Приморский район: новостроек все меньше, инфраструктуры все больше
Приморской район Санкт-Петербурга ожидает серьезное развитие транспортной и социальной инфраструктуры, однако объем предложения жилья в новых жилых домах в наиболее обжитых кварталах будет сокращаться. Предложение все сильнее смещается в проекты массовой застройки ближе к КАД.
Такие прогнозы прозвучали в рамках Жилищного проекта на семинаре, посвященном развитию района. Приморский район петербуржцы называют в тройке наиболее оптимальных для проживания с точки зрения социальной, торговой и транспортной инфраструктуры. Такой опрос проводился на выставке «Жилищный проект» в прошлом году. За год, говорят эксперты, Приморский район совершил качественный скачок в развитии и решении ряда острых вопросов (среди самых обсуждаемых, конечно, открытие развязки Савушкина/Планерная).
Новые стройки
По словам Дмитрия Боголюбова, эксперта компании LEGENDA, в СПЧ сегодня практически не осталось свободных участков для нового жилищного строительства, за исключением нескольких городских участков, которые, по имеющимся данным, не планируется выставлять на торги – скорей всего город сохранит эту землю под бюджетное строительство. В ноябре 2012 года в продажи был выведен Smart-дом «LEGENDA на Оптиков, 34», ставший одним из самых заметных в районе. Анна Катриченко, эксперт корпорации «Адвекс. Недвижимость», отметила этот дом как один из самых интересных с точки зрения планировок квартир. В 2013 году начнется строительство второго Smart-дома – на Яхтенной улице. Застройщик убежден, что каждый объект становится действительно событием для района, поскольку в ближайшие годы активность строителей будет все сильнее смещаться в крупные проекты у КАД.
Дороги и метро
«Район становится все более комфортабельным с точки зрения транспортной инфраструктуры и доступности, – рассказал Дмитрий Боголюбов. – Уже сегодня здесь реализуется несколько проектов, которые позволят связать Приморский и Выборгский районы, а новые трассы и «пробивки» обеспечат связь района с основными транспортными артериями города, ЗСД и КАД». Здесь в первую очередь заслуживает внимания строительство виадука в створе Туристской улицы и объектов транспортной инфраструктуры в рамках проекта «Лахта-центр». До 2020 года заявлено появление трех новых станций метро в кварталах завершающейся ныне жилой застройки (Шуваловский пр., Яхтенная, Савушкина). После 2020 года линии метрополитена планируется продолжить. «О том, насколько серьезное влияние метро окажет на район, можно судить по ранее открытым станциям – Комендантский проспект, Старая Деревня», – заявил эксперт. Примечательно, что одну из новых станций планируется открыть по соседству с новыми домами компании LEGENDA.
Дети, торговля, спорт
В районе сложившейся застройки ситуация с объектами начального образования конечно не идеальна, но будет серьезно улучшаться по мере завершения строительства новых школ и детских садов. А вот в проектах ближе к КАД отсутствие достаточного количества школ и детсадов осложняется желанием города вовсе переложить проблемы с «социалкой» на плечи застройщиков. Что касается объектов торговли и досуга, то в самой «приморской» части района к настоящему времени представлены основные гипермаркеты, работают крупные торгово-развлекательные центры (в т.ч. в 2012 году открылся «Питерлэнд»)». Севернее железной дороги начинается строительство новых ТК и ТРЦ, но также ожидается активное развитие сферы торговли и услуг формата «у дома» в коммерческих помещениях новых жилых комплексов. Не остается без внимания и «спортивное» направление: спортивные клубы и бассейны есть практически на любой вкус, а открытие новых ФОК и фитнес-клубов обеспечит «шаговую доступность» спорта еще большему числу жителей района.
Руководство саморегулируемых объединений Петербурга направило в Минэкономразвития предложения по поводу разрабатываемого ведомством законопроекта «О федеральной контрактной системе» (ФКС), среди которых — создание рейтинга строительных компаний и учет их прежнего опыт работы в области госзаказа.
Руководители СРО НП «Строительный ресурс» и НП «Специальный ресурс» на прошлой неделе направило в Минэкономразвития свои предложения о проекте закона «О ФКС». Как сообщил на круглом столе в СПбГУ руководитель отдела специальных проектов СРО НП «Строительный ресурс» Игорь Немчиков, чиновникам предложено возложить на правительство РФ обязанность вести рейтинги строительных компаний, а на руководителей СРО – обязанности вести такой рейтинг среди своих членов.
Начальник службы Госстройнадзора Петербурга Александр Орт согласился с предложениями. «В 90-х годах нас направляли на обучение в Германию. Мы интересовались у немцев, как у них организована работа в сфере госзакупок. Они говорили, что работают по прямым связям безо всяких конкурсов. Скажем, если я построил объект с подрядчиками, то на другой объект я приду с ними же. В этом смысле опыт и деловая репутация действительно очень важны», — сказал он.
Инициаторы поправок в тексте своих предложений обращают внимание на то, что, по проекту закона, участники торгов обязаны дать обоснование в случае понижения цены на 25 и более процентов.
«Неясно, как это будет реализовано в условиях непрерывных электронных торгов, поэтому мы предлагаем обязать участников конкурса предоставлять обоснование о снижении цены на 15%, 20% и 30% до начала самого конкурса. Если участник конкурса не планирует снижать цену более, чем, скажем, на 15%, он не сможет этого сделать во время конкурса из-за электронного блокирования», — сказал господин Немчиков.
Одним из соавторов предложений является доцент высшей школы экономики СПбГУ Андрей Иванов. По его мнению, необходимо создать реестр контрактов, содержащий оценку качества его выполнения, при этом оценку должно совершать незаинтересованное третье лицо. Также для компаний, которые хотят принять участие в конкурсах, он предлагает установить предел суммы ранее выполненных контрактов, без которого компании не смогут в нем поучаствовать.
Подобные ценовые пороги существуют в странах Евросоюза. Ценовой порог для конкурсов на закупку товаров и услуг у правительственных организаций составляет 137 тыс. евро, у коммерческих — 211 тыс. евро, а для заказа на выполнение работ (в том числе строительных) — 5,3 млн евро, говорится в тексте предложений. При этом из предложений неясно, в каких случаях, по мнению авторов, необходимо устанавливать порог и как молодым компаниям накопить нужную сумму контрактов, если, скажем, во всех конкурсах присутствуют эти ценовые пороги.
Справка
Проект закона «О федеральной контрактной системе» начали разрабатывать сотрудники Минэкономразвития в 2011 году. Ответственным за разработку назначен замглавы Минэкономразвития Михаил Осеевский. В настоящий момент законопроект рассматривается в правительстве РФ. В начале мая 2012 года он должен быть вынесен на первое чтение в Госдуму РФ.
Участники строительной отрасли пришли к выводу о том, что власти Петербурга должны создать механизм экономического стимулирования проектов по редевелопменту территорий памятников промышленной архитектуры. Иначе памятники будут разрушаться, считают они.
Представители строительной отрасли, обсуждая на прошлой неделе экономические проблемы редевелопмента памятников промышленной архитектуры, пришли к выводу о том, что без денежного участия властей перестройка производственных зданий, как правило, невозможна. По их мнению, правительство Петербурга должно дать предпринимателям льготы — например, налоговые.
Как заявил председатель совета директоров ассоциации «Управляющий холдинг «Адамант» Дилявер Меметов, памятники промышленной архитектуры сохранить невозможно, если правительство города и предприниматели не найдут компромисса. «Я считаю, что подобные проекты нужно стимулировать экономическими методами. Например, ввести пониженный налог на имущество, земельный налог. Если это инвестпроект, правительство может построить часть инфраструктуры. Подобные правила можно вводить либо по функциональным зонам, либо отдельно, по каждому объекту», — сказал он.
По словам господина Меметова, инициатива по перестройке промышленных зданий должна исходить от правительства. «Сейчас от правительства никаких предложений», — отметил он.
С ним полностью согласен доцент кафедры архитектурного проектирования Петербургского архитектурно-строительного университета Владимир Линов. «Мне кажется, городские власти могут выразить свои предложения через Генплан, как раз сейчас в него готовятся поправки. Нужно увечить количество территорий, подлежащих реконструкции (сейчас, по Генплану, их очень мало). Кроме того, правительство должно за свои деньги провести исследование и составить «досье» на каждый потенциальный объект, чтобы неожиданно в ходе проектирования, как это водится, не всплывали историко-архитектурные экспертизы, которые ставят под угрозу весь проект», — считает он.
Если правительство не будет помогать предпринимателям, памятники промышленной архитектуры будут разрушаться, считает сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. По ее словам, в стадии разрушения сейчас находятся такие объекты, трамвайный парк на Васильевском острове (Средний пр., 77/79). «Несмотря на то, что компания «Тригранит» объявила о большом проекте на его месте, никаких работ там не ведется», — сказала она.
Еще одним объектом, с неясным, по ее мнению, будущим, является бывший завод «Красное знамя» (между Пионерской и Большой Разночинной ул.).
Неясной остается судьба бывших зданий Ижорского завода в Колпино (между ул. Урицкого и бульваром Свободы), сказала Маргарита Штиглиц. По данным «Строительного Еженедельника», администрация Колпинского района намерена вложить не менее 150 млн рублей бюджетных средств на ремонт здания, после чего в 2014 году переехать в него из дома 1 по ул. Урицкого (там хотят сделать отделение ЗАГСа).
Впрочем, по словам госпожи Штиглиц, есть и удачные примеры редевелопмента промышленных зданий, представляющих культурную ценность. Среди них реконструкция в 2010 году здания на территории прядильно-ниточного комбината им. Кирова под Единый центр документов (ул. Красного текстильщика, 10–12, застройщик — ХК «Форум»), реконструкция под бизнес-центры корпусов завода «Красный треугольник» (наб. Обводного канала, 138, инвесторы — ЗАО «Компания «Музей», ООО «Сити центр»).
Банки не видят смысла кредитовать подобные проекты, поскольку возвратность денег весьма сомнительна. Кроме того, банк в таких случаях рискует не собственными средствами (их у любого банка немного), а деньгами клиентов, утверждает советник руководителя Северо-Западного регионального центра ОАО «Банк ВТБ» Семен Миксин. «Мы готовы финансировать любые интересные проекты, но редевелопмент и вывод предприятий за счет банковских средств, как правило, невозможен», — сказал он.
Мнение
Рафаэль Даянов, гендиректор ООО «Архитектурное бюро «Литейная часть-91»:
Очень не хватает перестройки промышленных зданий для нужд образовательных учреждений. Нельзя было придумать ничего глупее, чем загнать СПбГУ в Петергоф, когда в центре Петербурга столько возможностей (в Петергофе сейчас находятся общежития университета. — «Строительный Еженедельник».).