В поисках альтернативы
Рынок ипотечного кредитования продолжает расти, но темпы прироста уже не такие впечатляющие, как в прошлом году. К тому же ставки по ипотеке у ряда банков пошли вверх. Перспективы рынка ипотеки и возможности развития альтернативных схем обсудили участники заседания круглого стола "Новые горизонты жилищного кредитования", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ "Абсолют Банк"
Мария Иванова, директор департамента ипотечного кредитования АН Home estate
Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Наталья Гончаренко, руководитель управления ипотечного кредитования банка БФА
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус"
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки ООО "НДВ СПб"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Андрей Останин, директор управления по привлечению инвестиций холдинга RBI
Алена Шереметьева:
– Банк ВТБ24 – один из лидеров рынка ипотеки. Как вы оцениваете свои результаты по выдаче ипотеки за минувшие месяцы 2012 года?
Татьяна Хоботова:
– Итоги III квартала на рынке недвижимости весьма неоднозначны. Рынок рос, но не теми темпами, которыми хотелось бы. В части ипотечного кредитования III квартал был не самым бурным, но прогнозируемый на 2012 год 20-30% рост мы все равно превзошли. За 9 месяцев текущего года рынок вырос в 1,5 раза по сравнению с 2011 годом. Темпы продаж у застройщиков, по нашим данным, также не снижались, однако в октябре произошло снижение цен на новостройки. Итоги нашего банка за 9 месяцев года впечатляющие. За этот период мы выдали ипотечных кредитов на общую сумму 9 млрд рублей, что в 1,3 раза больше, чем за весь прошлый год, за III квартал 2012 года было выдано 3 млрд рублей. Что касается структуры кредитов, то за 9 месяцев 2012 года 46% выданной ипотеки – это займы на приобретение строящегося жилья. За III квартал их доля составила более 50%. Таким образом, мы видим явное смещение спроса в сторону первичного рынка. Банк отреагировал на эту тенденцию и провел либерализацию требований к заемщикам. Так, в IV квартале мы снизили размер первоначального взноса для покупки квартир на первичном рынке до 10%. Ранее эта опция была доступна только для вторичного рынка. Также мы снизили требования к высотности, степени готовности дома для аккредитации объектов без предоставления дополнительного обеспечения, то есть только под залог права требования. Все эти меры не отменяют взвешенного отношения к аккредитации застройщиков. Такая возможность есть только у крупных игроков рынка жилищного строительства.
Сегодня есть проблемы с регистрацией договоров долевого участия. Мы считаем перспективной схему проведения ипотечных сделок по аккредитивной форме. Классическая схема выглядит следующим образом: клиент заключает договор долевого участия, кредитный договор, документы подаются на регистрацию, затем регистрируются, после чего деньги переводятся на счет клиента и потом перечисляются застройщику. Этот процесс занимает довольно много времени. Аккредитивная же форма позволит снизить трудозатраты самого заемщика, так как ему придется приходить в банк только один раз, чтобы открыть аккредитив и внести первоначальный взнос, а далее, после регистрации, застройщик сможет сам раскрыть аккредитив и перечислить себе денежные средства. Эта схема будет интересна и банкам, и застройщикам, и заемщикам. Сейчас она находится на стадии согласования.
Алена Шереметьева:
– Планирует ли банк вслед за другими участниками рынка повышать ставки по ипотеке?
Татьяна Хоботова:
– Ставки не повышаются просто так. Их рост связан с экономической ситуацией, тенденциями на рынке и политикой, принятой в банке. Процентные ставки мы пока не повышали. Скорректированы в конце сентября были процентные ставки для займов с первоначальным взносом более 60%. Если раньше для таких займов ставка была очень низкой и составляла порядка 9%, то сейчас она начинается с 10,4%. Пока предпосылок к повышению ставок до конца года в нашем банке нет.
Алена Шереметьева:
– Аналитики предвещают сокращение рынка ипотеки в 2013 году и падение темпов его прироста. Каков ваш прогноз на 2013 год: что будет со ставками и темпами роста ипотечного рынка?
Татьяна Хоботова:
– Рынок ипотеки, конечно, уже не будет расти такими темпами, как в 2011‑2012 годах. Мы уже достигли докризисных величин, и бесконечно роста быть не может. По нашим прогнозам, темпы роста будут на уровне 20-30%. Процентная ставка, скорее всего, будет расти. Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам может достигнуть 13,3%. Сегодня она находится на уровне 12,3-12,5%.
Алена Шереметьева:
– Участникам рынка зачастую сложно тягаться с такими гигантами, как Сбербанк и ВТБ24. Какие способы привлечения клиентов в таких условиях используют небольшие банки? Каковы результаты по ипотеке у Абсолют Банка за минувшие 9 месяцев?
Екатерина Базилевская:
– В портфеле нашего банка сейчас более 3 тыс. кредитов на сумму более 6 млрд рублей. Темпы прироста нашего ипотечного портфеля в этом году сопоставимы с показателями прошлого года. В I и II кварталах был рост, в III, как и у всех, – спад, в IV квартале в октябре за счет введения новых программ мы вразрез с рынком понизили ставки, чтобы компенсировать снижение роста, которое наблюдалось в III квартале. Мы рассматриваем каждую заявку в индивидуальном порядке, размер первоначального взноса у нас начинается с 12%, к тому же мы учитываем все формы дохода. Процент одобрения по ипотечным кредитам у нас очень высокий – более 50%. Что касается прогнозов по ипотечным ставкам, то они, конечно, будут следовать за рынком. Если будут повышаться ставки по вкладам, то вырастут и ставки по кредитам. Если учитывать фактор платежеспособности нашего населения, то возможностей для роста осталось не так много. Ипотечные ставки выше 13-14% не интересны нашему населению. Если не будет проблем с ликвидностью, то ипотечные кредиты будут продолжать пользоваться спросом.
Алена Шереметьева:
– Банк БФА вышел на рынок ипотеки сравнительно недавно. Каким образом вы намерены отвоевывать свою долю? Эксперты между тем заявляют, что спрос на ипотеку близок к насыщению.
Наталья Гончаренко:
– Банк БФА – прежде всего банк для корпоративных клиентов. И когда мы запускали ипотеку, то это был проект для наших корпоративных клиентов. Мы хотели предложить дополнительную услугу для строительных компаний, которые у нас кредитуются. Сейчас в банке переходный период – рассматриваются серьезные планы по развитию розницы, и в зависимости от того, какое решение примут, будет строиться стратегия. Останавливаться на тех проектах, которые у нас есть, банк не собирается. Хотя, к примеру, наше сотрудничество с компанией "Леонтьевский мыс" очень успешно. Это был нестандартный выход на ипотечный рынок, ведь стереотипно считается, что для приобретения элитного жилья ипотека не пользуется спросом. Тем не менее мы отмечаем довольно значительный рост обращений за ипотекой на элитную недвижимость. Такие клиенты, как правило, не желают вынимать деньги из бизнеса, и им удобнее воспользоваться услугами банка и взять ипотеку. Мы активно выходим на этот рынок и разработали программу аккредитации застройщиков. Безусловно, отвоевывать долю очень нелегко, так как рынок серьезно поделен между банками. Однако у нас есть свои возможности: наш головной офис находится в Петербурге, и поэтому нам просто принимать серьезные решения. Мы будем стараться брать гибкостью и нестандартными подходами. К примеру, предоставлять возможность аккредитации застройщикам на более интересных для них условиях.
Алена Шереметьева:
– На гребне приближающей второй волны кризиса эксперты говорят о том, что рассрочка как антикризисный инструмент снова может вернуться на рынок. Чувствует ли Компания Л1 повышение интереса к рассрочкам, какие ее варианты вы предлагаете и каковы, на ваш взгляд, перспективы этого инструмента?
Надежда Калашникова:
– Конечно, правильнее, когда сапоги тачает сапожник. Мы не хотели бы нагружать себя не свойственными застройщику функциями. Рассрочка – это действительно вынужденная мера, на которую застройщики пошли в период кризиса, для того чтобы поддержать своих покупателей. На сегодняшний день у нас есть рассрочка до 2018 года, но нам не хотелось бы развивать этот инструмент, так как наша задача – строить. Мы очень надеемся, что банки разработают схемы, которые будут удобны нашим клиентам даже в кризисные периоды.
Алена Шереметьева:
– Для того чтобы увидеть картину по рынку в целом, я бы хотела обратиться с вопросом к нашим экспертам из агентств недвижимости. Какую долю в структуре сделок занимают ипотека и рассрочка? Какова динамика спроса на эти продукты?
Мария Иванова:
– Согласно данным статистики по нашему агентству, 20% сделок приходится на рассрочку, а 80% – на ипотеку. Рассрочка из-за ограниченного срока действия изначально рассчитана на тех, кто планирует продать старую квартиру и купить новую. Ипотека – более универсальный продукт, и мы считаем, что, даже несмотря на негативные прогнозы, она будет развиваться.
Сергей Гребенюк:
– По нашим данным, каждая третья сделка, которая совершается на рынке недвижимости Петербурга, ипотечная. Что касается ставок, то многие банки с иностранным капиталом подняли их незначительно и только на комбинированные программы, где ставка фиксируется на первые 3-5-7 лет. Это связано с рисковыми ожиданиями. Что касается альтернативы ипотеке, то я считаю, что такие инструменты есть, они находятся на поверхности, и их надо просто грамотно использовать. К примеру, можно воспользоваться таким инструментом, как ипотека под залог имеющейся недвижимости, схемой «из рассрочки в ипотеку», когда ряд застройщиков предоставляют рассрочку маленькими платежами по 30‑50 тыс. рублей до сдачи дома в эксплуатацию, а потом дольщик закрывает сделку ипотекой на оставшуюся стоимость квартиры. В таком случае покупатель может выиграть за счет роста цен на недвижимость и более низкой ставки по ипотеке на квартиру в готовом доме. Помимо ипотеки и рассрочки можно использовать такой инструмент как налоговый вычет. Играя на этих финансовых инструментах, можно даже довольно крупный кредит погасить лет за семь.
Надежда Калашникова:
– Если речь идет о первичном рынке, то не будем забывать, что это рынок инвестиций. Это, как правило, вложение свободных средств, а если 90% от стоимости квартиры брать в ипотеку, то это не инвестиция, а авантюра. Покупателям необходимо более взвешенно подходить к выбору финансовых инструментов для приобретения недвижимости.
Алена Шереметьева:
– Чувствует ли повышение спроса на программы рассрочек холдинг RBI? Какие еще схемы приобретения жилья предлагаете вы?
Андрей Останин:
– Мы наблюдаем уменьшение доли продаж в ипотеку. Если в прошлом году эта доля приближалась к 50%, то в этом году она составляет около 40%. Остальные 60% делятся следующим образом: порядка 25‑30% – это рассрочки, и интерес к ним стабилен, далее идут сделки со 100%-й оплатой, и порядка 10% – это прочие сделки. В эти 10%, в частности, входит схема покупки жилья в зачет имеющейся недвижимости. Этот инструмент появился несколько лет назад, и рынок сначала отнесся к ней скептически, но мы уверены, что доля продаж по этой схеме будет расти. Задача застройщиков, которые хотят быть успешными, – разрабатывать программы, удобные для клиентов. Мы считаем, что будущее за индивидуальным подходом к каждому клиенту. Рассрочка – это не панацея. Мы прогнозируем, что доля ипотеки в следующем году сохранится, а доля сделок с использованием других схем оплаты будет расти.
Алена Шереметьева:
– Хотелось бы услышать мнение наших скандинавских коллег. Каково соотношение рассрочки и ипотеки в структуре ваших продаж? Какие альтернативные ипотеке инструменты используются в регионах присутствия вашей компании?
Наталья Зуева:
– Мне кажется, что на сегодняшний день альтернативы ипотеке нет. Не все клиенты могут позволить себе рассрочку, так как у большинства из них короткий срок – около трех лет. Далеко не у всех покупателей есть собственное жилье, которое они могут продать. Поэтому ипотека занимает большой объем в структуре наших продаж. В этом году ее доля составляет порядка 30%, доля рассрочек – тоже порядка 30%. Ипотека, безусловно, выгодна застройщикам, так как они сразу же получают 100% стоимости квартиры. По сравнению с прошлым годом мы наблюдаем снижение доли ипотеки (в процентном соотношении, но не в количественном, так как в целом наблюдается рост объема продаж) и рост доли рассрочек. Это связано с тем, что банки в течение года поднимали ставки по ипотеке, и не всем клиентам стало удобно ее брать. К тому же в этом году у нас вышло на рынок несколько новых объектов, по которым действуют длительные рассрочки. Что касается финского опыта, то там большинство сделок проходит с привлечением ипотеки или рассрочки. Там работает схема альфа-кредитования, по которой застройщик берет большой кредит на дом и распределяет его между своими покупателями, проверяя их платежеспособность. Срок такого кредита может доходить до 22 лет. При этом первый взнос может быть всего 15%, следующий 15%-й взнос клиент вносит к окончанию строительства, остальные 70% клиент может выплачивать в любой срок до 22 лет. Ставка по такому кредиту плавающая и на данный момент составляет 1,5%.
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– Доля ипотеки на наших объектах не превышала 40%, велика доля 100%‑х оплат, а доля рассрочек минимальная. Начальный этап строительства – самый сложный для застройщика в части реализации квартир с привлечением ипотеки. Продажи по договорам уже начались, а банки между тем требуют определенную степень готовности дома. По мере того как дом движется к завершению, интерес к рассрочке падает, а к ипотеке возрастает. Рассрочка более востребована на ранних этапах строительства, когда период ее уплаты максимальный, соответственно, и меньше ежемесячные взносы. Однако рассрочку все же нельзя считать альтернативой ипотеки. На своих объектах мы прогнозируем такое соотношение: 40% – ипотека, 40% – 100%-я оплата, 20% – рассрочки.
Алена Шереметьева:
– Ипотека – это понятный покупателю инструмент, защищенный законом. Как потребителю не перепутать альтернативные инструменты с полукриминальными серыми схемами?
Мария Иванова:
– Жилищный строительный кооператив, на первый взгляд, кажется привлекательной схемой. Здесь отсутствуют требования к заемщикам, и для вступления нужна небольшая сумма и паспорт. Минусы этой схемы в следующем: пока не будет выплачено 50% стоимости покупаемой квартиры, клиент не может пользоваться этим жильем. Собственность можно оформить только после погашения всей суммы. Я считаю, здесь заложены очень высокие риски, и связываться с такой схемой не стоит.
Сергей Гребенюк:
– Что касается жилищных накопительных кооперативов, то я тоже считаю, что это своего рода обман. За прошлый месяц к нам обратились три человека, которые забрали оттуда деньги и взяли ипотеку. Для того чтобы не быть обманутыми, нужно самостоятельно изучать юридическую правовую базу и обращаться в профессиональное агентство недвижимости.
Алена Шереметьева:
– Доля дефолтных ипотечных кредитов у банков невелика. Какова доля так называемых дефолтных рассрочек?
Надежда Калашникова:
– Доля таких рассрочек у нас невелика. Мы стремимся дать каждому клиенту возможность найти выход из затруднительной ситуации, пересматриваем график и размеры платежей.
Андрей Останин:
– Нам удается достичь договоренностей с каждым клиентом, у которого возникают проблемы с погашением рассрочек.
Наталья Зуева:
– В некоторых случаях клиент может на остаток рассрочки, который ему тяжело выплачивать, взять ипотеку. Мы наблюдаем повышение интереса клиентов к приобретению квартир в строящихся домах. В связи с этим мы обратились к тем нашим банкам-партнерам, которые требуют для запуска ипотеки достижения определенной стадии готовности дома, с просьбой аккредитовать наши объекты с нуля. Ряд одобрений мы уже получили, и это хороший знак.
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– С дефолтными рассрочками работать сложно, но, к счастью, их мало. Если застройщик работает по договорам долевого участия, то ситуация с рассрочками складывается непростая, потому что такой договор требует зафиксировать дату передачи квартиры. Застройщик в силу 214-ФЗ очень ограничен в свободе по предложению рассрочек. Кроме того, мы еще вынуждены заканчивать оформление этих договоров в связи с непростой ситуацией в Росреестре, где регистрация может занимать 1,5-2 месяца. За некоторое время до того, как дом введен в эксплуатацию, договор долевого участия исчерпывает себя, и в действие вступает предварительный договор купли-продажи, по которому давать рассрочку проще, потому что на человека, который перестает платить, вы просто не будете оформлять собственность. В ситуации договора долевого участия власть застройщика над этим имуществом гораздо более уязвима.
Алена Шереметьева:
– Возможно ли на фоне растущих у некоторых банков ипотечных ставок появление инструментов, привлекающих заемщиков?
Екатерина Базилевская:
– Если банки повышают ставки по ипотеке, значит, для этого есть предпосылки, и риски для банков повышаются. Соответственно, банки будут синхронно повышать не только ставки, но и ужесточать требования к заемщикам.
Татьяна Хоботова:
– Необходим индивидуальный подход к заемщикам и покупателям квартир. Возможен переход от рассрочки к ипотеке еще на стадии строительства дома, погашение кредита материнском капиталом, налоговыми вычетами, которые можно оформить при покупке квартиры и при уплате процентов по ипотеке. У нас есть продукты, которые могут помочь и собственникам бизнеса. К примеру, программа "Победа над формальностями". При наличии первоначального взноса в размере не менее 35% заемщик указывает свой уровень дохода, и мы ему верим. В следующем году конкуренция между банками обострится, поэтому индивидуальный подход будет превалировать.
Наталья Гончаренко:
– Есть хорошая инициатива АИЖК по страхованию ответственности заемщика, и если она разовьется, то возможно снижение первоначального взноса до нуля. Сегодня этот сегмент страхования не очень развит, и у банков пока нет доверия к нему. Инициатива АИЖК состоит в том, чтобы переложить часть рисков с банков на страховые компании, за счет чего банки смогут сильно не завышать ставки при маленьком первоначальном взносе. Вопрос в том, какая судьба ждет эту инициативу, найдет ли она поддержку законодательных органов и страховых компаний.
В Сосновом Бору заканчиваются подготовительные работы по строительству ЛАЭС-2. На встрече с журналистами генеральный директор ЛАЭС Олег Лебедев заявил о том, что на строительство будет привлечено порядка двух тысяч рабочих, в том числе из Белоруссии и Украины. Договор генерального подряда на строительство второй АЭС должен быть подписан не позднее марта 2008 г. Уже сейчас на строительной площадке ЛАЭС-2 задействовано около 330 человек. Каким образом будет решаться проблема размещения строителей, как, впрочем, и вообще «жилищный вопрос», который волнует многих сотрудников станции – вопрос не праздный и даже более чем насущный. Это вопрос касается и безопасности в том числе.
Жилищная проблема рассматривалась недавно руководством ЛАЭС на специальном совещании. К сожалению, в рамках финансирования проекта решить вопрос о размещении строителей не удается. Поэтому, скорее всего генеральный подрядчик будет прорабатывать вопрос о том, стоит ли возводить автономный строительный городок или же позволить субподрядчикам самостоятельно заниматься размещением своего персонала. В любом случае персонал должен быть размещен в непосредственной близости от строительной площадки. В любом случае, строительство временного жилья для рабочих, которые будут привлечены, будет связано с накладными расходами подрядных организаций.
Сроки строительства, согласно проекту, составят не менее пяти лет. По оценкам специалистов, этого времени вполне достаточно, чтобы построить объект такого уровня. Строительство первой станции в Сосновом Бору проходило в гораздо более сложных условиях. Тогда в качестве рабочих привлекли солдат. Конечно, были проблемы с созданием инфраструктуры, поскольку кроме леса и воды вокруг ничего не было. А теперь имеется возможность переброски энергии с существующей станции, что позволит существенным образом сократить затраты. По сути дела строительство будет вестись на отчасти подготовленной почве. Здесь некогда планировалось построить блоки для реактора ВВЭР-640. Но этот проект был заморожен, а площадка осталась.
В то же время, если продолжить сравнивать строительство ЛАЭС-1 и ЛАЭС-2, следует упомянуть и том, что на строительстве первой станции было очень мало подрядных организаций. Очень многое было сделано руками будущих сотрудников. Сегодня же мировой опыт показывает, что лучше нанять специалистов. Желательно, правда, чтобы это были специалисты, которые бы поставляли оборудование и изготавливали его. Такая концепция запуска крупных предприятий разработана на Западе. В дальнейшем она подразумевает, что тот, кто поставлял оборудование, тот и приедет на эти три недели или месяц, в зависимости от того, сколько у них будет длиться перегрузка, произведет ремонт или наладку, поставит свою печать. Короче говоря, гарантирует на очередной год и уедет.
Но тут, как и в ситуации с будущими строителями, снова встает вопрос о размещении, возможно, целых бригад сотрудников. Между тем, разработчики Генерального плана Соснового Бора рекомендуют городу расширять свою территорию, поскольку на имеющихся площадях городу тесно. Настолько, что даже сосновоборское кладбище находится в Ломоносовском районе. И если рассуждать в этом аспекте, то через пять лет понадобится еще и жилье для будущих сотрудников ЛАЭС-2. Хотя для работы на автоматизированной и усовершенствованной ЛАЭС-2 потребуется всего 800 человек. Для сравнения – количество сотрудников ЛАЭС-1 составляет сегодня порядка 6 тысяч человек.
По словам заместителя генерального директора ЛАЭС по управлению персоналом Николая Кириллова, на сегодняшний день примерно треть сотрудников станции – около 2 тысяч человек – не имеет жилья. При этом на ЛАЭС имеется дефицит кадров, и, кроме того, руководство станции хотело бы омолодить кадровый состав квалифицированного персонала. Но там, где привлекаются молодые кадры, там и проблема жилья встает наиболее остро. Вначале молодому сотруднику нужна хотя бы комната в общежитии, хотя бы временное жилье. Но пройдет не так уж много времени, и он обзаведется семьей.
Можно было бы с учетом планов по строительству пунктов удаленного управления обеими станциями, говорить о небольшом сокращении штатов ЛАЭС-1 в будущем. Но оно коснется в первую очередь малоквалифицированного обслуживающего персонала, а не инженеров и управленцев. Кроме того, думать о привлечении молодых специалистов, имея в виду возможность их размещения в общежитиях, теперь тоже стало невозможно. Свои общежития ЛАЭС была вынуждена передать в муниципальную собственность, как и многие другие бюджетные организации, уступающие по закону «социалку» местным властям. Если власти снимут с них статус общежития, то комнаты будут признаны коммунальными квартирами.
Возможно, новые коммунальные квартиры и не подарок для города. И уже сейчас сосновоборцы не высказывают особенной толерантности по отношению обитанию в их городе в течение ближайших пяти лет двух тысяч строителей. Они даже обращаются к руководству станции с просьбами оградить город от общения с гастрбайтерами. И никакие разъяснения относительно того, что строительные организации из Украины и Белоруссии, которые примут участие в строительстве, имеют лицензии, договора и постоянный, стабильный штат сотрудников, в таких случаях не действуют. В воображении обывателя все равно возникает известный образ - измотанные, не имеющие возможности для полноценного отдыха, соблюдения норм гигиены и питания, люди, соседство которых неизменно внушает чувство потенциальной угрозы.
Но если бы для будущих строителей были созданы условия комфортного проживания, такие опасения потеряли бы актуальность. К примеру, финские технологии изготовления временного жилья включают сборные конструкции, обеспечивая возможность компактного хранения и последующего использования или даже передачи в аренду на время, когда они не будут нужны. Однако, несмотря на то, что город обязан ЛАЭС энергоснабжением, а в проект строительства ЛАЭС-2 включено, в том числе строительство бойлерной районного теплоснабжения, городские власти и российские, судя по всему, не имеют возможности реализовать в ходе данного проекта финский опыт.
«У нас имеются программы по обеспечению жильем, разработанные на период до 2009 года. 56 квартир мы построим благодаря договору долевого строительства. В результате 250 человек из тех, кто придет работать на станцию в этом году, получат временное жилье, - говорит Николай Кириллов. - Есть у нас и ипотечная программа. Она действует на уровне концерна «Росэнергоатом». Но условие получения кредита таково, что первоначальный взнос в приобретение жилья составляет 30% от его стоимости. Остальное оплачивает ипотечный фонд концерна на счет кредитополучателя. Этот кредит предоставляется с рассрочкой до 15 лет под 7% годовых».
На вопрос, может ли молодой специалист получить такой кредит, замдиректора по социальным вопросам отвечает, что теоретически может, даже если он отработал на ЛАЭС всего лишь год. «Допустим, что у меня есть список желающих участвовать в ипотечном проекте, - говорит Кириллов. - Но раз человек записывается в программу, он должен 30% первого взноса иметь уже сегодня. А теперь давайте посчитаем. Сколько стоит у нас, скажем, однокомнатная квартира, площадью, скажем, в 40 кв.м.? Если 1 кв. м стоит примерно 40 тысяч рублей, то квартира в 40 кв. м стоит порядка 1,6 млн рублей. Получается, что для участия в ипотеке нужно иметь примерно 500 тысяч рублей. При этом нужно понимать, что атомная станция, это такой объект, где есть и управленцы высокого класса, высококлассные инженеры, но есть и уборщицы, буфетчицы, кастелянши, которым зарплата позволяет только питаться и даже не всегда они имеют возможность даже детей учить за свои деньги. И совершенно естественно, что у большинства сотрудников нет таких денег. Поэтому пока только небольшое количество, порядка 400 человек у нас числится в желающих участвовать».
Возможно, условия ипотечного кредитования изменятся, и, может быть, это произойдет в самом ближайшем будущем. «Сейчас мы готовим изменения, в сторону снижения суммы первого взноса для молодых и уменьшения ставки по кредиту и раздвижки времени погашения до 25 лет», - говорит Кириллов. Притом, что прийти поработать на атомную станцию год-два попросту невозможно – договора со специалистами заключаются только на длительные сроки – такие условия кредитования могут оказаться вполне привлекательными.
Остается надеяться, что и проблема размещения строителей новой атомной станции в Сосновом Бору, будет решена более-менее цивилизованным образом. Хотя бы на том основании, что проблема безопасности ЛАЭС волнует не только жителей Соснового Бора, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Наталья Стандровская
Писатель-фантаст 1970-х годов Георгий Мартынов, пытаясь заглянуть в новое тысячелетие, предрекал самые разнообразные чудеса вроде общедоступных малогабаритных летательных аппаратов, а Ленинград будущего в его воображении простирался до Гатчины, куда доходило и метро. Только в историческом центре все оставалось так, как было, благодаря чудесному зеленому составу, спасающему исторические здания от старения. Об этих старинных мечтах заставил вспомнить доклад главы Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Санкт-Петербурга Веры Дементьевой. По ее словам, нигде так не заботятся о памятниках истории, как в нашем городе. В материалах пресс-релиза, распространенных на встрече первых лиц петербургского градостроительства с журналистами 23 января, число реставрируемых памятников было оценено числом 330, затем синими чернилами исправлено на 500, а сама Вера Анатольевна озвучила цифру в 700 объектов. Таким образом, чудеса случаются и сегодня. Вице-губернатор Александр Вахмистров, курирующий городское строительство, также осыпал аудиторию цифрами из настоящего и будущего. Последние были хоть и не фантастическими, но были изрядно смелыми. А между тем любопытствующую прессу как будто вовсе не интересовали рекорды, которых целый год добивались строители. И встречу с руководством строительного комплекса, как показали итоговые публикации, она использовала, исходя из собственных представлений о главном.
Стояние на Охте
Собственно, причиной такого поведения прессы стало заявление отсутствовавшего на пресс-конференции ньюсмейкера. А именно – заявление зампреда Комитета по градостроительству и архитектуре Виктора Полищука, сделанное в пылу дискуссии с набитым битком залом НПО «Буревестник», где проходили общественные слушания временного регламента застройки территории Охта-центра. Тогда зампред КГА остался практически один на один с залом, в то время как остальные заседавшие в президиуме моментально стушевывались перед стихийными выкриками и организованным оглушительным скандированием публики. При этом он не только спорил с залом, перекрикивая толпу, убеждая жителей района, помимо прочего, в том, что их дети были бы не на их стороне, а на стороне «прогресса»; по сути дела он предстал перед общественностью не в качестве чиновника, а в роли общественного деятеля, отстаивавшего альтернативную точку зрения. И этим он, возможно, немного смутил неподготовленную часть зала.
Организаторы протестного движения, образовавшегося в последние годы на волне борьбы с уплотнительной застройкой и прочими издержками современного градостроения, а также наиболее отчаянные политические вожаки и провокаторы (если таковые в тот день в «Буревестнике» были) могли бы в ходе этих слушаний взять себе на заметку, что Виктор Полищук - серьезный противник. И, кто знает, может быть, только благодаря активной позиции зампреда КГА, неподдельной заинтересованности (если не сказать, излишней для чиновника откровенности), сквозившей в поведении этой фигуры, отряд ОМОНа, дежуривший за углом «Буревестника», остался этим вечером без работы. В то время как один из молчаливых соратников Полищука по президиуму, взявший на себя роль отдающего команды: «Выключить микрофон!», запросто мог способствовать совершенно иному развитию событий.
Однако худа без добра не бывает. Эту пословицу можно одинаково применить по отношению к обеим сторонам стояния на Охте. Именно тогда Виктор Полищук в пылу полемики заявил, что 28 декабря
К вопросу о превратностях толкования телефонно-виртуального права
Неделю пресса муссировала обстоятельства принятия злополучного постановления №1731 методом телефонного опроса членов правительства, а также обсуждала фальшивое письмо, разосланное в СМИ с электронного ящика пресс-секретаря главы КГА Александра Викторова от его имени, и трактующее ситуацию по высотному регламенту в пользу оппозиции. На этом фоне в Законодательном собрании без всякого ажиотажа был принят ряд поправок к закону о Генеральном плане Санкт-Петербурга. При этом депутаты отдали вопрос высотности практически целиком на откуп правительства. И никому из представителей общественности, возглавляющим движение протеста, не пришло в голову хоть словом упрекнуть своих сторонников по ЗакСу. Сам по себе этот факт остался будто незамеченным.
Прошла еще неделя и журналисты, пришедшие на итоговую пресс-конференцию руководителей городского строительного комплекса, и не увидевшие на ней ни главы КГА, ни кого либо из представителей этого комитета, не нашли лучшего, чем расспросить о высотном регламенте вице-губернатора Вахмистрова. Тот, со своей стороны, заверил прессу, что ничего таинственного в постановлении №1731 нет. Более того, этот документ, по словам Вахмистрова, носит сугубо временный и рекомендательный характер. Он будет действовать до тех пор, пока не будут приняты Правила землеустройства и застройки.
Вице-губернатор предложил прессе ознакомиться с текстом постановления, размещенным на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре. Заодно выяснилось, почему глава этого комитета не пришел пообщаться с прессой. Оказывается в этот важный для журналистов день, когда они только и надеялись получить разъяснения по части высотного регламента из первых рук, Александр Викторов посещал чиновников равнодушной столицы, чтобы получить в 36 ведомствах разрешение на внесение поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. После чего лишь и возможно утверждение ПЗЗ.
Особо технически оснащенные журналисты немедленно вошли в Интернет и не обнаружили там текста постановления. Как разъяснил зампред Комитета по строительству Николай Крутов, постановление еще «в пути» и должно появиться на сайте в 18 часов. Забегая вперед, нужно уточнить, документ публиковался на сайте КГА частями - и в 18 часов 23 января и в 18 часов 25 января, как будто исполнителям по части виртуального обеспечения КГА, как участникам слушаний по Охта-центру, не сразу удалось поверить в серьезность намерений начальства. К тому же и журналисты, присутствовавшие на пресс-конференции, за неделю до этого занимались анализом практики принятия нормативных актов путем телефонного опроса, не сразу смогли понять, означает ли факт публикации постановления на сайте КГА вступление в силу этого документа. Этот вопрос настолько смутил вице-губернатора, что он оставил его без ответа.
Щелочка для общественности
Тем не менее, на следующее утро в прессе появилась какая-никакая расшифровка отчасти этого документа, отчасти комментариев неизвестных экспертов. Так, говорилось, например, об ограничении высоты зданий до
Но если очень долго прищуриваться, обладать высокоразвитой географической интуицией или особой одаренностью по части гадания на картах, то можно скорее всего прийти к выводу, что исторический центр города, такой, каким он представляется обывателю, поделен приблизительно на 4 градостроительных зоны. Центральная из них, та, которую, может быть, с большой натяжкой следовало бы назвать ядром исторического центра, является зоной, где строительство рекомендуется вести не выше
Что же касается градостроительных зон 3 и 4, то про них в документе говорится буквально следующее: «возможность применения параметров предельной высоты доминантной части застройки квартала при разработке проектной документации подлежит в соответствии с действующим законодательством историко-градостроительной экспертизе, результаты которой подлежат согласованию с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и Комитетом по градостроительству и архитектуре в пределах их компетенции».
Немногим больше ясности в вопрос о предельной высоте строительства привносят и размещенные 2 дня спустя после пресс-конференции и специально анонсированные на сайте КГА приложения к постановлению №1731. Здесь имеются более крупные карты, фрагменты которых можно рассмотреть по отдельности. Да вот беда - на них отсутствуют границы тех самых градостроительных зон, по номерам которых в постановлении даны указания ограничения высотности. На этих картах только цифры и буквы, которые не имеют расшифровки.
В итоге странное складывается впечатления от времяпровождения на сайте КГА - будто те, кто взял на себя ответственность за размещение этих документов в таком вот виде хотел лишь поддразнить и без того нетерпеливых сторонников протестного движения.
Чрезвычайно-временное положение
Одно по крайне мере во всей этой ситуации внушает временное спокойствие. Просто исходя из того, что все вышеупомянутые документы и схемы размещены на сайте КГА в разделе «Проекты нормативно-правовых актов» логически должно вытекать, что постановление №1731 то ли еще не принято правительством, то ли является не тем окончательным вариантом постановления, который должен быть опубликован.
С момента обнародования постановления №1731 должна прекратиться практика проведения общественных слушаний регламентов застройки. То есть практика эта должна быть расширена одновременным рассмотрением регламента застройки в составе Правил землепользования и застройки. Этого требует федеральный закон. Соблюдения этого закона в свою очередь требуют от петербургских властей и общественные организации, выросшие в процессе разработки, обсуждения и принятия этого закона. Тогда, по идее, общение властных органов, бизнесменов и общественности, должно стать гораздо более предметным.
Однако, как долго продлится период «межзакония», отменяющего действие ВРЗ и вводящего временный же порядок высотного регулирования ППЗ? И какими чрезвычайными обстоятельствами продиктована необходимость замены одного временного документа на другой, также временный? В то, что на принятие нового временного постановления Смольный подтолкнуло что-то вроде тени «Буревестника», верится с трудом.
И в то же время очень хочется верить в то, что по завершению мытарства главы КГА по московским ведомствам (которым, по признанию вице-губернатора Вахмистрова, эти питерские «заморочки» глубоко чужды и неинтересны) критерии КГА и КГИОПа в части принятия решений по проектам в градостроительных зонах 3 и 4 будут разъяснены.
В конце концов, в Петербургеимеется собственная архитектурная школа. И дома, возводимые петербургскими фирмами без всякого эпатажа, в последнее время все чаще вполне удачно вписываются в историческую застройку самым естественным образом. Проходя по Очаковской улице близ Смольного, всякий раз удивляешься тому, как архитекторы дома №6 по этой улице, которому всего-то 5 лет, умудрились так мастерски ввести это здание в контекст окружающего антуража XIX в. – причем без попытки точно скопировать тот или иной классический стиль.
Именно о такой - близкой по духу – доминанте, может быть, даже и не об одной, мечтают жители Охты. Что делать, если людям не верится, в то, что исключительно заезжие мастера знают секрет подлинной красоты и гармонии.
Но почему-то всякий раз, когда устраивается конкурс на реконструкцию исторического памятника в градостроительной зоне 1 или 2, непреложным условием является участие именитого архитектора из чужой школы, которая почитаема в мире, имеет своих классиков, но эти классики астрономически далеки от Росси и Кваренги. Порой создается впечатление, что не только при выставлении подобных условий, но и при новом разделении города на непонятно каким образом определенные зоны, наши власти руководствуются не столько расчетом и даже конъюнктурой, сколько верой в некое чудо, исходящее из Европы. В то, что исключительно заезжие мастера знают секрет подлинной красоты и гармонии, и одно лишь мановение решительной постмодернистской руки может - цитата из недавнего европейского гостя - оживить холодный и ветреный питерский центр, будто зеленый порошок из романа устаревшего фантаста.
Константин Черемных,
Наталья Стандровская