Районная сегрегация
Население Петербурга, как и любого мегаполиса, разнородно по своему социальному составу. В городе уже есть разделение на более и менее благополучные районы. Опасность формирования гетто и перспективы появления новых престижных локаций обсудили участники заседания круглого стола "Плохие" и "хорошие" районы: грозит ли Петербургу социальное расслоение?", организованного газетой "Строительный Еженедельник" в рамках выставки "Ярмарка недвижимости".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Анна Лыкова, помощник руководителя департамента новостроек ООО "НДВ СПб"
Инна Малиновская, заместитель генерального директора по связям с общественностью ГК "ЦДС"
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО "Петра-8"
Олег Паченков, директор Центра прикладных исследований Европейского университета
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса ООО "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад"
Екатерина Евсеева, руководитель подразделения Санкт-Петербургского отделения КТ "СУ-155"
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент"
Валерий Грибанов:
– Во всех крупных городах мира есть бедные и богатые кварталы, что является большой социальной проблемой. Можно ли говорить о том, что сегодня подобный процесс начался в Санкт-Петербурге, и грозит ли нашему городу социальное расслоение?
Светлана Денисова:
– Эти процессы в том или ином виде существовали в городе и раньше: районы делились по престижности и существенно различались. К примеру, в советские времена район "Гражданки" делился на две зоны: одна называлась ГДР ("Гражданка" дальше ручья) и ФРГ (фешенебельный район "Гражданки", который располагался южнее Муринского ручья). В настоящее время эти процессы тоже существуют, но они подлежат регулированию. Мы видим это по сделкам и по разнице в стоимости квадратного метра. Отдельные территории могут превращаться в гетто, если там не ведется реконструкция сетей, инфраструктуры, фасадов и идет процесс обветшания. Эти явления могут возникать и в районах, где ведется новое строительство, если жилье не обеспечено необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Такой район имеет все шансы довольно стремительно превратиться в депрессивный. При приобретении квартиры покупателю необходимо в первую очередь обращать внимание на транспортную доступность места, наличие детских дошкольных заведений, школ, учреждений дополнительного образования и объектов социальной инфраструктуры. Сегодня город перекладывает бремя создания социальной инфраструктуры на застройщиков, процессы эти обусловлены наполненностью городского бюджета.
Валерий Грибанов:
– Как может происходить превращение нового квартала в гетто? Ведь стоимость квадратного метра довольно высока, и приобрести жилье может не каждый.
Анна Лыкова:
– Для начала необходимо определиться с тем, для кого застраивался тот или иной новый квартал. К примеру, есть район Шушары, где строится социальное жилье для военных, для нужд расселения, очередников и также есть новое жилье, которое стоит чуть дешевле, чем новое жилье в районе "Звездной". Входной порог для приобретения строящегося жилья в Шушарах гораздо ниже, чем стоимость покупки квартиры в районе станции метро "Звездная", соответственно, и социальное окружение будет разным.
Валерий Грибанов:
– Цена вопроса составляет как минимум несколько миллионов рублей. Едва ли маргиналы обладают такой суммой денег. Главная опасность, пожалуй, кроется в сдаче жилья в аренду.
Анна Лыкова:
– Да, опасность превращения в неблагополучные есть у районов, где квартиры не приобретаются в собственность, а сдаются в аренду. Например, такие кварталы есть в Красногвардейском и Калининском районах.
Инна Малиновская:
– Угрозу превращения районов Санкт-Петербурга в гетто могут создать, на мой взгляд, не граждане России, а трудовые мигранты, которых с каждым годом становится все больше. Примером тому ситуация в Европе и Америке, где сформированы районы компактного проживания мигрантов со всеми последствиями. В Петербурге на сегодняшний день нет практически ни одного района, который можно было бы назвать депрессивным. Везде активно развивается инфраструктура, строятся новые дома. Пожалуй, только Адмиралтейский – в нем много коммуналок и практически нет новостроек. Новые районы точно не могут стать гетто, жилье в них приобретают люди достаточно однородного социального статуса. Согласитесь, жилье стоит дорого, и не каждый петербуржец может себе это позволить, тем более трудовой мигрант. Не секрет, что ремонты в новых домах, да и в старых, делаются усилиями иностранной рабочей силы, но это реалии, с которыми приходится мириться.
Олег Паченков:
– Люди, которые способны образовать так называемое гетто, как правило, не в состоянии купить себе жилье и довольствуются съемной квартирой. Наш рынок арендного жилья далек от западного, поэтому возникновение анклавов нам пока не угрожает. Российская и в частности петербургская специфика в этой связи не выглядит пугающей.
Валерий Грибанов:
– Зато наш рынок аренды, в отличие от западного, никак не регулируется, и большая его часть находится в тени.
Олег Паченков:
– Механизмы регулирования многогранны. К примеру, в скандинавских странах государство покупает квартиры для социальных нужд в новых районах в домах не ниже комфорт-класса и таким образом создает благополучную среду. Возникновению гетто препятствует развитая социальная и транспортная инфраструктура. В европейских городах люди переезжают в те кварталы, где ребенка можно отдать в школу. Мы с отставанием в несколько лет повторяем этот опыт. На сегодняшний день мы в отличной ситуации и имеем все возможности, чтобы не допустить возникновения гетто в нашем городе.
Валерий Грибанов:
– Как получается так, что, купив жилье в когда-то благополучном квартале, человек рискует через 10‑15 лет получить квартиру в гетто? Как защитить приобретенную недвижимость от падения стоимости, вызванного неблагоприятным окружением?
Инна Малиновская:
– Владелец квартиры в новостройке в гораздо меньшей степени подвержен таким рискам, потому что он и его сосед смогли заработать несколько миллионов, которые вложили в жилье, социальная однородность очевидна. Новые районы обеспечены новой качественной инфраструктурой, как правило, предусмотрена охрана территории, паркинги. Ну а от того, что кто-то сдает свое жилье в аренду, не застрахован никто.
Надежда Калашникова:
– Два миллиона рублей – это та сумма, которую вполне способны освоить мигранты. В районах, где есть такое недорогое предложение, уже сегодня формируются этнические анклавы. Это касается территорий на окраинах города, в Девяткино, на "Парнасе". Застройщики, к сожалению, не могут решить вопрос с формированием гетто, так как это задача государственной власти.
Инна Малиновская:
– Зачастую мигранты могут себе позволить только купить комнату в коммуналке, но это уже другая проблема – проблема наличия коммуналок.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что дома, перегруженные однокомнатными квартирами и студиями, способствуют постепенной маргинализации этого жилья, так как большая часть таких квартир будет сдаваться в аренду. Согласно данным мировой статистики, если 15% населения квартала составляют представители чужой культуры, то повернуть процесс вспять практически невозможно. Так, если 15% квартир в новом доме сдано в аренду мигрантам, то другие собственники будут вынуждены со временем либо продать квартиру, либо тоже сдать ее в аренду.
Инна Малиновская:
– Однокомнатные квартиры часто приобретаются как первое жилье для детей и молодых семей, для пожилых родителей, так что контингент проживающих может быть вполне благополучным и однородным. Согласно исследованиям, число владельцев однокомнатных квартир – молодых успешных людей, которые хотят жить отдельно, – с каждым годом растет.
Анна Лыкова:
– Я бы хотела добавить, что для образования гетто иногда бывает достаточно и меньшего процента проживающих с иной культурой. К примеру, в одном из благополучных кварталов в израильском городе кто-то продал одну квартиру представителю палестинского народа. Через пять лет в этом микрорайоне остались одни мусульмане, и прежним жителям пришлось продавать свое жилье.
Светлана Денисова:
– В США престиж района определяется в первую очередь тем, какого уровня образовательные учреждения там находятся. Как бы мы ни старались за счет технических и архитектурных решений провозгласить свое жилье престижным, огромное значение имеет так называемая большая среда. Для того чтобы отдать ребенка в престижную школу, чтобы у семьи была возможность на общественном городском транспорте добраться до очагов культуры, музеев, театров нужно все-таки жить в Петербурге, а не за его пределами на расстоянии пяти, а то и двадцати километров от города. В этом смысле все кварталы, которые строятся за границами Петербурга, – это уже кандидаты на то, чтобы оказаться депрессивными. Для борьбы с неблагоприятным окружением в период заселения нового дома необходимо как можно больше квартир сдавать с готовой отделкой. Чтобы жилье не теряло в стоимости, а население не маргинализировалось, необходимо, чтобы рынок стал более здоровым и недвижимость не была бы единственным средством сохранения денег.
Валерий Грибанов:
– А возможно ли в Санкт-Петербурге появление новых престижных районов? К примеру, если еще 15 лет назад Песочная набережная была депрессивной территорией, то сегодня там начал формироваться новый элитный квартал.
Юлия Ружицкая:
– Сегмент премиальной недвижимости более консервативен в части появления новых престижных районов, так как премиальные локации уже определены. Несмотря на это в последнее время мы видим появление новых зон с премиальными объектами. Массовый сегмент более мобильный, и мы считаем, что даже окраинные территории можно превратить в зоны комфортного проживания. К примеру, наш проект "Южный" в Красносельском районе Петербурга обеспечен всей необходимой инфраструктурой. Похожий проект мы сейчас реализуем в Красногвардейском районе города. В рамках проекта «Новая Охта» будет освоено около 600 га, ориентировочно 4 млн кв. м. Старт проекту дает жилой комплекс площадью 860 тыс. кв. м на 12 тыс. квартир. Основную часть в этом проекте будут составлять двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.
Юлия Жалеева:
– В городе действительно есть ограниченное количество территорий, на которых возможно появление элитных районов. А новые кварталы сегмента комфорт плюс могут активно появляться. В качестве примера можно привести проект «Балтийская жемчужина». Ранее некоторые участники рынка опасались, что там будет сформировано китайское гетто, но сегодня мы видим, что застройщик обеспечил на этой территории высокое качество жилой среды.
Олег Паченков:
– С точки зрения развития городской среды появление элитных кварталов, так называемых gated community, расценивается сегодня мировым сообществом как негативное явление. Наличие же в любом квартале сугубо жилой функции неминуемо ведет к геттоизации. На Западе в последние десятилетия в жилые кварталы активно включают другие функции – бизнес-центры, объекты торговли, культуры. Общепризнано, что смешение функций – это благо. У нас этот процесс идет медленнее.
Екатерина Евсеева:
– Мы строим жилье массового спроса и руководствуемся принципом квартальной застройки. Однако, несмотря на то что наши дома относятся к эконом-классу, они обеспечены необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Наш квартал в Каменке строится рядом с проектом "Юбилейный квартал", который позиционируется классом выше. Но так сложилось, что вся социальная инфраструктура будет на территории нашего квартала, поэтому этим двум жилым проектам придется со временем ассимилироваться.
Анна Лыкова:
– Я хотела бы привести в качестве примера смешения классов жилья в рамках одного проекта объекты холдинга RBI "Четыре горизонта" и "Дом на излучине Невы". Ближе к Неве расположены дома бизнес-класса, дальше – класса комфорт. В них различается высота потолков, метражи квартир и, конечно, цена.
Валерий Грибанов:
– Возможно ли разместить рядом дома бизнес- и эконом-классов?
Надежда Калашникова:
– Сегментация в первую очередь обусловлена месторасположением объекта. Если строительство ведется в центре и прилегающих к нему районах, то там не будет жилья низкого ценового сегмента, так как это экономически нецелесообразно.
Валерий Грибанов:
– В нашем городе есть пример, когда застройщик еще на этапе строительства продал один из блоков жилого дома финской компании, которая собиралась сделать там доходный дом. В результате этот доходный дом превратился в дом публичный. Какие опасности могут в себе таить мультиформатные комплексы?
Олег Паченков:
– Дело в том, что в русском языке нет слов neighborhood (в пер. с англ. "соседство") и community (в пер. с англ. "сообщество"), а значит, этих понятий нет в опыте. Они означают, что горожане, живущие на одной территории, должны договариваться между собой о том, как они будут пользоваться их общим пространством. Механизмы по созданию таких комьюнити могут быть разными, и они в том числе в руках архитекторов и градостроителей. К примеру, построив точечный объект или дом-каре, мы получим две абсолютно разные жилые среды. В точечном доме люди не будут общаться между собой, а в доме-каре будут вынуждены это делать. Таким образом, строители либо создают комьюнити, либо препятствуют его формированию. Для того чтобы подобные неприятные для жильцов ситуации не возникали, необходимо разрабатывать определенные юридические механизмы.
Валерий Грибанов:
– В проекте, о котором мы говорим, флигель был продан, когда в доме еще не было жильцов, и, соответственно, никто не мог выразить свое несогласие.
Олег Паченков:
– Чтобы избежать таких неприятностей, определенные ограничения по дальнейшему использованию помещений должны прописываться в договорах. К примеру, девелопер в договорах с субдевелоперами может прописать, что на этой территории можно строить здания только определенной архитектурной формы и высоты. Это должно регулироваться городской властью, но мы видим, что сегодня часть таких задач берет на себя частный бизнес. К примеру, заботу о публичных пространствах. В конечном счете забота о таких вещах повышает капитализацию проекта в целом.
Надежда Калашникова:
– К сожалению, на сегодняшний день у нас нет действенных инструментов, чтобы регулировать качественный состав жильцов многоквартирного дома. Но в мировой практике есть примеры того, как некогда депрессивные территории изменили свой статус на более престижный. В качестве примера можно привести район Брайтон-Бич в Нью-Йорке. После великой депрессии это был депрессивный район, где селилась нищета, но после того как там появились выходцы из бывшего СССР и была открыта школа русского балета, это район стал считаться престижным.
Екатерина Евсеева:
– Несмотря на то что мы продаем жилье эконом-класса, на лестничной площадке у нас находится всего по четыре квартиры. Несколько раз за последний год я встречала людей, которые просили рассказать о том, что за люди приобрели соседние квартиры, их фамилии, род деятельности, состав семьи. Исходя из этих данных они принимали решение о покупке той или иной квартиры, при этом параметры квартиры интересовали их во вторую очередь.
Надежда Калашникова:
– Можно познакомиться с соседом, но, въехав в дом, с удивлением обнаружить, что живут в ней абсолютно другие люди: студент с шумными компаниями или гости из ближнего зарубежья. Этот процесс отрегулировать пока невозможно.
С федеральной землей сельхозназначения в стране уже разобрались. Теперь эта работа «спустилась» на региональный уровень.
Земля под застройку
Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков поручил Комитету по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу в ближайшее время определить, какие земли реально нужны для ведения сельского хозяйства в регионе, а какие можно отдать застройщикам.
По предварительным данным, функциональное назначение изменят территории площадью 200 тыс. га (это сравнимо по масштабам с княжествами Лихтенштейн и Монако). По мнению областной администрации, половина этой земли сейчас используется не так, как планировалось, а на остальных территориях сельскохозяйственные проекты оказались не эффективными. Но какой будет судьба земель, выведенных из оборота, чиновники пока сказать не решаются. А эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что участки неподалеку от Петербурга смогут заинтересовать инвесторов, развивающих проекты малоэтажной застройки. Что касается удаленных территорий, то их, считают аналитики, можно будет использовать для строительства промышленных предприятий.
«Да» с оговоркой
Как рассказал генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк, девелоперы исключительно позитивно относятся к этой инициативе. «Именно земли сельхозназначения на сегодняшний день представляют большую перспективу для масштабного малоэтажного строительства, и интерес бизнеса к таким проектам будет только расти. Причем в данном ключе интересно говорить, в первую очередь, о проектах экономкласса и технологиях быстровозводимых каркасных домов», – отметил он. Основные же проблемы, по его мнению, могут быть связаны с инфраструктурой – и инженерной, и транспортной, и социальной, которые также необходимо будет развивать на территориях застройки. «Это потребует очень серьезных финансовых вложений. Поэтому эти вопросы должны решаться при активном участии государства, а формы решения могут быть связаны с различными льготами и компенсациями инвесторам, осуществляющим застройку», – считает Алексей Иванюк.
Коллегу поддержала руководитель отдела загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Мария Тарасова. По ее словам, «если правительство Ленобласти выделит хотя бы треть от заявленной площади под малоэтажное строительство, это здорово подстегнет развитие малоэтажного строительства в регионе». Но при этом, по мнению специалиста, должны быть соблюдены несколько важных требований к пятнам под застройку: они должны находиться в привлекательных местах – у рек или озер, у красивых лесов, с хорошей транспортной доступностью, а главное, должны быть уже инженерно подготовлены. «В этом случае планы правительства России по реализации программы «Доступное жилье» с помощью строительства «малоэтажки», осуществятся. Однако пока это лишь декларация о намерениях», – отметила Мария Тарасова.
В чистом поле – васильки
То, что главный недостаток сельхозземель – отсутствие нормальной инженерной инфраструктуры, осознают и в правительстве Ленобласти. Как рассказал начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, «для решения этого вопроса в регионе реализуют федеральную программу по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре и строительству дорог».
«В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте подвели его итоги. Победители – три компании – получат субсидии на погашение части процентной ставки на проведение этих работ», – сообщил Сергей Игольников. По его словам, «важно, что в этом году в программу впервые внесли понятие «юридическое лицо». «Раньше государство предоставляло субсидии только муниципальным образованиям. Частники в конкурсе не участвовали. А в этом году двое из трех победителей – частные компании», – отметил эксперт.
Кроме того, по словам чиновника, в рамках реализации ФЦП «Жилище» в 2007 году из федерального бюджета будут выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки. «В проектах строительства массового жилья размер субсидий составит 70 процентов от общей стоимости дорог, а при многоэтажной застройке – 60 процентов. Соответствующие программы будут направлены на утверждение в Росстрой в июне», – отметил он.
Кадастровая подножка
Еще одна проблема, которую необходимо решить для безболезненного изменения статуса областных земель, – это актуализация их государственной кадастровой оценки. Как рассказал вице-губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, правительство региона объявило конкурс на выбор подрядчика для этих работ. Победитель станет известен через месяц. Желание участвовать в конкурсе высказали не только областные и городские организации, имеющие опыт такой работы, но и московские, а также ряд частных структур. У победителя будет около четырех месяцев на сбор и обработку необходимых данных. Результаты оценки должны быть известны к ноябрю, а в декабре их утвердит правительство Ленобласти. На эту работу из областного бюджета выделено 16 млн рублей.
Последняя кадастровая оценка земель поселений в регионе проводилась в 2000 году. Тогда рыночная стоимость земли существенно отличалась от нынешних расценок. В результате в 2006 году собранный земельный налог по Ленобласти оказался на 40 процентов ниже, чем тот, что собирали по старым ставкам. Ожидается, что проведение актуализации позволит увеличить поступления от земельного налога в бюджеты муниципальных образований на 150–200 млн рублей в будущем 2008 году.
По словам вице-губернатора, «процессы переоценки и дооценки земли будут бесконечными, поскольку жизнь не стоит на месте». «Перевод земель из одной категории в другую – лишь одна из причин, по которой придется проводить эту работу», – отметил он.
Садоводы протестуют
В Ленобласти существует три типа земель сельхозназначения: это территории субъекта РФ, муниципалитетов и частников (их примерно 90 процентов от общего объема). По мнению экспертов, проблемы с изменением статуса земли могут возникнуть только в последнем случае – наверняка не все частные лица обрадуются перспективе активной застройки их владений.
Как заявил президент Союза садоводов России Василий Захарьящев, сегодня в Ленобласти зарегистрировано 2840 садоводств, еще 113 – на территории Петербурга (это земля более 600 тыс. семей). Еще 80 тысяч землевладельцев имеют огороды и 320 тысяч – приусадебные участки. «Не все из них захотят продать свою землю государству», – сказал он. При этом отметил, что положительно относится к инициативе коррекции кадастровой оценки земель садоводств. «Можно констатировать, что изменения в закон о земельном кадастре здорово ударили по гражданам. Налоги выросли от 10 до 50 раз. Вот садоводство Семагино. Там 520 участков. Раньше на все садоводство начисляли налог в объеме 20 тыс. рублей, а теперь – 500 тыс. рублей», – подчеркнул он. Василий Захарьящев считает, что эти деньги должны идти на формирование инфраструктуры в садоводствах – на дороги, медпункты, торговлю, безопасность. «А пока люди просто так кладут их в карман государства. За что? Мы выражаем гражданский протест. Готовим три прецедента по судебному оспариванию кадастровой оценки. Надеемся, что у нас все получится», – отметил он.
Наталья Ковтун
В Петербурге завершился весенне-зимний сезон торгов по комплексному освоению территорий (КОТ). Их главный итог в том, что в город пришел новый крупный инвестор -– структура холдинга Олега Дерипаски. Земельный участок, именуемый «Северной Долиной», стал последним в череде торгов по комплексному освоению территорий, заявленных городской администрацией на сезон зима-весна 2007 года.
Всего на торги было выставлено восемь участков, разбитых на пять лотов. Их общая площадь превысила 778 га. Причем 707 га купили структуры Олега Дерипаски в лице компании «Главстрой СПб». Выручка от всех продаж превысила 11,7 млрд рублей. За право аренды земли «Главстрой СПб» заплатил чуть более 8 млрд рублей.
Самый дорогой участок земли, проданный на торгах по КОТ (по стоимости 1 кв. метра), оказался в «Купеческой гавани». Там право аренды 1 кв. метра было продано более чем за 6 тыс. рублей. Неизвестно, связан ли этот факт с тем, что этот лот так и остался неоплаченным победителем аукциона. Однако глава Фонда имущества Андрей Степаненко еще надеется, что одноименная с земельным участком компания оплатит лот. В то же время представители КУГИ уже уведомили компанию, что город готов расторгнуть с ней договор.
Обобщая опыт
Если говорить о планах городской администрации, то, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, «в этом году город ставит перед собой задачу подготовить для торгов от 3 до 4,5 млн кв. метров «возводимых улучшений», включая полные пакеты и аукционы по комплексному освоению территорий». «В ближайшее время мы планируем выставить на торги по комплексному освоению три территории, расположенные в Коломягах, Петродворце и в поселке Молодежный. Там в общей сложности можно построить более 180 тыс. кв. метров жилья», -- отметил он. Однако, как стало известно «Строительному Еженедельнику», под комплексное освоение комитет готовит порядка 360 га.
Все флаги в гости
В отличие от предыдущих четырех торгов по комплексному освоению, последний аукцион не побил рекорд посещаемости. О своем участии в нем заявили восемь компаний. Напомним, что рекорд был поставлен на торгах по «Купеческой гавани» -- там было зарегистрировано 14 участников. Известно, что в числе нынешних претендентов были компании: СУ-155, «Ренова-СтройГруп», «Синтез-Девелопмент», «Диалог», Группа ЛСР, «Главстрой СПб». Многие из них ранее уже участвовали в торгах. Аукционист, проводивший торги по КОТ, признался нашему изданию, что за время проведения торгов многих присутствующих стал узнавать в лицо.
«Северная долина», а точнее участок площадью 270 га расположен в Выборгском районе (в границах пр. Энгельса и севернее пересечения с 3-м Верхним пер.). Эта территория предназначена под жилищное строительство. Как и в случае с другими участками победителю торгов придется подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения перечисленных условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду на 49 лет) земельных участков на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства. Цена выкупа составляет 2 617 рублей за кв. метр. Иными словами, за получение участка в собственность (что совсем не обязательно для инвестора), ему надо заплатить еще 7 млрд рублей. Максимальный срок подготовки проектов планировки, межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет три года. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства -- семь лет. Таким образом, к 2017 году район должен быть построен. Сколько времени будут длиться продажи там жилья, пока не может сказать никто.
Прерванная схватка?
Борьба за участок началась с суммы 665 435 000 рублей и за 167 аукционных шагов остановилась на отметке 7 073 035 000 рублей. Победителем торгов стала компания «Главстрой СПб». Представители Группы ЛСР долгое время оставались в тени, и вступили в борьбу, когда стоимость участка перевалила за 5 млрд рублей. В дальнейшем вся борьба развернулась между Группой ЛСР и Главстрой СПб. Основная масса участников прекратила торговаться в районе 3,7-3,9 млрд рублей. И только неизвестный участник под номером 17 вел борьбу с Главстроем с самого начала и до момента, пока в борьбу не вступили представители Группы ЛСР. Возможно, борьба продолжилась бы и дальше, если бы не заминка в рядах представителей Группы: они подняли табличку участника торгов после того, как аукционист третий раз повторил сумму, но не произнес «продано». В зале воцарилась небольшая пауза. Только после того как один из сидевших за спиной управляющего директора Группы ЛСР Евгения Яцышина с усмешкой произнес «продано», аукционист громогласно объявил свой вердикт и зафиксировал его ударом молотка.
После торгов г-н Яцышин так прокомментировал ситуацию: «Вы сами все видели». После чего подтвердил, что готов был торговаться дальше, но не назвал верхний предел, сославшись на коммерческую тайну. «Мы сражались, как могли. «Северная долина» была интересна нам в том числе и потому, что рядом у Группы ЛСР расположены производственные мощности -- предприятие «ДСК Блок»», -- сказал г-н Яцышин.
От имени комиссии ситуацию прокомментировал ее председатель Николай Ботвин. По его словам, «все было нормально». «В начале торгов я предупредил участников, что окончанием аукциона является третье повторение суммы. Я понимаю, что деньги были большими. Участник на пару секунд задержался. И опоздал», -- отметил он. Ту же позицию высказал и представитель КУГИ.
Всерьез и надолго
Накануне торгов нам удалось побеседовать с генеральным директором «Главстрой СПб» Александром Векслером. Он заверил, что стоимость права аренды земли, ранее проданной на торгах, отражает рыночную ситуацию в городе. Планы победителя озвучил генеральный директор Главстроя Артур Маркарян. По его словам, на выигранном участке компания планирует построить до 3 млн кв. метров жилья экономкласса с инфраструктурой. «Совокупные инвестиции в проект составят $3-5 млрд. С учетом всех планов компании в Петербурге общий размер инвестиций в строительство жилья достигнет $5-7 млрд», -- отметил он. «Нам нравится инвестиционный климат в городе, и у нас нет лимитов на расширение бизнеса здесь», -- заявил г-н Маркарян. Для реализации своих планов Главстрой планирует привлечь для разработки концепций застройки территорий ряд российских и зарубежных проектировщиков, исследовательских институтов и архитектурные бюро.
Взгляд со стороны
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков, оценивая перспективы «Северной Долины», приходит к выводу, что львиная доля жилья в этом районе будет относиться к массовым сериям эконом- или комфорт класса. Максимальное количество метров жилья, которое инвестор может построить здесь, по оценке эксперта, составит порядка 5-5,5 млн кв. метров.
Как считает генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, «ожидание от всех прошедших торгов по КОТ подтвердилось». «В городе настало время крупных проектов. Компании доросли до нового уровня, надеюсь, районы буду застраивать грамотные специалисты», -- отметил он. В противном случае, по мнению эксперта, новые квартиры будут конкурировать на рынке между собой. «В новых районах должны быть свои градостроительные решения», -- подытожил он.
Однако с появлением новых площадей для большого строительства могут возникнуть и свои проблемы, которые необходимо решать уже сейчас. Директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков говорит, что уже сегодня в городе ощущается дефицит строительных материалов. «Если в будущем эта ситуации не будет исправлена, жилье будет дорожать», -- заключил он.