Санкт-Петербург. Суд не состоится в любую погоду
12.12.2005 20:59
С конца ноября юристы, представляющие интересы профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга, не приходят на судебные заседания по вопросам уплотнительной застройки.Трехсторонний конфликт между жителями, застройщиками и городскими властями по вопросу уплотнительной застройки дошел до массовых судов. Одновременно наметилась интересная тенденция: с конца ноября юристы, представляющие интересы профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга, не приходят на судебные заседания. Вследствие такого неприятного стечения обстоятельств дела встали. Заседания переносятся на начало следующего года. Заявители - недовольные граждане - нервничают и обвиняют чиновников в намеренном затягивании судебного процесса. Чиновники в суд не являются, конечно, по уважительным причинам.
Граждане далеко не всегда протестуют против нового строительства, исключая те случаи, когда выступления против уплотнительной застройки несут на себе отпечаток корыстного интереса. Поводов для протеста может быть три. Во-первых, если строительство ведется на территории зеленых зон общего пользования, перечень которых в Санкт-Петербурге до сих пор не составлен. По действующему Генеральному плану спорные зоны относятся к категории рекреационных. Однако застройщикам удается убедить чиновников и получить пятно под застройку в этих зонах. Во-вторых, если жилые здания возводятся на территориях, по Генплану зарезервированных для строительства объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов и т.д. Жилья все равно не хватает; не хватает и детских садов, и школ. В-третьих, если строительное пятно выделяется без проекта межевания, и новое здание займет территорию, расположенную в плотно застроенном квартале.
Граждане далеко не всегда протестуют против нового строительства, исключая те случаи, когда выступления против уплотнительной застройки несут на себе отпечаток корыстного интереса. Поводов для протеста может быть три. Во-первых, если строительство ведется на территории зеленых зон общего пользования, перечень которых в Санкт-Петербурге до сих пор не составлен. По действующему Генеральному плану спорные зоны относятся к категории рекреационных. Однако застройщикам удается убедить чиновников и получить пятно под застройку в этих зонах. Во-вторых, если жилые здания возводятся на территориях, по Генплану зарезервированных для строительства объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов и т.д. Жилья все равно не хватает; не хватает и детских садов, и школ. В-третьих, если строительное пятно выделяется без проекта межевания, и новое здание займет территорию, расположенную в плотно застроенном квартале.
Достаточно часто общественное возмущение приводит к жалобам в прокуратуру, которая может выступить истцом. Также физические лица проторили народную тропу в суды: нанимают адвокатов и борются за свои и за соседские права. Но что делать, если судебного решения приходится ожидать месяцами из-за того, что ответчик (чаще всего - администрация) не приходит на заседания суда? Идти на баррикады? Перекрывать дороги?
Кстати, по другую сторону этих самых народных баррикад зачастую оказываются не представители власти, а застройщики. Получив официальное подтверждение возможности проектирования и строительства здания в конкретном месте (постановление правительства Санкт-Петербурга), они оказываются в двусмысленном положении. Израсходованы деньги на проектные и строительные работы, но существует опасность, что строительство запретят. Кроме того, есть риск столкнуться с проявлениями гражданского гнева, лежащими вне правового поля: поджогами, избиениями охраны, порчей строительной техники, угрозами и бранью, плачем и призывами к совести. Строители несут моральные и материальные убытки. Между тем решение суда могло бы внести определенность и положить конец этому двусмысленному положению вещей.
Однако исполнительная власть ускорять судебный процесс не стремится. Пока нам известно о пяти случаях неявки юристов на заседания суда. Так, 22 ноября ответчики не пришли на суд по вопросу строительства жилого дома в 53-м квартале Приморского района. Такая же ситуация произошла 28 ноября в Куйбышевском суде. 30 ноября рассматривался вопрос о строительстве дома в Центральном районе, на Старорусской улице. Там в качестве заинтересованных лиц должны были присутствовать представители городского правительства, Комитета по строительству, КГА, Комитета по земельным ресурсам, КУГИ и КГИОП. Специалисты по праву из пяти комитетов, будто сговорившись, не явились в суд. Юристы, представляющие интересы строительного комитета и КГА, не смогли присутствовать на рассмотрении дела о новом строительстве во дворе жилого дома на улице Турку, д. 11/1, и на суде о признании незаконным постановления правительства, разрешающего проектирование и строительство многофункционального комплекса в зеленой зоне по улице Турку, соответственно, 5 и 6 декабря.
На Востоке говорят: одно и то же происшествие, повторившееся дважды, - совпадение, а трижды - система.
Евгений Баклагин, член Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», который ведет дела, связанные с нарушениями в сфере градостроения, дает свое объяснение происходящему. «В течение последних месяцев отменено несколько постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве: на Заневском проспекте, где застройщиком являлась фирма ЛЭК; на Старорусской улице, д. 2 (застройщик - Национальная инвестиционно-строительная компания); на улице Турку, д. 24 (застройщик - фирма «Чесма-инвест»), и др. Насколько я понимаю, правительство Санкт-Петербурга, столкнувшись с тем, что весы судебной системы в очередной раз качнулись в пользу жителей, взяло тайм-аут», - говорит юрист. Он считает, что, возможно, разрабатывается тактика, которая позволит более эффективно противостоять гражданам в судах. И в связи с этим юристы комитетов перестали являться на судебные заседания. Формальные причины неявки - отпуска и болезни сотрудников юридических служб. И если болезнь не предскажешь, то график отпусков согласовать с датами проведения судебных заседаний можно. В крайнем случае, ушедшего в отпуск юриста можно заменить. Такие прецеденты были.
Один из лидеров Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик поддерживает мнение адвоката Баклагина. Кроме того, он не исключает, что «власти тянут время до принятия нового закона об общественных слушаниях. Этот законопроект, который администрация сейчас продвигает в Законодательном собрании, сокращает возможности граждан и общественных организаций выступать против уплотнительной застройки. Хотя трудно поверить, что новый документ может каким-либо образом повлиять на решения судов по уже начатым делам - как известно, закон обратной силы не имеет».
С другой стороны, затягивание судебного разбирательства, по его мнению, на руку строительным компаниям. «Если строительство уже начато, то чем дольше длится суд, тем больше можно успеть построить. Если здание подросло уже до второго этажа, то никакое решение суда не заставит построенное разобрать», - комментирует г-н Соловейчик.
В случае решения суда в пользу администрации подтверждается законность постановлений. Граждане получают возможность подать иск в вышестоящую судебную инстанцию, вплоть до Европейского суда по правам человека в Страсбурге, а застройщики - уверенность в том, что строительство будет завершено. Если же суд отменит постановление правительства, в городе станет одним очагом социальной напряженности меньше.
Как правило, и истцы, и ответчики заинтересованы в скорейшем разрешении конфликта. Но в данном случае одна из сторон умело скрывает свой интерес.
Вместе с тем, как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству, в этом году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах рассмотрено и находится в производстве 174 дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. По всем названным делам интересы городского правительства представляет именно комитет.
По сравнению с прошлым годом количество судебных дел не уменьшилось. Только в этом году в комитет было передано 63 новых судебных дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. В 2005 году выиграно 61 дело, проиграно одно дело в суде общей юрисдикции, по двум делам решения не вступили в законную силу и будут обжалованы правительством Санкт-Петербурга.
Как сообщил начальник юридического отдела Комитета по строительству Александр Меденцев, «в ноябре - начале декабря этого года ряд судебных заседаний, на которых рассматривались заявления граждан об отмене постановлений о проектировании и строительстве, были отложены в связи с занятостью представителей правительства Санкт-Петербурга в других судебных процессах. При этом из 53 судебных дел, назначенных в этот период времени, только девять были отложены. Поэтому, на мой взгляд, разговоры о том, что это становится тенденцией или делается преднамеренно, не имеют оснований. Наши сотрудники отсутствовали на судебных процессах по объективным причинам, и мы никогда не откладываем дела с целью затормозить судебный процесс».
Вероника Шеменева
Однако исполнительная власть ускорять судебный процесс не стремится. Пока нам известно о пяти случаях неявки юристов на заседания суда. Так, 22 ноября ответчики не пришли на суд по вопросу строительства жилого дома в 53-м квартале Приморского района. Такая же ситуация произошла 28 ноября в Куйбышевском суде. 30 ноября рассматривался вопрос о строительстве дома в Центральном районе, на Старорусской улице. Там в качестве заинтересованных лиц должны были присутствовать представители городского правительства, Комитета по строительству, КГА, Комитета по земельным ресурсам, КУГИ и КГИОП. Специалисты по праву из пяти комитетов, будто сговорившись, не явились в суд. Юристы, представляющие интересы строительного комитета и КГА, не смогли присутствовать на рассмотрении дела о новом строительстве во дворе жилого дома на улице Турку, д. 11/1, и на суде о признании незаконным постановления правительства, разрешающего проектирование и строительство многофункционального комплекса в зеленой зоне по улице Турку, соответственно, 5 и 6 декабря.
На Востоке говорят: одно и то же происшествие, повторившееся дважды, - совпадение, а трижды - система.
Евгений Баклагин, член Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», который ведет дела, связанные с нарушениями в сфере градостроения, дает свое объяснение происходящему. «В течение последних месяцев отменено несколько постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве: на Заневском проспекте, где застройщиком являлась фирма ЛЭК; на Старорусской улице, д. 2 (застройщик - Национальная инвестиционно-строительная компания); на улице Турку, д. 24 (застройщик - фирма «Чесма-инвест»), и др. Насколько я понимаю, правительство Санкт-Петербурга, столкнувшись с тем, что весы судебной системы в очередной раз качнулись в пользу жителей, взяло тайм-аут», - говорит юрист. Он считает, что, возможно, разрабатывается тактика, которая позволит более эффективно противостоять гражданам в судах. И в связи с этим юристы комитетов перестали являться на судебные заседания. Формальные причины неявки - отпуска и болезни сотрудников юридических служб. И если болезнь не предскажешь, то график отпусков согласовать с датами проведения судебных заседаний можно. В крайнем случае, ушедшего в отпуск юриста можно заменить. Такие прецеденты были.
Один из лидеров Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик поддерживает мнение адвоката Баклагина. Кроме того, он не исключает, что «власти тянут время до принятия нового закона об общественных слушаниях. Этот законопроект, который администрация сейчас продвигает в Законодательном собрании, сокращает возможности граждан и общественных организаций выступать против уплотнительной застройки. Хотя трудно поверить, что новый документ может каким-либо образом повлиять на решения судов по уже начатым делам - как известно, закон обратной силы не имеет».
С другой стороны, затягивание судебного разбирательства, по его мнению, на руку строительным компаниям. «Если строительство уже начато, то чем дольше длится суд, тем больше можно успеть построить. Если здание подросло уже до второго этажа, то никакое решение суда не заставит построенное разобрать», - комментирует г-н Соловейчик.
В случае решения суда в пользу администрации подтверждается законность постановлений. Граждане получают возможность подать иск в вышестоящую судебную инстанцию, вплоть до Европейского суда по правам человека в Страсбурге, а застройщики - уверенность в том, что строительство будет завершено. Если же суд отменит постановление правительства, в городе станет одним очагом социальной напряженности меньше.
Как правило, и истцы, и ответчики заинтересованы в скорейшем разрешении конфликта. Но в данном случае одна из сторон умело скрывает свой интерес.
Вместе с тем, как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству, в этом году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах рассмотрено и находится в производстве 174 дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. По всем названным делам интересы городского правительства представляет именно комитет.
По сравнению с прошлым годом количество судебных дел не уменьшилось. Только в этом году в комитет было передано 63 новых судебных дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. В 2005 году выиграно 61 дело, проиграно одно дело в суде общей юрисдикции, по двум делам решения не вступили в законную силу и будут обжалованы правительством Санкт-Петербурга.
Как сообщил начальник юридического отдела Комитета по строительству Александр Меденцев, «в ноябре - начале декабря этого года ряд судебных заседаний, на которых рассматривались заявления граждан об отмене постановлений о проектировании и строительстве, были отложены в связи с занятостью представителей правительства Санкт-Петербурга в других судебных процессах. При этом из 53 судебных дел, назначенных в этот период времени, только девять были отложены. Поэтому, на мой взгляд, разговоры о том, что это становится тенденцией или делается преднамеренно, не имеют оснований. Наши сотрудники отсутствовали на судебных процессах по объективным причинам, и мы никогда не откладываем дела с целью затормозить судебный процесс».
Вероника Шеменева
20.06.2005 15:55
На днях петербургские застройщики поделились с нами своими мнения о проблемах развития рынка и о возможном кризисе строительной отрасли.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов:– О кризисе рынка говорить не приходится. Именно рыночная система все еще нормально работает и демонстрирует естественные процессы – вопреки навязанным «непрозрачным» правилам игры. То, что мы наблюдаем в отношениях спрос-предложение-цена в последний год – это естественная рыночная коррекция, практически один в один повторяющая классические модели, описанные в учебниках по маркетингу. Растущее предложение и высокие цены вызвали спад спроса и в течение года компенсировались нулевой ценовой динамикой. Рынок пришел в состояние неустойчивого равновесия.
Следующий естественный этап – коррекция предложения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, что только не забросишь – теперь для нее подходит только «хорошая сухая береза». Иными словами, прошло время непродуманных проектов в стиле «абы как». Наступает период профессионального девелопмента.
Конечно, это отразится на составе участников рынка. Но речь идет вовсе не об уходе опытных девелоперов. И, надеемся, не о банкротствах. Мы ожидаем, что уходить будут, в первую очередь, мелкие компании и непрофильные инвесторы, не имеющие достаточных знаний и умений в сфере девелопмента.
Вообще же серьезнейший системный кризис мы видим в другом. А именно в системе городского регулирования рынка. Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы. Это касается и нового закона о долевом строительстве, который поверг всех участников рынка, мягко говоря, в состояние полной растерянности…
Чем грозят все эти моменты? Недопоступлением средств в городской бюджет. Снижением темпов строительства, возникновением долгостроев. Наконец, такое явление, как доступное жилье, в подобных условиях не сможет появиться никогда.
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: – На совещании в городском правительстве мы уже поднимали вопрос о том что, рынок немножко перегрелся: все понахватались объектов по новым рыночным ценам (80-100 долларов и выше за один квадратный метр), влезли в стройку, себестоимость догнала стоимость, в итоге рентабельность стала уже неприемлемой. Плюс ко всему рынок все-таки находится в перезатоваренном состоянии. И это, как следствие, явилось причиной того, что на последних торгах не было ни спроса на представленные земельные участки, ни участников, соответственно, не было и реализации «пятен».
Таким образом, можно сделать вывод: строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии. И, в частности, наша компания, сократившая в 2005 году свои объемы производства почти вдвое не по причине того, что у нас нет желания или возможности строить, а просто-напросто потому, что мы можем оказаться в состоянии переизбытка товара в виде квартир, квадратных метров, которые в принципе никому не будут нужны.
Поэтому стремление государства построить 3 миллиона квадратных метров жилья к 2008 году по Петербургу и 80 миллионов квадратных метров к 2010 году по России в принципе мне понятно. И, наверное, если бы я был бы президентом страны, тоже шел бы по этой программе: чем больше внутренний валовый продукт страны, тем она живет лучше. Но, видимо, чиновники поняли желание нашего президента буквально и дословно, и начали активно действовать, чтобы в городе, в стране строился тот самый объем, о котором я упоминал, однако ничего для реализации этого объема, к сожалению, не делается.
Этому есть подтверждения: большинство компаний сегодня испытывают очень серьезный дефицит денежных средств, в том числе наши коллеги, с которыми мы каждую неделю встречаемся и делимся впечатлениями и ощущениями о развитии строительного рынка. Все находятся в некой тревоге, понимая, что они не в состоянии обеспечить те строительные объемы, которые ими запланированы.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский:– Строительный рынок вступил в новую фазу своего развития, когда нет столь стремительного роста цен, достигавшего в отдельные месяцы 8 процентов как в прошлом году. В отдельных случаях цены даже упали (как на первичном, так и на вторичном рынках), покупательская активность снизилась, а объем предложения напротив увеличился (объем строящего жилья в продаже на 31 процент выше, чем, например, в марте 2004 года).
Ситуация критична для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Нерегулярные денежные поступления от дольщиков, как следствие – сложности с финансированием строительства объектов, а вместе с тем себестоимость строительства постоянно растет. Прибыль застройщиков минимальна. В таких условиях у компаний сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и прочее. Последствия этого рынок ощутит через пару лет и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня.
Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Бесспорно, нелегко и крупным компаниям, но за счет масштаба деятельности, опыта работы, репутации компании, продуманной маркетинговой политики, а также умелого сочетания различных источников финансирования (помимо средств дольщиков это могут быть банковские кредиты, облигационные займы, как, например, в нашей компании «Северный город» и др.) им несколько проще справляться с ситуацией.
Приплюсуйте к этому и новое законодательство, которое можно назвать революционным для рынка строящегося жилья. Новые правила и нормы во многом стали весьма неожиданными для застройщиков. Да, они четко прописывают права дольщиков, но вместе с тем, значительно повышают риски застройщиков.
Одна из показательных тенденций рынка – снижение доли инвесторов. В первой половине прошлого года при росте цен в отдельные месяцы, повторюсь, до 8 процентов, привлекательность рынка недвижимости как потенциального для вложений возросла. Доходность вложений в новое жилье достигала 40-50 процентов, а в отдельных случаях и 100 процентов годовых. Среди общего количества покупателей на долю инвесторов приходилось 10-15 процентов в месяц. Сегодня число инвесторов среди покупателей минимально – единичные сделки.
Сложившаяся ситуация показала и несостоятельность схем финансирования в основном за счет дольщиков. Оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях – это решает каждая компания, исходя из целей, текущих объемов строительства и проч. Если говорить о нас, то примерно половина всего объема финансирования осуществляется за счет дольщиков, порядка 15 процентов – собственные средства, по столько же приходится на банковские кредиты и средства от размещения облигаций.
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров:– Начавшаяся в прошлом году структурная перестройка рынка явилась объективной необходимостью. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.
К 2005 году на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн кв. метров жилья, при рыночной цене 700-800 долларов за квадратный метр. С таким объемом и при такой цене рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 долларов за квадратный метр.
Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок со своим своеобразием – «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов вторичный рынок, достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен.
Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья.
Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, действительно есть интересанты, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть и желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке.
Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновиться, и заработать масштабнее, сильнее, качественнее.
Подготовил Андрей Теплоухов
16.06.2005 14:35
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Во времена развитого социализма каждой семье обещали к 2000 году отдельную квартиру. Плановую экономику сменили рыночные отношения, но неизменным остался «квартирный вопрос». Темпы ввода в строй нового жилья сейчас в два раза ниже уровня 1980-х годов, но Президентом РФ Владимиром Путиным перед Правительство РФ, и строителями, поставлена задача удвоения объема ввода жилья до 2010 года (сейчас сдается 41 млн кв. метров жилья в год), то есть стройиндустрия должна идти вперед, к своему светлому прошлому. Насколько реально воплотить в жизнь этот наказ главы государства, и не станет ли это очередным лозунгом, обсуждали вчера представители власти и бизнеса на круглом столе «Современные финансово-экономические инструменты решения проблемы жилищного строительства», который состоялся в рамках IX Петербургского международного экономического форума.
Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо