Узаконим отношения
Состоялось первое заседание координационного совета при губернаторе Ленинградской области по обеспечению взаимодействия органов государственной власти, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий. Основным итогом заседания стало решение о необходимости разработки и принятия официального соглашения между бизнесом и властью, которое бы закрепило порядок их взаимодействия.
Постановление о создании координационного совета было подписано в начале февраля 2013 года. В состав совещательного органа вошли 27 человек - члены областного правительства и руководители профильных комитетов и ведомств. Также в его составе - представители бизнеса и общественных организаций.
Создание совета - часть формируемой градостроительной политики Ленобласти. Совет должен будет вырабатывать предложения и рекомендации по стратегии развития жилищного строительства, оказывать помощь в устранении административных барьеров, инициировать необходимые нормативные правовые акты.
Постановления работают
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев открыл заседание совета сообщением об изменениях в нормативной базе в градостроительной отрасли. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал распоряжение "Об образовании Градостроительного совета Ленинградской области" и положение о порядке рассмотрения предложений по изменению предельных показателей этажности в жилых и общественно-деловых зонах, плотности жилого фонда в жилых зонах и плотности населения, определенных региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). "Программа "Соцобъекты в обмен на налоги" пока еще не закреплена отдельным постановлением, но тоже уже работает, - рассказал Георгий Богачев. - Так, в начале февраля текущего года губернатор открыл детский сад в Новодевяткино, который построила компания "Арсенал". Этот детский сад стал пилотным проектом Программы. Вопрос о том, что детскому саду быть, решился за три месяца, хотя мог бы растянуться и на три года". То же самое касается Постановления об отклонениях от РНГП, которое было принято 11 февраля. Муринское сельское поселение приняло решение о ходатайстве по двум проектам планировок для компаний-застройщиков "ЦДС" и "Унисто Петросталь". "В ближайшее время для рассмотрения ходатайства соберется Градостроительный совет. Принятые постановления - это не слова, а уже реальные действия", - заявил вице-губернатор.
Санкции для неконтактных
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти с начала 2013 года провел 88 проверок, вынесено 38 постановлений по административным делам, связанным с нарушениями строительных норм, отсутствием разрешительной документации и т. д. Об этом на заседании координационного совета сообщил глава комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. "С недобросовестными застройщиками, которые ведут строительство без разрешения, и не идут на контакт со строительным надзором, мы будем особенно строго вести работу", - подчеркнул председатель комитета стройнадзора.
Застройщики уходят в область
С начала года сразу несколько компаний-застройщиков перерегистрировали свои филиалы в Ленинградской области, решив принять участие в программе "Детский сад в обмен на налоги". Как сообщил генеральный директор компании "Карелия-Девелопмент" (входит в структуру Холдинга RBI) Иван Шульженок, компания заканчивает процедуру регистрации в Ленинградской области, и вошла в состав Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой.
Генеральный директор Группы компаний "ЦДС" Михаил Медведев рассказал, что в Мурино во второй половине марта будет заложен детский сад и уже проектируется школа.
По словам генерального директора Setl City Ильи Еременко, дочерние предприятия компании, занимающиеся строительством в Ленинградской области, прошли перерегистрацию еще осенью и уже пополняют налоговыми отчислениями бюджет Ленобласти. "В Кудрово мы начинаем строить в марте детский сад, школа проектируется, и в мае-начале июня мы приступим к ее возведению. В Мурино закладка школы запланирована на осень".
Марк Окунь, генеральный директор компании "Отделстрой", рассказал, что компании и многим ее подрядным организациям нет нужды в перерегистрации – они изначально были "Прописаны" в области и всегда пополняли налоговыми отчислениями областной бюджет. Марк Окунь предложил приглашать на координационный совет представителей муниципальных образований, посетовав на то, что часто "на местах" решения принимаются слишком долго и трудно.
По мнению Николая Пасяды, президента Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой, генерального директора компании "ГлавСтройКомплекс", в состав совета, помимо представителей муниципальных образований и районов, нужно ввести специалистов юридических служб, антимонопольной службы, налоговой инспекции.
Вход только для своих
Первоочередная задача совета - разработка соглашения между застройщиками, правительством Ленинградской области и администрациями муниципальных образований первого и второго уровней о порядке взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территорий. В Соглашении предполагается определить понятие "Застройщик", разработать анкету застройщика, форму реестра добросовестных компаний. Основой же соглашения станет порядок взаимодействия органов власти с компаниями, которые хотят участвовать в программе "соцобъекты в обмен на налоги".
Кроме того, Георгий Богачев попросил участников заседания внести предложения по формированию своего рода "кодекса добросовестного застройщика" - основополагающих правил работы для строителей в Ленинградской области. Одним из первых пунктов будущего Кодекса Георгий Богачев предложил определить запрет на продажу квартир до получения застройщиком всех необходимых разрешений на строительство.
По мнению Михаила Москвина, в Соглашении также должен быть прописан механизм синхронизации сдачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры со сдачей жилья. "Мы получаем от некоторых застройщиков гарантийные обязательства, в которых они еще при прохождении экспертизы гарантируют на своих участках застройки возведение в определенных сроки детских садов и школ . Эту практику необходимо закрепить в Соглашении. При приемке домов, рассмотрении итоговых проектов, мы будем делать заключение о соответствии построенного объекта всем необходимым требованиям, а также выполнены ли эти гарантии ", - сказал Михаил Москвин. По его мнению, особенное внимание необходимо уделить пожарным мероприятиям. "Во многих проектах для обеспечения пожарной безопасности у ТСЖ предусматривается портфель пожарной безопасности, обеспечивающий только комплектность спасательного оборудования взамен пожарных депо. Это противоречит законодательству. Необходимо строить пожарные депо – в Соглашении нужно это отметить".
На совете было принято решение о создании рабочей группы из представителей областного правительства и застройщиков, которая будет собираться по мере необходимости для решения конкретных вопросов. "Сейчас уже понятны точки соприкосновения и основные вопросы, мы можем создать рабочую группу, будем в нее приглашать юристов, налоговиков, представителей комитета по дорожному хозяйству, энергетиков", - пояснил председатель комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов.
Первые инициативы
На совете прозвучало сразу несколько предложений о корректировке законодательных актов. Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург» обратил внимание совета на необходимость доработки областного закона N 38-оз "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» (принят Законодательным собранием Ленинградской области 26 апреля 2012 года). "Закон позитивный и нацелен на то, чтобы облегчить жизнь строителям. Тем не менее, при принятии этого закона в нем были заложены положения, предписывающие прохождение экспертизы, получение проекта планировки, градплана и т.д. Это свело на "нет" весь законотворческий замысел, потому что получение разрешения на строительство при наличии экспертизы - элементарный процесс. Хорошо бы вернутся к этому закону. Мы подготовили определенные предложения и хотели бы вынести на рассмотрение в заксобрание", - рассказал Михаил Возиянов.
Николай Пасяда обратил внимание совета на ряд недоработок в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". "Согласно закону о долевом строительстве, деньги дольщиков могут собираться только на возведение жилья. Если речь идет о строительстве садика или школы – они становятся объектами общей долевой собственности граждан-дольщиков, физических лиц, и не могут быть переданы правительству области. Здесь должны поработать специалисты юридической службы", - отметил Николай Пасяда. – Если деньги дольщиков привлечь нельзя, и нужно исходить из собственных средств и налога на прибыль, то простой подсчет показывает, что выгода для застройщика, принимающего участие в этой Программе, может быть сомнительна. Стоимость детского сада сегодня – около 200 млн рублей. Правительство предлагает вернуть половину уплаченных налогов, то есть сам налог составит 400 млн. Чтобы заплатить такой налог, прибыль должна составить около 2,2 млрд. Но для этого нужно построить и реализовать 174 тысячи кв.м., это 3,5 тысячи квартир для 10 тысяч жителей. Вот только на такое число жителей по нормативам нужны уже три детских сада".
Союзу прибавят полномочий
Георгий Богачев призвал общественные организации, представители которых вошли в состав совета, принимать активное участие в его работе, и, прежде всего – разработке Соглашения. "Как известно, в Петербурге немалую роль в деле защиты интересов бизнес сообщества играет "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в Ленобласти уже действует десять лет аналогичная организация – ЛенОблСоюзСтрой. Функцию по развитию взаимодействия правительства области и застройщиков несет Комитет по строительству региона, но это задача трудная. Мы хотим, чтобы Союз взял на себя часть этой функции, координировал работу, собирал предложения от компаний", - предложил Георгий Богачев.
По словам Алексея Белоусова, вице-президента НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", "полезно было бы проводить совместные заседания, аккумулировать самые лучшие наработки двух регионов по регулированию градостроительной деятельности".
"Необходимо провести совместное совещание Комитета по строительству и общественных организаций, чтобы выработать дальнейшие пути работы, - резюмировал Георгий Богачев. – Что касается взаимодействия с городскими организациями, может быть этот год будет первым, когда мы будем вести работу совместно, а не оглядываясь друг на друга".
Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».По материалам «Строительного Еженедельника»
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО