Ленобласть продолжает новую градостроительную политику
Бугры стали вторым поселением в Ленинградской области, где вице-губернатор Георгий Богачев провел выездное совещание по проблемным вопросам жилой застройки. "Это продолжение политики, которую правительство Ленинградской области и губернатор провозгласили в отношении проектов комплексного освоения территории в ближайших к Петербургу поселениях", - заявил Георгий Богачев.
У Бугровского сельского поселения до сих пор нет генерального плана. Сейчас ОАО "Ленгражданпроект" разрабатывает проект планировки центральной части поселка. И поскольку главная задача, которую ставят перед собой региональные власти, - при бурном развитии жилищного строительства обеспечить комфортную среду проживания граждан, делегация правительства Ленобласти прибыла в Бугры для разрешения спорных вопросов до того, как будет пройдена точка невозврата. По словам вице-губернатора по строительству, после обсуждения сложностей Мурино и Бугров подобные выездные совещания состоятся в Новодевяткинском, Заневском поселениях Всеволожского района, а также в ряде муниципальных образований Ломоносовского района.
Как сообщила Марина Коок, главный архитектор ОАО "Ленгражданпроект", центральная часть Бугров очень сложна для проектирования. Работа началась более года назад, еще до принятия новых региональных нормативов, и продолжается уже с их учетом. Комментируя возможные сроки завершения проекта планировки, Марина Коок уточнила, что через 2-3 месяца он может быть вынесен на публичные слушания.
Сложности Бугров сравнительно легко можно разрешить на нынешнем этапе. Правда, здесь, как и в Мурино, есть жилые корпуса высотностью свыше максимально допустимых 12 этажей, однако соответствующие градпланы были без нарушений выданы до принятия новых региональных нормативов. "То, что начато, будет завершено. Все новое строительство подпадает под жесткие нормы высотных регламентов", - заявил главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев. В настоящее время строительство в Буграх идет на площадках компаний "ПромСервис", "Регион Трансойл" и "Корвет".
В планах застройщиков, имеющих собственные земельные участки в Буграх, - возведение 415 тыс. кв. м жилья. В соответствии со всеми нормами здесь может быть построено не более 370 тыс. кв. м. Однако, уточнил вице-губернатор, с учетом того, что на 190 тыс. кв. м в границах Бугровского сельского поселения еще не получено никакой разрешительной документации, фактически ничьи интересы ущемлены не будут. Более того, по словам Геннадия Шорохова, главы администрации поселения, часть "пятен" из муниципального земельного фонда, ранее предназначавшихся под жилищное строительство, будет использована для расположения дошкольных учреждений.
Фактор, определяющий объемы жилищного строительства в центральной части поселка, - бугровская общеобразовательная школа. По санитарному паспорту, выданному в 2011 году, школа рассчитана на 405 учащихся. Сегодня в ней фактически занимаются 470 детей. "Ученики начальных классов занимаются в две смены. Поэтому остро стоит вопрос расширения этой школы или строительства новой", - отметил Евгений Домрачев. По словам Марины Коок, возможны варианты: строительство еще одного школьного корпуса либо пристройки с переходом. Территория позволяет это сделать с сохранением всех необходимых объектов, в том числе спортивной площадки. Площадь участка равна 2,5 га, по нормативам здесь может разместиться школа на 960 мест.
Стоимость строительства нового корпуса либо пристройки составит 700 млн рублей (по расценкам Минрегиона), однако пока об источниках финансирования вопрос не стоит. "Сейчас главное – начать проектирование. Думаю, администрация поселения может изыскать на это средства", - заявил Георгий Богачев.
Вопрос с детскими садами не менее актуальный: пока в данном проекте планировки не предусмотрен ни один. Между тем по социальным стандартам не менее 70% детей дошкольного возраста должны быть обеспечены местами в детских садах. С учетом емкости школы в Буграх требуется построить дошкольных учреждений на 540 мест. По информации "Ленгражданпроекта", планируется размещение двух детских садов большой емкости в южной и северо-западной частях Бугров. Еще несколько дошкольных учреждений на 50 мест разместятся во дворах новых домов. Уже достигнута договоренность с компанией "ИПС" о размещении крупного детского сада на принадлежащем застройщику участке в 1,7 га. При этом вопрос о финансировании строительства (в объеме порядка 450 млн рублей) также пока не рассматривается.
Комментируя возможности участия в подобном проекте частных инвесторов, Георгий Богачев заявил: "Чтобы обеспечить свое жилье требуемыми местами в школах и детских садах, застройщик должен потратить примерно 4,5 тыс. рублей с каждого кв. м жилья. Это разумные деньги. При том что сегодня рентабельность строительства составляет не менее 10 тыс. рублей с кв. м. Кроме того, региональный бюджет предлагает хотя бы частичную, но компенсацию в зависимости от уплаченного налога", - сказал вице-губернатор. Он отметил также, что правительству Ленобласти не требуется прилагать много усилий для конструктивного диалога с застройщиками. "У нас достаточно рабочий процесс согласования. Застройщики говорят: "Дайте нам правила игры, и мы по ним будем играть". Сегодня эти правила игры разработаны, и мы с удовольствием говорим "Добро пожаловать!" тем застройщикам, которые готовы по ним играть", - уточнил вице-губернатор.
Ситуация, требующая срочных мер, сложилась в Буграх в связи с корпусом 3-й очереди компании "ПромСервис». Дом введен в эксплуатацию в декабре 2012 года. И в правительство Ленобласти уже поступили массовые жалобы участников долевого строительства на то, что застройщик не подписывает акты приемки-передачи квартир без заключения договора с управляющей компанией и внесения авансом платы за коммунальные услуги. По словам Станислава Масленникова, заместителя директора ИСК "ПромСервис", такие условия законны. "В нашем договоре долевого участия было оговорено, что после сдачи дома в эксплуатацию люди будут обязаны заключить договор с управляющей компанией и заплатить за первые 6 месяцев вперед. Люди на 99% понимают, почему это делается. За энергоносители нам счета выставляются каждый месяц. Чем-то надо платить", - заявил он.
Реакция вице-губернатора по строительству была крайне негативной. Он поручил председателю областного Госстройнадзора Михаилу Москвину обратиться в Роспотребднадзор: необходима проверка соблюдения прав будущих собственников жилья.
Инвестиционная привлекательность Ленинградской области стала стимулом для реализации на ее территории крупномасштабных проектов. Здесь строятся портовые комплексы, открываются заводы мировых производителей, крупные логистические центры, спортивные сооружения, жилищные комплексы и дачные поселки, которые рассчитаны на проживающих или работающих как в самой области, так и в Петербурге. И под все эти проекты нужна развитая дорожная и инфраструктурная сеть.
О проектах, связанных с инвестированием в промышленное, гражданское; дорожное строительство; созданием инфраструктурных объектов в Ленинградской области, рассказывает генеральный директор ГК «АКРОС» Александр Шинкаренко:
Прошел почти год с момента отмены лицензирования в области строительства. Можно считать, что становление института саморегулирования почти завершилось, и переходный период, который стал для строительной отрасли непростым, уже закончился. А значит, время подводить некоторые промежуточные итоги, оценивать выявившиеся проблемы и даже делать прогнозы на ближайшее будущее. Рассуждая на эту тему, мы обратились за комментариями к Дмитрию Мурзинцеву, генеральному директору СРО НП «ЭнергоСтройАльянс».
Итак, законодательная база в сфере саморегулирования еще несовершенна, и процессы по ее изменению продолжаются. В частности, идет разработка единых стандартов деятельности саморегулируемых организаций, в том числе правил допуска к работам. Этим занимаются национальные объединения СРО, но все выпускаемые ими документы носят лишь рекомендательный характер. Пока на законодательном уровне не выпущены требования, обязательные к исполнению, саморегулируемые организации будут по-прежнему самостоятельно определять критерии оценки предприятий, и продолжится негативная практика допуска к работам компаний, отвечающих только самым минимальным требованиям. «Перед нами уже сейчас стоит задача повышения авторитета института саморегулирования, который подвергается дискредитации из-за недобросовестных действий некоторых СРО, - говорит Дмитрий Мурзинцев. – На то, чтобы придать свидетельствам о допуске должный вес в глазах заказчиков и самих поставщиков услуг, уйдет немало времени. И, конечно, это невозможно сделать без соответствующих рекомендаций Минрегионразвития, устанавливающих четкие правила и требования к процедуре допуска к работам». Надо отметить, что кроме выпуска таких рекомендаций профессиональное сообщество ждет от Минрегиона окончательной доработки перечня видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства.
По-прежнему актуальны вопросы организации компенсационного фонда, особенно в связи с тем, что многие представители малого и среднего бизнеса лишены возможности работать только потому, что не могут сделать соответствующий взнос, который является обязательным требованием при вступлении в СРО. «Крупный размер суммы взносов в компенсационный фонд, с одной стороны, оправдан, поскольку препятствует вступлению в СРО фирм-однодневок и недобросовестных организаций. С другой стороны, это серьезный удар по малому и среднему бизнесу. Проблема эта обсуждается давно, но подвижек к ее решению пока нет, - признает Дмитрий Мурзинцев. - Обеспечение требуемого уровня имущественной ответственности для представителей малого и среднего бизнеса может быть достигнуто, например, путем страхования этой ответственности, но законодательство в сфере саморегулирования не предусматривает такой возможности».
Установленное законом требование об учете аффилированных между собой юридических лиц в качестве одного члена СРО также вызывает споры. Применительно к строительным организациям оно кажется излишним, поскольку многие компании в этой отрасли являются холдингами, объединяющими несколько узкопрофильных предприятий. При вступлении в СРО им на всех дается только один голос для принятия решений, но финансовые обязательства каждое из них несет в полном объеме. Другая сложность, связанная с понятием аффилированности, обусловлена количественным цензом: в сфере инженерных изысканий и подготовки проектной документации саморегулируемые организации должны объединять не менее 50 членов, а в сфере строительства - не менее 100. «Для строительных холдингов пока видится только один выход: реорганизация корпоративной структуры, что потребует времени и других ресурсов и, к тому же, может серьезно затруднить решение бизнес-задач», - заключает Дмитрий Мурзинцев.
Сохраняются и проблемы в сфере страхования ответственности и строительных рисков для членов СРО. Одобренные Минрегионом Методические рекомендации по страхованию ответственности членов саморегулируемых организаций в строительстве рассматривают коллективный договор страхования как дополнительный инструмент, а не замену индивидуальных договоров страхования. «Коллективная страховка, конечно, более выгодна для саморегулируемых организаций в финансовом плане, - подчеркивает Дмитрий Мурзинцев. - Но она не решает в полной мере проблемы защиты компенсационного фонда. В ближайшее время на рынке должны появиться другие страховые продукты, которые позволят снизить риски для СРО и их членов».
Принятый в июле 2010 года Федеральный закон №240-ФЗ внес в Градостроительный кодекс поправки, предусматривающие обязательную профессиональную аттестацию специалистов компаний, которые выступают в качестве генерального подрядчика или проектировщика и имеют допуск к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства. Но указаний, кто и как должен проводить эту аттестацию, в законе нет. В отсутствие каких-либо рекомендаций или пояснений со стороны государственных органов, СРО и представители строительной индустрии сегодня активно обсуждают варианты организации этой процедуры. Относительно того, на кого должна быть возложена функция проведения аттестации, есть разные мнения. Например, можно доверить ее аккредитованным учебным заведениям, отдать в ведение СРО или обязать строительные компании выполнять это требование закона самостоятельно. Вопрос о выработке единых стандартов и критериев аттестации также остается открытым.
«Несомненно, введение системы обязательной аттестации специалистов в строительной сфере оправданно и необходимо. В такой системе заинтересованы не только заказчики, которые получат дополнительные гарантии квалификации исполнителей строительных проектов и, в конечном счете, качества и безопасности объектов строительства. В ней заинтересованы и сами строительные компании, так как их риски напрямую связаны с компетентностью и профессионализмом сотрудников, - считает Дмитрий Мурзинцев. - Эффективность системы аттестации во многом будет зависеть от ее прозрачности. Если оценивать имеющиеся варианты организации этой процедуры именно с такой точки зрения, то очевидно, что учебные заведения, будучи незаинтересованной стороной, совершенно не мотивированы на предоставление качественных услуг аттестации и получение объективной оценки профессионального уровня специалистов. То же самое, по сути, можно сказать и в отношении СРО: они хоть и заинтересованы в проведении аттестации, но вряд ли смогут обеспечить ее объективность, поскольку новые полномочия откроют возможности для коррупции. Наиболее прозрачную систему аттестации могут создать сами предприятия, так как она необходима для их бизнеса. За качество проведения аттестации они, разумеется, должны нести ответственность. Контроль за исполнением требований законодательства будут осуществлять соответствующие надзорные органы. Но СРО, в свою очередь, также могут держать этот процесс под наблюдением, однако в разумных пределах, то есть, не дублируя функции контролирующих организаций».
Корнем другой проблемы, похоже, стала система финансирования СРО. Дело в том, что основными источниками доходов для саморегулируемых организаций являются вступительные и членские взносы. Поскольку в следующем году вступающих будет на порядок меньше, можно предположить, что СРО столкнутся с нехваткой средств. И далеко не все из них смогут продолжать деятельность только за счет членских взносов. «В таком случае возрастет финансовая нагрузка на членов саморегулируемых организаций, - говорит Дмитрий Мурзинцев. – Конечно, у многих СРО есть дополнительные возможности получения доходов, например, от оказания информационных услуг на платной основе. Но не исключено, что размеры членских взносов все же увеличатся».
Иной возможный сценарий развития ситуации – самороспуск тех СРО, которые не смогут преодолеть проблему недостаточного финансирования. «Уже сегодня сформировался некий пул саморегулируемых организаций, находящихся на грани самороспуска. Это произошло потому, что у строительных компаний было достаточно времени, чтобы оценить преимущества конкретных СРО и, при необходимости, принять решение о переходе в более крупные, пользующиеся авторитетом и доверием у профессионалов или, к примеру, предлагающие более выгодные условия членства, - отмечает Дмитрий Мурзинцев. – Таким образом, в ближайшем будущем нас ожидает волна слияний и поглощений СРО. Этот процесс закономерен, и он, безусловно, пойдет на пользу бизнесу».
Среди основных тенденций развития саморегулирования Дмитрий Мурзинцев также выделяет возможное ужесточение контроля за деятельностью СРО – как со стороны отраслевых национальных объединений, так и со стороны надзорных органов, в том числе Ростехнадзора. «Принцип саморегулирования предполагает «разгрузку» государственных органов от избыточных полномочий в сфере надзора за участниками рынка, так как часть контрольных функций в отношении предприятий теперь выполняют отраслевые СРО. Однако это вовсе не означает ослабление контроля, скорее наоборот. Только теперь уполномоченные надзорные органы будут фокусировать свое внимание на результатах деятельности предприятий, а не на процессе их работы. Остальное находится в сфере ответственности СРО».
И все же, несмотря на все недостатки сложившейся сегодня практики саморегулирования, нельзя не признать, что положительный эффект от деятельности СРО налицо. Саморегулируемые организации обеспечивают взаимодействие профессионального сообщества с органами государственной власти, что открывает возможности для решения многих проблем индустрии. Они выступают гарантом обеспечения материальной ответственности строительных организаций. Наконец, благодаря СРО с рынка ушли фирмы-однодневки. Остается надеяться, что в дальнейшем национальные объединения будут планомерно решать актуальные проблемы саморегулирования и смогут эффективно бороться со злоупотреблениями, тем самым содействуя повышению прозрачности работы СРО.