Районная сегрегация
Население Петербурга, как и любого мегаполиса, разнородно по своему социальному составу. В городе уже есть разделение на более и менее благополучные районы. Опасность формирования гетто и перспективы появления новых престижных локаций обсудили участники заседания круглого стола "Плохие" и "хорошие" районы: грозит ли Петербургу социальное расслоение?", организованного газетой "Строительный Еженедельник" в рамках выставки "Ярмарка недвижимости".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Анна Лыкова, помощник руководителя департамента новостроек ООО "НДВ СПб"
Инна Малиновская, заместитель генерального директора по связям с общественностью ГК "ЦДС"
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО "Петра-8"
Олег Паченков, директор Центра прикладных исследований Европейского университета
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса ООО "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад"
Екатерина Евсеева, руководитель подразделения Санкт-Петербургского отделения КТ "СУ-155"
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент"
Валерий Грибанов:
– Во всех крупных городах мира есть бедные и богатые кварталы, что является большой социальной проблемой. Можно ли говорить о том, что сегодня подобный процесс начался в Санкт-Петербурге, и грозит ли нашему городу социальное расслоение?
Светлана Денисова:
– Эти процессы в том или ином виде существовали в городе и раньше: районы делились по престижности и существенно различались. К примеру, в советские времена район "Гражданки" делился на две зоны: одна называлась ГДР ("Гражданка" дальше ручья) и ФРГ (фешенебельный район "Гражданки", который располагался южнее Муринского ручья). В настоящее время эти процессы тоже существуют, но они подлежат регулированию. Мы видим это по сделкам и по разнице в стоимости квадратного метра. Отдельные территории могут превращаться в гетто, если там не ведется реконструкция сетей, инфраструктуры, фасадов и идет процесс обветшания. Эти явления могут возникать и в районах, где ведется новое строительство, если жилье не обеспечено необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Такой район имеет все шансы довольно стремительно превратиться в депрессивный. При приобретении квартиры покупателю необходимо в первую очередь обращать внимание на транспортную доступность места, наличие детских дошкольных заведений, школ, учреждений дополнительного образования и объектов социальной инфраструктуры. Сегодня город перекладывает бремя создания социальной инфраструктуры на застройщиков, процессы эти обусловлены наполненностью городского бюджета.
Валерий Грибанов:
– Как может происходить превращение нового квартала в гетто? Ведь стоимость квадратного метра довольно высока, и приобрести жилье может не каждый.
Анна Лыкова:
– Для начала необходимо определиться с тем, для кого застраивался тот или иной новый квартал. К примеру, есть район Шушары, где строится социальное жилье для военных, для нужд расселения, очередников и также есть новое жилье, которое стоит чуть дешевле, чем новое жилье в районе "Звездной". Входной порог для приобретения строящегося жилья в Шушарах гораздо ниже, чем стоимость покупки квартиры в районе станции метро "Звездная", соответственно, и социальное окружение будет разным.
Валерий Грибанов:
– Цена вопроса составляет как минимум несколько миллионов рублей. Едва ли маргиналы обладают такой суммой денег. Главная опасность, пожалуй, кроется в сдаче жилья в аренду.
Анна Лыкова:
– Да, опасность превращения в неблагополучные есть у районов, где квартиры не приобретаются в собственность, а сдаются в аренду. Например, такие кварталы есть в Красногвардейском и Калининском районах.
Инна Малиновская:
– Угрозу превращения районов Санкт-Петербурга в гетто могут создать, на мой взгляд, не граждане России, а трудовые мигранты, которых с каждым годом становится все больше. Примером тому ситуация в Европе и Америке, где сформированы районы компактного проживания мигрантов со всеми последствиями. В Петербурге на сегодняшний день нет практически ни одного района, который можно было бы назвать депрессивным. Везде активно развивается инфраструктура, строятся новые дома. Пожалуй, только Адмиралтейский – в нем много коммуналок и практически нет новостроек. Новые районы точно не могут стать гетто, жилье в них приобретают люди достаточно однородного социального статуса. Согласитесь, жилье стоит дорого, и не каждый петербуржец может себе это позволить, тем более трудовой мигрант. Не секрет, что ремонты в новых домах, да и в старых, делаются усилиями иностранной рабочей силы, но это реалии, с которыми приходится мириться.
Олег Паченков:
– Люди, которые способны образовать так называемое гетто, как правило, не в состоянии купить себе жилье и довольствуются съемной квартирой. Наш рынок арендного жилья далек от западного, поэтому возникновение анклавов нам пока не угрожает. Российская и в частности петербургская специфика в этой связи не выглядит пугающей.
Валерий Грибанов:
– Зато наш рынок аренды, в отличие от западного, никак не регулируется, и большая его часть находится в тени.
Олег Паченков:
– Механизмы регулирования многогранны. К примеру, в скандинавских странах государство покупает квартиры для социальных нужд в новых районах в домах не ниже комфорт-класса и таким образом создает благополучную среду. Возникновению гетто препятствует развитая социальная и транспортная инфраструктура. В европейских городах люди переезжают в те кварталы, где ребенка можно отдать в школу. Мы с отставанием в несколько лет повторяем этот опыт. На сегодняшний день мы в отличной ситуации и имеем все возможности, чтобы не допустить возникновения гетто в нашем городе.
Валерий Грибанов:
– Как получается так, что, купив жилье в когда-то благополучном квартале, человек рискует через 10‑15 лет получить квартиру в гетто? Как защитить приобретенную недвижимость от падения стоимости, вызванного неблагоприятным окружением?
Инна Малиновская:
– Владелец квартиры в новостройке в гораздо меньшей степени подвержен таким рискам, потому что он и его сосед смогли заработать несколько миллионов, которые вложили в жилье, социальная однородность очевидна. Новые районы обеспечены новой качественной инфраструктурой, как правило, предусмотрена охрана территории, паркинги. Ну а от того, что кто-то сдает свое жилье в аренду, не застрахован никто.
Надежда Калашникова:
– Два миллиона рублей – это та сумма, которую вполне способны освоить мигранты. В районах, где есть такое недорогое предложение, уже сегодня формируются этнические анклавы. Это касается территорий на окраинах города, в Девяткино, на "Парнасе". Застройщики, к сожалению, не могут решить вопрос с формированием гетто, так как это задача государственной власти.
Инна Малиновская:
– Зачастую мигранты могут себе позволить только купить комнату в коммуналке, но это уже другая проблема – проблема наличия коммуналок.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что дома, перегруженные однокомнатными квартирами и студиями, способствуют постепенной маргинализации этого жилья, так как большая часть таких квартир будет сдаваться в аренду. Согласно данным мировой статистики, если 15% населения квартала составляют представители чужой культуры, то повернуть процесс вспять практически невозможно. Так, если 15% квартир в новом доме сдано в аренду мигрантам, то другие собственники будут вынуждены со временем либо продать квартиру, либо тоже сдать ее в аренду.
Инна Малиновская:
– Однокомнатные квартиры часто приобретаются как первое жилье для детей и молодых семей, для пожилых родителей, так что контингент проживающих может быть вполне благополучным и однородным. Согласно исследованиям, число владельцев однокомнатных квартир – молодых успешных людей, которые хотят жить отдельно, – с каждым годом растет.
Анна Лыкова:
– Я бы хотела добавить, что для образования гетто иногда бывает достаточно и меньшего процента проживающих с иной культурой. К примеру, в одном из благополучных кварталов в израильском городе кто-то продал одну квартиру представителю палестинского народа. Через пять лет в этом микрорайоне остались одни мусульмане, и прежним жителям пришлось продавать свое жилье.
Светлана Денисова:
– В США престиж района определяется в первую очередь тем, какого уровня образовательные учреждения там находятся. Как бы мы ни старались за счет технических и архитектурных решений провозгласить свое жилье престижным, огромное значение имеет так называемая большая среда. Для того чтобы отдать ребенка в престижную школу, чтобы у семьи была возможность на общественном городском транспорте добраться до очагов культуры, музеев, театров нужно все-таки жить в Петербурге, а не за его пределами на расстоянии пяти, а то и двадцати километров от города. В этом смысле все кварталы, которые строятся за границами Петербурга, – это уже кандидаты на то, чтобы оказаться депрессивными. Для борьбы с неблагоприятным окружением в период заселения нового дома необходимо как можно больше квартир сдавать с готовой отделкой. Чтобы жилье не теряло в стоимости, а население не маргинализировалось, необходимо, чтобы рынок стал более здоровым и недвижимость не была бы единственным средством сохранения денег.
Валерий Грибанов:
– А возможно ли в Санкт-Петербурге появление новых престижных районов? К примеру, если еще 15 лет назад Песочная набережная была депрессивной территорией, то сегодня там начал формироваться новый элитный квартал.
Юлия Ружицкая:
– Сегмент премиальной недвижимости более консервативен в части появления новых престижных районов, так как премиальные локации уже определены. Несмотря на это в последнее время мы видим появление новых зон с премиальными объектами. Массовый сегмент более мобильный, и мы считаем, что даже окраинные территории можно превратить в зоны комфортного проживания. К примеру, наш проект "Южный" в Красносельском районе Петербурга обеспечен всей необходимой инфраструктурой. Похожий проект мы сейчас реализуем в Красногвардейском районе города. В рамках проекта «Новая Охта» будет освоено около 600 га, ориентировочно 4 млн кв. м. Старт проекту дает жилой комплекс площадью 860 тыс. кв. м на 12 тыс. квартир. Основную часть в этом проекте будут составлять двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.
Юлия Жалеева:
– В городе действительно есть ограниченное количество территорий, на которых возможно появление элитных районов. А новые кварталы сегмента комфорт плюс могут активно появляться. В качестве примера можно привести проект «Балтийская жемчужина». Ранее некоторые участники рынка опасались, что там будет сформировано китайское гетто, но сегодня мы видим, что застройщик обеспечил на этой территории высокое качество жилой среды.
Олег Паченков:
– С точки зрения развития городской среды появление элитных кварталов, так называемых gated community, расценивается сегодня мировым сообществом как негативное явление. Наличие же в любом квартале сугубо жилой функции неминуемо ведет к геттоизации. На Западе в последние десятилетия в жилые кварталы активно включают другие функции – бизнес-центры, объекты торговли, культуры. Общепризнано, что смешение функций – это благо. У нас этот процесс идет медленнее.
Екатерина Евсеева:
– Мы строим жилье массового спроса и руководствуемся принципом квартальной застройки. Однако, несмотря на то что наши дома относятся к эконом-классу, они обеспечены необходимой транспортной и социальной инфраструктурой. Наш квартал в Каменке строится рядом с проектом "Юбилейный квартал", который позиционируется классом выше. Но так сложилось, что вся социальная инфраструктура будет на территории нашего квартала, поэтому этим двум жилым проектам придется со временем ассимилироваться.
Анна Лыкова:
– Я хотела бы привести в качестве примера смешения классов жилья в рамках одного проекта объекты холдинга RBI "Четыре горизонта" и "Дом на излучине Невы". Ближе к Неве расположены дома бизнес-класса, дальше – класса комфорт. В них различается высота потолков, метражи квартир и, конечно, цена.
Валерий Грибанов:
– Возможно ли разместить рядом дома бизнес- и эконом-классов?
Надежда Калашникова:
– Сегментация в первую очередь обусловлена месторасположением объекта. Если строительство ведется в центре и прилегающих к нему районах, то там не будет жилья низкого ценового сегмента, так как это экономически нецелесообразно.
Валерий Грибанов:
– В нашем городе есть пример, когда застройщик еще на этапе строительства продал один из блоков жилого дома финской компании, которая собиралась сделать там доходный дом. В результате этот доходный дом превратился в дом публичный. Какие опасности могут в себе таить мультиформатные комплексы?
Олег Паченков:
– Дело в том, что в русском языке нет слов neighborhood (в пер. с англ. "соседство") и community (в пер. с англ. "сообщество"), а значит, этих понятий нет в опыте. Они означают, что горожане, живущие на одной территории, должны договариваться между собой о том, как они будут пользоваться их общим пространством. Механизмы по созданию таких комьюнити могут быть разными, и они в том числе в руках архитекторов и градостроителей. К примеру, построив точечный объект или дом-каре, мы получим две абсолютно разные жилые среды. В точечном доме люди не будут общаться между собой, а в доме-каре будут вынуждены это делать. Таким образом, строители либо создают комьюнити, либо препятствуют его формированию. Для того чтобы подобные неприятные для жильцов ситуации не возникали, необходимо разрабатывать определенные юридические механизмы.
Валерий Грибанов:
– В проекте, о котором мы говорим, флигель был продан, когда в доме еще не было жильцов, и, соответственно, никто не мог выразить свое несогласие.
Олег Паченков:
– Чтобы избежать таких неприятностей, определенные ограничения по дальнейшему использованию помещений должны прописываться в договорах. К примеру, девелопер в договорах с субдевелоперами может прописать, что на этой территории можно строить здания только определенной архитектурной формы и высоты. Это должно регулироваться городской властью, но мы видим, что сегодня часть таких задач берет на себя частный бизнес. К примеру, заботу о публичных пространствах. В конечном счете забота о таких вещах повышает капитализацию проекта в целом.
Надежда Калашникова:
– К сожалению, на сегодняшний день у нас нет действенных инструментов, чтобы регулировать качественный состав жильцов многоквартирного дома. Но в мировой практике есть примеры того, как некогда депрессивные территории изменили свой статус на более престижный. В качестве примера можно привести район Брайтон-Бич в Нью-Йорке. После великой депрессии это был депрессивный район, где селилась нищета, но после того как там появились выходцы из бывшего СССР и была открыта школа русского балета, это район стал считаться престижным.
Екатерина Евсеева:
– Несмотря на то что мы продаем жилье эконом-класса, на лестничной площадке у нас находится всего по четыре квартиры. Несколько раз за последний год я встречала людей, которые просили рассказать о том, что за люди приобрели соседние квартиры, их фамилии, род деятельности, состав семьи. Исходя из этих данных они принимали решение о покупке той или иной квартиры, при этом параметры квартиры интересовали их во вторую очередь.
Надежда Калашникова:
– Можно познакомиться с соседом, но, въехав в дом, с удивлением обнаружить, что живут в ней абсолютно другие люди: студент с шумными компаниями или гости из ближнего зарубежья. Этот процесс отрегулировать пока невозможно.
Проблемы ценообразования на строительном рынке, критерии качества сдаваемых объектов, прогнозы ценовой динамики и объекты, сконцентрировавшие основной потребительский интерес, стали ключевыми темами дискуссии на круглом столе «Тенденции ценообразования на рынке строящегося жилья», который провел «Строительный Еженедельник».
Ситуацию на рынке охарактеризовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Согласно проведенным аналитическим исследованиям, на продажу выставляются площади в 260 строящихся и новых объектах жилой недвижимости, из них 120 объектов – это новые дома, находящиеся на регистрации прав собственности в Росрегистрации или уже зарегистрированные. Соответственно, на стадии продажи находится 2,6 млн кв. м строящегося и нового жилья.
«Отличие от докризисного периода состоит в том, что практически каждый третий объект уже построен, но до сих пор находится в продаже, – отмечает Павел Созинов, – по его словам, за время кризиса число выведенных на продажу объектов сократилось на 25 процентов». Тем не менее с начала года объем нового и строящегося жилья увеличился на 5-7%, что говорит об определенном оживлении рынка, отмечает эксперт. На это указывает и трехкратный рост цен на земельные участки на последних торгах в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2-3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. В то же время, если количество сделок на вторичном рынке во время кризиса практически не изменилось и осталось прежним – около 60 тысяч в год, – то количество сделок на первичном рынке сократилось практически на треть и составило менее 20 тысяч за прошлый год.
Также к концу прошлого года стало ясно, что портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости серьезно изменились. «Каждый второй запрос от потенциального покупателя относится к жилью эконом-класса, то есть активный спрос существует именно на однокомнатные квартиры», – говорит Павел Созинов.
Существует потребность в однокомнатных квартирах общим метражом до
Хотя поводов для особого оптимизма Павел Созинов не видит: в целом, никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая и обеспечивает рост спроса, говорит он, отмечая, однако, что сегодня есть отложенный спрос на жилье, который сформировался с сентября 2008 года.
«В целом по стране на 20 процентов ухудшились экономические показатели, рынок недвижимости в денежном эквиваленте просел на 30 процентов, если исходить из стоимости недвижимости, которая упала на 20 процентов», – привел данные официальной статистики Павел Созинов. Также упало совокупное количество сделок на 15-20%.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский поделился наблюдениями, что в этом году спрос на рынке первичного жилья возвращается, доверие потребителей увеличивается.
«По нашему опыту могу сказать, что на первичном рынке основной спрос ориентирован на небольшие недорогие небольшие объекты, – рассказал Дмитрий Щегельский. – Это значит, что на рынке должно строиться больше жилья эконом-класса».
На сегодняшний день, по мнению г-на Щегельского, рынок достиг дна. «На самом деле он достиг дна еще осенью прошлого года, то есть мы видим продолжение устойчивой тенденции, начавшейся в прошлом году», – пояснил эксперт.
Представители строительных компаний высказали свое видение колебаний рынка недвижимости. В частности, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь считает, что сейчас строительный рынок – это прежде всего рынок покупателя. То есть объем предложения больше, чем спрос, и в будущем ситуация изменится в корне. Будучи опытным специалистом, г-жа Окунь объяснила, почему произойдет перемена: «По закону любого рынка спады и подъемы чередуются. Спад уже был, и сегодня, как отмечают строительные компании и специализированные СМИ, цены больше уже не опускаются, а начинают расти вверх очень медленно, но тем не менее», – пояснила эксперт.
В условиях экономического спада граждане боялись совершать дорогостоящие покупки, а если все-таки решались обзавестись жильем, то главным предметом интереса являлись квартиры в готовых объектах. Этот спрос вчера резко снизил количество квартир в готовом новом жилье сегодня.
«Безусловно, самыми ликвидными были маленькие по площади квартиры, поэтому они почти выбыли с рынка, – подтверждает существующую тенденцию Лариса Окунь, – соответственно, рынок начнет меняться под давлением формирующегося дефицита».
Дмитрий Щегельский рассказал, что уже сейчас риэлторы компании «Бенуа», которую он возглавляет, становятся свидетелями аукционного сражения покупателей за квартиры небольшого метража, общей площадью 30-
«Цены пойдут вверх, – прогнозирует Лариса Окунь, – рассчитывать на лучший выбор по доступной цене в дальнейшем не придется, потому что качество этих объектов будет не очень высоким. Если у вас есть интерес, нужно реализовывать его сейчас». Отличные квартиры по отличным низким ценам, которые предлагают некоторые застройщики, участники круглого стола газеты «Строительный Еженедельник» смело называют байкой.
«Сейчас на рынке можно найти квартиру-студию за 1,6 миллиона рублей, но это будет земля, которую застройщики только арендуют, к тому же у них, скорее всего, нет разрешения на строительство», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «Унисто-Петросталь» Елена Бухарова. При такой заманчивой для граждан цене строители могут похвастаться максимум проведением геодезических исследований на месте будущего строительства. Для покупателя, равно как и для продавца, операции по такому объекту будут крайне рискованны, так как не факт, что застройщик получит разрешение на строительство. Надо взвешивать риски, объясняют эксперты.
«Застройщик не может до бесконечности понижать цену, но прежде, чем вы сделаете свой выбор, вы должны проанализировать следующую ситуацию: если компания застраивает один точечный дом, это одна история; если она застраивает микрорайон и успешно сдала несколько объектов, да еще и в кризис, – это совершенно другая история и другой портрет компании», – призывает покупателей к бдительности Елена Бухарова.
Непростая ситуация в экономике научила граждан быть весьма аккуратными и внимательными при выборе строительной компании, рассказал генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» (ХоСК-2) Закир Муратов. По его словам, люди стали очень тщательно и скрупулезно выяснять юридическую чистоту стройки, соблюдение сроков строительства.
«На сайте нашей компании мы установили онлайн-трансляцию с места возведения объекта: каждый заинтересованный инвестор, находясь в любой точке мира, может контролировать процесс самостоятельно», – рассказал г-н Муратов, пояснив, что виртуальный канал вызывает доверие и интерес к проектам его компании со стороны не только петербуржцев, но и жителей других регионов страны.
«Люди быстро привыкают к хорошему, – добавил Закир Муратов. – У нас был случай, когда в офис приехал человек и сообщил, что два месяца не работал эфир со стройки одного из наших объектов. Мы объяснили ситуацию, рассказали детали проекта, в итоге человек решил купить у нас квартиру».
Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказал о ходе продаж квартир его компанией и предложил коллегам оценить результативность показателей.
«В среднем в этот период мы продавали по 100 квартир в месяц, это плановый объем, необходимый для реализации строительных и инвестиционных планов компании, – сообщил г-н Степанов. – Средняя стоимость продаж составила 77-76 тысяч рублей за квадратный метр, в докризисный период стоимость была 90 тысяч квадратных метров».
Безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года наблюдалась стагнация; это затронуло практически все компании: покупатели не понимали, как будет развиваться ситуация, и заняли выжидательную позицию. За это время продажи упали у всех компаний, но уже весной ситуация изменилась, спрос возобновился и был ориентирован на готовые объекты, рассказал Сергей Степанов.
Рассуждая о проблеме ценообразования, строители поясняют, что на стоимость жилья влияет много разных факторов. По словам Ларисы Окунь, главными слагаемыми стоимости квадратного метра стоит считать месторасположение, транспортную доступность и экологию.
«Земли, приобретенные с такими характеристиками, изначально стоят дороже, соответственно, квартиры в таких домах тоже будут не из дешевых», – пояснила г-жа Окунь.
На цену влияет этап строительства: растут этажи, растет цена, наличие или отсутствие розетки, потому что квартиры с отделкой всегда стоят дороже. Расходы на строительство парковок также закладываются в стоимость квадратного метра. Кроме того, в стоимость жилья включены такие расходы застройщика, как покупка земли, согласование, отладка технических коммуникаций, реклама компании и т. д. Самый дорогостоящий этап – это подготовительные работы на участке, сходятся во мнении строители.
«Важно понять, что цели у производителей и продавцов жилья совпадают с целями покупателей: мы не хотим, чтобы цены скакали, – говорит о рынке недвижимости Сергей Степанов, – потому что как только начинают расти цены на жилье, следом растет стоимость земельных участков строительных материалов, начинается ценовая гонка, – эту ситуацию мы только что пережили».
Нужно стремиться к стабильности и избегать очередных «пузырей», пояснил эксперт.
Действительно, ни одни игрок рынка не заинтересован в скачках рынка. «На сколько возможно удержать потенциальные возможности всплеска потребительского спроса я сказать не могу, - говорит Дмитрий Щегельский, - строительным компаниям необходимо производить товар постоянно, чтобы быть наплаву». С началом кризиса многие стройки были заморожены, либо темпы строительства существенно снижались. В результате, после консервации строек, и, как следствие, небольшого количества готового предложения, на рынке в ближайшее время произойдет всплеск спроса. Из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке часть спроса перекинется на вторичный рынок, говорит г-н Щегельский, цены будут расти.
«Когда это случится, строители вряд ли удержатся от искушения не продавать выше запланированной цены», - подытожил эксперт.
Оксана Прохорова
На загородном рынке началась активизация. Правда, пока это касается лишь девелоперов. Причем преимущественно тех, кто не имеет опыта работы на загородном рынке.
В феврале-марте на рынок один за другим начали выходить новые коттеджные поселки. Их линейка весьма широка: есть проекты, предполагающие масштабную застройку коттеджами бизнес-класса, есть и такие, где предлагаются дешевые земли без инженерии в голом поле. Для последних аналитикам придется выдумывать новый термин – что-нибудь типа «ультра-супер-эконом»: вчерашний «супер-эконом» и то предполагает более дорогие владения.
Хоть за копейку
По 45 тыс. рублей за сотку просят в коттеджном комплексе «Феликсово» – в Кировском районе, в 70 км по Мурманскому шоссе. Там выставлены на продажу 220 участков от 10 до 25 соток (инженерных коммуникаций пока нет, зато, по утверждению компании-продавца, на землях сделан дренаж). Здесь же застройщик готов построить для покупателей участков зимний дом площадью 60 кв. м за 600 тыс. рублей «в самой минимальной комплектации». Понятно, что в него придется вложить еще «два раза по столько», чтобы можно было жить, однако заявка застройщика (квадратный метр строения обойдется в 10 тыс. рублей) показательна.
Еще дешевле – по 35 тыс. рублей за сотку – начали торговать в проекте «Речное» в Кингисеппском районе. Проект находится в 85 км от города по утверждению продавца и в 120 км – по данным специализированных интернет-порталов. Здесь предлагают 68 участков по 10 соток. Приобретая участок с домом, можно уложиться в 2,5 миллиона.
В проекте «Радуга-3» (Кировский район, 37 км от города) землю готовы отдавать уже по 25 тыс. рублей за сотку. Проектов под названием «Радуга» в области уже несколько, вот и пришлось застройщику прибегнуть к нумерации – не путайтесь. Здесь домики 50 кв. м на участке в 8 соток обойдется покупателям в 832 тыс. рублей. Иначе говоря, дом – язык не поворачивается назвать его коттеджем – обойдется примерно по 13 тыс. рублей за «квадрат».
Для справки: сегодня минимальная стоимость домов, пригодных для проживания (без отделки, но хотя бы с инженерией) колеблется около цифры 40 тыс. рублей за квадратный метр. То же относится и к квартирам. К примеру, в Рощино выставлены в продажу два малоквартирных дома (по 40 квартир), здесь «квадрат» стоит от 37 200 до 44 500 рублей, а самое скромное жилье (44 кв. м) предлагается по 1,9 миллиона.
Примерно такие же ценники выставляются на самые дешевые новостройки в городе. На цену 40 тыс. рублей за квадратный метр ориентируется компания «Старт Девелопмент», которая обещается покрыть территории к югу от Петербурга плотным слоем дешевой малоэтажки – в сумме предполагается возвести 8 млн кв. м (реализацию планируют начать в августе). Это при условии «супермассового» строительства (по 300-500 домовладений в месяц, или по 10-20 ежедневно). Анализ перспектив реализации этого проекта – тема отдельного материала, однако как нижний порог сегодняшних цен это предложение можно взять за ориентир.
С расчетом на лучшее
На другом конце линейки новых поступлений малоэтажный комплекс «Альпино» – здесь предлагают к продаже 47 кирпичных домов в альпийском стиле по цене от 12,2 млн до 23,8 млн рублей. Обещают завершить строительство (включая спортивно-оздоровительный центр с бассейном) в 2011 году. Еще более пафосный проект – «Петергоф Сити»: здесь предполагается построить 351 кирпичный коттедж от 20 млн рублей за домовладение.
Где-то посередине ценовой шкалы – малоэтажный комплекс «Балтийская Ривьера» (в Песках, что за Зеленогорском). Здесь продают 102 надела с коммуникациями от 250 тыс. рублей за сотку. Участок застройки, как следует из рекламы, находится на первой линии у Финского залива, поэтому неудивительно желание застройщика выручить за него такие деньги. Напомним, что в находящемся неподалеку поселке «Золотые пески» самые лакомые участки в лучшие годы уходили по 31 тыс. USD за сотку.
В проекте Mainila-1 (поселок Ленинское) предлагают 30 участков без подряда от 240 тысяч за сотку. Поближе к городу, чем «Балтийская Ривьера», зато далеко от «большой воды».
За небольшим исключением, новые проекты выведены компаниями, которые пока не могут похвастать большим опытом работы на рынке. Фирмы, у которых больше практики загородного девелопмента, напротив, притормаживают вывод новых поселков. Отложился вывод малоэтажных комплексов у компаний Honka, «Мегалит», Parabola Group. Не вышли также несколько поселков от частных лиц.
Весьма показательны предложения, появившиеся от компании «Гарант-девелопмент»: «Коркинские озера» и «Озеро Хапо-ое». В обоих случаях компания готова продать весь участок застройки целиком или в «мелкооптовой нарезке»: от 2 га в первом случае, от 3 га – во втором. Очевидно, фирма избавляется от ненужных активов.
Впрочем, опытные застройщики, хоть и не торопятся выводить новые поселения, все же продолжают развивать старые проекты. Этой весной в «Новом Минулово» (застройщик – ИСК «Константа») начались продажи пятой и шестой очередей, в поселке Киссолово (от «Балтийского Альянса») запущена четвертая очередь под собственным названием Marvelo.
Забыли о покупателях?
Ко всем новым проектам (и дорогим, и дешевым) остается главный вопрос: кому будете продавать? Статистика продаж последнего времени (о проекте по обмену информацией о реальных сделках среди застройщиков мы писали неоднократно) четко определяет приоритеты граждан. Сегодня покупатели готовы заплатить по 100-200 тыс. рублей за сотку земли, но хотят, чтобы были подведены коммуникации. Дома по 15-20 млн практически не берут. Если удастся реализовать два-три домовладения в год – считай, повезло. Про элитный сегмент разговор особый, но новые предложения до него явно не дотягивают. Сколько при таком спросе будет продаваться поселок из 350 коттеджей… как говорится, люди столько не живут. То же самое можно сказать про 8 млн кв. м дешевой малоэтажки от «Старт Девелопмент», которые грозят навалиться на рынок по осени (первая очередь предполагает возведение «всего» 300-500 домов и должна быть завершена за несколько месяцев – к февралю 2011 года).
Февральские показатели продаж хотя и заметно выше мартовских, однако на долгожданное «пробуждение рынка» пока не тянут. В среднем на один малоэтажный комплекс загородным девелоперам за февраль удалось выручить 3,61 млн рублей (а продать в среднем на три проекта получалось два лота). И это еще хорошо по сравнению с предыдущими месяцами.
Нет и других признаков возрождающегося спроса. Не наблюдается бума в экономике, сокращения безработицы и роста зарплат (реальные доходы за прошлый год снизились на 3%). А значит, не растут траты горожан и, следовательно, не увеличиваются доходы потенциальных покупателей загородной недвижимости – владельцев малого и среднего бизнеса. Согласно банковским отчетам, заметно вырос объем вкладов частных лиц (за тот же 2009 год с 3,6 трлн до 7 трлн рублей). Однако это скорее говорит о возвращении доверия к банкам, а также о настоятельном желании граждан создать «финансовую подушку», но вовсе не об их стремительном обогащении. Эти деньги когда-нибудь попадут и на рынок недвижимости, но не раньше, чем россияне обретут уверенность в собственной финансовой стабильности.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга