Санкт-Петербург. Суд не состоится в любую погоду


12.12.2005 20:59

С конца ноября юристы, представляющие интересы профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга, не приходят на судебные заседания по вопросам уплотнительной застройки.


Трехсторонний конфликт между жителями, застройщиками и городскими властями по вопросу уплотнительной застройки дошел до массовых судов. Одновременно наметилась интересная тенденция: с конца ноября юристы, представляющие интересы профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга, не приходят на судебные заседания. Вследствие такого неприятного стечения обстоятельств дела встали. Заседания переносятся на начало следующего года. Заявители - недовольные граждане - нервничают и обвиняют чиновников в намеренном затягивании судебного процесса. Чиновники в суд не являются, конечно, по уважительным причинам.

Граждане далеко не всегда протестуют против нового строительства, исключая те случаи, когда выступления против уплотнительной застройки несут на себе отпечаток корыстного интереса. Поводов для протеста может быть три. Во-первых, если строительство ведется на территории зеленых зон общего пользования, перечень которых в Санкт-Петербурге до сих пор не составлен. По действующему Генеральному плану спорные зоны относятся к категории рекреационных. Однако застройщикам удается убедить чиновников и получить пятно под застройку в этих зонах. Во-вторых, если жилые здания возводятся на территориях, по Генплану зарезервированных для строительства объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов и т.д. Жилья все равно не хватает; не хватает и детских садов, и школ. В-третьих, если строительное пятно выделяется без проекта межевания, и новое здание займет территорию, расположенную в плотно застроенном квартале.
Достаточно часто общественное возмущение приводит к жалобам в прокуратуру, которая может выступить истцом. Также физические лица проторили народную тропу в суды: нанимают адвокатов и борются за свои и за соседские права. Но что делать, если судебного решения приходится ожидать месяцами из-за того, что ответчик (чаще всего - администрация) не приходит на заседания суда? Идти на баррикады? Перекрывать дороги?

Кстати, по другую сторону этих самых народных баррикад зачастую оказываются не представители власти, а застройщики. Получив официальное подтверждение возможности проектирования и строительства здания в конкретном месте (постановление правительства Санкт-Петербурга), они оказываются в двусмысленном положении. Израсходованы деньги на проектные и строительные работы, но существует опасность, что строительство запретят. Кроме того, есть риск столкнуться с проявлениями гражданского гнева, лежащими вне правового поля: поджогами, избиениями охраны, порчей строительной техники, угрозами и бранью, плачем и призывами к совести. Строители несут моральные и материальные убытки. Между тем решение суда могло бы внести определенность и положить конец этому двусмысленному положению вещей.

Однако исполнительная власть ускорять судебный процесс не стремится. Пока нам известно о пяти случаях неявки юристов на заседания суда. Так, 22 ноября ответчики не пришли на суд по вопросу строительства жилого дома в 53-м квартале Приморского района. Такая же ситуация произошла 28 ноября в Куйбышевском суде. 30 ноября рассматривался вопрос о строительстве дома в Центральном районе, на Старорусской улице. Там в качестве заинтересованных лиц должны были присутствовать представители городского правительства, Комитета по строительству, КГА, Комитета по земельным ресурсам, КУГИ и КГИОП. Специалисты по праву из пяти комитетов, будто сговорившись, не явились в суд. Юристы, представляющие интересы строительного комитета и КГА, не смогли присутствовать на рассмотрении дела о новом строительстве во дворе жилого дома на улице Турку, д. 11/1, и на суде о признании незаконным постановления правительства, разрешающего проектирование и строительство многофункционального комплекса в зеленой зоне по улице Турку, соответственно, 5 и 6 декабря.

На Востоке говорят: одно и то же происшествие, повторившееся дважды, - совпадение, а трижды - система.

Евгений Баклагин, член Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», который ведет дела, связанные с нарушениями в сфере градостроения, дает свое объяснение происходящему. «В течение последних месяцев отменено несколько постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве: на Заневском проспекте, где застройщиком являлась фирма ЛЭК; на Старорусской улице, д. 2 (застройщик - Национальная инвестиционно-строительная компания); на улице Турку, д. 24 (застройщик - фирма «Чесма-инвест»), и др. Насколько я понимаю, правительство Санкт-Петербурга, столкнувшись с тем, что весы судебной системы в очередной раз качнулись в пользу жителей, взяло тайм-аут», - говорит юрист. Он считает, что, возможно, разрабатывается тактика, которая позволит более эффективно противостоять гражданам в судах. И в связи с этим юристы комитетов перестали являться на судебные заседания. Формальные причины неявки - отпуска и болезни сотрудников юридических служб. И если болезнь не предскажешь, то график отпусков согласовать с датами проведения судебных заседаний можно. В крайнем случае, ушедшего в отпуск юриста можно заменить. Такие прецеденты были.

Один из лидеров Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик поддерживает мнение адвоката Баклагина. Кроме того, он не исключает, что «власти тянут время до принятия нового закона об общественных слушаниях. Этот законопроект, который администрация сейчас продвигает в Законодательном собрании, сокращает возможности граждан и общественных организаций выступать против уплотнительной застройки. Хотя трудно поверить, что новый документ может каким-либо образом повлиять на решения судов по уже начатым делам - как известно, закон обратной силы не имеет».

С другой стороны, затягивание судебного разбирательства, по его мнению, на руку строительным компаниям. «Если строительство уже начато, то чем дольше длится суд, тем больше можно успеть построить. Если здание подросло уже до второго этажа, то никакое решение суда не заставит построенное разобрать», - комментирует г-н Соловейчик.

В случае решения суда в пользу администрации подтверждается законность постановлений. Граждане получают возможность подать иск в вышестоящую судебную инстанцию, вплоть до Европейского суда по правам человека в Страсбурге, а застройщики - уверенность в том, что строительство будет завершено. Если же суд отменит постановление правительства, в городе станет одним очагом социальной напряженности меньше.

Как правило, и истцы, и ответчики заинтересованы в скорейшем разрешении конфликта. Но в данном случае одна из сторон умело скрывает свой интерес.

Вместе с тем, как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству, в этом году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах рассмотрено и находится в производстве 174 дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. По всем названным делам интересы городского правительства представляет именно комитет.

По сравнению с прошлым годом количество судебных дел не уменьшилось. Только в этом году в комитет было передано 63 новых судебных дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. В 2005 году выиграно 61 дело, проиграно одно дело в суде общей юрисдикции, по двум делам решения не вступили в законную силу и будут обжалованы правительством Санкт-Петербурга.

Как сообщил начальник юридического отдела Комитета по строительству Александр Меденцев, «в ноябре - начале декабря этого года ряд судебных заседаний, на которых рассматривались заявления граждан об отмене постановлений о проектировании и строительстве, были отложены в связи с занятостью представителей правительства Санкт-Петербурга в других судебных процессах. При этом из 53 судебных дел, назначенных в этот период времени, только девять были отложены. Поэтому, на мой взгляд, разговоры о том, что это становится тенденцией или делается преднамеренно, не имеют оснований. Наши сотрудники отсутствовали на судебных процессах по объективным причинам, и мы никогда не откладываем дела с целью затормозить судебный процесс».
Вероника Шеменева





15.08.2005 17:36

Смольный готов передать больничные корпуса инвесторам.

Реконструкция и строительство новых поликлиник и медицинских комплексов в Петербурге будет осуществляться «на инвестиционных условиях». Этот принцип положен в основу Плана мероприятий по реструктуризации городской сети учреждений здравоохранения на 2006-2008 годы, одобренного правительством Санкт-Петербурга.

Сам план представляет собой весьма объемный документ, содержащий несколько десятков пунктов. В нем перечисляются запланированные мероприятия по реконструкции существующих и строительству новых медучреждений, развитию системы стационарной и амбулаторной помощи и т.д. В отдельный раздел выделены объекты, для строительства и реконструкции которых должны быть привлечены средства инвесторов. Почему и на каких условиях город собирается привлекать инвестиции на эти объекты? Ведь до сих пор наша медицина находилась практически на стопроцентном бюджетном финансировании.
Ход конем
Причина все та же – нехватка бюджетных средств. В середине прошлого года губернатор Валентина Матвиенко, совершая объезд ряда городских больниц, находящихся в аварийном состоянии, высказала идею насчет того, что регулярно выделяемых бюджетных ассигнований на реконструкцию и ремонт крупных больниц, расположенных в центре города, будет хронически не хватать на приведение их в порядок. А посему предложила свой вариант решения этой проблемы. А именно: построить для них новые корпуса на окраинах, а старые здания выставить на торги для передачи инвесторам под жилую и деловую застройку.
Сказано – сделано. К концу 2004 года чиновники Смольного составили список из 14 учреждений здравоохранения, на которых должна быть обкатана предложенная губернатором схема. Теперь этот список оказался включен в упомянутый выше план. Причем без каких-либо корректив. Таким образом, власти продемонстрировали свою решимость идти озвученным год назад курсом. Другой вопрос, насколько успешным окажется это движение.
Приводить здесь весь список «инвестируемых» медучреждений не имеет смысла. Поэтому остановимся на тех из них, что покинут родные стены в первую очередь, а значит, раньше других столкнутся с реализацией «медицинского» плана чиновников.
Одних расчленят, других ужмут

Это Боткинская больница (Миргородская улица, 3), детская больница им. Святителя Николая Чудотворца (улица Глинки, 4), городская больница №5 (Чебоксарский переулок, 1/6) и психоневрологический диспансер №7 (набережная реки Фонтанки, 132). Почему именно они станут первенцами реформы? Дело в том, что на сегодняшний день они находятся в наиболее плачевном состоянии. Большинство корпусов этих медицинских учреждений построены еще в конце XIX века и требуют дорогостоящего капитального ремонта. Речь идет о миллиардах рублей. Понятно, что в городской казне таких денег просто нет. Поэтому и было принято соломоново решение передать эти здания инвесторам, а сами больницы перевести на периферию.
Уже сделаны первые прикидки насчет того, куда переедут эти медучреждения. Так, Боткинская больница разъедется в новые корпуса, которые предполагается построить в северной и южной частях города. Уже известно, что один из корпусов будет построен в районе Полюстрово. Больнице №5, напротив, придется ужаться. Ее переведут в корпуса больницы №14, расположенной в Кировском районе. ПНД №7 также переедет в этот район. Дело в том, что в Кировском районе остро не хватает больничных коек для психически больных людей, а ПНД №7 осуществляет не только амбулаторное лечение, но и имеет постоянно функционирующий стационар. Для него планируется построить отдельное здание. Что же касается детской больницы им. Святителя Николая Чудотворца, то куда предстоит ей переехать, пока окончательно не решено.
Зато решено, что разместится в здании детской больницы после ее переезда. По словам председателя Комитета по здравоохранению Юрия Щербука, этот объект предполагается выставить на торги под оборудование в нем гостиницы. Та же участь ожидает и корпуса больницы №5. Несмотря на то, что власти уже прикидывают, что разместится в зданиях переселяемых больниц, вопрос об инвесторе остается открытым. Дело в том, что здания будут предоставляться инвестору только при условии, если он профинансирует их переезд и оборудование на новом месте. То есть помимо затрат на реконструкцию аварийных зданий инвестор будет вынужден нести еще и эти расходы. В этой связи самым проблемным представляется переезд Боткинской больницы. Не говоря о колоссальных затратах, которые придется понести по реконструкции этого объекта (а в комплекс зданий Боткинской больницы входит 28 корпусов общей площадью около 70 тыс. кв. метров), инвестору еще и придется строить за свой счет здания двух больниц (на 600 коек каждая), куда переедет Боткинская. Ясно, что желающих взяться за такой «интересный» проект будет найти весьма сложно. При этом надо учитывать и тот факт, что старые здания больниц являются памятниками архитектуры и находятся под охраной КГИОП. Это означает, что инвестору просто не дадут делать с этими объектами то, что он захочет. К тому же располагаются они в исторической части города, что автоматически предусматривает еще целый ряд ограничений, например, по высотности.
Так что перспективы успешной реализации «инвестиционной составляющей» плана реструктуризации городской системы здравоохранения пока остаются весьма неясными. Не исключено, что городским властям в будущем придется несколько смягчить условия для инвесторов. Только тогда больничная тема имеет шансы заинтересовать частный капитал.
Игорь ЧЕРЕВКО





12.08.2005 15:10

Цена квадратного метра жилья давно стала одной из главных тем, о которых говорят застройщики.


В июне этого года мифы о сверхприбылях строительных компаний развенчивал гендиректор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский, сейчас разницу между желаемыми федеральными чиновниками и реальными цифрами взялись объяснить журналистам руководители строительного объединения «М-Индустрия». Наглядным пособием послужила строительная площадка многофункционального жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе.

«С трибун и из кабинетов легко говорить о сверхприбылях. Но ни один из чиновников не способен построить жилой дом», – считает президент холдинга «М-Индустрия» Магеррам Бехбудов. По его мнению, всяческие заявления о том, что стоимость квадратного метра жилья может не превышать $600, являются способом заработать себе политические дивиденды на очернении в глазах общественности застройщиков. Подобный путь проведения в жизнь идеи доступного жилья может завести только в тупик.

При расчете себестоимости строительства федеральные структуры, как правило, учитывают только стоимость строительно-монтажных работ. Но жилой дом – это не просто «коробка». На цену квадратного метра влияют такие показатели, как стоимость земельного участка под застройку, строительных материалов, энергоресурсов, квалифицированной рабочей силы, подключения объектов к инженерным сетям, услуги монополистов. Учитывая все указанные статьи расходов, специалисты «М-Индустрии» привели данные, согласно которым кв. метр в кирпично-монолитном доме оценивается в $886, а в кирпичном – в $918. И это цена при общей рентабельности строительства не превышающей 6-8%.

«Сегодня происходит подмена понятий – «доступное жилье» воспринимается как «дешевое», – говорит генеральный директор холдинга Денис Тихонов. – Тогда как для осуществления этой идеи должны быть разработаны программы кредитования, благодаря которым у населения появится возможность улучшить свои жилищные условия».

Не дожидаясь широкомасштабного вступления в действие ипотеки на государственном уровне, в «М-Индустрии» была разработана собственная программа «М-Ипотека». Она предполагает рассрочку оплаты от 3 до 5 лет под 9% годовых, что значительно отличается от условий ипотечного кредитования, предлагаемых коммерческими банками.
Вероника Шеменева