Разнообразие схем
Последние несколько лет ипотека была одним из основных инструментов приобретения жилья. Какие еще схемы покупки квартир предлагает рынок, каковы их особенности и есть ли перспективы у альтернативных ипотеке инструментов? Эти и другие вопросы эксперты рынка обсудили в рамках заседания круглого стола "Перспективы жилищного кредитования в 2013 году. Чего ждать от рынка?", организованного газетой "Строительный Еженедельник" и оргкомитетом Выставки недвижимости в СКК.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Александр Пудиков, директор Выставки недвижимости в СКК
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент"
Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Елена Дятел, руководитель ипотечного направления департамента новостроек АН "Бекар"
Ольга Кузнецова, руководитель группы по работе с ипотекой бизнес единицы "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Майя Петрова, советник финской юридической фирмы Borenius
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки "НДВ СПб"
Ольга Конзилевская, руководитель группы отдела продаж банка "Дельта кредит"
Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки ЗАО "Строительный трест"
Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства "Петербургская недвижимость"
Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН "Итака"
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "СТАРТ Девелопмент"
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента О2 Development
Мария Орешкина, начальник отдела продаж ЗАО "Группа Прайм" (входит в группу компаний PRIMEGROUP)
Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК "ЦДС"
Валерий Грибанов:
– Пожалуй, все согласятся, что в 2012 году ипотека была драйвером роста рынка жилой недвижимости. За последние годы этот рынок демонстрировал рекордные темпы роста, однако эксперты полагают, что в ближайшей перспективе такого роста уже не будет. Как вы оцениваете состояние рынка ипотеки, и каковы ваши прогнозы на 2013 год?
Татьяна Хоботова:
– Результаты 2012 года превзошли прогнозы, которые мы делали в начале прошлого года. В 2012 году мы выдали ипотечных кредитов на 13 млрд рублей, что более чем в 2 раза больше, чем 2011 году. Такие результаты стали возможными благодаря активно развивающемуся ипотечному кредитованию на первичном рынке. Также банки стали более либерально подходить к застройщикам. Доля кредитов, выданных на строящееся жилье, как у застройщиков, так и у банков составляет порядка 50%. В связи с этим были снижены требования к крупнейшим застройщикам по аккредитации объектов на нулевой стадии. Также мы либерализовали требования к заемщикам: у нас действует программа "Победа над формальностями", по которой кредит можно оформить по двум документам при 35% первоначальном взносе. Конец 2012 года был не таким, как в 2011 году. Если раньше сделки в конце года шли очень активно, то в этом году данный период был стабильным и спокойным. В январе всплеска не было, но количество заявок не падает.
Валерий Грибанов:
– Что, на ваш взгляд, будет с темпами роста?
Татьяна Хоботова:
– Я считаю, что по сравнению с 2012 годом рост будет не таким бурным, в пределах 20%. Удваивать имеющиеся цифры достаточно сложно. Если даже мы выдадим чуть больше, чем в прошлом году, это будут очень большие абсолютные цифры. Докризисных показателей мы достигли еще в 2011 году, а в 2012 году уже превысили их.
Валерий Грибанов:
– Что будет с ипотечными ставками в 2013 году?
Татьяна Хоботова:
– Общая тенденция такова, что ставки будут продолжать расти. В 2011 году ставка достигла докризисного минимума, а в 2012 году она поступательно росла. В этом году средняя ставка, скорее всего, вырастет до 13,3%.
Ольга Конзелевская:
– По нашим прогнозам, ипотечный рынок в 2012 году продолжит свой рост. Что касается ставок, то, по данным Центробанка на конец 2012 года, средняя ставка была 12,3%, что соответствует уровню марта 2011 года. В 2013 году прогнозируется рост до уровня 12,8%.
Ольга Трошина:
– Несмотря на многочисленные прогнозы на 2013 год роста процентных ставок по ипотечному кредитованию, мы не увидели в январе такой динамики. Если они и будут повышаться, то это будут совсем небольшие изменения. На сегодняшний день банки – партнеры ГК "ЦДС" предлагают интересные условия по кредитным программам, более того, проведение совместных акций и специальных предложений позволяет каждому заемщику выбрать наилучшие для себя условия. Стабильный и активизировавшийся строительный рынок стал основой для увеличения объемов ипотеки, которая, в свою очередь, увеличив платежеспособный спрос, станет движущей силой следующего этапа активизации рынка в этом году.
Валерий Грибанов:
– До кризиса многие банки предоставляли кредиты с нулевым первоначальным взносом. Насколько эта практика сейчас распространена?
Ольга Конзелевская:
– В целом эта практика сейчас меньше распространена, чем в докризисный период. Мы уменьшили размер первоначального взноса до 5%, если у клиента есть, к примеру, материнский капитал. В среднем же доля собственных средств составляет порядка 15%.
Валерий Грибанов:
– Какова доля ипотеки в общей структуре сделок купли-продажи?
Анна Филатова:
– По итогам 2012 года этот показатель в среднем составил 30-35%, что на 5% выше показателя 2011 года. По данным за январь эта цифра составила 20%.
Валерий Грибанов:
– Как эта доля будет меняться?
Елена Дятел:
– В 2012 году летом доля ипотеки составила порядка 50%, в октябре показатели сохранились на этом же уровне, в декабре – 30%, в январе – 30%. По нашим прогнозам, в 2013 году доля ипотечных сделок составит порядка 30-35%.
Валерий Грибанов:
– Что бы застройщики хотели улучшить во взаимодействии с банками?
Наталья Зуева:
– Нам бы хотелось, чтобы не повышались ставки. В прошлом году мы ощущали их рост, и он чувствуется сейчас. Это сказалось на доле ипотеки в структуре продаж нашей компании в прошлом году (она несколько снизилась по сравнению с 2011 годом). Но это не сказалось на общих финансовых результатах, потому что темп продаж в целом увеличился. В прошлом году банки активно аккредитовывали объекты на стадии нуля, и мы надеемся, что в этом году эта тенденция сохранится.
Валерий Грибанов:
– На ваш взгляд, сколько сегодня, активных игроков на рынке ипотечного кредитования в Санкт‑Петербурге?
Наталья Зуева:
– По моим ощущениям, сейчас на рынке присутствуют 4-5 крупных узнаваемых клиентами банков, которые предлагают конкурентные ставки.
Валерий Грибанов:
– Для клиента принципиально, у какого банка получать ипотеку, или все-таки главным критерием является ставка?
Наталья Зуева:
– Ставка была и остается решающим фактором. Это деньги клиента и его возможность взять большую или меньшую сумму кредита и определить, какую сумму ему каждый месяц придется отдавать. Но и на бренд банка клиенты внимание также обращают. Традиционно складывается так, что наиболее крупные банки и предлагают наиболее интересные ставки.
Виктория Полякова:
– Когда клиенты кредитуются на вторичном рынке, то для них бренд зачастую важнее размера процентной ставки. К примеру, более 50% наших клиентов кредитуются в Сбербанке, несмотря на то что он в прошлом году поднял ставки. Новые формы кредитования, альтернативные ипотеке, будут приживаться с трудом.
Валерий Грибанов:
– Сохраняется ли сейчас необходимость страховать кредит?
Наталья Зуева:
– Предмет ипотеки должен быть застрахован. Однако у нас есть один банк, который не требует страхования квартиры. Страхование здоровья и титула остается на усмотрение клиента, но банки назначают повышенную ставку, если клиент отказывается от этого.
Валерий Грибанов:
– Как обстоят дела с ипотекой на рынке малоэтажного жилья?
Елена Шишулина:
– На загородном рынке ипотека, конечно, менее развита, чем на городском, и более сегментирована. Есть ипотека на земельные участки, на вторичное загородное жилье, в зачаточном состоянии находится ипотека на строящееся загородное жилье. К сожалению, у клиентов малоэтажного сегмента возможностей выбора ипотечных программ сегодня гораздо меньше, чем у покупателей жилья в городе.
Валерий Грибанов:
– Существуют ли иные способы приобретения квартиры: рассрочки, стройсберкассы и прочие схемы?
Надежда Калашникова:
– У застройщика есть желание уйти от несвойственных ему функций и не заниматься разработкой финансовых инструментов. Это полностью прерогатива банковских структур. Когда случился кризис, застройщики и девелоперы стали развивать рассрочки. Самая длительная беспроцентная рассрочка предоставляется сегодня сроком на 18 месяцев. Есть и процентные рассрочки с различными сроками. Других инструментов пока нет. Общеэкономическая ситуация сегодня располагает к тому, чтобы ипотека продолжала расти.
Ольга Трошина:
– По ряду объектов мы предоставляем беспроцентную рассрочку до 4 лет. До тех пор пока ипотека предоставляется в среднем под 13% годовых и требует длительного согласования, рассрочка будет рабочим и востребованным инструментом. Наша компания заключает до 40% сделок в рассрочку. В некоторых комплексах существует возможность приобретения квартир по схеме 60/40 или 70/30. Клиент платит в качестве первого взноса 60 или 70% от стоимости и остаток через полгода после сдачи объекта, ничего в этом случае не переплачивая. Эта схема очень удобна для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Внеся первый взнос, они продолжают жить в своей квартире и под конец строительства начинают продавать имеющееся жилье, за счет которого и покрывают остаток. Также мы работаем с социальными сертификатами, в том числе материнским капиталом.
Максим Разуменко:
– В период кризиса, когда ипотеки на первичном рынке практически не было, мы развивали разные схемы с использованием рассрочек. Мы предлагали беспроцентные рассрочки, если первоначальный взнос был более 50%, рассрочки с удорожанием и рассрочку с переходом на ипотеку. Сегодня наша компания предлагает рассрочку до конца строительства. По статистике, порядка 35-40% покупателей "Строительного треста" пользуются ипотекой. Около 25% выбирают рассрочку до окончания строительства. В настоящее время максимальная рассрочка доступна покупателям квартир в новых корпусах ЖК "Капитал" в Кудрово со сроком сдачи в IV квартале 2014 года. На некоторых объектах предусмотрены особые условия покупки жилья: есть рассрочка на несколько месяцев в ЖК "Золотая середина" у Светлановской площади, квартиры в котором мы начали продавать только после сдачи дома, воспользоваться рассрочкой до двух лет могут покупатели недвижимости в загородном комплексе бизнес-класса "Небо". Что касается классической ипотеки, то в нашей компании минимальная процентная ставка в рублях сейчас составляет 9,9% годовых. Средние ставки – 12-13%. Минимальный первоначальный взнос – 15%. Решив воспользоваться ипотекой, большинство покупателей жилья предпочитают брать в кредит порядка 2,5 млн рублей на средний срок в 10 лет. Несмотря на недавнее повышение ставок, условия выдачи кредита по-прежнему достаточно лояльны: банки принимают справки о доходах в свободной форме, существует программа выдачи ипотеки по предъявлению всего двух документов. Ипотека с государственной поддержкой доступна покупателям квартир в корпусах высокой готовности жилого комплекса "Невский стиль" у Удельного парка.
Ольга Кузнецова:
– Мы также предлагаем рассрочки. Ее параметры зависят от срока сдачи объекта. Наши клиенты также активно пользуются заменой рассрочки на ипотеку. Мы позволяем оставлять порядка 30% от стоимости квартиры на последний платеж и тем самым даем клиенту возможность сначала платить рассрочку, а потом ближе к сроку сдачи оформить ипотеку. Первоначальный взнос для оформления рассрочки у нас начинается от 10%.
Мария Орешкина:
– На сегодняшний день рассрочку можно назвать одной из наиболее востребованных форм оплаты при приобретении квартир. Достаточно большое количество девелоперов предлагает этот механизм в самых разных сегментах недвижимости, однако чем выше класс жилья, тем меньший процент покупателей предпочитает им воспользоваться. Рассрочка может быть беспроцентной, если предоставляется на короткий период, например на несколько месяцев. Но в большинстве случаев рассрочка платежей предусматривает наличие процентной ставки. В среднем первый взнос составляет около 30‑50%. В квартале "Новая Скандинавия" предлагается процентная рассрочка до окончания строительства с первым взносом 30% и начислением 1,5% в месяц на остаток. В отличие от ипотечного кредита, при получении рассрочки от застройщика не требуется оформления залога или иного способа обеспечения обязательства по оплате, покупатель не должен доказывать свою платежеспособность. Именно поэтому застройщики в свои проценты по рассрочке включают и различные риски, связанные, например, с задержками или невыплатами платежей. Однако иногда ипотечный кредит может оказаться для покупателя даже выгоднее, чем рассрочка. Приобретая квартиру в рассрочку, покупатель платит полную стоимость, и о скидках уже речи не идет. Прибегая к ипотеке, покупатель вносит оплату единовременно, поэтому ему может быть предоставлена скидка, которая оговаривается в индивидуальном порядке. Поэтому если есть необходимость в том, чтобы разделить платежи, лучше попробовать прибегнуть к услугам банка. Это особенно актуально в условиях, когда ипотечный рынок находится в стабильном состоянии. Сегодня средние ставки держатся в диапазоне от 11 до 14% годовых и в ближайшее время, скорее всего, не изменятся ни в меньшую, ни в большую сторону.
Валерий Грибанов:
– Какой сегодня максимальный срок рассрочки?
Сергей Гребенюк:
– По моим данным, максимальную рассрочку сроком на 5 лет предлагает сейчас ГК "ЦДС". В основном на рынке присутствуют рассрочки до окончания строительства – 1-1,5 года. Ряд застройщиков предлагают индивидуальные программы рассрочек, когда клиент вносит сначала от 15 до 20%, затем по 30-50 тыс. платит до конца строительства, а потом либо закрывает полностью всю сумму, либо берет ипотеку. В случае с платными рассрочками застройщик берет порядка 1-1,5% в месяц.
Валерий Грибанов:
– В период кризиса некоторые застройщики предлагали длительные рассрочки до 10 лет. Что теперь стало с этими кредитами?
Светлана Денисова:
– Это не по схеме долевого строительства, а через строительные кооперативы.
Валерий Грибанов:
– Это как раз одна из альтернативных схем приобретения жилья. Расскажите о ней подробнее.
Светлана Денисова:
– Мы не практикуем подобные схемы. Но в городе она работает, хотя и практика ее применения сокращается. Есть также схема потребительского кооператива, но к ней отношение у покупателей более чем прохладное. Она заимствована из практики социалистических стран, которая существовала в бытность социалистического лагеря. Правда, тогда была совершенно иная внешнеэкономическая ситуация, и можно было с высокой степенью надежности предсказывать стоимость жилья. Сегодня в рамках идеальной математической модели эта схема тоже представляется рабочей, но в жизни это не всегда так.
Майя Петрова:
– Жилищно-строительные кооперативы и накопительные кооперативы вызывают недоверие, так как риски здесь гораздо выше, чем при договоре долевого участия. Получается так, что физическое лицо, являясь членом кооператива, делает взнос и соответственно несет субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива. Сам кооператив является инвестором строительства жилого дома, поэтому при росте сметы члены кооператива будут вынуждены вкладывать дополнительные средства. Эта схема непрозрачна как для физлиц, так и для банков, поэтому ее популярность будет сходить на нет.
Надежда Хвощевская:
– Мы сознательно выбрали схему ЖСК. Нужно понимать принципиальные различия между 214-ФЗ и ЖСК. В первом случае в основе отношений – договор долевого участия, во втором – членство пайщиков. Есть две схемы: когда ЖСК является и не является застройщиком. Я считаю, что сейчас доля ЖСК увеличивается. Раньше банки не шли на аккредитацию ЖСК, а теперь они присматриваются к этой схеме. По ЖСК можно давать и рассрочку: стройка может быть окончена, а рассрочка будет продолжаться. Момент наступления права собственности по 214-ФЗ наступает после регистрации права собственности, а в случае с ЖСК собственность наступает после полной выплаты пая.
Надежда Калашникова:
– Наша законодательная система такова, что минусы есть у любого закона. Надо выбирать что-то оптимальное. Мы экспериментальным путем пришли к тому, что ЖСК – это очень удобная схема.
Валерий Грибанов:
– Все схемы имеют право на жизнь. А какова сегодня доля дефолтных ипотечных кредитов?
Татьяна Хоботова:
– В кризис люди перестали платить не потому что они не смогли платить, а потому что думали, что им поможет государство. После кризиса банки стали тщательнее анализировать платежеспособность заемщиков, и сами заемщики стали очень серьезно подходить к оформлению кредита. Просрочка сейчас не растет, и прогнозов по ее увеличению нет.
Александр Пудиков:
– Выставка недвижимости в СКК динамично развивается, посещаемость ее постоянно растет, к нам приходят все новые игроки, а даты выставок расписаны до 2015 года. Мы создали новый бренд "Экспосфера", который объединяет Выставку недвижимости в СКК, "Строим дом" и другие проекты, которые будут запущены в 2013 году. В феврале мы будем участвовать в выставке "Свадебный салон", где люди, которые подали заявление в ЗАГС, уже начинают интересоваться приобретением жилья. Там наша задача – донести до молодоженов те возможности, которые предлагают банки и застройщики.
РОССТРО и VELOX – сегодня во многом синонимичные понятия для тех, кто хорошо разбирается в качественном строительстве. РОССТРО – это надежный партнер, VELOX – наиболее передовая технология. Александр Макаров, президент ФПГ «РОССТРО», рассказал о стратегии успеха и перспективах развития партнерских отношений группы в России и далеко за ее пределами.
– Александр Афанасьевич, выбор партнеров по бизнесу – дело ответственное. И всегда нужно знать, какой опыт есть у компании, в каких сферах и каковы основные результаты. Что имеет в активах ваша группа и что ищут в вас те, кто на годы закрепляет долгосрочные отношения?
– Прежде всего стоит сказать, что РОССТРО было создано двадцать лет назад и мы занимались землей, недвижимостью, проектировали и строили объекты, искали инновационные решения и внедряли их на рынок. В этих сферах РОССТРО устойчиво развивалось и достигло успеха. Об этом красноречиво говорят основные финансовые показатели хозяйственной деятельности за 20 лет (см. приложение).
Сегодня РОССТРО – сильный девелопер, крупный собственник доходной недвижимости, лидер рынка проектных работ, производитель современных строительных материалов. РОССТРО – эффективная рыночная структура и команда профессионалов. И сегодня РОССТРО инвестирует в недвижимость.
Только проекты стали масштабнее и выразительнее.
– Одной из наиболее интересных схем партнерства является соинвестирование проектов. Есть ли у группы опыт соинвестора и о каких достижениях вы можете рассказать?
– За 20 лет и в этой сфере мы накопили огромный опыт. Во-первых, долевое участие в строительстве – суть соинвестирование строительства жилых объектов. На новом витке инвестиционно-долевого сотрудничества мы участвуем в финансировании строительных проектов не своими подрядными работами, как ранее, а поставкой материала и проектными работами. Первым таким проектом для нас стало строительство поселка Кивеннапа в Выборгском районе Ленинградской области. Завершена первая очередь строительства. За два месяца наш партнер СК «Теплый дом» построила 16 домов. Сегодня готовится к строительству 2-я очередь. В стадии подготовки и договоренностей проект малоэтажной застройки в пос. Коробицыно Выборгского района. По проекту будет построено 26 домов общей площадью
– Не так давно вы презентовали новую торговую марку. Для чего был сделан этот шаг?
– Разработка технологии «Зеленый теплый дом» – это отчасти дань строительной моде, но в большей степени наш взгляд в будущее. Равно как разработка нами на базе ОАО «ЛенНИИпроект» энергоэффективных и пассивных домов. Экологически чистое жилье, отвечающее требованиям по энергосбережению, – это стандарт домов, который в ближайшей перспективе будет принят и нашим обществом вслед за мировым сообществом. Мы готовимся к новому спросу.
Пока «зеленое жилье» – выбор единиц на нашем рынке. Но если посмотреть на семь лет назад, то на первых покупателей домов VELOX тоже смотрели настороженно. Сегодня, убедившись на опыте первооткрывателей VELOX в комфортных свойствах такого жилья, к нам приходят их соседи и строят себе «теплые каменные дома в деревянной рубашке». Вот один из ярких примеров. Накануне нашего юбилея к нам офис приехала покупательница из Петропавловска-Камчатского. Ее сосед построил дом из нашего VELOX, и ей тоже очень захотелось такой же. К тому же строительство дома из питерского материала обойдется ей дешевле, чем из стройматериала местного производства. В ближайшее время за домокомплектом VELOX собирается следующий сосед.
– Активность покупателей понятна – начался строительный сезон. Вы отметили какие-то новые тенденции в этом году? Чего ожидаете?
– Начало инвестиционно-строительного сезона показало оживление на рынке загородного строительства. Он действительно растет. Отложенные на время кризиса проекты постепенно выходят на стройплощадку. Это правомерно не только для нашего региона. Аналогичный рост по заявкам на нашу продукцию мы отмечаем в других российских регионах и странах СНГ. Подтвердили серьезные намерения по значительному увеличению объемов строительства в Красноярском крае, Московской, Тульской, Калужской, Нижегородской, Волгоградской, Псковской, других областях России, а также в Белоруссии и Казахстане. Самым крупным из «оживших» на сегодняшний день является проект малоэтажной застройки в Красноярском крае общей площадью 40 тыс. кв. м.
Все более широко начинает применяться VELOX при строительстве объектов социального назначения. К примеру, в Белоруссии планируется строительство домов по программе обеспечения жильем работников сельского хозяйства, готовится к строительству 5-этажный дом под Минском. На согласовании находятся проекты Муниципальной библиотеки в Тюмени и школы в Барнауле. Мы с нашими партнерами рассматриваем варианты участия в реализации госпрограммы «Свой дом». В новом сезоне начинаются строительством и многоэтажные объекты. Это 8-этажный дом в Петербурге и 7-этажный дом с мансардой в Буденовске. Московский девелопер рассматривает вариант строительства по технологии VELOX здания высотой
Сегодня мы выпускаем продукции VELOX больше, чем австрийский и чешский завод вместе взятые. За 7 лет мы достигли тех же показателей сбыта, что европейские производители за 50 лет. Объем выпуска мы пока оставили на уровне 2009, 2010 годов. В кризис мы поднакопили запас и обеспечиваем сформированный спрос. Структура его за год не изменилась: 68% объема мы отгружаем юридическим лицам, 32% – частным клиентам. Продукция поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. В 2010 году увеличился объем поставок продукции в Центральный регион, Приволжский ФО, Сибирский ФО. VELOX по-прежнему выгоден при строительстве объектов в удаленных от завода точках: на Сахалине, Комсомольске-на-Амуре, Петропавловске-Камчатском.
– Рассматриваете ли вы строительство доходных домов как один из вариантов партнерского бизнеса с собственниками объектов недвижимости? Есть ли уже наработки?
– Конечно, да. Свой первый доходный дом мы построили в г. Кингисеппе на ул. Иванова, д. 28а. И в Кингисеппе у нас все сложилось. Спрос обеспечен. В найме квартир заинтересованы специалисты современных производств, расположенных в городе. Есть интерес из промзоны Усть-Луги. Мы недорого купили недостроенный жилой дом. Расположение объекта рядом с заводами ROSSTRO-VELOX позволило нам получить низкую стоимость реконструкции и утепления объекта. Инвестиции в проект составили 99 млн рублей. За полгода мы получили жилой дом на 56 квартир общей площадью
Применение в строительстве и реконструкции доходных домов технологии VELOX дает нам низкую себестоимость строительства и технического обслуживания. Это обеспечивает быструю окупаемость инвестиций и высокую доходность в будущем.
– Можно ли назвать VELOX постоянно развивающейся системой? Продолжается ли работа над открытиями и патентованием разработок?
– Мы совместно с австрийскими специалистами постоянно дорабатываем технологию, оборудование, разрабатываем новые продукты. Совместно мы уже получили три патента: на способ изготовления щепоцементных плит VELOX, на полезную модель установки по производству щепоцементных плит VELOX, на домостроительный комбинат на базе технологической установки по производству щепоцементных плит VELOX. В стадии разработки еще пара задумок. Например, к выходу на рынок готовятся технология «Зеленый теплый дом», модульная система для строительства каркасных домов, модульная система энергоэффективных домов и система строительства пассивных домов.
Мы проводим большую работу по сертификации продукции. Вся она проходит необходимые испытания и исследования. Одними из последних стали испытания конструкций VELOХ по звукоизоляции и огнестойкости. Последние удивили даже специалистов МЧС России. Защищенное плитой VELOX от разрушения бетонное ядро конструкций несущих наружных и внутренних стен и перекрытий мало того что не сгорело за два с половиной часа испытаний, а выдало максимальную температуру на границе +22 °С. Строительная система VELOX позволяет строить здания самой высокой (I степени) огнестойкости. Согласно результатам испытаний перегородки и перекрытия VELOX отвечают самым высоким требованиям по звукоизоляции.
– В таком деле нельзя обойтись без серьезной исследовательской работы и научного подхода...
– Все наши разработки по совершенствованию строительной системы VELOX и выводу новых продуктов проводятся при непосредственном участии наших научно-исследовательских институтов: ЛенНИИпроект и ПКТИ. В планах компаний – нормативное сопровождение строительной системы VELOX, работа с крупными заказчиками по проектированию объектов для строительства по технологии VELOX, разработка востребованных сегодня типовых модулей зданий для социальных программ.
ЛенНИИпроект и ПКТИ ведут научно-исследовательскую программу «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности зданий путем применения в строительстве технологии VELOX». Работа направлена на разработку типовых решений и проектов энергоэффективных зданий, внедрение в практику строительства пассивных домов. В исследовании большое внимание уделено «зеленому тренду» в строительстве, приведению норм в соответствие требованиям экодевелопмента.
– Каким примером вы бы могли проиллюстрировать удачное сотрудничество и партнерство с группой РОССТРО?
– Большой вклад в продвижение технологии VELOX в Петербурге и Ленинградской области внесла строительная компания «Теплый дом». Руководство компании не ограничивается выполнением функций подрядчика на строительных объектах, а широко популяризирует технологию на строительном рынке. Такая любовь к материалу свойственна строителям, работающим с применением системы VELOX. Это очень гибкая, благодарная, да еще и выгодная технология.
Показательной в этом плане стала встреча с нашими партнерами на научно-практической конференции «Развитие строительной системы ROSSTRO-VELOX в России и за рубежом. Опыт проектирования, строительства, эксплуатации». На 10-летие российского VELOX съехались представители компаний из регионов России и из-за рубежа. Накоплен интересный опыт, проведено усовершенствование технологии. Нам было чем поделиться с партнерами, было с чем друг друга поздравить.
Мы придаем большое значение сотрудничеству. Тесно работаем со старыми и новыми партнерами. Такое взаимодействие на рынке содействует продвижению VELOX на рынке и взаимному успеху.
Основные сферы деятельности РОССТРО
Строительство
Опыт строительства объектов группа накапливала с первых дней работы на рынке. В начале 1990-х годов РОССТРО являлось крупнейшим застройщиком на первичном рынке жилья Петербурга и одновременно вело около 30 проектов жилищного строительства. Опытом обменивались с партнерами по рынку и госструктурами. При активном участии руководства компании был разработан пакет документов для регулирования инвестиционного процесса на строительном рынке, созданы профессиональные объединения: Ассоциация риэлторов и Ассоциация домостроителей. Эти деловые объединения по сей день успешно работают на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области. Именно группа РОССТРО предложила жилищному рынку схему долевого участия в строительстве, и это стало первопричиной бурного роста бизнеса группы. За двадцать лет построено более ста зданий жилого, коммерческого и производственного назначения.
«Сегодня мы строим сами и выстраиваем партнерские отношения с подрядными организациями, работающими по технологии VELOX, – рассказывает Александр Макаров. – Такие строительные организации есть во многих российских регионах и в странах СНГ. Кризис на европейском строительном рынке привел на наш рынок партнеров чешского производителя VELOX из Чехии и Литвы. Сегодня они открыли свои представительства в Петербурге, Москве, Пскове, Смоленске и Петрозаводске и успешно работают с нами».
Проектирование
С 1993 года в группу РОССТРО входит крупнейший российский проектный и научно-исследовательский институт ЛенНИИпроект. Это успешный пример частно-государственного партнерства: 20% акций общества принадлежит городу. Группе удалось не только сохранить важный для города институт, но и модернизировать его в высококонкурентную организацию. В институте сегодня работают высококвалифицированные профессионалы, мощная техническая база, что обеспечивает комплексный подход при подготовке проектной документации на самом высоком уровне. ЛенНИИпроект выполняет проекты для ряда городов и регионов России, поддерживает партнерские отношения с проектными институтами Украины, Белоруссии, имеет широкие международные связи и опыт работы совместного проектирования и адаптации проектов зарубежных компаний (Австрии, Германии, Великобритании, Канады, Китая, Финляндии и др.).
В 2001 году в состав группы РОССТРО вошел известный с 1958 года Проектно-конструкторско-технологический институт. ПКТИ гармонично расширил спектр услуг ЛенНИИпроекта работами по изысканиям и исследованиям. Современные лаборатории института для работ по инженерному исследованию и испытанию качества строительных материалов и конструкций размещены в новых помещениях уже построенного корпуса производственно-исследовательской базы ЛенНИИпроекта на Афонской ул., дом 2. Аналогов такой базы в России нет.
Управление недвижимостью
С первых дней работы управление недвижимостью является одним из основных направлений деятельности РОССТРО. В собственности группы – деловые центры, промышленные здания и площадки, складские помещения в Петербурге и Ленобласти общей площадью более 200 тыс. кв. м. На этом направлении ведется постоянная работа по реновации и развитию имущественных комплексов. Они приносят стабильный высокий доход. Несмотря на обострение конкуренции, загрузка бизнес-центров составляет 90-100% без снижения арендных ставок. Группа высоко ценит долгосрочные партнерские отношения, уважая желания арендаторов, обеспечивая им комфортные условия для работы.
Интересен опыт РОССТРО по управлению объектами, находящимися в государственной собственности Петербурга. Специалистами группы совместно с КУГИ была разработана форма доверительного управления имуществом. Длительное время компания обеспечивала эксплуатационное обслуживание городской недвижимости площадью более 30 тыс. кв. м. Наряду с общежитиями РОССТРО был доверен имущественный комплекс «Новая Голландия». Руководители группы были награждены правительством Санкт-Петербурга «За участие в сохранении объектов культурного наследия на территории острова «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2006 годы».
Производство
В 2000 году РОССТРО начала реализацию программного проекта по внедрению на российский рынок строительной системы VELOX. Сегодня РОССТРО является российским производителем несъемной опалубки из щепоцементных плит VELOX, изобретателем, совладельцем и патентообладателем строительной системы. РОССТРО и VELOX Werk, GmbH стали равноправными партнерами в продвижении строительной системы на мировой рынок. Результатом десяти лет работы стало мощное домостроительное производство в г. Кингисеппе. Построено и работают три завода ROSSTRO-VELOX мощностью 2700 плит в смену, что соответствует ежегодному вводу жилья в объеме 600 тыс. кв. м.
За десять лет технология быстро сломала устоявшиеся стереотипы и установила новый оптимальный формат баланса «цена – качество» строительных объектов. Потребитель получил новый уровень качества при значительном снижении цены. Технология применяется для строительства мало- и многоэтажных зданий, шумозащитных экранов дорог, реконструкции, надстройки и утепления домов. Продукция поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. На территории России по технологии VELOX построено более 1000 объектов. Нормативное сопровождение технологии обеспечивает ведущий проектный институт Северо-Запада – ОАО «ЛенНИИпроект».
Прошедшая неделя немного пополнила земельные банки петербургских строителей. Они потратили почти 1,17 млрд рублей на то, чтобы купить
В минувший вторник Фонд имущества Санкт-Петербурга на первый в этом году аукцион на право заключения договора аренды участка под жилищное строительство выставил 19 тыс. кв. м земли на ул. Оптиков. Торги было достаточно бурными. Всего в них приняли участие 8 компаний, в том числе «ЮИТ Лентек», СК «Темп», «Прагма», «Норманн». Начав со стартовых 100 млн рублей, участники аукциона сделали более 100 шагов, каждый ценой в 5 млн рублей. В итоге участок по адресу ул. Оптиков, участок 6 (северо-западнее пересечения с Яхтенной ул.) площадью 18,92 тыс. кв. м достался ООО «Планета». Компания, входящая в ГК «Город», обещала заплатить за землю 605 млн рублей, что в 6 раз больше стартовой цены. На данном участке компания планирует построить многоквартирный дом этажностью 9-25 этажей, со встроенно-пристроенными помещениями, максимальной общей площадью 47,78 тыс. кв. м. Срок строительства – 53 месяца. В соответствии с инвестиционными условиями победитель аукциона должен будет передать городу встроенные помещения в новом доме площадью не менее
Кроме того, компания ООО «Планета» заплатит 60 млн рублей (10% итоговой цены лота) компании «ЛенСпецСМУ» за подготовку документации по участку и еще около 20 млн рублей (3% итоговой цены) за организацию торгов Фонду имущества. По словам генерального директора ГК «Город» Дмитрия Брызгалина, инвестиции в проект составят около 2 млрд рублей. «На этом участке мы планируем построить дом, он будет комфорт-класса», – рассказал он. Для компании это будет четвертый проект в Петербурге. Сейчас компания реализует два жилых комплекса на Ленинском проспекте в Красносельском районе общей площадью около 300 тыс. кв. м недвижимости. Помимо этого, ГК «Город» в прошлом году приобрела участок в Приморском районе для комплексного освоения.
Вторая продажа земли состоялась в пятницу, когда Российский аукционный дом по поручению Фонда РЖС продал два земельных участка единым лотом, ранее принадлежавшие Санкт-Петербургскому государственному аграрному университету в Пушкине.
Первый участок площадью
Автор: Николай Волков