Ленобласть продолжает новую градостроительную политику
Бугры стали вторым поселением в Ленинградской области, где вице-губернатор Георгий Богачев провел выездное совещание по проблемным вопросам жилой застройки. "Это продолжение политики, которую правительство Ленинградской области и губернатор провозгласили в отношении проектов комплексного освоения территории в ближайших к Петербургу поселениях", - заявил Георгий Богачев.
У Бугровского сельского поселения до сих пор нет генерального плана. Сейчас ОАО "Ленгражданпроект" разрабатывает проект планировки центральной части поселка. И поскольку главная задача, которую ставят перед собой региональные власти, - при бурном развитии жилищного строительства обеспечить комфортную среду проживания граждан, делегация правительства Ленобласти прибыла в Бугры для разрешения спорных вопросов до того, как будет пройдена точка невозврата. По словам вице-губернатора по строительству, после обсуждения сложностей Мурино и Бугров подобные выездные совещания состоятся в Новодевяткинском, Заневском поселениях Всеволожского района, а также в ряде муниципальных образований Ломоносовского района.
Как сообщила Марина Коок, главный архитектор ОАО "Ленгражданпроект", центральная часть Бугров очень сложна для проектирования. Работа началась более года назад, еще до принятия новых региональных нормативов, и продолжается уже с их учетом. Комментируя возможные сроки завершения проекта планировки, Марина Коок уточнила, что через 2-3 месяца он может быть вынесен на публичные слушания.
Сложности Бугров сравнительно легко можно разрешить на нынешнем этапе. Правда, здесь, как и в Мурино, есть жилые корпуса высотностью свыше максимально допустимых 12 этажей, однако соответствующие градпланы были без нарушений выданы до принятия новых региональных нормативов. "То, что начато, будет завершено. Все новое строительство подпадает под жесткие нормы высотных регламентов", - заявил главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев. В настоящее время строительство в Буграх идет на площадках компаний "ПромСервис", "Регион Трансойл" и "Корвет".
В планах застройщиков, имеющих собственные земельные участки в Буграх, - возведение 415 тыс. кв. м жилья. В соответствии со всеми нормами здесь может быть построено не более 370 тыс. кв. м. Однако, уточнил вице-губернатор, с учетом того, что на 190 тыс. кв. м в границах Бугровского сельского поселения еще не получено никакой разрешительной документации, фактически ничьи интересы ущемлены не будут. Более того, по словам Геннадия Шорохова, главы администрации поселения, часть "пятен" из муниципального земельного фонда, ранее предназначавшихся под жилищное строительство, будет использована для расположения дошкольных учреждений.
Фактор, определяющий объемы жилищного строительства в центральной части поселка, - бугровская общеобразовательная школа. По санитарному паспорту, выданному в 2011 году, школа рассчитана на 405 учащихся. Сегодня в ней фактически занимаются 470 детей. "Ученики начальных классов занимаются в две смены. Поэтому остро стоит вопрос расширения этой школы или строительства новой", - отметил Евгений Домрачев. По словам Марины Коок, возможны варианты: строительство еще одного школьного корпуса либо пристройки с переходом. Территория позволяет это сделать с сохранением всех необходимых объектов, в том числе спортивной площадки. Площадь участка равна 2,5 га, по нормативам здесь может разместиться школа на 960 мест.
Стоимость строительства нового корпуса либо пристройки составит 700 млн рублей (по расценкам Минрегиона), однако пока об источниках финансирования вопрос не стоит. "Сейчас главное – начать проектирование. Думаю, администрация поселения может изыскать на это средства", - заявил Георгий Богачев.
Вопрос с детскими садами не менее актуальный: пока в данном проекте планировки не предусмотрен ни один. Между тем по социальным стандартам не менее 70% детей дошкольного возраста должны быть обеспечены местами в детских садах. С учетом емкости школы в Буграх требуется построить дошкольных учреждений на 540 мест. По информации "Ленгражданпроекта", планируется размещение двух детских садов большой емкости в южной и северо-западной частях Бугров. Еще несколько дошкольных учреждений на 50 мест разместятся во дворах новых домов. Уже достигнута договоренность с компанией "ИПС" о размещении крупного детского сада на принадлежащем застройщику участке в 1,7 га. При этом вопрос о финансировании строительства (в объеме порядка 450 млн рублей) также пока не рассматривается.
Комментируя возможности участия в подобном проекте частных инвесторов, Георгий Богачев заявил: "Чтобы обеспечить свое жилье требуемыми местами в школах и детских садах, застройщик должен потратить примерно 4,5 тыс. рублей с каждого кв. м жилья. Это разумные деньги. При том что сегодня рентабельность строительства составляет не менее 10 тыс. рублей с кв. м. Кроме того, региональный бюджет предлагает хотя бы частичную, но компенсацию в зависимости от уплаченного налога", - сказал вице-губернатор. Он отметил также, что правительству Ленобласти не требуется прилагать много усилий для конструктивного диалога с застройщиками. "У нас достаточно рабочий процесс согласования. Застройщики говорят: "Дайте нам правила игры, и мы по ним будем играть". Сегодня эти правила игры разработаны, и мы с удовольствием говорим "Добро пожаловать!" тем застройщикам, которые готовы по ним играть", - уточнил вице-губернатор.
Ситуация, требующая срочных мер, сложилась в Буграх в связи с корпусом 3-й очереди компании "ПромСервис». Дом введен в эксплуатацию в декабре 2012 года. И в правительство Ленобласти уже поступили массовые жалобы участников долевого строительства на то, что застройщик не подписывает акты приемки-передачи квартир без заключения договора с управляющей компанией и внесения авансом платы за коммунальные услуги. По словам Станислава Масленникова, заместителя директора ИСК "ПромСервис", такие условия законны. "В нашем договоре долевого участия было оговорено, что после сдачи дома в эксплуатацию люди будут обязаны заключить договор с управляющей компанией и заплатить за первые 6 месяцев вперед. Люди на 99% понимают, почему это делается. За энергоносители нам счета выставляются каждый месяц. Чем-то надо платить", - заявил он.
Реакция вице-губернатора по строительству была крайне негативной. Он поручил председателю областного Госстройнадзора Михаилу Москвину обратиться в Роспотребднадзор: необходима проверка соблюдения прав будущих собственников жилья.
«Профессиональная разработка концепции редевелопмента промышленной территории предполагает сопровождение проекта от первоначальной идеи – концепции – вплоть до согласования проекта в администрации города», – уверен Дмитрий Владимирович Миронов, генеральный директор компании «Питер Девелопмент».
По статистике, 40% территории Санкт-Петербурга занимают заводы и фабрики, большая часть которых давно утратила свою промышленную функцию. Комплексный редевелопмент таких площадей позволяет возвести новые жилые и общественно-деловые кварталы путем вывода промышленных предприятий из центра города.
До недавнего времени владельцы промышленных предприятий рассматривали редевелопмент исключительно как способ преобразования административных зданий в офисные центры классов D, С или В или как возможность сдать складские и производственные помещения в аренду.
В последние годы рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за
Только в центральных районах города за счет редевелопмента на более чем 200 промышленных площадках могут быть построены миллионы квадратных метров современного жилья и офисных зданий.
В целом же в Санкт-Петербурге насчитывается 48 промышленных зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га, на которых расположено более 700 промышленных предприятий.
Рост цен приводит многих собственников – клиентов компании «Питер Девелопмент» к идее кардинальной реконструкции промышленных территорий. Этот процесс обеспечивает появление на месте старых предприятий новых жилых зданий и современных бизнес-центров.
Основные задачи, которые предстоит решать собственнику, решившемуся на редевелопмент, не сводятся только к определению стоимости земельного участка. Владелец предприятия должен грамотно оценить потенциал территории, выбрать направление ее развития, сделав проект привлекательным активом, а владение недвижимостью – максимально прибыльным бизнесом. Эти и другие вопросы традиционно решаются в процессе разработки концепции застройки территории.
Компетентный подход к этому вопросу позволяет собственнику заблаговременно оценить потенциал активов, в частности понять, что может быть использовано на территории предприятия, а что снесено и застроено новыми объектами. В контексте того, что заводы и фабрики нередко являются памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП, без помощи профессионалов разработать и согласовать проект будет весьма затруднительно.
В рамках разработки концепции застройки также решается вопрос направления развития территории: будет ли на его месте создаваться жилой массив или общественно-деловая зона. Кроме того, на основании архитектурных и финансовых расчетов определяется наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории.
Профессионально подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны. Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта дает возможность оценить реальную рентабельность проекта и привлечь инвесторов.
Компания «Питер Девелопмент» с 2007 года занимается разработкой концепций застройки по редевелопменту территорий. Опытные консультанты, проектировщики, специалисты по согласованию и экономисты обеспечивают профессиональную разработку концепции редевелопмента и сопровождение проекта при его согласовании.
Лакокрасочная компания Jotun подписала договор на приобретение земельного участка в 9га в Индустриальном парке «Фёдоровское» для строительства своего нового завода в России.
Стоимость инвестиций составит порядка 50 млн долларов США. Ввод фабрики в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2013 года. Проектная производительность составляет 15 млн литров жидких красок и 3 тыс. тонн порошковых покрытий в год. Сейчас компания ежегодно продает в России 6 млн литров жидких красок. Товар импортируется из Великобритании и Чехии. Мощностей новой фабрики, по словам Свайна Столпестада, вице-президента «Йотун» по развитию бизнеса и стратегии, хватит чтобы увеличить производительность фабрики вдвое. В планах компании работать и на экспорт.
Компания «Йотун» в России работает с 1992 года. Крупнейшими заказчиками её продукции среди российских компаний являются ОАО «Газпром», ОАО «ЛУКОЙЛ», ОАО «НК «Роснефть», ОАО «РЖД». Производство ведется по четырем основным направлениям: защитные покрытия для нефтегазовой промышленности и инфраструктуры, производство красок, используемых в судостроении, красок, используемых в строительстве и архитектуре, а так же декоративных красок.
Начало проектно-изыскательных работ в МО «Фёдоровское сельское поселение» намечено на осень 2011 года. В данный момент компания строит ещё 3 фабрики в Бразилии, Китае и Норвегии. Всего «Йотун» располагает 38 производственных предприятий по всему миру. Головной офис компании находится в Норвегии в городе Сандефьорд.
Фабрика в «Фёдоровском» создаст 100 новых рабочих мест, но в случае необходимости их количество будет увеличено до 150. На церемонии подписания меморандума о сотрудничестве Родион Ким, глава МО «Фёдоровское сельское поселение» отметил: «Мы одними из первых согласовали генеральный план развития территорий на этот год. За текущий год в поселении открылось 12 средних предприятий с численностью работающих от 50 до 70 человек. Для населения в 3,5 тыс. человек это очень неплохо. И мы делаем все возможное, чтобы привлечь инвесторов. Для привлечения инвесторов мы снизим ставку на земельный налог. Сейчас она составляет 1,5%».
Вице-губернатор-председатель Комитета экономического развития Ленинградской области Григорий Двас поблагодарил руководство норвежской компании за выбор участка в Ленинградской области: «Мы рады, что для строительства своей фабрики компания «Йотун» выбрала земельный участок в Индустриальном парке «Федоровское». Надеемся, что это решение привлечет других инвесторов, заинтересованных в производственных площадках, на которых уже идет строительство необходимых инженерных сетей. Не должно быть никаких сомнений в благополучной реализации проекта».
Норвежская компания не обошла стороной и вопрос охраны окружающей среды. Свайн Столпестад заверил, что фабрика будет полностью соблюдать местные нормативы и требования законодательства. В тех случаях, когда нормативы компании «Йотун» окажутся выше, работа будет вестись с использованием норвежских стандартов.
В 2010 году суммарный доход «Йотун» от продаж составил 70 млрд долларов США.