Разнообразие схем
Последние несколько лет ипотека была одним из основных инструментов приобретения жилья. Какие еще схемы покупки квартир предлагает рынок, каковы их особенности и есть ли перспективы у альтернативных ипотеке инструментов? Эти и другие вопросы эксперты рынка обсудили в рамках заседания круглого стола "Перспективы жилищного кредитования в 2013 году. Чего ждать от рынка?", организованного газетой "Строительный Еженедельник" и оргкомитетом Выставки недвижимости в СКК.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Александр Пудиков, директор Выставки недвижимости в СКК
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент"
Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Елена Дятел, руководитель ипотечного направления департамента новостроек АН "Бекар"
Ольга Кузнецова, руководитель группы по работе с ипотекой бизнес единицы "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Майя Петрова, советник финской юридической фирмы Borenius
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки "НДВ СПб"
Ольга Конзилевская, руководитель группы отдела продаж банка "Дельта кредит"
Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки ЗАО "Строительный трест"
Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства "Петербургская недвижимость"
Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН "Итака"
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "СТАРТ Девелопмент"
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента О2 Development
Мария Орешкина, начальник отдела продаж ЗАО "Группа Прайм" (входит в группу компаний PRIMEGROUP)
Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК "ЦДС"
Валерий Грибанов:
– Пожалуй, все согласятся, что в 2012 году ипотека была драйвером роста рынка жилой недвижимости. За последние годы этот рынок демонстрировал рекордные темпы роста, однако эксперты полагают, что в ближайшей перспективе такого роста уже не будет. Как вы оцениваете состояние рынка ипотеки, и каковы ваши прогнозы на 2013 год?
Татьяна Хоботова:
– Результаты 2012 года превзошли прогнозы, которые мы делали в начале прошлого года. В 2012 году мы выдали ипотечных кредитов на 13 млрд рублей, что более чем в 2 раза больше, чем 2011 году. Такие результаты стали возможными благодаря активно развивающемуся ипотечному кредитованию на первичном рынке. Также банки стали более либерально подходить к застройщикам. Доля кредитов, выданных на строящееся жилье, как у застройщиков, так и у банков составляет порядка 50%. В связи с этим были снижены требования к крупнейшим застройщикам по аккредитации объектов на нулевой стадии. Также мы либерализовали требования к заемщикам: у нас действует программа "Победа над формальностями", по которой кредит можно оформить по двум документам при 35% первоначальном взносе. Конец 2012 года был не таким, как в 2011 году. Если раньше сделки в конце года шли очень активно, то в этом году данный период был стабильным и спокойным. В январе всплеска не было, но количество заявок не падает.
Валерий Грибанов:
– Что, на ваш взгляд, будет с темпами роста?
Татьяна Хоботова:
– Я считаю, что по сравнению с 2012 годом рост будет не таким бурным, в пределах 20%. Удваивать имеющиеся цифры достаточно сложно. Если даже мы выдадим чуть больше, чем в прошлом году, это будут очень большие абсолютные цифры. Докризисных показателей мы достигли еще в 2011 году, а в 2012 году уже превысили их.
Валерий Грибанов:
– Что будет с ипотечными ставками в 2013 году?
Татьяна Хоботова:
– Общая тенденция такова, что ставки будут продолжать расти. В 2011 году ставка достигла докризисного минимума, а в 2012 году она поступательно росла. В этом году средняя ставка, скорее всего, вырастет до 13,3%.
Ольга Конзелевская:
– По нашим прогнозам, ипотечный рынок в 2012 году продолжит свой рост. Что касается ставок, то, по данным Центробанка на конец 2012 года, средняя ставка была 12,3%, что соответствует уровню марта 2011 года. В 2013 году прогнозируется рост до уровня 12,8%.
Ольга Трошина:
– Несмотря на многочисленные прогнозы на 2013 год роста процентных ставок по ипотечному кредитованию, мы не увидели в январе такой динамики. Если они и будут повышаться, то это будут совсем небольшие изменения. На сегодняшний день банки – партнеры ГК "ЦДС" предлагают интересные условия по кредитным программам, более того, проведение совместных акций и специальных предложений позволяет каждому заемщику выбрать наилучшие для себя условия. Стабильный и активизировавшийся строительный рынок стал основой для увеличения объемов ипотеки, которая, в свою очередь, увеличив платежеспособный спрос, станет движущей силой следующего этапа активизации рынка в этом году.
Валерий Грибанов:
– До кризиса многие банки предоставляли кредиты с нулевым первоначальным взносом. Насколько эта практика сейчас распространена?
Ольга Конзелевская:
– В целом эта практика сейчас меньше распространена, чем в докризисный период. Мы уменьшили размер первоначального взноса до 5%, если у клиента есть, к примеру, материнский капитал. В среднем же доля собственных средств составляет порядка 15%.
Валерий Грибанов:
– Какова доля ипотеки в общей структуре сделок купли-продажи?
Анна Филатова:
– По итогам 2012 года этот показатель в среднем составил 30-35%, что на 5% выше показателя 2011 года. По данным за январь эта цифра составила 20%.
Валерий Грибанов:
– Как эта доля будет меняться?
Елена Дятел:
– В 2012 году летом доля ипотеки составила порядка 50%, в октябре показатели сохранились на этом же уровне, в декабре – 30%, в январе – 30%. По нашим прогнозам, в 2013 году доля ипотечных сделок составит порядка 30-35%.
Валерий Грибанов:
– Что бы застройщики хотели улучшить во взаимодействии с банками?
Наталья Зуева:
– Нам бы хотелось, чтобы не повышались ставки. В прошлом году мы ощущали их рост, и он чувствуется сейчас. Это сказалось на доле ипотеки в структуре продаж нашей компании в прошлом году (она несколько снизилась по сравнению с 2011 годом). Но это не сказалось на общих финансовых результатах, потому что темп продаж в целом увеличился. В прошлом году банки активно аккредитовывали объекты на стадии нуля, и мы надеемся, что в этом году эта тенденция сохранится.
Валерий Грибанов:
– На ваш взгляд, сколько сегодня, активных игроков на рынке ипотечного кредитования в Санкт‑Петербурге?
Наталья Зуева:
– По моим ощущениям, сейчас на рынке присутствуют 4-5 крупных узнаваемых клиентами банков, которые предлагают конкурентные ставки.
Валерий Грибанов:
– Для клиента принципиально, у какого банка получать ипотеку, или все-таки главным критерием является ставка?
Наталья Зуева:
– Ставка была и остается решающим фактором. Это деньги клиента и его возможность взять большую или меньшую сумму кредита и определить, какую сумму ему каждый месяц придется отдавать. Но и на бренд банка клиенты внимание также обращают. Традиционно складывается так, что наиболее крупные банки и предлагают наиболее интересные ставки.
Виктория Полякова:
– Когда клиенты кредитуются на вторичном рынке, то для них бренд зачастую важнее размера процентной ставки. К примеру, более 50% наших клиентов кредитуются в Сбербанке, несмотря на то что он в прошлом году поднял ставки. Новые формы кредитования, альтернативные ипотеке, будут приживаться с трудом.
Валерий Грибанов:
– Сохраняется ли сейчас необходимость страховать кредит?
Наталья Зуева:
– Предмет ипотеки должен быть застрахован. Однако у нас есть один банк, который не требует страхования квартиры. Страхование здоровья и титула остается на усмотрение клиента, но банки назначают повышенную ставку, если клиент отказывается от этого.
Валерий Грибанов:
– Как обстоят дела с ипотекой на рынке малоэтажного жилья?
Елена Шишулина:
– На загородном рынке ипотека, конечно, менее развита, чем на городском, и более сегментирована. Есть ипотека на земельные участки, на вторичное загородное жилье, в зачаточном состоянии находится ипотека на строящееся загородное жилье. К сожалению, у клиентов малоэтажного сегмента возможностей выбора ипотечных программ сегодня гораздо меньше, чем у покупателей жилья в городе.
Валерий Грибанов:
– Существуют ли иные способы приобретения квартиры: рассрочки, стройсберкассы и прочие схемы?
Надежда Калашникова:
– У застройщика есть желание уйти от несвойственных ему функций и не заниматься разработкой финансовых инструментов. Это полностью прерогатива банковских структур. Когда случился кризис, застройщики и девелоперы стали развивать рассрочки. Самая длительная беспроцентная рассрочка предоставляется сегодня сроком на 18 месяцев. Есть и процентные рассрочки с различными сроками. Других инструментов пока нет. Общеэкономическая ситуация сегодня располагает к тому, чтобы ипотека продолжала расти.
Ольга Трошина:
– По ряду объектов мы предоставляем беспроцентную рассрочку до 4 лет. До тех пор пока ипотека предоставляется в среднем под 13% годовых и требует длительного согласования, рассрочка будет рабочим и востребованным инструментом. Наша компания заключает до 40% сделок в рассрочку. В некоторых комплексах существует возможность приобретения квартир по схеме 60/40 или 70/30. Клиент платит в качестве первого взноса 60 или 70% от стоимости и остаток через полгода после сдачи объекта, ничего в этом случае не переплачивая. Эта схема очень удобна для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Внеся первый взнос, они продолжают жить в своей квартире и под конец строительства начинают продавать имеющееся жилье, за счет которого и покрывают остаток. Также мы работаем с социальными сертификатами, в том числе материнским капиталом.
Максим Разуменко:
– В период кризиса, когда ипотеки на первичном рынке практически не было, мы развивали разные схемы с использованием рассрочек. Мы предлагали беспроцентные рассрочки, если первоначальный взнос был более 50%, рассрочки с удорожанием и рассрочку с переходом на ипотеку. Сегодня наша компания предлагает рассрочку до конца строительства. По статистике, порядка 35-40% покупателей "Строительного треста" пользуются ипотекой. Около 25% выбирают рассрочку до окончания строительства. В настоящее время максимальная рассрочка доступна покупателям квартир в новых корпусах ЖК "Капитал" в Кудрово со сроком сдачи в IV квартале 2014 года. На некоторых объектах предусмотрены особые условия покупки жилья: есть рассрочка на несколько месяцев в ЖК "Золотая середина" у Светлановской площади, квартиры в котором мы начали продавать только после сдачи дома, воспользоваться рассрочкой до двух лет могут покупатели недвижимости в загородном комплексе бизнес-класса "Небо". Что касается классической ипотеки, то в нашей компании минимальная процентная ставка в рублях сейчас составляет 9,9% годовых. Средние ставки – 12-13%. Минимальный первоначальный взнос – 15%. Решив воспользоваться ипотекой, большинство покупателей жилья предпочитают брать в кредит порядка 2,5 млн рублей на средний срок в 10 лет. Несмотря на недавнее повышение ставок, условия выдачи кредита по-прежнему достаточно лояльны: банки принимают справки о доходах в свободной форме, существует программа выдачи ипотеки по предъявлению всего двух документов. Ипотека с государственной поддержкой доступна покупателям квартир в корпусах высокой готовности жилого комплекса "Невский стиль" у Удельного парка.
Ольга Кузнецова:
– Мы также предлагаем рассрочки. Ее параметры зависят от срока сдачи объекта. Наши клиенты также активно пользуются заменой рассрочки на ипотеку. Мы позволяем оставлять порядка 30% от стоимости квартиры на последний платеж и тем самым даем клиенту возможность сначала платить рассрочку, а потом ближе к сроку сдачи оформить ипотеку. Первоначальный взнос для оформления рассрочки у нас начинается от 10%.
Мария Орешкина:
– На сегодняшний день рассрочку можно назвать одной из наиболее востребованных форм оплаты при приобретении квартир. Достаточно большое количество девелоперов предлагает этот механизм в самых разных сегментах недвижимости, однако чем выше класс жилья, тем меньший процент покупателей предпочитает им воспользоваться. Рассрочка может быть беспроцентной, если предоставляется на короткий период, например на несколько месяцев. Но в большинстве случаев рассрочка платежей предусматривает наличие процентной ставки. В среднем первый взнос составляет около 30‑50%. В квартале "Новая Скандинавия" предлагается процентная рассрочка до окончания строительства с первым взносом 30% и начислением 1,5% в месяц на остаток. В отличие от ипотечного кредита, при получении рассрочки от застройщика не требуется оформления залога или иного способа обеспечения обязательства по оплате, покупатель не должен доказывать свою платежеспособность. Именно поэтому застройщики в свои проценты по рассрочке включают и различные риски, связанные, например, с задержками или невыплатами платежей. Однако иногда ипотечный кредит может оказаться для покупателя даже выгоднее, чем рассрочка. Приобретая квартиру в рассрочку, покупатель платит полную стоимость, и о скидках уже речи не идет. Прибегая к ипотеке, покупатель вносит оплату единовременно, поэтому ему может быть предоставлена скидка, которая оговаривается в индивидуальном порядке. Поэтому если есть необходимость в том, чтобы разделить платежи, лучше попробовать прибегнуть к услугам банка. Это особенно актуально в условиях, когда ипотечный рынок находится в стабильном состоянии. Сегодня средние ставки держатся в диапазоне от 11 до 14% годовых и в ближайшее время, скорее всего, не изменятся ни в меньшую, ни в большую сторону.
Валерий Грибанов:
– Какой сегодня максимальный срок рассрочки?
Сергей Гребенюк:
– По моим данным, максимальную рассрочку сроком на 5 лет предлагает сейчас ГК "ЦДС". В основном на рынке присутствуют рассрочки до окончания строительства – 1-1,5 года. Ряд застройщиков предлагают индивидуальные программы рассрочек, когда клиент вносит сначала от 15 до 20%, затем по 30-50 тыс. платит до конца строительства, а потом либо закрывает полностью всю сумму, либо берет ипотеку. В случае с платными рассрочками застройщик берет порядка 1-1,5% в месяц.
Валерий Грибанов:
– В период кризиса некоторые застройщики предлагали длительные рассрочки до 10 лет. Что теперь стало с этими кредитами?
Светлана Денисова:
– Это не по схеме долевого строительства, а через строительные кооперативы.
Валерий Грибанов:
– Это как раз одна из альтернативных схем приобретения жилья. Расскажите о ней подробнее.
Светлана Денисова:
– Мы не практикуем подобные схемы. Но в городе она работает, хотя и практика ее применения сокращается. Есть также схема потребительского кооператива, но к ней отношение у покупателей более чем прохладное. Она заимствована из практики социалистических стран, которая существовала в бытность социалистического лагеря. Правда, тогда была совершенно иная внешнеэкономическая ситуация, и можно было с высокой степенью надежности предсказывать стоимость жилья. Сегодня в рамках идеальной математической модели эта схема тоже представляется рабочей, но в жизни это не всегда так.
Майя Петрова:
– Жилищно-строительные кооперативы и накопительные кооперативы вызывают недоверие, так как риски здесь гораздо выше, чем при договоре долевого участия. Получается так, что физическое лицо, являясь членом кооператива, делает взнос и соответственно несет субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива. Сам кооператив является инвестором строительства жилого дома, поэтому при росте сметы члены кооператива будут вынуждены вкладывать дополнительные средства. Эта схема непрозрачна как для физлиц, так и для банков, поэтому ее популярность будет сходить на нет.
Надежда Хвощевская:
– Мы сознательно выбрали схему ЖСК. Нужно понимать принципиальные различия между 214-ФЗ и ЖСК. В первом случае в основе отношений – договор долевого участия, во втором – членство пайщиков. Есть две схемы: когда ЖСК является и не является застройщиком. Я считаю, что сейчас доля ЖСК увеличивается. Раньше банки не шли на аккредитацию ЖСК, а теперь они присматриваются к этой схеме. По ЖСК можно давать и рассрочку: стройка может быть окончена, а рассрочка будет продолжаться. Момент наступления права собственности по 214-ФЗ наступает после регистрации права собственности, а в случае с ЖСК собственность наступает после полной выплаты пая.
Надежда Калашникова:
– Наша законодательная система такова, что минусы есть у любого закона. Надо выбирать что-то оптимальное. Мы экспериментальным путем пришли к тому, что ЖСК – это очень удобная схема.
Валерий Грибанов:
– Все схемы имеют право на жизнь. А какова сегодня доля дефолтных ипотечных кредитов?
Татьяна Хоботова:
– В кризис люди перестали платить не потому что они не смогли платить, а потому что думали, что им поможет государство. После кризиса банки стали тщательнее анализировать платежеспособность заемщиков, и сами заемщики стали очень серьезно подходить к оформлению кредита. Просрочка сейчас не растет, и прогнозов по ее увеличению нет.
Александр Пудиков:
– Выставка недвижимости в СКК динамично развивается, посещаемость ее постоянно растет, к нам приходят все новые игроки, а даты выставок расписаны до 2015 года. Мы создали новый бренд "Экспосфера", который объединяет Выставку недвижимости в СКК, "Строим дом" и другие проекты, которые будут запущены в 2013 году. В феврале мы будем участвовать в выставке "Свадебный салон", где люди, которые подали заявление в ЗАГС, уже начинают интересоваться приобретением жилья. Там наша задача – донести до молодоженов те возможности, которые предлагают банки и застройщики.
.jpg)
Российские и западные банки начали избавляться от залогового имущества. Сегодня финансовые институты вынуждены пересматривать стоимость залогов, так как она уже не соответствует актуальным рыночным ценам.
Проблемы с оценкой залоговой недвижимости у банкиров начались еще год назад. В сентябре-ноябре 2008 года рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, стремительно начала падать. К лету понятие «справедливая цена» означало дисконт до 50%. Ожидание доходности покупателей и продавцов настолько разнились, что рынок недвижимости (особенно коммерческой) был на время парализован. Сегодня консультанты и аналитики рынка призывают девелоперов и банкиров выработать системный подход в работе с проблемными залоговыми активами.
Системный подход
С точки зрения оценщиков, проблемный актив – это, во-первых, недвижимость, которая может перейти в собственность банков, во-вторых, непрофильный актив, неэффективно используемый владельцем, а также активы, которые срочно необходимо продать собственнику в связи с тяжелым финансовым положением. «На рынке коммерческой недвижимости наибольшее количество проблемных активов насчитывается в сегментах складской и офисной недвижимости», – говорит Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St. Petersburg. По мнению эксперта, коррекция арендных ставок в течение года составила 30-40%. В пять-семь раз подешевели и земельные участки, которые зачастую выступали предметом залога.
По мнению Сергея Спасеннова, партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», признаками проблемного актива считаются полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации, несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению и разрешенному использованию, а также отсутствие документов, подтверждающих право собственности. «Проблемной недвижимость становится из-за недобросовестности заемщика, а также злоупотребления правом со стороны участника договора, то есть суды, аресты объекта и тому подобное», – уточняет эксперт.
Что касается банков, то они становятся собственниками активов поневоле. Крупные финансовые структуры могут самостоятельно управлять активами недвижимости и с выгодой для себя использовать логистические комплексы, гостиницы, бизнес-центры и предприятия. Однако у большинства банкиров нет соответствующих структур для управления непрофильными активами, и они постепенно начинают избавляться от них.
Кто же выступит покупателем залоговой недвижимости? По мнению Зоси Захаровой, руководителя отела проектов и аналитических исследований АРИН, небольшие объекты, заполненные арендаторами, могут приобретать как российские инвесторы, так и иностранные фонды, особенно если они ликвидны и располагаются в центре города.
На жилую недвижимость спрос есть, его формируют те, кто стабильно получает высокую зарплату или за годы экономического скачка вверх смог подкопить необходимую сумму.
Ипотека в ипотеку
Продажи ипотечных квартир перестают быть редким явлением. Банки активно начали продавать заложенное имущество и уверяют, что их цель не просто избавиться от кредита, продав жилье и вернув деньги, а найти другого платежеспособного заемщика. На многих сайтах банков заведена специальная страничка, где указан список залогового имущества. Объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок, будет не очень значительным. В условиях низкого рынка банку выгоднее реструктуризация кредита с установлением посильного заемщику графика погашения, чем продажа квартиры за бесценок с убытками для себя и заемщика.
«Сейчас на рынке, как на первичном, так и на вторичном, наблюдается спад, и, что бы там ни говорили застройщики, цены на квартиры снижаются. Насколько я знаю, в настоящий момент банки не планируют массово продавать залоговые квартиры. Продажа единичных объектов не повлияет ни на рынок, ни на цену», – считает Зося Захарова. Если они будут реализовываться по залоговой цене, то будут проданы моментально, но если речь пойдет о каком-то большом количестве объектов, то, естественно, это понизит спрос и цены на рынке. «Пока я не слышала ни от одного банка, что он собирается массово продавать залоговые квартиры, – уточняет эксперт. – У нас есть несколько контактов с банками, которые просят у нас просчитать эффективность продажи объектов или же эксплуатации этих объектов. Что касается квартир, то такие объекты у нас регулярно встречаются и по ним проходят сделки».
Комментарии
Зося Захарова, руководитель отела проектов и аналитических исследований АРИН:
– У банков в залоге находится довольно много земельных участков, недостроенных и готовых объектов коммерческой недвижимости. Каждый из этих объектов надо рассматривать индивидуально и принимать решение индивидуально. В данной экономической ситуации нет смысла реализовывать земельные участки и недостроенные коммерческие объекты, поскольку продать их можно только по очень низкой цене. Тем самым банк вряд ли сможет покрыть долг заемщика. Реализовать можно только наиболее ликвидные объекты – готовые объекты небольшой площади (до 1 тысячи квадратных метров), заполненные арендаторами. Их можно продать по сегодняшней кризисной цене. По остальным объектам банку можно посоветовать создавать аффилированные компании либо подразделения в своих структурах и заниматься управлением или привлекать на аутсорсинге другие девелоперские компании, доводя объекты до состояния готовности, заполнять арендаторами и уже после этого реализовывать на рынке.
Что касается земельных участков, то я не вижу сейчас рынка как такового. Поэтому выходить сейчас с предложениями, на мой взгляд, нецелесообразно и неэффективно, поскольку сейчас можно продать земельные участки только очень дешево. На мой взгляд, земельные участки надо оставлять в своем банке до того момента, пока рынок не пойдет вверх.
Виталий Демидов, управляющий филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге:
– Сегодня «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в сети Интернет и печатных СМИ, а также предлагает помощь партнеров банка (риэлторов, автосалонов). Кроме того, мы предлагаем программу под названием «Выгодная ипотека». По ее условиям процентная ставка формируется, ориентируясь на условия первоначального займа. При этом выгода для банка очевидна: вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, мы получаем добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора.
Наталья Бурковская
.jpg)
Дамба, защищающая Санкт-Петербург от волн административного ресурса, лоббизма и коммерческих аппетитов, как охарактеризовала Правила землепользования и застройки губернатор Валентина Матвиенко, не простояла и года. Причем рухнула она под ударами самой городской администрации, которая поименно и единогласно поддержала строительство 400-метровой доминанты в составе «Охта-центра» - офисно-делового комплекса «Газпромнефти».
Крушение дамбы
Произошло это знаковое для Петербурга событие буднично и стремительно, если, конечно, не учитывать многолетнюю бомбардировку города рекламными материалами. Суммарно, если не считать скандальных общественных слушаний, смехотворно назначенных на 9 утра 1 сентября, принятие решения у городских властей заняло порядка 35 минут.
Примерно 25 из них занималась вопросом Комиссия по землепользованию и застройки. Ее члены ознакомились с данными ландшафтно-визуального исследования, произведенного ООО «Институт территориального развития», которые однозначно свидетельствуют о вторжении небоскреба в городские панорамы, находящиеся под охраной закона Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия». После этого Комиссия решила, что проект не оказывает негативного влияния на виды города.
Также было оглашено экспертное мнение Надежды Косаревой, директора Института экономики города (Москва), бывшего разработчиком Градкодекса РФ. В соответствии с ним, ст. 40 этого документа, на которую ссылаются заказчики «Охта-центра», применяется лишь в случаях незначительного отклонения от предельных параметров застройки, и к данному проекту неприменима. По ее мнению, для утверждения столь масштабных отклонений необходимо внесение изменений в ПЗЗ особым законом Санкт-Петербурга. Комиссия решила не задерживаться на обсуждении позиции эксперта, поскольку, как выразился вице-спикер ЗакС Геннадий Озеров, «мнение уже и так сложилось», после чего 11 голосами против 3 отклонения были утверждены.
Еще меньше времени заняло принятие решения Смольным, причем примерно с той же аргументацией. «По этому поводу уже столько было сказано, что комментарии излишни», сказала В.Матвиенко, и члены правительства единогласно и поименно поддержали строительство небоскреба. Так просто и быстрой был решен вопрос на протяжении многих лет вызывавший бурное общественное негодование, бесчисленные протесты со стороны творческих деятелей, архитекторов, общественности города, в конце-концов Министерства культуры РФ и ЮНЕСКО.
Любопытно отметить, что, подавляющее большинство участников опроса, проведенного АСН-инфо, не доверили Смольному решение вопросов по строительным проектам, значительно отклоняющимся от положений ПЗЗ Санкт-Петербурга (например, «Охта-центра»). Более 2/3 респондентов (70%) считают, что в этом случае вердикт должен выноситься общегородским референдумом. 12% доверяют право такого решения Законодательному собранию (путем принятия особого закона). Лишь 11% готовы положиться на действия Смольного. И только 7% опрошенных считают достаточной компетенцию КЗЗ.
История со статистикой
Эти данные подводят к еще одному весьма интересному и знаковому в данном случае вопросу – об отношении петербуржцев к проекту, которое, казалось бы, должно учитываться городскими властями.
Летом 2007 г. известный социологический центр «Мегаполис» провел исследование, посвященное отношению горожан к перспективе строительства «Охта-центра». Его данные подтвердили результаты предыдущих опросов, проводившихся с 2005 г. в разных формах, и дававших примерно одинаковые итоги. Краткое резюме отчета «Мегаполиса» таково: 39,8% петербуржцев против строительства небоскреба, 18,4% – за. 40,7% назвали лучшим местом для деловой активности окраины, 23,5% – спальные районы, 17,9% – районы вокруг центра, а 17,2% – пригороды Санкт-Петербурга, 2,8% выступили за строительство деловых центров в исторической части города.
Примерно такие же результаты дал опрос, проведенный АСН-инфо летом 2008 г. Лишь 14,8% проголосовали за вариант «Пусть строят, как хотят». Практически столько же считают, что комплекс на Охте уместен, но меньшего масштаба. За вариант «Пусть строят с ограничениями по высоте» высказалось 15,4% респондентов. Категорически против строительства офисного здания «Газпромнефти» выступили более пятой части проголосовавших. Вариант «Петербургу этот проект вообще не нужен» выбрали 22,2% опрошенных. За вариант «Пусть строят на окраине города» проголосовали 47,6%.
Большинство других опросов, проводившихся за последний год, примерно повторяют эти цифры. Условно-приближенно можно сказать, что общественно мнение по этому вопросу сравнительно стабильно: порядка 20% – за строительство небоскреба на Охте и как минимум 50-60% – против (либо категорически, либо считая необходимым радикально – не менее, чем в 4 раза – сократить высотные характеристики).
Любопытно, что похожие цифры дал и опрос, проведенный в августе 2009 г. «позитивной общественностью», выступающей за строительство «Охта-центра». По его результатам, число противников проекта более чем в 3 раза превысило число сторонников (оставим за скобками странные логические построения, позволившие организаторам утверждать, что это будто бы доказывает, что большинство петербуржцев «за» небоскреб).
Но есть в городе выдающиеся социологи, чьи цифры разительно отличаются от данных всех прочих опросов. За несколько лет (с 2006 г.) регулярного проведения опросов по заказу ОДЦ «Охта», Агентство социальной информации «снизило» количество противников 400-метровой доминанты с 40 до 32% и, наоборот, «дорастило» число его сторонников с 35 до 45%. Более того, руководитель АСИ Роман Могилевский на недавней презентации очередного опроса заранее предупредил, что к концу 2009 г. число тех, кто поддерживает проект, достигнет 50%.
Разумеется, каждый может сам выбирать «во что ему верить». Тем не менее, радикальное отличие результатов социологических исследований по заказу «охтацентровцев» от всех остальных не может не наводить на размышления. Равно как и то, что цифрам АСИ единодушно верит администрация, и столь же единодушно не верит общественность.
«Протестанты» не сдаются
Разумеется, решение Смольного нимало не повлияло на позицию общественности. Уже на следующий день после его принятия лидеры петербургского «Яблока» обратились с заявлением о признании решения незаконным. По их мнению, оно не соответствует законодательству и нарушает права и свободы граждан.
Как указано в исковом заявлении, ст. 40 Градостроительного кодекса РФ допускает предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров, в случае выполнения хотя бы одного из 4 условий, которым должен соответствовать земельный участок: 1) размеры участка меньше минимальных, установленных градостроительным регламентом; 2) конфигурация земельного участка неблагоприятна для застройки; 3) инженерно-геологические характеристики участка неблагоприятны для застройки; 4) иные характеристики участка неблагоприятны для застройки. Ни одно из этих условий в данном случае не выполнено. «Полагаем, что земельный участок не может быть «неблагоприятным» для строительства 100-метрового здания и при этом «благоприятным» для строительства здания высотой в 403 м», - говорится в заявлении.
Вторая причина, по которой решение правительства незаконно – закон Петербурга «О границах зон охраны…». Земельный участок, на котором планируется построить башню «Охта-центра», целиком находится в зоне охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1. «Для указанной зоны данным законом установлены ограничения, предусматривающие, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств, – говорится в заявлении.
В соответствии с материалами оценки видимости высотного объекта (оценка проведена Институтом территориального развития по заказу ОАО ОДЦ «Охта») 403-метровая доминанта будет просматриваться со следующих точек: вершина Биржевого моста, пляж Петропавловской крепости близ Алексеевского равелина, Нарышкин бастион, правобережный край и вершина Троицкого моста, правобережный край Литейного моста, портик Зимнего дворца. Не вызывает сомнений и тот факт, что указанная доминанта будет просматриваться и с колоннады Исаакиевского собора.
В связи с заявители просят «признать незаконным и отменить решение правительства Санкт-Петербурга о предоставлении ОАО ОДЦ «Охта» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства».
Профессиональное архитектурное сообщество тоже не в восторге. Президент Союза архитекторов России Андрей Боков также заявил, что Союз обязательно отреагирует на скандал. «Появление этого необязательного и крайне рискованного объекта в Петербурге становится возможным в тот момент, когда в России повсеместно усиливаются законодательные запреты в градостроительной сфере, – отметил А.Боков. – Складывается впечатление, что территория под будущим небоскребом находится в другой стране».
Не осталась в стороне и творческая общественность, воззвавшая непосредственно к «гаранту конституции» с просьбой защитить исторический облик города. В направленном Дмитрию Медведеву обращении отмечается также, что одобрение строительства здания с нарушением ПЗЗ, «создаст опаснейший прецедент, когда установленные законом ограничения будут на глазах у всех признаны ничтожными на фоне коммерческих интересов компании «Газпром» и явятся вопиющим примером правового нигилизма и коррупции». Документ подписан, в частности, народными артистами России Натальей Теняковой, Сергеем Юрским и Олегом Басилашвили, сопредседателем Петербургского отделения ВООПиК Александром Марголисом, председателем Союза писателей Санкт-Петербурга Валерием Поповым, чемпионом мира по боксу Николаем Валуевым, музыкантом Юрием Шевчуком и др., а также рядом представителей политической оппозиции.
И федералы, и ЮНЕСКО
Не нашло решение Смольного поддержки и в федеральных ведомствах. «Минкультуры России разделяет озабоченность научной и творческой общественности в связи с возможным строительством офисного здания «Газпрома» высотою 396 м в Санкт-Петербурге», говорится ответе за подписью вр.и.о. министра А.Бусыгина на письмо депутата ЗакС города Сергея Малкова.
В нем также говорится: «В Минкультуры России поступила информация по указанному вопросу от академика архитектуры Российской академии архитектуры и строительных наук, члена Межведомственного совета по особо ценным объектам культурного наследия народов РФ при Минкультуры России В.П.Орфинского». Он, в частности отмечает, что «демонстрация разработанной Институтом территориального развития трехмерной электронной модели виртуальной прогулки по наиболее популярным туристическим маршрутам города на Неве, позволяет наглядно оценить, насколько газпромовская башня испортит виды исторического центра».
Росохранкультура планирует заняться вопросом строительства «Охта-центра» в Санкт-Петербурге, сообщил глава службы Александр Кибовский. «Исторический центр Петербурга является объектом ЮНЕСКО, мы не заинтересованы, чтобы нам высказывались претензии со стороны международных коллег», - заявил он.
А.Кибовский также отметил, что если речь идет о корректировке зон охраны, которые были приняты законами Петербурга, то, в соответствии с законодательством, такие решения требуют согласования с федеральными властями, в частности, с Росохранкультурой.
Ему вторит ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО Григорий Орджоникидзе. По его мнению, власти Санкт-Петербурга не имели полномочий принимать решения, связанные со строительством небоскреба в исторической части города; этот вопрос находится в ведении Минкультуры России. «Поскольку исторический центр Санкт-Петербурга представлен от РФ в списке всемирного наследия ЮНЕСКО, за него отвечает федеральное правительство», - сказал Г.Орджоникидзе.
По его словам, в соответствии с Конвенцией ЮНЕСКО об охране всемирного культурного и природного наследия, именно правительства принимают решения, касающиеся объектов, включенных в список всемирного наследия. Г.Орджоникидзе подчеркнул, что еще 2 года назад комитет всемирного наследия принял решение о том, что если будет дано разрешение на возведение небоскреба в рамках строительства комплекса «Охта-центр», то встанет вопрос о переводе номинации «Дворцовые ансамбли исторического центра Санкт-Петербурга и связанных с ним окрестностей» в список объектов, находящихся под угрозой.
Всемирный фонд памятников (WMF) внес ансамбль центра Петербурга в список 100 объектов, которым грозит исчезновение. А.Кибовский напомнил, что негативную позицию по «Охта-центру» неоднократно высказывало и ЮНЕСКО, отмечая, что строительство этого небоскреба может в дальнейшем послужить основанием, что по Петербургу будут приняты санкции, аналогичные примененным к Дрездену, то есть он будет исключен из списка городов наследия ЮНЕСКО. «Прецедент исключения Дрездена из-за строительства моста показывает, что это не просто слова. Кстати говоря, ЮНЕСКО проинформировал уже об этом», - сказал он.
Плюс на минус
В целом, как и негативное отношение граждан к небоскребу, так и минусы от потенциальной реализации проекта, очевидны. Что касается возможных плюсов, то здесь ничего не ясно.
Начать можно с того, что в результате участия в проекте, Петербург уже потерял порядка 1,5 млрд. рублей. Вложив в основной капитал ОАО «ОДЦ «Охта» в общей сложности 4,41 млрд. рублей, вернуть при продаже своих долей «Газпрому» город сможет лишь 2,9 млрд. По мнению главы Комитета финансов Санкт-Петербурга Эдуарда Батанова это «выгодно», поскольку 1,88 из 4,41 млрд. рублей составляли безвозмездные субсидии, и компания, в принципе, могла предложить городу за его долю лишь 2,5 млрд. рублей.
Не ясны перспективы развития транспортной инфраструктуры. Сложная дорожная ситуация в городе общеизвестна. Столь же очевидно, что небоскреб станет сильнейшим «центром притяжения» транспортных потоков. Между тем, подводя итоги общественных слушаний по проекту, ОДЦ «Охта», назвал в числе новых объектов инфраструктуры только развязку на Красногвардейской пл. и расширение Малоохтинского моста.
Не понятен и вопрос экономической целесообразности проекта. Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков на форуме PROEstate отметил, что высотный объект предназначается не для коммерческого использования, а исключительно для корпоративных нужд. «Мы это знаем, поскольку консультировали заказчика», - пояснил он.
Исходя из заявленных характеристик проекта, очевидно, что небоскреб «великоват» не только для «Газпромнефти», но, наверное, и для «Газпрома» в целом. Тем более, что несмотря на перерегистрацию в Петербурге, большая часть управленческого персонала компании продолжает работать в Москве, в Северную столицу перебираться не намерена.
Остается вариант коммерческого использования. Но и здесь возникают сомнения. Так, начальник отдела аренды бизнес-центра Atlantic Сity Дмитрий Селезнев отмечает: «На мой взгляд, «Охта центр» – это амбициозный проект, не имеющий под собой экономической целесообразности. Непонятно, какое количество времени должно пройти, чтобы этот проект окупился, и какая должна быть арендная ставка, чтобы окупалась хотя бы эксплуатация. Если бы башня была 100 м, никаких вопросов не возникало бы – это выгодно и экономически целесообразно. Но 400-метровый «Охта-центр» – это малорентабельный объект».
Кому оно надо?
В уже упоминавшемся письме В.Орфинского также отмечается: «Решая вопрос о строительстве исполинской башни, нельзя не учитывать еще одно обстоятельство: небоскребы слишком дороги в эксплуатации. Они создают огромную нагрузку на дороги и инженерные коммуникации. Они недостаточно комфортны из-за резких перепадов давления, а как стало очевидно после 11.09.2001 к тому же – небезопасны… Правда, на заре «небоскребомании» авторы газпромовского небоскреба, рекламируя свое детище, утверждали, что он «экономически не выгоден», но «совершенно необходим для престижа компании».
Во тут-то и кроется ответ на все вопросы. Оказывается, проект, который
- вызывает негативное отношение горожан;
- нарушает законы Петербурга;
- вторгается в исторический облик;
- приводит к исключению центра города из списка памятников всемирного наследия;
- наносит убытки бюджету;
- усугубляет транспортные проблемы;
- непонятен с точки зрения экономической целесообразности,
просто-напросто «совершенно необходим для престижа «Газпрома».
Причем не Москве, где после 1917 г. каждая власть делала свой вклад в разрушение исторического центра (снося особняки и храмы и строя «сталинские доминанты», железобетонные коробки в центре Кремля и нынешние небоскребы), и никаким уродством ухудшить положение практически невозможно, а именно в Петербурге, где сердце города, не без ущерба конечно, но все же сохранилось. Именно здесь можно оставить «след в истории» – и не важно какой ценой – ведь, как известно, Герострат своей цели добился.
Михаил Добрецов