В поисках альтернативы
Рынок ипотечного кредитования продолжает расти, но темпы прироста уже не такие впечатляющие, как в прошлом году. К тому же ставки по ипотеке у ряда банков пошли вверх. Перспективы рынка ипотеки и возможности развития альтернативных схем обсудили участники заседания круглого стола "Новые горизонты жилищного кредитования", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ "Абсолют Банк"
Мария Иванова, директор департамента ипотечного кредитования АН Home estate
Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Наталья Гончаренко, руководитель управления ипотечного кредитования банка БФА
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус"
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки ООО "НДВ СПб"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Андрей Останин, директор управления по привлечению инвестиций холдинга RBI
Алена Шереметьева:
– Банк ВТБ24 – один из лидеров рынка ипотеки. Как вы оцениваете свои результаты по выдаче ипотеки за минувшие месяцы 2012 года?
Татьяна Хоботова:
– Итоги III квартала на рынке недвижимости весьма неоднозначны. Рынок рос, но не теми темпами, которыми хотелось бы. В части ипотечного кредитования III квартал был не самым бурным, но прогнозируемый на 2012 год 20-30% рост мы все равно превзошли. За 9 месяцев текущего года рынок вырос в 1,5 раза по сравнению с 2011 годом. Темпы продаж у застройщиков, по нашим данным, также не снижались, однако в октябре произошло снижение цен на новостройки. Итоги нашего банка за 9 месяцев года впечатляющие. За этот период мы выдали ипотечных кредитов на общую сумму 9 млрд рублей, что в 1,3 раза больше, чем за весь прошлый год, за III квартал 2012 года было выдано 3 млрд рублей. Что касается структуры кредитов, то за 9 месяцев 2012 года 46% выданной ипотеки – это займы на приобретение строящегося жилья. За III квартал их доля составила более 50%. Таким образом, мы видим явное смещение спроса в сторону первичного рынка. Банк отреагировал на эту тенденцию и провел либерализацию требований к заемщикам. Так, в IV квартале мы снизили размер первоначального взноса для покупки квартир на первичном рынке до 10%. Ранее эта опция была доступна только для вторичного рынка. Также мы снизили требования к высотности, степени готовности дома для аккредитации объектов без предоставления дополнительного обеспечения, то есть только под залог права требования. Все эти меры не отменяют взвешенного отношения к аккредитации застройщиков. Такая возможность есть только у крупных игроков рынка жилищного строительства.
Сегодня есть проблемы с регистрацией договоров долевого участия. Мы считаем перспективной схему проведения ипотечных сделок по аккредитивной форме. Классическая схема выглядит следующим образом: клиент заключает договор долевого участия, кредитный договор, документы подаются на регистрацию, затем регистрируются, после чего деньги переводятся на счет клиента и потом перечисляются застройщику. Этот процесс занимает довольно много времени. Аккредитивная же форма позволит снизить трудозатраты самого заемщика, так как ему придется приходить в банк только один раз, чтобы открыть аккредитив и внести первоначальный взнос, а далее, после регистрации, застройщик сможет сам раскрыть аккредитив и перечислить себе денежные средства. Эта схема будет интересна и банкам, и застройщикам, и заемщикам. Сейчас она находится на стадии согласования.
Алена Шереметьева:
– Планирует ли банк вслед за другими участниками рынка повышать ставки по ипотеке?
Татьяна Хоботова:
– Ставки не повышаются просто так. Их рост связан с экономической ситуацией, тенденциями на рынке и политикой, принятой в банке. Процентные ставки мы пока не повышали. Скорректированы в конце сентября были процентные ставки для займов с первоначальным взносом более 60%. Если раньше для таких займов ставка была очень низкой и составляла порядка 9%, то сейчас она начинается с 10,4%. Пока предпосылок к повышению ставок до конца года в нашем банке нет.
Алена Шереметьева:
– Аналитики предвещают сокращение рынка ипотеки в 2013 году и падение темпов его прироста. Каков ваш прогноз на 2013 год: что будет со ставками и темпами роста ипотечного рынка?
Татьяна Хоботова:
– Рынок ипотеки, конечно, уже не будет расти такими темпами, как в 2011‑2012 годах. Мы уже достигли докризисных величин, и бесконечно роста быть не может. По нашим прогнозам, темпы роста будут на уровне 20-30%. Процентная ставка, скорее всего, будет расти. Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам может достигнуть 13,3%. Сегодня она находится на уровне 12,3-12,5%.
Алена Шереметьева:
– Участникам рынка зачастую сложно тягаться с такими гигантами, как Сбербанк и ВТБ24. Какие способы привлечения клиентов в таких условиях используют небольшие банки? Каковы результаты по ипотеке у Абсолют Банка за минувшие 9 месяцев?
Екатерина Базилевская:
– В портфеле нашего банка сейчас более 3 тыс. кредитов на сумму более 6 млрд рублей. Темпы прироста нашего ипотечного портфеля в этом году сопоставимы с показателями прошлого года. В I и II кварталах был рост, в III, как и у всех, – спад, в IV квартале в октябре за счет введения новых программ мы вразрез с рынком понизили ставки, чтобы компенсировать снижение роста, которое наблюдалось в III квартале. Мы рассматриваем каждую заявку в индивидуальном порядке, размер первоначального взноса у нас начинается с 12%, к тому же мы учитываем все формы дохода. Процент одобрения по ипотечным кредитам у нас очень высокий – более 50%. Что касается прогнозов по ипотечным ставкам, то они, конечно, будут следовать за рынком. Если будут повышаться ставки по вкладам, то вырастут и ставки по кредитам. Если учитывать фактор платежеспособности нашего населения, то возможностей для роста осталось не так много. Ипотечные ставки выше 13-14% не интересны нашему населению. Если не будет проблем с ликвидностью, то ипотечные кредиты будут продолжать пользоваться спросом.
Алена Шереметьева:
– Банк БФА вышел на рынок ипотеки сравнительно недавно. Каким образом вы намерены отвоевывать свою долю? Эксперты между тем заявляют, что спрос на ипотеку близок к насыщению.
Наталья Гончаренко:
– Банк БФА – прежде всего банк для корпоративных клиентов. И когда мы запускали ипотеку, то это был проект для наших корпоративных клиентов. Мы хотели предложить дополнительную услугу для строительных компаний, которые у нас кредитуются. Сейчас в банке переходный период – рассматриваются серьезные планы по развитию розницы, и в зависимости от того, какое решение примут, будет строиться стратегия. Останавливаться на тех проектах, которые у нас есть, банк не собирается. Хотя, к примеру, наше сотрудничество с компанией "Леонтьевский мыс" очень успешно. Это был нестандартный выход на ипотечный рынок, ведь стереотипно считается, что для приобретения элитного жилья ипотека не пользуется спросом. Тем не менее мы отмечаем довольно значительный рост обращений за ипотекой на элитную недвижимость. Такие клиенты, как правило, не желают вынимать деньги из бизнеса, и им удобнее воспользоваться услугами банка и взять ипотеку. Мы активно выходим на этот рынок и разработали программу аккредитации застройщиков. Безусловно, отвоевывать долю очень нелегко, так как рынок серьезно поделен между банками. Однако у нас есть свои возможности: наш головной офис находится в Петербурге, и поэтому нам просто принимать серьезные решения. Мы будем стараться брать гибкостью и нестандартными подходами. К примеру, предоставлять возможность аккредитации застройщикам на более интересных для них условиях.
Алена Шереметьева:
– На гребне приближающей второй волны кризиса эксперты говорят о том, что рассрочка как антикризисный инструмент снова может вернуться на рынок. Чувствует ли Компания Л1 повышение интереса к рассрочкам, какие ее варианты вы предлагаете и каковы, на ваш взгляд, перспективы этого инструмента?
Надежда Калашникова:
– Конечно, правильнее, когда сапоги тачает сапожник. Мы не хотели бы нагружать себя не свойственными застройщику функциями. Рассрочка – это действительно вынужденная мера, на которую застройщики пошли в период кризиса, для того чтобы поддержать своих покупателей. На сегодняшний день у нас есть рассрочка до 2018 года, но нам не хотелось бы развивать этот инструмент, так как наша задача – строить. Мы очень надеемся, что банки разработают схемы, которые будут удобны нашим клиентам даже в кризисные периоды.
Алена Шереметьева:
– Для того чтобы увидеть картину по рынку в целом, я бы хотела обратиться с вопросом к нашим экспертам из агентств недвижимости. Какую долю в структуре сделок занимают ипотека и рассрочка? Какова динамика спроса на эти продукты?
Мария Иванова:
– Согласно данным статистики по нашему агентству, 20% сделок приходится на рассрочку, а 80% – на ипотеку. Рассрочка из-за ограниченного срока действия изначально рассчитана на тех, кто планирует продать старую квартиру и купить новую. Ипотека – более универсальный продукт, и мы считаем, что, даже несмотря на негативные прогнозы, она будет развиваться.
Сергей Гребенюк:
– По нашим данным, каждая третья сделка, которая совершается на рынке недвижимости Петербурга, ипотечная. Что касается ставок, то многие банки с иностранным капиталом подняли их незначительно и только на комбинированные программы, где ставка фиксируется на первые 3-5-7 лет. Это связано с рисковыми ожиданиями. Что касается альтернативы ипотеке, то я считаю, что такие инструменты есть, они находятся на поверхности, и их надо просто грамотно использовать. К примеру, можно воспользоваться таким инструментом, как ипотека под залог имеющейся недвижимости, схемой «из рассрочки в ипотеку», когда ряд застройщиков предоставляют рассрочку маленькими платежами по 30‑50 тыс. рублей до сдачи дома в эксплуатацию, а потом дольщик закрывает сделку ипотекой на оставшуюся стоимость квартиры. В таком случае покупатель может выиграть за счет роста цен на недвижимость и более низкой ставки по ипотеке на квартиру в готовом доме. Помимо ипотеки и рассрочки можно использовать такой инструмент как налоговый вычет. Играя на этих финансовых инструментах, можно даже довольно крупный кредит погасить лет за семь.
Надежда Калашникова:
– Если речь идет о первичном рынке, то не будем забывать, что это рынок инвестиций. Это, как правило, вложение свободных средств, а если 90% от стоимости квартиры брать в ипотеку, то это не инвестиция, а авантюра. Покупателям необходимо более взвешенно подходить к выбору финансовых инструментов для приобретения недвижимости.
Алена Шереметьева:
– Чувствует ли повышение спроса на программы рассрочек холдинг RBI? Какие еще схемы приобретения жилья предлагаете вы?
Андрей Останин:
– Мы наблюдаем уменьшение доли продаж в ипотеку. Если в прошлом году эта доля приближалась к 50%, то в этом году она составляет около 40%. Остальные 60% делятся следующим образом: порядка 25‑30% – это рассрочки, и интерес к ним стабилен, далее идут сделки со 100%-й оплатой, и порядка 10% – это прочие сделки. В эти 10%, в частности, входит схема покупки жилья в зачет имеющейся недвижимости. Этот инструмент появился несколько лет назад, и рынок сначала отнесся к ней скептически, но мы уверены, что доля продаж по этой схеме будет расти. Задача застройщиков, которые хотят быть успешными, – разрабатывать программы, удобные для клиентов. Мы считаем, что будущее за индивидуальным подходом к каждому клиенту. Рассрочка – это не панацея. Мы прогнозируем, что доля ипотеки в следующем году сохранится, а доля сделок с использованием других схем оплаты будет расти.
Алена Шереметьева:
– Хотелось бы услышать мнение наших скандинавских коллег. Каково соотношение рассрочки и ипотеки в структуре ваших продаж? Какие альтернативные ипотеке инструменты используются в регионах присутствия вашей компании?
Наталья Зуева:
– Мне кажется, что на сегодняшний день альтернативы ипотеке нет. Не все клиенты могут позволить себе рассрочку, так как у большинства из них короткий срок – около трех лет. Далеко не у всех покупателей есть собственное жилье, которое они могут продать. Поэтому ипотека занимает большой объем в структуре наших продаж. В этом году ее доля составляет порядка 30%, доля рассрочек – тоже порядка 30%. Ипотека, безусловно, выгодна застройщикам, так как они сразу же получают 100% стоимости квартиры. По сравнению с прошлым годом мы наблюдаем снижение доли ипотеки (в процентном соотношении, но не в количественном, так как в целом наблюдается рост объема продаж) и рост доли рассрочек. Это связано с тем, что банки в течение года поднимали ставки по ипотеке, и не всем клиентам стало удобно ее брать. К тому же в этом году у нас вышло на рынок несколько новых объектов, по которым действуют длительные рассрочки. Что касается финского опыта, то там большинство сделок проходит с привлечением ипотеки или рассрочки. Там работает схема альфа-кредитования, по которой застройщик берет большой кредит на дом и распределяет его между своими покупателями, проверяя их платежеспособность. Срок такого кредита может доходить до 22 лет. При этом первый взнос может быть всего 15%, следующий 15%-й взнос клиент вносит к окончанию строительства, остальные 70% клиент может выплачивать в любой срок до 22 лет. Ставка по такому кредиту плавающая и на данный момент составляет 1,5%.
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– Доля ипотеки на наших объектах не превышала 40%, велика доля 100%‑х оплат, а доля рассрочек минимальная. Начальный этап строительства – самый сложный для застройщика в части реализации квартир с привлечением ипотеки. Продажи по договорам уже начались, а банки между тем требуют определенную степень готовности дома. По мере того как дом движется к завершению, интерес к рассрочке падает, а к ипотеке возрастает. Рассрочка более востребована на ранних этапах строительства, когда период ее уплаты максимальный, соответственно, и меньше ежемесячные взносы. Однако рассрочку все же нельзя считать альтернативой ипотеки. На своих объектах мы прогнозируем такое соотношение: 40% – ипотека, 40% – 100%-я оплата, 20% – рассрочки.
Алена Шереметьева:
– Ипотека – это понятный покупателю инструмент, защищенный законом. Как потребителю не перепутать альтернативные инструменты с полукриминальными серыми схемами?
Мария Иванова:
– Жилищный строительный кооператив, на первый взгляд, кажется привлекательной схемой. Здесь отсутствуют требования к заемщикам, и для вступления нужна небольшая сумма и паспорт. Минусы этой схемы в следующем: пока не будет выплачено 50% стоимости покупаемой квартиры, клиент не может пользоваться этим жильем. Собственность можно оформить только после погашения всей суммы. Я считаю, здесь заложены очень высокие риски, и связываться с такой схемой не стоит.
Сергей Гребенюк:
– Что касается жилищных накопительных кооперативов, то я тоже считаю, что это своего рода обман. За прошлый месяц к нам обратились три человека, которые забрали оттуда деньги и взяли ипотеку. Для того чтобы не быть обманутыми, нужно самостоятельно изучать юридическую правовую базу и обращаться в профессиональное агентство недвижимости.
Алена Шереметьева:
– Доля дефолтных ипотечных кредитов у банков невелика. Какова доля так называемых дефолтных рассрочек?
Надежда Калашникова:
– Доля таких рассрочек у нас невелика. Мы стремимся дать каждому клиенту возможность найти выход из затруднительной ситуации, пересматриваем график и размеры платежей.
Андрей Останин:
– Нам удается достичь договоренностей с каждым клиентом, у которого возникают проблемы с погашением рассрочек.
Наталья Зуева:
– В некоторых случаях клиент может на остаток рассрочки, который ему тяжело выплачивать, взять ипотеку. Мы наблюдаем повышение интереса клиентов к приобретению квартир в строящихся домах. В связи с этим мы обратились к тем нашим банкам-партнерам, которые требуют для запуска ипотеки достижения определенной стадии готовности дома, с просьбой аккредитовать наши объекты с нуля. Ряд одобрений мы уже получили, и это хороший знак.
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– С дефолтными рассрочками работать сложно, но, к счастью, их мало. Если застройщик работает по договорам долевого участия, то ситуация с рассрочками складывается непростая, потому что такой договор требует зафиксировать дату передачи квартиры. Застройщик в силу 214-ФЗ очень ограничен в свободе по предложению рассрочек. Кроме того, мы еще вынуждены заканчивать оформление этих договоров в связи с непростой ситуацией в Росреестре, где регистрация может занимать 1,5-2 месяца. За некоторое время до того, как дом введен в эксплуатацию, договор долевого участия исчерпывает себя, и в действие вступает предварительный договор купли-продажи, по которому давать рассрочку проще, потому что на человека, который перестает платить, вы просто не будете оформлять собственность. В ситуации договора долевого участия власть застройщика над этим имуществом гораздо более уязвима.
Алена Шереметьева:
– Возможно ли на фоне растущих у некоторых банков ипотечных ставок появление инструментов, привлекающих заемщиков?
Екатерина Базилевская:
– Если банки повышают ставки по ипотеке, значит, для этого есть предпосылки, и риски для банков повышаются. Соответственно, банки будут синхронно повышать не только ставки, но и ужесточать требования к заемщикам.
Татьяна Хоботова:
– Необходим индивидуальный подход к заемщикам и покупателям квартир. Возможен переход от рассрочки к ипотеке еще на стадии строительства дома, погашение кредита материнском капиталом, налоговыми вычетами, которые можно оформить при покупке квартиры и при уплате процентов по ипотеке. У нас есть продукты, которые могут помочь и собственникам бизнеса. К примеру, программа "Победа над формальностями". При наличии первоначального взноса в размере не менее 35% заемщик указывает свой уровень дохода, и мы ему верим. В следующем году конкуренция между банками обострится, поэтому индивидуальный подход будет превалировать.
Наталья Гончаренко:
– Есть хорошая инициатива АИЖК по страхованию ответственности заемщика, и если она разовьется, то возможно снижение первоначального взноса до нуля. Сегодня этот сегмент страхования не очень развит, и у банков пока нет доверия к нему. Инициатива АИЖК состоит в том, чтобы переложить часть рисков с банков на страховые компании, за счет чего банки смогут сильно не завышать ставки при маленьком первоначальном взносе. Вопрос в том, какая судьба ждет эту инициативу, найдет ли она поддержку законодательных органов и страховых компаний.
Без малого три месяца осталось до отмены государственного регулирования в сфере строительства и проектирования. Вопрос о том, насколько участники рынка готовы к самостоятельному плаванию, обсуждался недавно на всероссийской конференции «Управление качеством строительства и профессиональная сертификация компаний и продукции в Санкт-Петербурге». Приобщиться петербургского опыта собрались руководители надзорных органов и представители 18 союзов строителей из разных регионов России. Однако меморандум, принятый по итогам конференции, с призывами к сообществу форсировать создание саморегулируемых организаций и просьбами к властям об оказании содействия, как и многие выступления участников, демонстрировали состоянии растерянности.
Свобода качества
«Что делать, если срок лицензии истекает в июне?», - обратился один из участников конференции к президиуму, вызвав напряженное оживление в зале. «Вы еще успеете пройти лицензирование до 1 июля, торопитесь», - настоятельно посоветовали предпринимателю. Для него это сомнительная трата денег и времени за день-два до отмены государственного лицензирования. А для дальновидных теоретиков строительного бизнеса эта лицензия – лишнее свидетельство качества.
Несмотря на то, что закон о СРО вступил в силу в декабре 2007 г., надежда на то, что саморегулирование в полной мере заменит лицензирование, может не оправдаться, считает гендиректор ООФ «Центр качества строительства» Антон Тавкинь (Москва). В самом деле, государственные гарантии и ручательства в России зачастую ценятся больше, чем мнение того или иного отраслевого объединения. К тому же, предупреждает Тавкинь, может получиться так, что лицензирования не будет уже, а саморегулирования не будет еще: в развитие федерального закона «О саморегулируемых организациях» необходимо принять порядка 20 нормативных и правовых актов на уровне Госдумы и Правительства РФ.
Ровно противоположной точки зрения на государственное регулирование придерживается другой представитель «Центра качества» из Санкт-Петербурга Анатолий Летчфорд. Оно крайне неэффективно, поскольку для получения лицензии всего-навсего требуется приобрести за определенную плату так называемую «систему управления качеством». И только саморегулирование, по мнению Летчфорда, позволит не допустить на строительный рынок недобросовестных участников.
Не меньше разногласий среди участников рынка и относительно существующей нормативно-технической базы. Одни считают, что СНиПы, ГОСТы, НПБ и СанПиНы отменены с момента вступления в силу в 2002 г. ФЗ «О техническом регулировании». Другие, напротив, готовы держаться за них до последнего. Правда, делать это становится год от года все более затруднительно. Во-первых, наращиваются темы стройиндустрии – новые технологии и материалы вытесняют те, на которых была основана старая нормативно-техническая база. А во-вторых, насыщается постепенно и сам рынок строительной продукции и услуг; конкурентные преимущества начинают формироваться внутри все более дифференцированного механизма спроса и предложения.
По сути дела, государство не только не хочет тормозить растущее разнообразие, оно не в силах ни противостоять ему, ни контролировать его. Для объектов социального строительства в Санкт-Петербурге планируется внедрять типовые проекты. На рынке коммерческих объектов и услуг, выход, по словам зампреда Комитета по строительству городского правительства Алексея Кайдалова, очевидно, лежит в области построения системы эффективного управления качеством самими строительными организациями. Однако, в любом случае, соблюдение стандартов качества, которые примут в итоге саморегулируемые организации, будет не обязательным, а добровольным.
Регламент безопасности
Последним рубежом государственного контроля в области строительства и проектирования с 1 июля 2008 г. останется контроль безопасности. 16 технических регламентов о безопасности различных видов продукции и услуг в развитие базового закона «О техническом регулировании» должны быть приняты до 1 января 2010 г. Из них 2 регламента относятся непосредственно к строительству – «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов». Когда они будут разработаны и приняты, СНиПы будут окончательно упразднены. Пока же участникам рынка разрешается их изменять, дополнять и объединять в так называемые «своды правил».
По идее, - размышляет на полях закона «О техническом регулировании», в своей брошюре вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан, - технический регламент должен готовиться на основе СНиПов, международных стандартов и национальных стандартов качества. Но технический регламент – это, прежде всего, регламент безопасности. «Требования технического регламента устанавливаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей», - говорится в ст. 6, п. 1 этого ФЗ. По сути, это означает, что из существующей нормативно-технической базы нужно изъять все то, что касается вышеперечисленных критериев безопасности.
Кстати говоря, в законе еще имеются указания на то, что будущий технический регламент для строителей должен устанавливать минимально необходимые требования в части соблюдения таких видов безопасности, как например, ядерная, биологическая, радиационная, термическая, химическая, электрическая и другие. А не только механическая, пожарная и сейсмическая.
Но главное, это то, что в отличие от международных и национальных стандартов, а также сводов правил, соблюдение технического регламента должно быть обязательным.
Сам себе контролер
Много непонятного кроется и за обновленным понятием «строительный надзор». По словам А.Летчфорда, в последние годы во многих строительных компаниях и этот важнейший элемент управления качеством формализован и существует только на бумаге. «Иногда в конце месяца прораб на коленке писал все акты освидетельствования скрытых (новыми этапами строительства) работ, чтобы подписать у заказчика форму 2, и не всегда эти акты соответствовали действительности», - рассказал Летчфорд. Новая форма, в отличие от старой, должна содержать сведения о том, кто осуществляет строительный контроль. А таковыми теперь должны стать представители организации, ведущей строительство, возможно, вместе с представителями заказчика и проектировщика.
Результат Государственного строительного надзора во многом зависит от эффективности строительного надзора. Уже на уровне проекта должны быть установлены «все точки контроля за безопасностью», включение их в состав проекта должно неукоснительно соблюдаться. По этим ориентирам на уровне строительного контроля осуществляется освидетельствование выполненных работ, конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с требованиями технического регламента.
Строительный контроль, в отличие от проводившегося ранее технического надзора, не включает выполненных приемку работ, проверку их объемов и стоимости, контроль за графиком, за качеством проектной документации и многие другие функции, которые уже давно являются предметом не Градостроительного, а Гражданского кодекса и договоров между участниками строительства. Получается, что цели строительного надзора во многом созвучны задачам Госнадзора и таким образом позволяет избежать предписаний, штрафов с его стороны, остановки строительства.
Но важно не только качество выполняемых работ. Один из докладов на конференции был посвящен системе менеджмента качества, разработанной на основе ISO 9000. Система позволяет повысить уровень организации, расчетов в строительстве и таким образом сократить потери брака и простоев, избежать частой смены подрядчиков и просчетов в их выборе. Но и не только – система научит организации планировать непрерывную работу по совершенствованию качества. Так рекомендовал ее в своем докладе генеральный директор ООО «Русский Регистр – Балтийская Инспекция» Александр Куликов.
Управлением качеством на уровне менеджмента проекта посоветовал участникам конференции Л.Каплан. Менеджер проекта, по его словам, специальность штучная, например, в Англии, компании переманивают друг у друга таких специалистов. А по сути это аналог прораба, сосредоточившего в своих руках, как экономику проекта, так и управление всем, что происходит на строительной площадке.
Иными словами, главное, чего стоит ожидать с 1 июля 2008 по 1 января 2010 г. – это увеличение веса человеческого фактора. Без наращивания квалифицированных и самостоятельных даже на низовом уровне кадров, при техническом регламенте будет очень тяжело.
Наталья Стандровская
В области дорожного строительства вторая столица России серьезно отстает от первой. Инфраструктурная недостаточность дает себя знать все более отчетливо. Осознавая остроту проблемы, городские власти стремятся наверстать упущенное. «На нас смотрит Европа», - сказала губернатор на годовом отчетном собрании Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству и дорожного развития 27 марта. Речь шла не только о наших гостях, но и о наших партнерах. Впрочем, совершенствование дорожной сети интересует едва ли не каждого жителя города. В какой степени инициативы дорожников соответствуют их ожиданиям?
Хорошо, но мало
Улицы, проспекты и шоссе не зря называют артериями города. Их закупорка столь же губительна, как тромбоз сосудов в организме человека. И экономика, и быт города немыслимы без движения, которому требуется тем больше простора, чем активнее процессы жизнедеятельности. Выхлоп автомашин, застрявших в пробках, губит зеленые насаждения – легкие.
Достаточно одного взгляда с высоты на центр Санкт-Петербурга в час пик, чтобы убедиться, что самой острой проблемой города является транспортная инфраструктура. Впрочем, позитивные сдвиги в этой сфере за последние годы очевидны. Только в
Работы, запланированные на
Городское руководство предъявляет к дорожникам серьезные требования. Реализация ряда первоочередных проектов не выполняется в намеченные сроки, что грозит Петербургу невыполнением обязательств перед иностранными инвесторами. На презентации годового отчета Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству губернатор жестко поставила вопрос о необходимости ввода южного участка ЗСД к концу
Губернатор привела в пример городским дорожникам практику эмирата Дубаи, где реализация проектов начинается на следующий день после распоряжения главы государства. Оправданием для петербуржцев может служить лишь то, что у нас, в отличие от солнечной ближневосточной монархии, лето царит не круглый год, и нет такого количества привлеченной рабочей силы из соседних стран.
Впрочем, в совершенствовании дорожного хозяйства город больше ориентируется на Западную Европу, славящуюся своими многомильными магистралями непрерывного движения, которое существенно облегчается пешеходными переходами и перехватывающими парковками. Невыполнение программ по переходам и «перехватам» вызывает особые претензии Смольного к КБДХ.
Ведомство проявляет готовность исправиться и наверстать упущенное поистине ударными темпами. Планы на последующий 2-летний период и перспективные планы до
Промедление с развитием городских дорог и в самом деле недопустимо. Согласно данным КБДХ, число автомашин в Петербурге возрастает на 100000 в год. Таким образом, к
Пересеченная местность
Фактически отличие Санкт-Петербурга от эмирата Дубай, увы, не исчерпывается климатическими и управленческими условиями. Во-первых, местность мегаполиса пересечена не только многочисленными реками и каналами, но и железнодорожными трассами, многие из которых утратили свое значение, а другие, ведущие к порту, напротив, нуждаются в свободе от препятствий. Во-вторых, реализация многих проектов требует согласования с федеральными инстанциями, которым подчинены многие предприятия. И наконец, эмирату Дубай вряд ли знакомо такое понятие, как зона охраны культурного наследия, которую в любом смысле слова непросто объехать.
Естественные и искусственные преграды разделяют городские районы, а ограниченное количество переправ создает постоянные пробки на существующих мостах и путепроводах. Между тем преодоление этих преград сковывается нерешенностью вопросов реорганизации производства на федеральных объектах. Так, разработанный еще 4 года назад проект транспортной связи между Васильевским островом и Центральным районом не мог реализоваться из-за отсутствия договоренности с ФГУП «Адмиралтейские верфи». Лишь накануне презентации Концепции совершенствования и развития дорожного хозяйства был окончательно решен вопрос о трассе нового моста, выходящего на 22-23 линию В.О., проект которого разработан институтом «Стройпроект». Губернатор призвала проектировщиков не отвлекаться на сторонние заказы. Однако разработчики проектов также нуждаются в ясности: ранее подготовленный проект тоннеля на остров оказался невостребованным.
У нынешнего городского руководства есть существенное преимущество перед своими предшественниками советского времени: ему не приходится церемониться с промышленными гигантами, теперь уже бывшими. Новая переправа между центром и Васильевским островом заставит потесниться ОАО «Электроаппарат». Через территорию ОАО «ЛОМО» пройдет новая магистраль №7, соединяющая Арсенальную ул. с реконструируемым Полюстровским пр. и продолжающаяся вдоль Выборгской железной дороги, разгружая пр. Энгельса. Соединяясь с Кушелевской развязкой, новая магистраль с мостом через Неву в створе Арсенальной ул. призвана разгрузить Лесной и Пискаревский пр., а также отчасти инфраструктуру Большой Охты.
Арсенальный мост, включенный еще в план
Орловский тоннель в числе новых проектов в тексте Концепции назван последним. Ни одного другого тоннеля авторы не предусматривают. Очевидно, при всем благоприятном финансовом положении город не может себе позволить подобную роскошь. Хотя, по расчетам депутата ЗакС, Президента Союза строительных компаний Санкт–Петербурга «Союзпетрострой», заслуженного строителя РФ Владимира Гольмана, для разгрузки исторического центра (на сегодняшний день), помимо 4-5 новых мостов, необходимо построить еще 4 тоннеля.
Все дороги ведут на кольцо?
Подготовленная Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству Концепция развития дорожного хозяйства обладает всеми необходимыми свойствами концептуального документа: вначале формулируются приоритеты в решении проблемы, затем излагается система программных мероприятий, после чего способы их решения перечисляются в деталях.
В число приоритетов включены: повышение мобильности населения с экономией его временных затрат; повышение конкурентоспособности продукции за счет сокращения транспортных издержек; экономия на энергоресурсах за счет сокращения пробега; снижение затрат на строительные работы и мультипликативный эффект в других областях экономики.
Адресная программа, разработанная НИИ территориального развития и транспортной инфраструктуры (НИПИ ТРТИ) и прилагаемая к Концепции, созвучна перечню, где 4 из 5 пунктов привязаны к интересам производства. Впрочем, многие из изображенных на схеме проектов послужат и индивидуальным потребностям населения. Программа предусматривает радикальное улучшение связей между районами: помимо вышеназванных трасс, выходящих на Васильевский остров, 2 новых магистрали соединяют Фрунзенский район с обоими берегами Невского. Реконструкция Ивановского путепровода наконец ликвидирует «узкие места» между районами, самым неприятным из которых для автомобилистов был Горбатый мост над Навалочной.
Впрочем, первая из двух трасс, пересекающая Неву в створе Фаянсовой и Зольной ул., следует вдоль Окружной железной дороги на протяжении от ЗСД до восточного полукольца КАД. Эта платная магистраль, которую предполагается строить на основе концессии, таким образом, решит проблемы преимущественно грузового транспорта. То же можно сказать о новой трассе на севере города, которая соединит ЗСД с промзоной «Парнас» и далее с дорогой на Скотное, вливаясь в нее вблизи пересечения с КАД.
К Кольцевой автодороге выйдет также магистраль №7, продолжение Софийской ул. на юге и Пискаревского пр. на востоке. Таким образом, в ближайшие 8 лет нагрузка на единственную кольцевую магистраль многократно возрастет.
Между тем «кольцо», на первых порах полупустое, сегодня уже достигло предельной нагрузки. При этом, как известно, у властей Ленобласти имеются планы промышленного развития вдоль Восточного полукольца, к которому географически привязана и потенциальная «областная столица» Кудрово. По мнению директора ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрия Свительмана, кольцевая дорога с момента ввода в эксплуатацию имела большое преимущество перед Московской кольцевой: от постоянных пробок ее спасало именно малое число съездов. Похоже, об этом преимуществе к
Трафик и график
Нельзя сказать, что разработчики из НИПИ ТРТИ забыли о легковом автотранспорте. Так, житель пр. Энергетиков сможет прокатиться по магистрали непрерывного движения до ул. Коллонтай, пересечь Неву по новому мосту и оказаться на Большом Смоленском, а затем и на Благодатной. Впрочем, препятствия на пути все же возникнут. В числе 75 предусмотренных развязок не обозначено (во всяком случае, на схеме) двухуровневое разделение потоков, следующих по этой магистрали и Московскому пр. Уже существующий затор на южном направлении усугубится, притом также на пересечении с Новоизмайловским.
Не предусматриваются и ранее заложенные в городские программы путепроводы через Выборгскую железную дорогу у станции Удельная и на Поклонногорской ул. Возможно, предполагается, что существующие здесь проблемы решаться за счет проектируемой магистрали №7 и развязки на Светлановской пл. Однако ни один, ни другой объект инфраструктуры не поможет ликвидировать хроническую пробку на главном связующем звене Выборгского и Приморского районов –пр. Испытателей.
Приморскому району, по существу, предлагается единственное облегчение – путепровод по оси Коломяжского пр. Между тем район находится в не меньшей изоляции, чем Василеостровский. К развязке на Планерной, впрочем, решено подвести Школьную ул. Остается надеяться, что с вводом ЗСД на Планерной возникнет запретительный знак для грузового движения.
Василеостровцам повезло больше. К новой трассе, выходящей с Петровского острова через Серный, добавляется продолжение с наб. Макарова, на которую можно будет повернуть – но в ближайшей перспективе только в левую сторону, то есть к уже перегруженной Стрелке. Не получится ли, что созданный дублер таким образом снивелирует собственное предназначение?
Последовательность реконструкции – самый главный вопрос для жителей мегаполиса, которому предстоит подвергнуться столь масштабным трансформациям. Можно лишь догадываться, что концессионная «широтная магистраль» вдоль Окружной железной дороги будет введена позже, чем начнется комплексная реконструкция обеих набережных Обводного канала. Это значит, что нагрузка вновь ляжет на недавно отремонтированный Володарский мост.
Поскольку к Концепции КБДХ не прилагается график ее исполнения, остается гадать, что предстоит раньше – реконструкция Приморского пр. или строительство Коломяжского путепровода. А это весьма небезразлично для жителей ул. Савушкина, на которую при модернизации береговой трассы ляжет максимальная нагрузка.
В историческом центре единственная планируемая развязка отведет часть транспорта с Лиговского пр. по продолжению ул. Черняховского через Московскую железную дорогу. Генплан предусматривает здесь создание трассы, выходящей к пл. Александра Невского, что подтвердил и председатель КГА Александр Викторов. Для этого требуется реконструкция подходов с обеих сторон железной дороги. На карте НИПИ ТРТИ она не обозначена.
Очевидно, неоднократно обсуждавшиеся планы строительства подземных дублеров центральных магистралей или хотя бы подземного звена, выводящего Лиговку к Орловскому тоннелю, откладывается до лучших времен. В самом деле, программа и так беспрецедентно масштабна. Однако, создавая преимущества для определенных отраслей и экономических субъектов, она оставляет проблемы городских автовладельцев во многом нерешенными.
Можно надеяться, что будет реализована представленная на схеме программа подземных пешеходных переходов. Однако места, избранные для пешеходных тоннелей, по существу никак не могу повысить чаемую мобильность населения. Практически все они находятся на перекрестках и соответственно, не могут заменить светофоры. А в тех местах, где подземные переходы мог бы стать полной альтернативой светофору, они не предусмотрены.
Европейские мечты
На только что состоявшемся совещании по развитию пригородов Москвы министр транспорта Игорь Левитин поставил задачу пересадить подмосковное население с автомашин на электрички – то есть вплотную заняться пригородным железнодорожным транспортом. В нашем городе аналогичные идеи перестали обсуждаться с тех пор, как использование Окружной железной дороги для пассажирских целей ввиду ее новой промышленной роли стало неактуальным. А строительство второго пути на Приморской ветке, несмотря на разрастание Сестрорецка и Ольгино, на ближайший период не планируется.
Впрочем, у разработчиков из того же НИПИ ТРТИ есть предложения, явно рассчитанные на создание внутригородской железнодорожной сети наподобие знаменитого берлинского S-Bahn. Так, заместитель гендиректора института Елена Ногова упоминала о скоростном трамвае «Трамтрейн», способном переходить на железнодорожные рельсы.
Планы дорожников по строительству путепровода по пр. Энергетиков над путями станции Охта-Товарная предполагают, что этот объект грузового движения останется здесь еще надолго – очевидно, в связи со строительством «Охта-Центра» (грузовому подъезду к территории поможет и соединение Зольной ул. с Бокситогорской и Якорной). В дальнейшей перспективе на Охте-Товарной напрашивается именно применение «Трамтрейна» Планы III очереди строительства «надземки», согласно разработанной Схеме развития линий скоростного рельсового пассажирского транспорта до
В Москве аналог S-Bahn будет внедряться в ближайшее время. Он предназначен соединить периферию столицы с рядом ближайших пригородов, в том числе со «столицей области» Мякинино. У нас соответствующие перспективы в равной степени зависят от взаимодействия городских и областных властей. Как только что пояснил Игорь Левитин, Москва и область будут отныне развиваться как единый транспортный узел. Без аналогичного подхода разрешить проблему транзита грузового транспорта вокруг Санкт-Петербурга не удастся.
Константин Черемных