышла противоречивой и бурной. На любое высказанное предложение тут же находились контраргументы. А часто беседа и вовсе разбивалась на отдельные, не связанные реплики.
Создать стратегический план градостроительного развития на 50 лет предложил руководитель архитектурной мастерской Цыцина, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Гильдии управляющих и девелоперов Сергей Цыцин.
«В нем должны быть перечислены проекты, в которые смогли бы вливаться инвесторы, и неизменные принципы и цели городского развития».
О важности определения цели и направления развития города говорил и Юрий Васильев, генеральный директор ИК «Евроинвест». По его словам, это должно удешевить развитие города и коммуникаций. Также необходимо совершенствовать законодательство.
«За все годы ни одной поправки ни в генплан, ни в ПЗЗ не было принято. Все, что делается в городе, делается не благодаря, а вопреки власти».
Предприниматель Игорь Бурдинский предложил ввести персональную ответственность за нарушение законов. В частности, - поднять статус архитектора и наделить его ответственностью за все постройки и соответствующими полномочиями вплоть до остановки строительства. Девелоперам, ставящим своей целью лишь зарабатывание денег, по его мнению, не место на рынке. В первую очередь, застройщики должны создавать среду, заниматься развитием города и учитывать интересы горожан.
«Прежде чем приобрести территорию завода «Красное знамя» (на территории завода, расположенного на Петроградской стороне, находится памятник регионального значения силовая подстанция Эриха Мендельсона – ред.), я купил книги об архитектуре. Теперь я знаю все о Мендельсоне.
Главный архитектор бюро «СТУДИЯ-17» Владимир Линов упрекнул и власть, и общественность в отсутствии инициативы для разработки концепций территорий и сделал акцент на важности определения нормативов по плотности застройки новых кварталов.
«Сейчас мы строим до
На теме унификации законодательства и стабильности действия его норм сконцентрировался генеральный директор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.
«Нам очень важно, в каком окружении будут находиться наши проекты через десятки лет. Нам важно, чтобы документы, регламентирующие нашу деятельность, складывались в систему, были связаны, а их вектор был не однонаправленным. Нам важно приходить к согласию с властью до того, как заключены договоры, а не после. Наша задача предложить конкретные механизмы, которые позволят центру Петербурга не продолжать умирать, а восстанавливаться».
Конкретную проблему протекающих крыш и скопления на них снега и сосулек предложил решить руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн.«Если бы мы сдвинули с места законопроект о реконструкции крыш под жилые помещения, о создании мансард, можно было бы решить проблемы протекающих крыш, образования сосулек, скопления снега, применив соответствующие конструктивные решения».
И, наконец, сделать создание проектов открытым и вынести дискуссии на обсуждение горожан предложил креативный директор «Лофт Проект ЭТАЖИ», архитектор Савелий Архипенко.
«Нужно разговаривать с горожанами. Они имеют право на свой город. Первична публичность».
«Мы загнали девелоперов в такие нормативы, в которых они вынуждены рассчитывать максимум, сколько квадратных метров они смогут построить на участке площади», - подвел итог председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. По его словам, правительству еще предстоит переработать генплан и дать зеленый свет развитию промышленных территорий.
Антонина Асанова