Узаконим отношения
Состоялось первое заседание координационного совета при губернаторе Ленинградской области по обеспечению взаимодействия органов государственной власти, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий. Основным итогом заседания стало решение о необходимости разработки и принятия официального соглашения между бизнесом и властью, которое бы закрепило порядок их взаимодействия.
Постановление о создании координационного совета было подписано в начале февраля 2013 года. В состав совещательного органа вошли 27 человек - члены областного правительства и руководители профильных комитетов и ведомств. Также в его составе - представители бизнеса и общественных организаций.
Создание совета - часть формируемой градостроительной политики Ленобласти. Совет должен будет вырабатывать предложения и рекомендации по стратегии развития жилищного строительства, оказывать помощь в устранении административных барьеров, инициировать необходимые нормативные правовые акты.
Постановления работают
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев открыл заседание совета сообщением об изменениях в нормативной базе в градостроительной отрасли. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал распоряжение "Об образовании Градостроительного совета Ленинградской области" и положение о порядке рассмотрения предложений по изменению предельных показателей этажности в жилых и общественно-деловых зонах, плотности жилого фонда в жилых зонах и плотности населения, определенных региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). "Программа "Соцобъекты в обмен на налоги" пока еще не закреплена отдельным постановлением, но тоже уже работает, - рассказал Георгий Богачев. - Так, в начале февраля текущего года губернатор открыл детский сад в Новодевяткино, который построила компания "Арсенал". Этот детский сад стал пилотным проектом Программы. Вопрос о том, что детскому саду быть, решился за три месяца, хотя мог бы растянуться и на три года". То же самое касается Постановления об отклонениях от РНГП, которое было принято 11 февраля. Муринское сельское поселение приняло решение о ходатайстве по двум проектам планировок для компаний-застройщиков "ЦДС" и "Унисто Петросталь". "В ближайшее время для рассмотрения ходатайства соберется Градостроительный совет. Принятые постановления - это не слова, а уже реальные действия", - заявил вице-губернатор.
Санкции для неконтактных
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти с начала 2013 года провел 88 проверок, вынесено 38 постановлений по административным делам, связанным с нарушениями строительных норм, отсутствием разрешительной документации и т. д. Об этом на заседании координационного совета сообщил глава комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. "С недобросовестными застройщиками, которые ведут строительство без разрешения, и не идут на контакт со строительным надзором, мы будем особенно строго вести работу", - подчеркнул председатель комитета стройнадзора.
Застройщики уходят в область
С начала года сразу несколько компаний-застройщиков перерегистрировали свои филиалы в Ленинградской области, решив принять участие в программе "Детский сад в обмен на налоги". Как сообщил генеральный директор компании "Карелия-Девелопмент" (входит в структуру Холдинга RBI) Иван Шульженок, компания заканчивает процедуру регистрации в Ленинградской области, и вошла в состав Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой.
Генеральный директор Группы компаний "ЦДС" Михаил Медведев рассказал, что в Мурино во второй половине марта будет заложен детский сад и уже проектируется школа.
По словам генерального директора Setl City Ильи Еременко, дочерние предприятия компании, занимающиеся строительством в Ленинградской области, прошли перерегистрацию еще осенью и уже пополняют налоговыми отчислениями бюджет Ленобласти. "В Кудрово мы начинаем строить в марте детский сад, школа проектируется, и в мае-начале июня мы приступим к ее возведению. В Мурино закладка школы запланирована на осень".
Марк Окунь, генеральный директор компании "Отделстрой", рассказал, что компании и многим ее подрядным организациям нет нужды в перерегистрации – они изначально были "Прописаны" в области и всегда пополняли налоговыми отчислениями областной бюджет. Марк Окунь предложил приглашать на координационный совет представителей муниципальных образований, посетовав на то, что часто "на местах" решения принимаются слишком долго и трудно.
По мнению Николая Пасяды, президента Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой, генерального директора компании "ГлавСтройКомплекс", в состав совета, помимо представителей муниципальных образований и районов, нужно ввести специалистов юридических служб, антимонопольной службы, налоговой инспекции.
Вход только для своих
Первоочередная задача совета - разработка соглашения между застройщиками, правительством Ленинградской области и администрациями муниципальных образований первого и второго уровней о порядке взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территорий. В Соглашении предполагается определить понятие "Застройщик", разработать анкету застройщика, форму реестра добросовестных компаний. Основой же соглашения станет порядок взаимодействия органов власти с компаниями, которые хотят участвовать в программе "соцобъекты в обмен на налоги".
Кроме того, Георгий Богачев попросил участников заседания внести предложения по формированию своего рода "кодекса добросовестного застройщика" - основополагающих правил работы для строителей в Ленинградской области. Одним из первых пунктов будущего Кодекса Георгий Богачев предложил определить запрет на продажу квартир до получения застройщиком всех необходимых разрешений на строительство.
По мнению Михаила Москвина, в Соглашении также должен быть прописан механизм синхронизации сдачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры со сдачей жилья. "Мы получаем от некоторых застройщиков гарантийные обязательства, в которых они еще при прохождении экспертизы гарантируют на своих участках застройки возведение в определенных сроки детских садов и школ . Эту практику необходимо закрепить в Соглашении. При приемке домов, рассмотрении итоговых проектов, мы будем делать заключение о соответствии построенного объекта всем необходимым требованиям, а также выполнены ли эти гарантии ", - сказал Михаил Москвин. По его мнению, особенное внимание необходимо уделить пожарным мероприятиям. "Во многих проектах для обеспечения пожарной безопасности у ТСЖ предусматривается портфель пожарной безопасности, обеспечивающий только комплектность спасательного оборудования взамен пожарных депо. Это противоречит законодательству. Необходимо строить пожарные депо – в Соглашении нужно это отметить".
На совете было принято решение о создании рабочей группы из представителей областного правительства и застройщиков, которая будет собираться по мере необходимости для решения конкретных вопросов. "Сейчас уже понятны точки соприкосновения и основные вопросы, мы можем создать рабочую группу, будем в нее приглашать юристов, налоговиков, представителей комитета по дорожному хозяйству, энергетиков", - пояснил председатель комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов.
Первые инициативы
На совете прозвучало сразу несколько предложений о корректировке законодательных актов. Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург» обратил внимание совета на необходимость доработки областного закона N 38-оз "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» (принят Законодательным собранием Ленинградской области 26 апреля 2012 года). "Закон позитивный и нацелен на то, чтобы облегчить жизнь строителям. Тем не менее, при принятии этого закона в нем были заложены положения, предписывающие прохождение экспертизы, получение проекта планировки, градплана и т.д. Это свело на "нет" весь законотворческий замысел, потому что получение разрешения на строительство при наличии экспертизы - элементарный процесс. Хорошо бы вернутся к этому закону. Мы подготовили определенные предложения и хотели бы вынести на рассмотрение в заксобрание", - рассказал Михаил Возиянов.
Николай Пасяда обратил внимание совета на ряд недоработок в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". "Согласно закону о долевом строительстве, деньги дольщиков могут собираться только на возведение жилья. Если речь идет о строительстве садика или школы – они становятся объектами общей долевой собственности граждан-дольщиков, физических лиц, и не могут быть переданы правительству области. Здесь должны поработать специалисты юридической службы", - отметил Николай Пасяда. – Если деньги дольщиков привлечь нельзя, и нужно исходить из собственных средств и налога на прибыль, то простой подсчет показывает, что выгода для застройщика, принимающего участие в этой Программе, может быть сомнительна. Стоимость детского сада сегодня – около 200 млн рублей. Правительство предлагает вернуть половину уплаченных налогов, то есть сам налог составит 400 млн. Чтобы заплатить такой налог, прибыль должна составить около 2,2 млрд. Но для этого нужно построить и реализовать 174 тысячи кв.м., это 3,5 тысячи квартир для 10 тысяч жителей. Вот только на такое число жителей по нормативам нужны уже три детских сада".
Союзу прибавят полномочий
Георгий Богачев призвал общественные организации, представители которых вошли в состав совета, принимать активное участие в его работе, и, прежде всего – разработке Соглашения. "Как известно, в Петербурге немалую роль в деле защиты интересов бизнес сообщества играет "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в Ленобласти уже действует десять лет аналогичная организация – ЛенОблСоюзСтрой. Функцию по развитию взаимодействия правительства области и застройщиков несет Комитет по строительству региона, но это задача трудная. Мы хотим, чтобы Союз взял на себя часть этой функции, координировал работу, собирал предложения от компаний", - предложил Георгий Богачев.
По словам Алексея Белоусова, вице-президента НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", "полезно было бы проводить совместные заседания, аккумулировать самые лучшие наработки двух регионов по регулированию градостроительной деятельности".
"Необходимо провести совместное совещание Комитета по строительству и общественных организаций, чтобы выработать дальнейшие пути работы, - резюмировал Георгий Богачев. – Что касается взаимодействия с городскими организациями, может быть этот год будет первым, когда мы будем вести работу совместно, а не оглядываясь друг на друга".
В «Балтийской жемчужине» произошел конфликт между застройщиками. «Шанхайская строительная корпорация» подала в суд на «ГлавПромСтрой», который по его заказу возводил часть жилого комплекса «Жемчужная премьера». Ответчик вступил в стадию реорганизации, чтобы, как считают в «ШСК», уйти от банкротства.
Генподрядчик жилого квартала «Балтийская жемчужина» ЗАО «Шанхайская строительная корпорация» («ШСК») обратилась в Арбитражный суд СПб и ЛО иском к своему субподрядчику ЗАО «Строительный концерн «ГлавПромСтрой» о взыскании 44,9 млн рублей — компенсации за некачественную, по мнению «ШСК», работу по строительству первой очереди жилого комплекса «Жемчужная премьера» (30 тыс. кв. м.).
Договор между «ШСК» и «ГлавПромСтроем» был заключен 20 марта 2008 года. По договору, субподрядчик должен был построить к июню 2009 года три корпуса высотой от 7 до 17 этажей с подземной парковкой севернее перекрестка Петергофского шоссе и улицы Пограничника Гарькавого в Красносельском районе Петербурга. Дома были введены в эксплуатацию 19 марта 2011 года, однако в «ШСК» остались недовольны качеством выполненных работ.
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в юридической службе «ШСК», в квартирах «ГлавПромСтроя» стоял запах аммиака, но это «оказалось цветочками по сравнению с другими дефектами объекта, о которых нашим учредителям не хотелось бы говорить».
«Представьте, что вы наняли ремонтную бригаду, которая дает вам годовую гарантию на ремонт. После работы ремонтников у вас отвалилась плитка, трубы стали течь, вы попросили их прийти и все починить — а их и след простыл. То же самое произошло с «ГлавПромСтроем», — иносказательно рассказали в «ШСК».
Это подтверждается материалами суда, где говорится, что «ШСК» 23 ноября 2010 года направила «ГлавПромСтрою» уведомление о необходимости исправить недостатки, выявленные управляющей компанией ООО «Приморский город». Ее гендиректор Сергей Андросюк об этих изъянах говорить отказался. Поскольку «ГлавПромСтрой» в гарантийный срок не выполнил обязательства, «ШСК» исправила изъяны сама за свой счет на сумму 44,6 млн рублей, говорится в документах. Это и послужило поводом для иска к «ГлавПромСтрою».
Стоит отметить, перед тем как обратиться в суд «ШСК» проиграла «ГлавПромСтрою» другое дело, которое касается тех же корпусов. Решением суда с ответчика было взыскано в пользу истца 33,3 млн рублей недоплаченных за строительство денег. В материалах дела говорится, что «ШСК» заплатила подрядчику 95% стоимости работ, а 5% взяла себе в качестве компенсации за изъяны, хотя договором такое удержание средств не было предусмотрено.
«Я считаю претензии «ШСК» необоснованными, поскольку, когда я работала гендиректором «ГлавПромСтроя», мне представители этой компании не предъявили ни одного документа о недостатках объекта», — рассказала Оксана Капкаева, работавшая гендиректором «ГлавПромСтроя» с августа 2008 по май 2009 года.
По данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 20 октября 2010 года гендиректором компании является Юрий Гольман. Связаться с ним не удалось. В «ШСК» сказали, что никогда в жизни его не видели. Бывший замгендиректора «ГлавПромСтроя» Алексей Борискин, узнав о предмете разговора, отказался от комментариев.
Дело о банкротстве «ГлавПромСтроя» было возбуждено 9 сентября 2010 года. Поводом для него послужил иск ООО «Строительная компания «Трансферт» о взыскании 524 тыс. рублей за выполненную в «Балтийской жемчужине» работу (суд взыскал в пользу истца 352 тыс. рублей).
После «Трансферта» иски о вступлении в дело о банкротстве начали подавать и остальные субподрядчики «ГлавПромСтроя» в «Балтийской жемчужине» (по порядку): ООО «Пластик Трест» (9,7 млн рублей), ООО «ТрансБетон» (3,7 млн), ЗАО «Т-Бетон» (4,6 млн), ООО «Фирма Фивен» (12,7 млн).
Очередным и самым крупным по требованиям кредитором-заявителем может стать и «ШСК». По словам юристов компании, такая возможность рассматривается, однако сейчас этому препятствует отсутствие решения суда по пользу «ШСК» по делу о взыскании с «ГлавПромСтроя» денег, которое есть у остальных заявителей. Ближайшее заседание по делу состоится 22 декабря 2011 года.
«На мой взгляд, «ГлавПромСтрой» знал с самого начала, что не заплатит деньги, это было запланировано. Мы подали три иска о взыскании денег, и все три выиграли, но денег не получили. В результате подали иск о несостоятельности», — рассказал гендиректор ООО «Пластик Трест» Александр Уткин. Его компания занималась остеклением домов.
Госпожа Капкаева сказала, что взысканные с «ШСК» деньги были переведены «ГлавПромСтрою». По мнению одного из кредиторов-заявителей, они были переедены на счет СЗНК, несмотря на то, что официально «ГлавПромСтрой» к СЗНК отношения не имеет.
Неплатежеспособность «ГлавПромСтроя» поспособствовала банкротству одного из его субподрядчиков. ООО «Фирма Фивен» хватило бы денег «ГлавПромСтроя» (12,7 млн) и еще одного должника ОАО «Винси Констрюксьон Гран Проже» (7 млн), чтобы выбраться из убыточного состояния, рассказал конкурсный управляющий «Фирмы Фивен» Дмитрий Наталкин. «Фирма Фивен» совместно с «Винси» строила ТРК «Радуга» у Петербургского СКК.
«Кстати говоря, «ГлавПромСтрой» не первая из компаний, основанных СЗНК, которые сейчас банкротятся или обанкрочены. В ООО «СЗНК-Холдинг» (сейчас он переименован в ООО «Альянс-Капитал») введена процедура наблюдения, а в ООО «Региональная нерудная компания и ЗАО «Региональная нерудная компания» идет конкурсное производство», — сказал господин Наталкин.
Еще один субподрядчик «ГлавПромСтроя» — ООО «Скалито», — который выполнял сантехнические работы, имея на руках решение о взыскании в свою пользу более 11 млн рублей, не стал подавать иск о вступлении в дело о банкротстве, поскольку не видит в этом смысла — у ответчика нет имущества. «То, что нам не заплатят, я чувствовал уже в начале стройки. Тогда начались задержки с авансами, с подписанием актов выполненных работ. Мы ж не первый день работаем, понимаем, к чему это все. Прекратить работы мы не могли, потому что был подписан договор подряда. В общем, крайне неприятный опыт», — рассказал гендиректор ООО «Скалито» Александр Ахмеров.
Арбитражный управляющий «ГлавПромСтроя» не назначен. Кандидатом в управляющие признан член НП «МСО ПАУ» Денис Лебедь. Его кандидатура будет рассмотрена (и вероятно, утверждена) на очередном заседании суда, которое состоится 10 февраля 2012 года. В этот же день суд рассмотрит обоснованность заявлений всех, кроме первого, кредиторов о вступлении в дело о банкротстве. Денис Лебедь сообщил, что пока не утвержден управляющим, не может ничего комментировать.
По официальным документам ФНС, ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» с 14 сентября 2010 года находится в стадии реорганизации в форме слияния. По словам юристов из «ШСК», компания, с которой сливается «ГлавПромСтрой», зарегистрирована в Уфе. Сейчас она занимается покупкой акций «ГлавПромСтроя».
По словам, Павла Лепшина, руководителя АК «Бюро адвоката Лепшина», слияние является одним из наиболее распространенных способов ухода от банкротства. В ходе реорганизации банкротящаяся компания обычно выводит свои активы и пассивы на баланс другой компании. В качестве одного из возможных сценариев в случае с «ГлавПромСтроем» господин Лепшин рассматривает реорганизацию, по завершению которой компания останется существовать, но будет опустошена (видимо, как сейчас).
«Одним из видов погашения долгов является невозможность их погасить. После того как исполнитель убедится, что у должника на счету ноль, на балансе ноль, уставного капитала ноль, он вынесет решение о невозможности исполнить решение суда о взыскании, и долг будет признан безнадежным», — поясняет Павел Лепшин.
Александр Аликин
Малый бизнес присматривается к «коммерческой ипотеке», которая может стать альтернативой аренде помещений. Но жесткие условия кредитования пока по плечу не всем предпринимателям.
Ипотека на коммерческую недвижимость, или коммерческая ипотека – это банковский кредит на приобретение нежилого помещения под офис, магазин или склад, а также выкуп арендуемых у КУГИ помещений в собственность. Такую ипотеку берут физические и юридические лица, чаще субъекты малого и среднего бизнеса. Дают ее не более 10% всех российских банков, имеющих ипотечные программы (в Петербурге коммерческую ипотеку предлагают около 20 банков). Основные игроки сегмента – Сбербанк, ВТБ, DeltaCredit, Балтинвестбанк, «Уралсиб». «Объем таких кредитов сейчас составляет около 200 млрд рублей, что выше докризисных уровней приблизительно на 10-20%», – утверждает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Банки неоднозначно оценивают коммерческую ипотеку. Одни видят в ней повышенные риски, так как бизнес заемщика не всегда построен по прозрачным схемам. «В России многие фирмы имеют бухгалтерские нарушения, поэтому коммерческая ипотека накладывает определенные сложности на расходное обслуживание помещения», – говорит руководитель брокерского отдела АН «Бекар» Антонина Соловьева. Еще одна сложность, по ее словам, заключается в том, что при обращении в банк за коммерческой ипотекой проводится анализ кредитоспособности предприятия и оценка финансового состояния, которая предполагает рассмотрение большого количества документов. «Поэтому зачастую физическое лицо (учредитель компании) оформляет коммерческую недвижимость на себя», – рассказывает она. Другие банки считают, что ипотечное кредитование нежилых помещений менее рискованное, так как коммерческая недвижимость в отличие от квартир приносит заемщику прибыль. «В целом банки относятся к коммерческой ипотеке как к весьма эффективному средству, гарантирующему им возврат выдаваемых кредитов. Хотя окончательное решение банка зависит от многих факторов, включая ликвидность объекта и юридическую чистоту прав на него», – утверждает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.
Ставки и залоги
Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается, как правило, под ее же залог (в значительно меньшей доле – под залог ценных бумаг и товаров в обороте). Коммерческая ипотека имеет более короткие сроки погашения кредита (от 3 до 20 лет) по сравнению с ипотекой жилой недвижимости, но достаточно высокие процентные ставки (от 12,5 до 26%). Также заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% (иногда до 30%) от стоимости недвижимости. По словам директора управления продаж корпоративным клиентам Северо-Западного банка Сбербанка России Людмилы Козяк, сумма кредита не превышает 80% цены приобретаемого объекта недвижимости. «При этом у клиента должен быть положительный баланс и минимум год работы на рынке. Поручительство собственников бизнеса обязательно на всю сумму кредита. Если покупается готовый объект недвижимости, он будет являться единственным обеспечением по кредиту. А если речь идет о покупке «незавершенки», нужно будет иное имущественное обеспечение до конца строительства», – перечисляет она.
Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от приобретаемого помещения: чем более ликвидное и доходное помещение, тем ниже могут быть ставки по кредиту. Самыми ликвидными являются офисные и торговые помещения, чуть менее ликвидны склады – здесь многое зависит от их месторасположения.
Поскольку ипотека нежилых помещений возможна только на основании договора об ипотеке, такую недвижимость необходимо сначала приобрести, и только потом закладывать. Это положение закона усложняет кредитование нежилой недвижимости. «При такой схеме покупатель должен заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, заключить договор ипотеки, зарегистрировать и его, и только после этого продавец сможет получить деньги», – говорят эксперты компании «Уником». Надо заметить, что срок регистрации таких договоров может достигать 30 дней, следовательно, продавец вынужден будет ждать своих денег два месяца. Такая ситуация часто не устраивает продавцов, поэтому к сделке в таком случае привлекается специалист по ипотеке – ипотечный брокер, который ускоряет процесс.
Ипотека выгодней аренды
Несмотря на все сложности, эксперты считают, что у коммерческой ипотеки – большое будущее, поскольку выкупать помещения зачастую удобнее, чем арендовать. «Размер выплат по коммерческой ипотеке с длительным сроком кредитования часто бывает ниже, чем арендные платежи за аналогичное помещение», – поясняет начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона «Абсолют Банка» Виталий Демидов. С коллегой согласна управляющая Санкт-Петербургским филиалом ОАО «РосДорБанк» Зоя Дильдина: «Рынок коммерческой ипотеки достаточно привлекателен для бизнеса, поскольку в долгосрочной перспективе платить аренду просто невыгодно». Но судя по работе программы «малой приватизации» в Петербурге (программа выкупа малым бизнесом арендуемых помещений в собственность), которая действует с 2009 года, условия коммерческой ипотеки пока устраивают не всех. По данным Фонда имущества Петербурга, в рамках программы малой приватизации городские предприниматели-арендаторы выкупили в собственность 1660 помещений общей площадью более 196,5 тыс. кв. м. «Это составляет менее 10% от общего числа помещений в Петербурге, которые арендуют «малыши», – констатирует председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков.
Мнение
Яна Боровицкая, председатель экспертного совета Петербургского союза предпринимателей:
– Чтобы выкуп пошел активней, нужно нормальное ипотечное кредитование – на уровне 4-6% годовых, а не 15-20%, как сейчас. Кроме того, сегодня все структуры рынка недвижимости более ориентированы на реализацию приоритетной национальной программы «Доступное жилье», а бизнес отброшен на второй план. Если ситуация не изменится, нежилая ипотека так и останется «неживой».
Никита Кулаков.