Узаконим отношения
Состоялось первое заседание координационного совета при губернаторе Ленинградской области по обеспечению взаимодействия органов государственной власти, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий. Основным итогом заседания стало решение о необходимости разработки и принятия официального соглашения между бизнесом и властью, которое бы закрепило порядок их взаимодействия.
Постановление о создании координационного совета было подписано в начале февраля 2013 года. В состав совещательного органа вошли 27 человек - члены областного правительства и руководители профильных комитетов и ведомств. Также в его составе - представители бизнеса и общественных организаций.
Создание совета - часть формируемой градостроительной политики Ленобласти. Совет должен будет вырабатывать предложения и рекомендации по стратегии развития жилищного строительства, оказывать помощь в устранении административных барьеров, инициировать необходимые нормативные правовые акты.
Постановления работают
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев открыл заседание совета сообщением об изменениях в нормативной базе в градостроительной отрасли. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал распоряжение "Об образовании Градостроительного совета Ленинградской области" и положение о порядке рассмотрения предложений по изменению предельных показателей этажности в жилых и общественно-деловых зонах, плотности жилого фонда в жилых зонах и плотности населения, определенных региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). "Программа "Соцобъекты в обмен на налоги" пока еще не закреплена отдельным постановлением, но тоже уже работает, - рассказал Георгий Богачев. - Так, в начале февраля текущего года губернатор открыл детский сад в Новодевяткино, который построила компания "Арсенал". Этот детский сад стал пилотным проектом Программы. Вопрос о том, что детскому саду быть, решился за три месяца, хотя мог бы растянуться и на три года". То же самое касается Постановления об отклонениях от РНГП, которое было принято 11 февраля. Муринское сельское поселение приняло решение о ходатайстве по двум проектам планировок для компаний-застройщиков "ЦДС" и "Унисто Петросталь". "В ближайшее время для рассмотрения ходатайства соберется Градостроительный совет. Принятые постановления - это не слова, а уже реальные действия", - заявил вице-губернатор.
Санкции для неконтактных
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти с начала 2013 года провел 88 проверок, вынесено 38 постановлений по административным делам, связанным с нарушениями строительных норм, отсутствием разрешительной документации и т. д. Об этом на заседании координационного совета сообщил глава комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. "С недобросовестными застройщиками, которые ведут строительство без разрешения, и не идут на контакт со строительным надзором, мы будем особенно строго вести работу", - подчеркнул председатель комитета стройнадзора.
Застройщики уходят в область
С начала года сразу несколько компаний-застройщиков перерегистрировали свои филиалы в Ленинградской области, решив принять участие в программе "Детский сад в обмен на налоги". Как сообщил генеральный директор компании "Карелия-Девелопмент" (входит в структуру Холдинга RBI) Иван Шульженок, компания заканчивает процедуру регистрации в Ленинградской области, и вошла в состав Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой.
Генеральный директор Группы компаний "ЦДС" Михаил Медведев рассказал, что в Мурино во второй половине марта будет заложен детский сад и уже проектируется школа.
По словам генерального директора Setl City Ильи Еременко, дочерние предприятия компании, занимающиеся строительством в Ленинградской области, прошли перерегистрацию еще осенью и уже пополняют налоговыми отчислениями бюджет Ленобласти. "В Кудрово мы начинаем строить в марте детский сад, школа проектируется, и в мае-начале июня мы приступим к ее возведению. В Мурино закладка школы запланирована на осень".
Марк Окунь, генеральный директор компании "Отделстрой", рассказал, что компании и многим ее подрядным организациям нет нужды в перерегистрации – они изначально были "Прописаны" в области и всегда пополняли налоговыми отчислениями областной бюджет. Марк Окунь предложил приглашать на координационный совет представителей муниципальных образований, посетовав на то, что часто "на местах" решения принимаются слишком долго и трудно.
По мнению Николая Пасяды, президента Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой, генерального директора компании "ГлавСтройКомплекс", в состав совета, помимо представителей муниципальных образований и районов, нужно ввести специалистов юридических служб, антимонопольной службы, налоговой инспекции.
Вход только для своих
Первоочередная задача совета - разработка соглашения между застройщиками, правительством Ленинградской области и администрациями муниципальных образований первого и второго уровней о порядке взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территорий. В Соглашении предполагается определить понятие "Застройщик", разработать анкету застройщика, форму реестра добросовестных компаний. Основой же соглашения станет порядок взаимодействия органов власти с компаниями, которые хотят участвовать в программе "соцобъекты в обмен на налоги".
Кроме того, Георгий Богачев попросил участников заседания внести предложения по формированию своего рода "кодекса добросовестного застройщика" - основополагающих правил работы для строителей в Ленинградской области. Одним из первых пунктов будущего Кодекса Георгий Богачев предложил определить запрет на продажу квартир до получения застройщиком всех необходимых разрешений на строительство.
По мнению Михаила Москвина, в Соглашении также должен быть прописан механизм синхронизации сдачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры со сдачей жилья. "Мы получаем от некоторых застройщиков гарантийные обязательства, в которых они еще при прохождении экспертизы гарантируют на своих участках застройки возведение в определенных сроки детских садов и школ . Эту практику необходимо закрепить в Соглашении. При приемке домов, рассмотрении итоговых проектов, мы будем делать заключение о соответствии построенного объекта всем необходимым требованиям, а также выполнены ли эти гарантии ", - сказал Михаил Москвин. По его мнению, особенное внимание необходимо уделить пожарным мероприятиям. "Во многих проектах для обеспечения пожарной безопасности у ТСЖ предусматривается портфель пожарной безопасности, обеспечивающий только комплектность спасательного оборудования взамен пожарных депо. Это противоречит законодательству. Необходимо строить пожарные депо – в Соглашении нужно это отметить".
На совете было принято решение о создании рабочей группы из представителей областного правительства и застройщиков, которая будет собираться по мере необходимости для решения конкретных вопросов. "Сейчас уже понятны точки соприкосновения и основные вопросы, мы можем создать рабочую группу, будем в нее приглашать юристов, налоговиков, представителей комитета по дорожному хозяйству, энергетиков", - пояснил председатель комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов.
Первые инициативы
На совете прозвучало сразу несколько предложений о корректировке законодательных актов. Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург» обратил внимание совета на необходимость доработки областного закона N 38-оз "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» (принят Законодательным собранием Ленинградской области 26 апреля 2012 года). "Закон позитивный и нацелен на то, чтобы облегчить жизнь строителям. Тем не менее, при принятии этого закона в нем были заложены положения, предписывающие прохождение экспертизы, получение проекта планировки, градплана и т.д. Это свело на "нет" весь законотворческий замысел, потому что получение разрешения на строительство при наличии экспертизы - элементарный процесс. Хорошо бы вернутся к этому закону. Мы подготовили определенные предложения и хотели бы вынести на рассмотрение в заксобрание", - рассказал Михаил Возиянов.
Николай Пасяда обратил внимание совета на ряд недоработок в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". "Согласно закону о долевом строительстве, деньги дольщиков могут собираться только на возведение жилья. Если речь идет о строительстве садика или школы – они становятся объектами общей долевой собственности граждан-дольщиков, физических лиц, и не могут быть переданы правительству области. Здесь должны поработать специалисты юридической службы", - отметил Николай Пасяда. – Если деньги дольщиков привлечь нельзя, и нужно исходить из собственных средств и налога на прибыль, то простой подсчет показывает, что выгода для застройщика, принимающего участие в этой Программе, может быть сомнительна. Стоимость детского сада сегодня – около 200 млн рублей. Правительство предлагает вернуть половину уплаченных налогов, то есть сам налог составит 400 млн. Чтобы заплатить такой налог, прибыль должна составить около 2,2 млрд. Но для этого нужно построить и реализовать 174 тысячи кв.м., это 3,5 тысячи квартир для 10 тысяч жителей. Вот только на такое число жителей по нормативам нужны уже три детских сада".
Союзу прибавят полномочий
Георгий Богачев призвал общественные организации, представители которых вошли в состав совета, принимать активное участие в его работе, и, прежде всего – разработке Соглашения. "Как известно, в Петербурге немалую роль в деле защиты интересов бизнес сообщества играет "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в Ленобласти уже действует десять лет аналогичная организация – ЛенОблСоюзСтрой. Функцию по развитию взаимодействия правительства области и застройщиков несет Комитет по строительству региона, но это задача трудная. Мы хотим, чтобы Союз взял на себя часть этой функции, координировал работу, собирал предложения от компаний", - предложил Георгий Богачев.
По словам Алексея Белоусова, вице-президента НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", "полезно было бы проводить совместные заседания, аккумулировать самые лучшие наработки двух регионов по регулированию градостроительной деятельности".
"Необходимо провести совместное совещание Комитета по строительству и общественных организаций, чтобы выработать дальнейшие пути работы, - резюмировал Георгий Богачев. – Что касается взаимодействия с городскими организациями, может быть этот год будет первым, когда мы будем вести работу совместно, а не оглядываясь друг на друга".
Если сократить количество асфальта в Петербурге на 50%, то городское движение адаптируется, а город станет гораздо лучше и приятнее. Датский архитектор Ян Гейл, реализующий в крупнейших городах мира решения по развитию публичных пространств и созданию «городов для людей», рассказал, как за 40 лет Копенгаген избавился от пробок.
50 лет назад в Копенгагене начали перекрывать автомобильное движение на центральных улицах. Теперь в нем можно пройти пешком из одного конца города в другой, а количество полос на центральных магистралях сократилось и продолжает сокращаться. А все потому, что датчане отдали предпочтение общественному транспорту и велосипедному движению. Ведь пропускная способность велосипедных дорожек в 5 раз больше автомобильных полос. Теперь у каждого жителя города есть велосипед, а 37% горожан ездят на них на работу и 70% из них – даже зимой.
Адаптировалась вся транспортная система - все автомобили и такси теперь обязаны иметь крепления для велосипедов, в городских поездах для этих целей оборудованы специальные отсеки, а провоз велотранспорта не оплачивается. В городе разработаны специальные системы светофоров и переездов. Там, где раньше были многополосные магистрали, пробки и шум, теперь высажены деревья, широкие пешеходные и велодорожки и по одной полосе для автомобилей.
В результате, город начал жить. Пробок в Копенгагене не осталось, повысилась безопасность движения, улучшилась экология и здоровье горожан. И люди стали проводить больше времени на улицах. К тому же, последовал экономический эффект и за счет того, что горожане стали меньше обращаться к врачам, и за счет повысившейся публичной активности – люди с удовольствием сидят в уличных кафе, гуляют по магазинам.
«Уровень интенсивности городского движения не задается богом, его просчитывают дорожные инженеры. А это зависит от политиков, которые слишком боятся изменить что-то, - говорит Ян Гейл. - В ближайшие 30 лет, общественный транспорт будет обретать все большую значимость для бесперебойной работы города. Все больше людей будет ходить пешком и перемещаться на велосипедах. И таким образом, будут складываться альтернативные системы передвижения».
Рецепт «копенгагенизации» по Яну Гейлу прост: развивать городской транспорт, образовывать общественные пространства и увеличивать зеленые насаждения. Главное - пешеходам должно быть удобно и приятно передвигаться по городу. Таким путем уже пошли Осло, Мельбурн, Сеул, Сан-Франциско, Сидней и даже Нью-Йорк. А недавно Ян Гейл заявил, что будет работать над урбанистической концепцией Москвы.
«В Петербурге я бы начал с расчистки площадей и пространств между историческими домами, - предложил Ян Гейл после 48 часов пребывания в городе. - Они сейчас сильно засорены парковками и машинами. Из-за всего этого шума, сутолоки не видна красота этого города». Также, по мнению архитектора, необходимо перестроить Сенную площадь и, конечно, сократить количество дорог.
«Асфальтовый город, как Петербург, стимулирует наращивание автомобильного трафика. И в результате, у вас много машин», - пояснил он.
Между тем, в Петербурге уже есть попытки по ограничению числа полос для личного транспорта в центре, созданию пешеходных пространств и планов по развитию велодорожек и строительству надземного экспресса и подземных парковок. При этом в «Транспортной стратегии Санкт-Петербурга до 2025 года» также предусматривает приоритет пешехода и общественного транспорта над автомобилем и меры по развитию велодвижения. Одновременно с этим планируется развивать и строительство новых магистралей. Однако же, несмотря на эти меры, ситуация на дорогах все ухудшается.
«В таких процессах невозможно добиться успеха без хорошего лидерства, - поясняет Ян Гейл. - Нужен кто-то, кто бы воспринял эту идею и взял на себя ответственность за ее воплощение».
Справка:
Ян Гейл – теоретик и практик создания «городов для людей». 40 лет назад он начал проводить научные исследования того, как используют город жители. Современную практику планирования городов «с высоты птичьего полета» он называет Бразильским синдромом. Бразилиа, застройка которой началась с 1955 года, на фотографиях с вертолета действительно красива, но внизу скучна и уныла. Поэтому города нужно планировать «снизу вверх», делать их сомасштабными человеку и заранее закладывать в них стимулы для людей больше двигаться, считает Ян Гейл.
Его компания Gehl Architects занимается разработкой решений по «очеловечиванию» городов по всему миру. В списке ее заказчиков: Лондон, Мельбурн, Стокгольм, Осло, Нью-Йорк, Мехико, а теперь и Москва.
Антонина Асанова
На крупнейшей в Европе международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM 2012 в конференц-зоне Санкт-Петербурга состоялась дискуссия «City Talk: St. Petersburg», в ходе которой представители власти, бизнеса и иностранных инвестиционных компаний представили свое виденье приоритетов развития города.
Вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский открывая дискуссию, отметил, что сегодня крайне важен взгляд на перспективу. «Это касается всех игроков рынка недвижимости. Необходимо придерживаться позиции, нацеленной на перспективу. В приоритете должно быть не масштабное получение доходов сегодня, а формирование качественного общественного пространства с комфортным уровнем жизни. Серьезные и крупные инвесторы и девелоперы, безусловно, такую позицию оценят и останутся в городе надолго», ‑ уверен г-н Ольховский.
Глава делегации Санкт-Петербурга Алексей Чичканов озвучил 5 направлений приложения основных усилий города в рамках реализации Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года, по которым город приветствует инвестиции со стороны бизнеса. Среди них: транспорт, образование, здравоохранение, экология и креативная экономика.
Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров напомнил, что развитие сферы недвижимости дает основной приток инвестиций в экономику каждого города. «Вложения в объекты недвижимости – это новые рабочие места, инфраструктура, налоговые поступления. Таким образом, инвестиции в экономику через рынок недвижимости позволяют достичь мультипликативного эффекта, ‑ отмечает А.Вахмистров. ‑ В Петербурге разработаны все основные правила и приняты необходимые законы в области градостроительства, что способствует развитию бизнеса и создает законодательную основу для прихода инвестиций в город».
Генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин в ходе обсуждения выразил уверенность в необходимости развивать в Санкт-Петербурге государственно-частное партнерство в сфере арендного жилья. «За рубежом это проверенная временем успешная практика, которая позволяет с одной стороны решить массу жилищных проблем, с другой – это привлекательный способ инвестирования, ‑ отметил Юрий Грудин. ‑ В Санкт-Петербурге сегодня данный сегмент интересен как российским, так и зарубежным инвесторам, например, финским пенсионным фондам, которые вкладывают средства в развитие арендных домов».
На инвестиционный климат России в целом и Санкт-Петербурга в частности положительно повлияют изменения в действующее законодательство, полагает руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Игорь Чумаченко. «К сожалению, как федеральное, так и городское законодательство все еще остается несовершенным. Это создает значительные препоны для внешних инвестиций, ‑ отметил в ходе дискуссии Игорь Чумаченко.
Также в первый день выставки состоялось обсуждение Программы развития исторического центра Санкт-Петербурга. В рамках конференции участники, обладающие опытом реализации проектов в историческом центре, затронули вопросы мотивации участия бизнеса в Программе, требующей максимального сохранения исторического центра. Представители городской Администрации выразили понимание необходимости конструктивного диалога с инвесторами в условиях ограниченности бюджета при ожидаемых крупных затратах на сохранение исторического центра.
Согласно данным, полученным в ходе разработки Концепции «2020», 60% петербуржцев выступают за сохранение исторического центра Петербурга и запрещение в его пределах какого-либо вида деятельности.
«Достаточно радикально. При этом все, конечно, руководствуются благими намерениями, ‑ прокомментировал данные Сергей Игонин управляющий партнер АйБи ГРУПП, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Однако исторический центр Петербурга неоднороден. С одной стороны – многочисленные памятники, преобразования которых нельзя допустить. С другой рядовая застройка, которая, при отсутствии специальной политики, постепенно может превратиться в «трущобы».
Генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков рассказал, что ГУП «ГУИОН» по заказу Правительства Петербурга проводилась плановая инвентаризация жилого фонда с определением степени износа объектов. «Исследования позволили определить жилье, которое имеет степень износа более 60%, и нуждается в реконструкции. Программа стартовала в 2007 году, в процессе ее реализации ГУП «ГУИОН» было обследовано более половины всех объектов. Кроме того, по заказу КУГИ предприятие определяет степень износа нежилых объектов, находящихся в собственности города», ‑ сообщил он, добавив, что предприятие готово продолжить работу в рамках городских или федеральных программ.
Справка:
Ежегодная международная выставка MIPIM – ключевое и наиболее ожидаемое мировое событие в сфере инвестиций в недвижимость, проходящее во французских Каннах. В прошедшем году на выставочной площади в