Строительный портфель
Строительный сектор давно перестал наводить ужас на банки, однако подход к кредитованию таких компаний остается достаточно консервативным. Банки предпочитают проверенных клиентов и гарантии по кредитам.
Кредитование строительных проектов несет в себе характерные риски, не свойственные другим секторам экономики. "Есть своя специфика при финансировании торговых предприятий на приобретение товара или экспортеров под обеспечение поступающей выручки. Строительные же проекты более длительные и поэтому наделены более высоким уровнем рисков в условиях возможной нестабильности на финансовых рынках", – объясняет председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максим Здор. Поэтому банки, и в том числе МБСП, предвидя все возможные риски, предъявляют более жесткие требования при оценке деятельности и принятии решения о предоставлении кредита строительным компаниям.
"Мы достаточно консервативно подходим к выбору проектов, отдавая предпочтение компаниям, которые имеют длительную историю работы на строительном рынке. Так, например, среди наших клиентов – строительные компании Setl Group, Группа ЛСР", – говорит руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ ВТБ) ОАО "Банк ВТБ" Сергей Григорьев. Банк активно кредитует проекты в сфере жилищного строительства, которые связаны с государственным заказом или являются проектами ГЧП, а также сотрудничает с предприятиями сферы дорожного строительства и инфраструктурных объектов, добавляет он. В портфеле СЗРЦ ВТБ в Санкт-Петербурге удельный вес кредитов, предоставленных предприятиям строительного комплекса, на начало 2013 года составил 29,8%, включая кредитование девелопмента, строительство по исполнению государственных контрактов, а также производство строительных материалов.
По словам господина Здора, кредиты строительным компаниям составляют примерно 25% портфеля МБСП. Основной объем приходится на подрядные строительные организации, работающие по контрактам с бюджетом. Сюда же входят подрядные дорожно-строительные организации, компании, ведущие общестроительные работы, застройщики, управляющие компании. Основной же объем приходится на инфраструктурные проекты, которые нередко финансируются из бюджета, а потому относятся к наиболее стабильной категории в строительной отрасли. "Традиционно низкий аппетит МБСП к рискам позволил еще до кризиса 2008 года сформировать довольно строгую систему оценки заемщиков, относящихся к строительному сектору", – добавляет Максим Здор.
Банк БФА тоже крайне внимательно относится к кредитным заявкам, связанным с финансированием строительных проектов, и старается кредитовать только компании, имеющие достаточный опыт и репутацию в данной сфере, объясняет Роман Максимов, заместитель начальника управления по работе с корпоративными клиентами банка. Доля кредитов строительным компаниям в банке сегодня порядка 10-15%. «По нашим прогнозам, эта доля будет стабильна, при этом будет наблюдаться поступательная положительная динамика роста кредитного портфеля в части строительной отрасли», – добавляет господин Максимов.
По мнению Сергея Григорьева, учитывая стагнацию экономики, корпоративные клиенты достаточно осторожно подходят сегодня к реализации новых проектов, и в строительном сегменте тенденции те же. По итогам 2013 года в целом рынок корпоративного кредитования вырастет на 10%, считает банкир
Основные требования к заемщикам – это финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, обеспечение кредита в виде твердого залога или в виде залога участка земли, на котором реализуется проект, и при этом сам проект должен быть четко проработан и экономически эффективен, объясняет Сергей Григорьев. Как правило, участие компании в его финансировании собственными средствами должно составлять не менее 30%. При проектном финансировании для его реализации предпочтительно создание отдельного юридического лица, продолжает он. В этом случае в обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду.
Обеспечением также может быть поручительство материнской компании. "Ввиду более высокого уровня риска при кредитовании строительных проектов, в особенности долгосрочных, наиболее предпочтительными для банков являются проекты, подкрепленные дополнительными гарантиями. Чаще всего такие проекты предполагают возведение крупных и средних инфраструктурных объектов", – говорит Максим Здор.
Компания «А Plus Development» планирует создать в зоне Пулково логистический хаб, на территории которого появится кластер, где разместятся компании, специализирующиеся на экспресс-почте.
Генеральный директор компании «А Plus Development» Петр Гавырин заявил, что в проект логистического хаба, площадью 25 га (19 га из которых них займет логопарк, а назначение других площадей компания пока не комментирует – «АСН-инфо») планируется вложить порядка 130 млн USD, из которых 30% - собственные средства, а 70% - заемные. Эксклюзивным брокером по сдаче в аренду помещений логопарка выступает компания Knight Frank St Petersburg.
Участок под логопарк для почтовых компаний располагается на первой и второй линиях Пулковского шоссе и составляет 19 га. Там планируется возвести около 100 тыс. кв.м складских помещений класса В и В+. Проект разработан специально для компаний сегментов грузоперевозок и логистики и включает в себя ряд специфических условий. По параметрам строительства и технической оснащенности данный комплекс объектов будет относиться к классу B+, при этом его планируется оборудовать пандусами для возможности единовременной отгрузки большого количества автомобилей, а ценовой диапазон будет находиться в сегменте low-cost. Также на территории будет располагаться административно-бытовой комплекс, включающий конференц-зал, офисные помещения, столовую и кафе.
«Работу над концепцией проекта мы завершили в 1 квартале этого года. В сентябре 2012 года планируем приступить к проектированию, строительство начнется весной 2013 года, а ввод в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2013 года», - рассказал Петр Гавырин.
«В настоящий момент мы ведем переговоры с несколькими международными компаниями сегмента грузоперевозок, предоставления логистических услуг и экспресс-доставки. Уже сейчас могу отметить высокий интерес к данному проекту. Складские площади будут сдаваться в аренду и продаваться по схеме built-to-suit», - рассказал Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg.
По данным Knight Frank St Petersburg, это первый подобного рода проект built-to-suit на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга: ранее никто из девелоперов не заявлял о создании проекта логистического или складского комплекса, который соединял бы в себе элементы как built-to-suit, так и спекулятивной схемы, и при этом был бы ориентирован на арендаторов одного профиля деятельности. «Хотя многие девелоперы, имеющие проекты или уже готовые объекты в городе, заявляют их дальнейшее развитие в формате built-to-suit, у них отсутствует четкая направленность на арендаторов одного профиля деятельности», - уточняет Михаил Тюнин.
Справка
В городе уже существуют и планируются к реализации несколько кластеров (однако не складской и не логистической направленности, а индустриальной) иных профилей. Среди реализованных проектов эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают индустриальный парк производителей автокомлектующих Hyundai, где на одной территории под управлением специализированной управляющей компании функционирует 7 производственных предприятий одного профиля. Среди реализуемых можно выделить фармацевтический кластер в рамках ОЭЗ «Новоорловская» и «Нойдорф», а также небольшой автокластер формируется в индустриальном парке «Марьино», где идет строительство заводов сразу трех резидентов автомобильной промышленности: «Техноэксим», «Ё-Авто», «Яровит Моторс».
По мнению американских финансистов, Россия - страна, очень привлекательная для инвестирования, говорит президент компании The Fractional Consultant из США Дэвид Дизик. На XV Всероссийском конгрессе Российской гильдии риэлторов он рассказал о том, как привлечь деньги американских банков.
Сложности в том, где искать деньги, по мнению Дэвида Дизика, не существует.
«Вопрос не в том, где найти деньги, а в том, как убедить банкира, что Ваш проект заслуживает инвестиций», - начал он свое выступление.
Для этого, по словам Дэвида Дизика, нужно осуществить всего 4 шага. Во-первых, - привлечь внимание банкира (инвестора, главы венчурного фонда) к себе и своему проекту, во-вторых, - возбудить его интерес, в третьих, - убедить банкира сесть за стол переговоров, и в-четвертых, - доказать выгоду от инвестирования, тем самым получив доступ к финансовому хранилищу.
Самый простой способ сделать первый шаг - привлечь посредника, знакомого с банкиром, который и «приведет вас к нему за руку».
На втором этапе привлечения внимания необходимо представить инвестору 6 основных решающих пунктов бизнес-плана: общая стоимость проекта, объем средств, привлекаемых в банке, длительность возврата денег, прибыль банка, базовая информация о проекте, а также краткое объяснение, почему вы верите, что ваш проект будет успешным.
Если банкир заинтересован, на переговорах потребуется представить более подробную информацию. Во-первых, важен юридический статус объекта, наличие всей необходимой документации, в частности разрешительной, затем - собственно суть проекта и цифры, которые доказывают, что он будет прибыльным. И третье - более детальная финансовая информация, что важно, учитывающая три сценария развития событий - лучший, средний и худший. При этом из всех трех бизнес-планов должно быть видно, что банкир в любом случае будет иметь возможность заработать. Также важные факторы - профессионализм вашей команды и опыт работы с финансовым сообществом.
И, в конце концов, необходимо учесть базовые критерии, из которых исходят американские банкиры при оценке проекта. Для того чтобы заинтересовать американский финансовый институт, объем привлекаемых инвестиций должен составлять не менее 25 млн долларов. Предполагаемая прибыль банка должна равняться не менее 25%. Также важный вопрос - как прибыль будет распределяться. Если первое время все 100% дохода будут направляться на погашение кредита, срок возврата инвестиций должен составить не более 2-3 лет. Если же прибыль будет распределяться в зависимости от коэффициента - сколько вложил банк и сам автор проекта - необходимо вернуть средства банку за 3-5 лет. Вложения в проект самой компании должны составлять от 10 до 20-25%. Они нужны, чтобы доказать серьезность намерений авторов проекта.
Это минимальные требования большинства американских банков, говорит Д.Дизик. Тем не менее, бывали случаи, когда для реализации проектов удавалось привлекать средства, меньшие этой суммы. Главное - зародить доверие банкира к проекту.
«Банкир - это человек, который продает деньги, - объясняет Д.Дизик. - Ваша задача показать, что проект живой, перспективный».
По его словам, российские проекты могут иметь дополнительные преимущества. Это поддержка со стороны федеральных и местных властей, а также участие в проекте солидного российского банка.
«Сам факт проведения зимних олимпийских игр в России повлиял на отношение всего бизнес-сообщества к стране, сейчас к ней приковано всеобщее внимание», - говорит Д.Дизик. И это также является дополнительным фактором, играющим на руку российским компаниям, желающим привлечь американские инвестиции.
XV Национальный Конгресс по недвижимости прошел в Санкт-Петербурге с 17 по 19 мая. Его организатором выступила Российская гильдия риэлторов (РГР) при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIABCI), Торгово-промышленной палаты России, Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В работе Конгресса приняли участие около 1 тыс. делегатов из всех регионов России.
В этот раз параллельно шли программы 5 секций. Среди них были: «Теория и практика инвестиционного консалтинга», «Развитие зарубежного направления работы брокерской компании в России и за рубежом», «Управление недвижимостью», «Повышение рентабельности риэлтерской компании».