Узаконим отношения
Состоялось первое заседание координационного совета при губернаторе Ленинградской области по обеспечению взаимодействия органов государственной власти, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий. Основным итогом заседания стало решение о необходимости разработки и принятия официального соглашения между бизнесом и властью, которое бы закрепило порядок их взаимодействия.
Постановление о создании координационного совета было подписано в начале февраля 2013 года. В состав совещательного органа вошли 27 человек - члены областного правительства и руководители профильных комитетов и ведомств. Также в его составе - представители бизнеса и общественных организаций.
Создание совета - часть формируемой градостроительной политики Ленобласти. Совет должен будет вырабатывать предложения и рекомендации по стратегии развития жилищного строительства, оказывать помощь в устранении административных барьеров, инициировать необходимые нормативные правовые акты.
Постановления работают
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев открыл заседание совета сообщением об изменениях в нормативной базе в градостроительной отрасли. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал распоряжение "Об образовании Градостроительного совета Ленинградской области" и положение о порядке рассмотрения предложений по изменению предельных показателей этажности в жилых и общественно-деловых зонах, плотности жилого фонда в жилых зонах и плотности населения, определенных региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). "Программа "Соцобъекты в обмен на налоги" пока еще не закреплена отдельным постановлением, но тоже уже работает, - рассказал Георгий Богачев. - Так, в начале февраля текущего года губернатор открыл детский сад в Новодевяткино, который построила компания "Арсенал". Этот детский сад стал пилотным проектом Программы. Вопрос о том, что детскому саду быть, решился за три месяца, хотя мог бы растянуться и на три года". То же самое касается Постановления об отклонениях от РНГП, которое было принято 11 февраля. Муринское сельское поселение приняло решение о ходатайстве по двум проектам планировок для компаний-застройщиков "ЦДС" и "Унисто Петросталь". "В ближайшее время для рассмотрения ходатайства соберется Градостроительный совет. Принятые постановления - это не слова, а уже реальные действия", - заявил вице-губернатор.
Санкции для неконтактных
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти с начала 2013 года провел 88 проверок, вынесено 38 постановлений по административным делам, связанным с нарушениями строительных норм, отсутствием разрешительной документации и т. д. Об этом на заседании координационного совета сообщил глава комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин. "С недобросовестными застройщиками, которые ведут строительство без разрешения, и не идут на контакт со строительным надзором, мы будем особенно строго вести работу", - подчеркнул председатель комитета стройнадзора.
Застройщики уходят в область
С начала года сразу несколько компаний-застройщиков перерегистрировали свои филиалы в Ленинградской области, решив принять участие в программе "Детский сад в обмен на налоги". Как сообщил генеральный директор компании "Карелия-Девелопмент" (входит в структуру Холдинга RBI) Иван Шульженок, компания заканчивает процедуру регистрации в Ленинградской области, и вошла в состав Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой.
Генеральный директор Группы компаний "ЦДС" Михаил Медведев рассказал, что в Мурино во второй половине марта будет заложен детский сад и уже проектируется школа.
По словам генерального директора Setl City Ильи Еременко, дочерние предприятия компании, занимающиеся строительством в Ленинградской области, прошли перерегистрацию еще осенью и уже пополняют налоговыми отчислениями бюджет Ленобласти. "В Кудрово мы начинаем строить в марте детский сад, школа проектируется, и в мае-начале июня мы приступим к ее возведению. В Мурино закладка школы запланирована на осень".
Марк Окунь, генеральный директор компании "Отделстрой", рассказал, что компании и многим ее подрядным организациям нет нужды в перерегистрации – они изначально были "Прописаны" в области и всегда пополняли налоговыми отчислениями областной бюджет. Марк Окунь предложил приглашать на координационный совет представителей муниципальных образований, посетовав на то, что часто "на местах" решения принимаются слишком долго и трудно.
По мнению Николая Пасяды, президента Союза строительных организаций Ленинградской области ЛенОблСоюзСтрой, генерального директора компании "ГлавСтройКомплекс", в состав совета, помимо представителей муниципальных образований и районов, нужно ввести специалистов юридических служб, антимонопольной службы, налоговой инспекции.
Вход только для своих
Первоочередная задача совета - разработка соглашения между застройщиками, правительством Ленинградской области и администрациями муниципальных образований первого и второго уровней о порядке взаимодействия при реализации проектов комплексного освоения территорий. В Соглашении предполагается определить понятие "Застройщик", разработать анкету застройщика, форму реестра добросовестных компаний. Основой же соглашения станет порядок взаимодействия органов власти с компаниями, которые хотят участвовать в программе "соцобъекты в обмен на налоги".
Кроме того, Георгий Богачев попросил участников заседания внести предложения по формированию своего рода "кодекса добросовестного застройщика" - основополагающих правил работы для строителей в Ленинградской области. Одним из первых пунктов будущего Кодекса Георгий Богачев предложил определить запрет на продажу квартир до получения застройщиком всех необходимых разрешений на строительство.
По мнению Михаила Москвина, в Соглашении также должен быть прописан механизм синхронизации сдачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры со сдачей жилья. "Мы получаем от некоторых застройщиков гарантийные обязательства, в которых они еще при прохождении экспертизы гарантируют на своих участках застройки возведение в определенных сроки детских садов и школ . Эту практику необходимо закрепить в Соглашении. При приемке домов, рассмотрении итоговых проектов, мы будем делать заключение о соответствии построенного объекта всем необходимым требованиям, а также выполнены ли эти гарантии ", - сказал Михаил Москвин. По его мнению, особенное внимание необходимо уделить пожарным мероприятиям. "Во многих проектах для обеспечения пожарной безопасности у ТСЖ предусматривается портфель пожарной безопасности, обеспечивающий только комплектность спасательного оборудования взамен пожарных депо. Это противоречит законодательству. Необходимо строить пожарные депо – в Соглашении нужно это отметить".
На совете было принято решение о создании рабочей группы из представителей областного правительства и застройщиков, которая будет собираться по мере необходимости для решения конкретных вопросов. "Сейчас уже понятны точки соприкосновения и основные вопросы, мы можем создать рабочую группу, будем в нее приглашать юристов, налоговиков, представителей комитета по дорожному хозяйству, энергетиков", - пояснил председатель комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов.
Первые инициативы
На совете прозвучало сразу несколько предложений о корректировке законодательных актов. Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург» обратил внимание совета на необходимость доработки областного закона N 38-оз "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» (принят Законодательным собранием Ленинградской области 26 апреля 2012 года). "Закон позитивный и нацелен на то, чтобы облегчить жизнь строителям. Тем не менее, при принятии этого закона в нем были заложены положения, предписывающие прохождение экспертизы, получение проекта планировки, градплана и т.д. Это свело на "нет" весь законотворческий замысел, потому что получение разрешения на строительство при наличии экспертизы - элементарный процесс. Хорошо бы вернутся к этому закону. Мы подготовили определенные предложения и хотели бы вынести на рассмотрение в заксобрание", - рассказал Михаил Возиянов.
Николай Пасяда обратил внимание совета на ряд недоработок в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". "Согласно закону о долевом строительстве, деньги дольщиков могут собираться только на возведение жилья. Если речь идет о строительстве садика или школы – они становятся объектами общей долевой собственности граждан-дольщиков, физических лиц, и не могут быть переданы правительству области. Здесь должны поработать специалисты юридической службы", - отметил Николай Пасяда. – Если деньги дольщиков привлечь нельзя, и нужно исходить из собственных средств и налога на прибыль, то простой подсчет показывает, что выгода для застройщика, принимающего участие в этой Программе, может быть сомнительна. Стоимость детского сада сегодня – около 200 млн рублей. Правительство предлагает вернуть половину уплаченных налогов, то есть сам налог составит 400 млн. Чтобы заплатить такой налог, прибыль должна составить около 2,2 млрд. Но для этого нужно построить и реализовать 174 тысячи кв.м., это 3,5 тысячи квартир для 10 тысяч жителей. Вот только на такое число жителей по нормативам нужны уже три детских сада".
Союзу прибавят полномочий
Георгий Богачев призвал общественные организации, представители которых вошли в состав совета, принимать активное участие в его работе, и, прежде всего – разработке Соглашения. "Как известно, в Петербурге немалую роль в деле защиты интересов бизнес сообщества играет "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в Ленобласти уже действует десять лет аналогичная организация – ЛенОблСоюзСтрой. Функцию по развитию взаимодействия правительства области и застройщиков несет Комитет по строительству региона, но это задача трудная. Мы хотим, чтобы Союз взял на себя часть этой функции, координировал работу, собирал предложения от компаний", - предложил Георгий Богачев.
По словам Алексея Белоусова, вице-президента НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", "полезно было бы проводить совместные заседания, аккумулировать самые лучшие наработки двух регионов по регулированию градостроительной деятельности".
"Необходимо провести совместное совещание Комитета по строительству и общественных организаций, чтобы выработать дальнейшие пути работы, - резюмировал Георгий Богачев. – Что касается взаимодействия с городскими организациями, может быть этот год будет первым, когда мы будем вести работу совместно, а не оглядываясь друг на друга".
Теперь жильцы общежитий, заключив договоры социального найма, автоматически приобретают все права обычного нанимателя городского жилья, вплоть до приватизации занимаемых помещений.
Как сообщил председатель Жилищного комитета городской администрации Юнис Лукманов, с 1996 по 2006 годы изменен правовой статус 606 общежитий, они переведены в жилой фонд. Таким образом, сейчас в Петербурге числится 707 общежитий. Из них 301 находятся в федеральной собственности (общежития вузов, федеральных учреждений), 46 – в частной собственности и 360 – в государственной собственности города (переданы предприятиями). Именно эти 360 общежитий, в которых проживает 183 тыс. петербуржцев, и будут поэтапно переведены в социальный жилой фонд. В течение 2007 года предстоит изменить статус 104 общежитий. А всю работу завершат в 2009 году.
Реформа проводится в рамках исполнения федерального закона, где определен срок ликвидации рабочих общежитий – 2010 год. Петербург в этой работе идет с некоторым опережением. По закону обитатели общежитий должны до 1 марта 2010 года успеть приватизировать свои квадратные метры. Именно тогда истекает срок бесплатной приватизации.
Кусочек для инвестора
Сегодня площадь петербургских общежитий составляет около 5 млн кв. метров. Их условно можно разделить на две большие группы: те, которые интересны инвесторам с точки зрения реконструкции и те, которые интересны исключительно своим жильцам. Первые, как правило, находятся в зоне жилой застройки, в интересных местах – в центре города, у метро, на берегу Финского залива. Для инвестора их реконструкция может быть целесообразной. Вторые – наоборот, расположены в непопулярных районах, где сейчас дешевое жилье и некачественный жилой фонд.
Но с учетом дефицита земельных пятен в Петербурге, все инвесторы начинают интересоваться теми зонами, на которые раньше не обращали внимания. В том числе сложными промышленными территориями и общежитиями. «С одной стороны, с общежитиями проще, поскольку они изначально находятся в зоне жилой застройки, и их можно реконструировать под жилье. С другой – перед реконструкцией необходимо проводить их расселение, да и само качество и состояние зданий общежитий оставляет желать лучшего, – говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Поскольку затраты на предоставление альтернативного жилья и реконструкцию огромны, весь проект может стать убыточным. Если инвестор все же на него решается, то должны быть предпосылки к созданию на этом месте высококачественного объекта. Например, элитного дома».
В качестве примера Сергей Дроздов назвал двухэтажный дом в пер. Антоненко, 2. На первом этаже здания расположен клуб «Порт», на втором – общежитие. В 2000-2001 гг. появился инвестор, который был намерен расселить общежитие и впоследствии реализовать проект гостиницы класса «пять звезд». Однако, как оказалось, на площади общежития зарегистрировано большое число арендаторов. В результате проект не был реализован – гостиницу там так и не построили.
Самое дешевое жилье
До сих пор или сами ведомства брались за перепрофилирование своих общежитий, или жильцы оформляли собственность на квартиры по согласованию с предприятием. Но комнаты и квартиры в общежитиях никогда большим спросом не пользовались и были относительно дешевы. По данным аналитиков, если сравнивать их с обычными городскими комнатами в 3–4-комнатных квартирах, то стоимость комнат в бывших общежитиях, как правило, на $5–10 тыс. меньше. Связано это, прежде всего, с низким качеством жилья. Многие типовые проекты общежитий неудачны: там часто возникают проблемы и с водой, и с отоплением. Нередко на этаже с большим количеством комнат расположены только две общие кухни. И если комнаты в таких домах еще покупают по причине низкой стоимости, то квартиры вообще неперспективны с точки зрения спроса. Другое дело, если речь идет о расселенном и реконструированном проекте. «В данном случае здание может получить новую жизнь совершенно иного уровня. Примеры удачных проектов – общежитие на Морской набережной, реконструированное под гостиницу, и общежитие в «сталинском» доме на Шкиперском протоке, реконструированное под жилой дом. Для инвесторов такие проекты могут быть очень привлекательны при условии, что удается на нормальном уровне решить имущественно-правовые вопросы», – пояснила эксперт Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Надежда Малайчук. Она добавила, что «в бывших общежитиях «метры» будут, вероятно, покупать иногородние, студенты». «Но сейчас рынок приватизации комнат в общежитиях развивается слабо. Есть проблема – задержка в проведении их технической инвентаризации. Без техпаспорта на комнату нельзя подать заявление на приватизацию», – пояснила она.
Закон не писан
Еще одна проблема – отсутствие правового механизма, который хоть как-то ограничит неуемные аппетиты жильцов при расселении общежитий. «Если городские власти будут готовы хотя бы частично компенсировать расходы девелопера на расселение или примут нормативный акт, который установит четкую процедуру предоставления альтернативного жилья для жильцов общежитий, тогда, возможно, подобные проекты получат распространение», – отметил адвокат Игорь Силкин. По его словам, если общежитие находится в собственности города или в федеральной собственности, то оно может стать объектом инвестирования. «Возможны два способа работы с ним: передача объекта инвестору целевым назначением или выставление права на заключение договора инвестирования на торги. Если же общежитие находится в собственности предприятия, инвестор, если он заинтересован в расселении и реконструкции, может самостоятельно решить этот вопрос с руководством собственника. При этом все равно будет необходимо согласовать реконструкцию с соответствующим комитетом администрации – КГА и, если есть необходимость, с КГИОП», – пояснил он.
Студенческий вопрос
Отдельная тема – это общежития городских вузов. Их в городе около 100. Как пояснил куратор этой проблемы в совете ректоров Петербурга Лев Карлин, каждый год в вузы города только на дневные отделения поступают около 150 тыс. человек. Половина из них – иногородние. «Поэтому само существование общежитий – объективная реальность, от которой никуда не деться. Согласно федеральному закону плата за общежития не может превышать 5 процентов от стипендии студента. Средняя стипендия в вузах Петербурга составляет 600 рублей. Таким образом, отчисления на общежития составляют около 30 рублей с человека. Понятно, что на эти деньги обеспечить нормальные условия проживания невозможно», – говорит Лев Карлин. По его словам, многие вузы стали создавать хозрасчетные студенческие гостиницы. Спрос на такие проекты очень велик. Кроме того, в Петербурге, на базе межвузовского студенческого городка у пл. Победы, к 2010 году будет построена первая в России студенческая гостиница повышенной комфортности. «Земельный участок уже определен. На разработку проектно-сметной документации в этом году выделено12 млн рублей. Это средства, которые совет ректоров получает из городского бюджета в качестве компенсации уплаченного вузами налога на имущество и землю. Аналогичная сумма будет выделена в следующем году. Тогда же начнется строительство, которое планируем завершить в течение двух лет», – пояснил Лев Карлин.
Наталья Ковтун
С федеральной землей сельхозназначения в стране уже разобрались. Теперь эта работа «спустилась» на региональный уровень.
Земля под застройку
Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков поручил Комитету по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу в ближайшее время определить, какие земли реально нужны для ведения сельского хозяйства в регионе, а какие можно отдать застройщикам.
По предварительным данным, функциональное назначение изменят территории площадью 200 тыс. га (это сравнимо по масштабам с княжествами Лихтенштейн и Монако). По мнению областной администрации, половина этой земли сейчас используется не так, как планировалось, а на остальных территориях сельскохозяйственные проекты оказались не эффективными. Но какой будет судьба земель, выведенных из оборота, чиновники пока сказать не решаются. А эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что участки неподалеку от Петербурга смогут заинтересовать инвесторов, развивающих проекты малоэтажной застройки. Что касается удаленных территорий, то их, считают аналитики, можно будет использовать для строительства промышленных предприятий.
«Да» с оговоркой
Как рассказал генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк, девелоперы исключительно позитивно относятся к этой инициативе. «Именно земли сельхозназначения на сегодняшний день представляют большую перспективу для масштабного малоэтажного строительства, и интерес бизнеса к таким проектам будет только расти. Причем в данном ключе интересно говорить, в первую очередь, о проектах экономкласса и технологиях быстровозводимых каркасных домов», – отметил он. Основные же проблемы, по его мнению, могут быть связаны с инфраструктурой – и инженерной, и транспортной, и социальной, которые также необходимо будет развивать на территориях застройки. «Это потребует очень серьезных финансовых вложений. Поэтому эти вопросы должны решаться при активном участии государства, а формы решения могут быть связаны с различными льготами и компенсациями инвесторам, осуществляющим застройку», – считает Алексей Иванюк.
Коллегу поддержала руководитель отдела загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Мария Тарасова. По ее словам, «если правительство Ленобласти выделит хотя бы треть от заявленной площади под малоэтажное строительство, это здорово подстегнет развитие малоэтажного строительства в регионе». Но при этом, по мнению специалиста, должны быть соблюдены несколько важных требований к пятнам под застройку: они должны находиться в привлекательных местах – у рек или озер, у красивых лесов, с хорошей транспортной доступностью, а главное, должны быть уже инженерно подготовлены. «В этом случае планы правительства России по реализации программы «Доступное жилье» с помощью строительства «малоэтажки», осуществятся. Однако пока это лишь декларация о намерениях», – отметила Мария Тарасова.
В чистом поле – васильки
То, что главный недостаток сельхозземель – отсутствие нормальной инженерной инфраструктуры, осознают и в правительстве Ленобласти. Как рассказал начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, «для решения этого вопроса в регионе реализуют федеральную программу по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре и строительству дорог».
«В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте подвели его итоги. Победители – три компании – получат субсидии на погашение части процентной ставки на проведение этих работ», – сообщил Сергей Игольников. По его словам, «важно, что в этом году в программу впервые внесли понятие «юридическое лицо». «Раньше государство предоставляло субсидии только муниципальным образованиям. Частники в конкурсе не участвовали. А в этом году двое из трех победителей – частные компании», – отметил эксперт.
Кроме того, по словам чиновника, в рамках реализации ФЦП «Жилище» в 2007 году из федерального бюджета будут выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки. «В проектах строительства массового жилья размер субсидий составит 70 процентов от общей стоимости дорог, а при многоэтажной застройке – 60 процентов. Соответствующие программы будут направлены на утверждение в Росстрой в июне», – отметил он.
Кадастровая подножка
Еще одна проблема, которую необходимо решить для безболезненного изменения статуса областных земель, – это актуализация их государственной кадастровой оценки. Как рассказал вице-губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, правительство региона объявило конкурс на выбор подрядчика для этих работ. Победитель станет известен через месяц. Желание участвовать в конкурсе высказали не только областные и городские организации, имеющие опыт такой работы, но и московские, а также ряд частных структур. У победителя будет около четырех месяцев на сбор и обработку необходимых данных. Результаты оценки должны быть известны к ноябрю, а в декабре их утвердит правительство Ленобласти. На эту работу из областного бюджета выделено 16 млн рублей.
Последняя кадастровая оценка земель поселений в регионе проводилась в 2000 году. Тогда рыночная стоимость земли существенно отличалась от нынешних расценок. В результате в 2006 году собранный земельный налог по Ленобласти оказался на 40 процентов ниже, чем тот, что собирали по старым ставкам. Ожидается, что проведение актуализации позволит увеличить поступления от земельного налога в бюджеты муниципальных образований на 150–200 млн рублей в будущем 2008 году.
По словам вице-губернатора, «процессы переоценки и дооценки земли будут бесконечными, поскольку жизнь не стоит на месте». «Перевод земель из одной категории в другую – лишь одна из причин, по которой придется проводить эту работу», – отметил он.
Садоводы протестуют
В Ленобласти существует три типа земель сельхозназначения: это территории субъекта РФ, муниципалитетов и частников (их примерно 90 процентов от общего объема). По мнению экспертов, проблемы с изменением статуса земли могут возникнуть только в последнем случае – наверняка не все частные лица обрадуются перспективе активной застройки их владений.
Как заявил президент Союза садоводов России Василий Захарьящев, сегодня в Ленобласти зарегистрировано 2840 садоводств, еще 113 – на территории Петербурга (это земля более 600 тыс. семей). Еще 80 тысяч землевладельцев имеют огороды и 320 тысяч – приусадебные участки. «Не все из них захотят продать свою землю государству», – сказал он. При этом отметил, что положительно относится к инициативе коррекции кадастровой оценки земель садоводств. «Можно констатировать, что изменения в закон о земельном кадастре здорово ударили по гражданам. Налоги выросли от 10 до 50 раз. Вот садоводство Семагино. Там 520 участков. Раньше на все садоводство начисляли налог в объеме 20 тыс. рублей, а теперь – 500 тыс. рублей», – подчеркнул он. Василий Захарьящев считает, что эти деньги должны идти на формирование инфраструктуры в садоводствах – на дороги, медпункты, торговлю, безопасность. «А пока люди просто так кладут их в карман государства. За что? Мы выражаем гражданский протест. Готовим три прецедента по судебному оспариванию кадастровой оценки. Надеемся, что у нас все получится», – отметил он.
Наталья Ковтун