Уровень обеспеченности жильем падает
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева