Полная свобода от стен
Рост доли жилья, сдающегося с готовой финишной отделкой, не перечеркивает другой тренд, наметившийся много лет назад, – жилье премиального и комфорт-класса по-прежнему тяготеет к свободным планировкам. Эксперты говорят, что в настоящий момент перепланировки в новых квартирах встречаются гораздо чаще, чем 5-10 лет назад.
Несмотря на то что застройщики в области проектирования шагнули далеко вперед, все равно удовлетворить потребности всех клиентов невозможно. Поэтому с появлением разного рода архитектурных бюро и дизайнерских компаний перепланировка стала более актуальным процессом.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу "Лидер групп", считает, что все планировки можно разделить на две части. К первой части относятся перепланировки с затрагиванием несущих конструкций, а ко второй – те, проект которых предполагает незначительные изменения, включая перенос проемов между кухней и комнатой, вынос внешней стены и присоединение балкона в пользу жилой комнаты.
"Отсюда и цена вопроса. Если речь идет о существенном изменении планировочного решения, то стоимость таких работ может доходить до нескольких сотен тысяч рублей. Выполнение незначительных изменений обойдется дешевле, до ста тысяч рублей", – говорит господин Виноградов.
Он указывает на то, что очень многие люди, решившие сделать перепланировку в своей квартире, ни с кем ее не согласовывают, поэтому для них это обходится совершенно бесплатно. "По сути, если делать незначительную перепланировку, например, прорезать арку в ненесущей стене, то такие перепланировки не имеет смысла согласовывать. Другое дело, когда люди незаконно сносят все стенки, включая несущие, нарушая при этом несущую способность здания. Это проблема, которую на сегодняшний день можно встретить весьма часто", – обращает внимание господин Виноградов.
При этом Леонид Рысев, генеральный директор "Rysev Realty. Элитные квартиры", уверен, что оформлять документы все же стоит, это может пригодиться при последующей продаже жилья: "Сегодняшние покупатели любят, чтобы все документы были "бумажка к бумажке". И если 5 лет назад мало кто заботился о согласованиях, то сегодня объект премиального класса должен иметь согласованную планировку". Он, впрочем, отмечает, что сегодня дизайнеры научились делать проекты, которые можно согласовать.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, подсчитала, что практически 80% покупателей нового жилья – особенно это касается элитного и бизнес-сегментов – делают перепланировку внутренних помещений квартиры под свои нужды и вкус. "При этом доля жилья, где девелоперы предлагают открытые большие пространства для реализации фантазий покупателя, на рынке всего процентов 20. И даже в этих случаях застройщик вынужден четко выделить все мокрые зоны – кухню и санузлы – и поставить стены на уровне примерно 1 м выстой – таково наше законодательство, без соблюдения этих норм дом невозможно будет сдать. Поэтому перепланировка помещений – это по-прежнему серьезная проблема, с которой сталкиваются покупатели, проекты которой оформляются по достаточно взяткоемким схемам и отнимают достаточно большое количество времени, денег и моральных сил у тех, кто ее затеял".
В среднем до приемки перепланировки помещения в эксплуатацию межведомственной комиссией районной администраций проходит от 4 месяцев до полугода.
После этого необходимо внести изменения в ЕГРП и Росреестр, что занимает по законодательству еще 15 календарных дней.
"Стоимость работ по согласованию проекта перепланировки, как правило, составляет 150-200 тыс. рублей без учета выполнения проекта, стоимость которого зависит от метража помещения и технических решений", – рассказала коммерческий директор Центра согласований Ольга Морозова.
Менеджер отдела продаж компании "Йорк девелопмент групп" Ольга Гирич говорит, что проект перепланировки в среднем обходится в 100 тыс. рублей.
Сами же работы по перепланировке могут обойтись от сотни до нескольких сотен тысяч рублей.
Справка:
При проектировании перепланировки не допускается:
– располагать кухню, ванную, туалетную комнаты над жилыми помещениями;
– пробивать сквозные отверстия в полу и потолке;
– устанавливать дополнительные двери, отрезающие часть помещения общего пользования;
– устанавливать нагревательные приборы (батареи), по количеству и мощности превышающие уже установленные;
– устраивать обогрев пола и лоджии за счет подключения к системе отопления квартиры;
– уменьшать диаметр подводящих труб отопления и горячего водоснабжения;
– изменять материал стояков, их конфигурацию;
– устанавливать дополнительную запорную арматуру;
– сносить несущие конструкции.
По данным компании «Полипласт», одного из ведущих химических холдингов России, рост рынка химических добавок для бетона обусловлен в том числе и выходом из кризиса строительной отрасли в целом. По данным «Полипласта», его доля этом на российском рынке увеличилась и составляет на начало 2011 года 52%, а количество реализованной продукции возросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года.
Благоприятные макроэкономические условия и стабильно высокий спрос на продукцию компании позволил ей в I квартале 2011 года открыть свое представительство в Дубае (ОАЭ). Расширилась и география поставок: теперь «Полипласт» отгружает продукцию в страны ЕС.
Продукция компании пользуется устойчивым спросом по всей территории России, а также экспортируется в страны ближнего и дальнего зарубежья.
Высокотехнологичные химические добавки существенно повышают качество как бетонных и растворных смесей, так и готовых изделий из монолитного и сборного бетона.
Дополнительным направлением деятельности «Полипласта» является выпуск смазок для форм и опалубки, синтетических клеевых и отделочных материалов, а также продуктов нестроительной химии, применяющихся в металлургической, кожевенной, лакокрасочной промышленности, при производстве каучуков и минеральных удобрений.
Химические добавки для бетонов в зависимости от основного назначения подразделяют на несколько групп.
1. Самая многочисленная группа (9 наименований) – пластифицирующие-водоредуцирующие.
Предназначены для повышения подвижности бетонных смесей или для снижения количества воды затворения (уменьшение водоцементного отношения). При использовании водоредуцирующего эффекта можно повысить прочность бетона, увеличить его плотность и непроницаемость. Разнообразие добавок этой группы помогает решать технологические задачи конкретного производства.
Суперпластификатор «Полипласт СП-1» представляет собой чистый синтезированный продукт – полинафталинсульфонат натрия (ранее известный как суперпластификатор С-3). Остальные продукты являются комплексами, имеющими дополнительные эффекты помимо пластификации и водоредуцирования. Например, «Полипласт СП СУБ» предназначен для изготовления самоуплотняющихся бетонных смесей; «Полипласт Вибро» – для производства бетонных изделий из жестких и малоподвижных смесей; «Полипласт СП-2 ВУ» обладает водоудерживающими свойствами; «Полипласт СП-4» и «Полипласт Премиум» – это нафталиносульфонаты нового класса, сополимеры с измененной конфигурацией молекул, обладающие повышенной пластифицирующей способностью.
2. Пластификаторы с эффектом повышения сохраняемости подвижности бетонной смеси.
Добавки группы «Линамикс» позволяют доставлять товарный бетон от места его приготовления до места укладки. Подвижность смеси в пределах одной марки сохраняется от 2-3 до 6-8 часов. В этой группе 4 добавки:
– «Линамикс П120 (90)» – пластификатор для сохранения подвижности смеси 1,5-2 часа;
– «Линамикс СП180» – суперпластификатор, обеспечивает сохраняемость от 3 часов и более;
– «Линамикс РС» – замедлитель, используемый в комплексе с любыми пластифицирующими добавками, в том числе на поликарбоксилатной основе;
– «Линамикс ПК» – суперпластификатор-замедлитель на поликарбоксилатной основе.
Следует отметить, что существенное замедление процессов схватывания и потери подвижности смеси не оказывает негативного влияния на последующий набор прочности бетона.
3. Ускорители набора прочности.
К этой группе относятся добавки с общим названием «Реламикс», в том числе на поликарбоксилатной основе («Реламикс ПК»). Эти добавки обеспечивают прочность бетона в раннем возрасте (от нескольких часов до 3 суток) при нормальном твердении, при тепловой обработке, в том числе при энергосберегающих, низкотемпературных режимах.
«Реламикс Торкрет» применяется в технологии набрызг- и торкрет-бетона. Схватывание бетона и набор структурной прочности начинаются уже в первые минуты после нанесения, а через 3-5 часов прочность бетона составляет 1,5-2 МПа.
4. Противоморозные добавки «Криопласт».
Они позволяют вести бетонирование при отрицательных температурах.
«Криопласт СП15-1» и «Криопласт СП15-2» – до минус 15 °С; «Криопласт П20» – до минус 20 °С; «Криопласт Премиум», «Криопласт П25-1», «Криопласт СП25-2» – до минус 25 °С.
Отличительной особенностью и несомненным преимуществом добавки «Криопласт Премиум» являются более низкие дозировки, чем у традиционных добавок подобного назначения.
5. Модификаторы бетона.
Это сбалансированные комплексы, позволяющие регулировать свойства бетона по нескольким основным показателям:
– «Полимикс» используется как ускоритель набора прочности, так и в качестве противоморозной добавки для бетонирования при температуре от 0 до минус 20 °С в «теплых» и «холодных» бетонах;
– «ПФМ-НЛК» придает бетонам повышенную морозостойкость, в том числе при изготовлении из подвижных смесей. Повышение морозостойкости бетона достигается путем создания в бетоне структуры с равномерно распределенными замкнутыми сферическими порами.
6. Добавки для высокопрочных бетонов.
Представляют собой органоминеральные модификаторы. «Полипласт 1МБ» содержит кремнеземистый компонент, а «Полипласт 3МБ» еще и микрокремнезем, обладающий пуццолановой активностью. Эти добавки обеспечивают высокую (до 100 МПа и выше) прочность бетона, низкую проницаемость, высокую морозостойкость. Добавку «Полипласт 3МБ» можно применять для изготовления самоуплотняющихся бетонов.
7. Воздухововлекающая добавка «Аэропласт» – первая добавка подобного действия на основе модифицированных полинафталинсульфонатов. Ее использование возможно в нескольких направлениях:
– воздухововлечение в тяжелые бетоны для повышения морозостойкости
– в строительные растворы для повышения воздухововлечения и сохраняемости смеси
– для безопалубочного формования бетонных и железобетонных изделий.
8. Добавки для строительных растворов.
Разработана и выпускается специализированная добавка «Полипласт Р». Она позволяет получить однородные, нерасслаиваемые растворные смеси с содержанием воздуха до 20% и выше и сохраняемостью 8-10 часов. При этом дозировка может составлять 0,1-0,15% от массы цемента.
Для зимних условий создана добавка «Криопласт 20Р» – для ведения работ при температуре до минус 20 °С.
Вся продукция компании «Полипласт» имеет полный пакет нормативной документации. Специалисты службы технической поддержки всегда готовы оказать помощь в выборе и применении добавок для каждого потребителя.
Адрес сайта: www.polyplast-un.ru
Фонд имущества Санкт-Петербурга на 30% снизил аукционную стоимость здания гостиницы «Астория» и назначил новую дату торгов. Третья попытка продать историческое здание пройдет в октябре, а стартовая цена теперь составляет 1,5 млрд рублей без НДС.
Первый аукцион по продаже «Астории» (здание гостиницы на 210 номеров площадью 17 тыс. кв. м с участком в
Но, как говорят эксперты, и по такой цене найти покупателя будет крайне сложно. Основным препятствием продажи уникального памятника архитектуры и одного из брендов Петербурга эксперты называют охранные обременения, а также обязательства по сдаче его в аренду. Здание до 2046 года арендует ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» (контрольный пакет принадлежит британскому Rocco Forte & Family) по фиксированной арендной ставке, которая пересматривается 1 раз в 5 лет. Сейчас она составляет 3,45 млн рублей в месяц.
Договор аренды снижает цену
«1,5 млрд рублей – это была бы рыночная цена объекта, если бы не договор аренды до 2046 года с фиксированной ставкой», – считает Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По его мнению, собственник объекта мог бы рассчитывать на 5 млн USD годового дохода (по договору аренды или управления) от Rocco Forte & Family. Причем деньги у арендатора, как считает эксперт, есть. «С учетом хорошей заполняемости отеля до 70%, популярности ресторанов и дополнительных сервисов валовый доход оператора может достигать 15-18 млн USD в год. Так что сейчас собственник объекта получает арендные платежи в два раза ниже возможных», – говорит Александр Волошин. По словам участников рынка, пока у оператора есть прямая заинтересованность оставаться только арендатором объекта до 2046 года. Но в случае возможного расторжения или изменения условия контракта Rocco Forte & Family нельзя исключать из возможных покупателей объекта, так как у них есть объекты в собственности в других странах.
Символичный характер
По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, снижение цены носит символический характер. «Цена все равно остается запредельно высокой и вряд ли вызовет сколько-нибудь большой интерес у потенциальных покупателей. Предположения относительно оптимальной стоимости у нас есть, поскольку мы выполняли его оценку. При продаже возможны два варианта, и чаще всего на практике происходит по следующему сценарию: здание, обремененное долгосрочным договором аренды, приобретается самим арендатором. Если приходит «сторонний» покупатель, то есть две альтернативы: получать арендный доход по действующему договору аренды либо пытаться каким-либо образом этот договор аренды расторгнуть», – уверен эксперт.
Ранее о необходимости переоценки «Астории» говорили представители ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория», которое проявляет интерес к его приобретению. По их мнению, стартовая цена на «Асторию» не соответствует рыночной стоимости объекта. Напомним, что в прошлом году «Астория» при первичной оценке была оценена в 1,5 млрд рублей. Однако власти Санкт-Петербурга, обсудив различные аспекты продажи здания, пришли к решению о повышении его цены. Часть депутатов петербургского ЗакСа вообще предложили отказаться от продажи «Астории», указав, что сдавать здание в аренду будет выгоднее. Однако власти города, стремясь покрыть дефицит бюджета Санкт-Петербурга «сейчас, а не с рассрочкой», приняли решение приватизировать гостиницу.
Цифра
3,45 млн руб. в месяц сегодня составляет фиксированная плата для арендатора здания гостиницы «Астория» – ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория»
Автор: Владимир Волков