Гибкое решение для труб
Петербургские теплосетевые компании со следующего года приступают к плановому внедрению гибких труб из пластика и нержавеющей стали. Эксперты полагают, что со временем пластиковые трубы займут значительную долю на рынке и вытеснят стальные из внутриквартальной разводки сетей.
В 2013-2017 годах ГУП "ТЭК Санкт-Петербурга" должно будет заменить более 242 км внутриквартальных тепловых сетей, используя современные гибкие трубы - полимерные или из нержавеющей стали. Такую программу в конце октября утвердило правительство Петербурга. На эти цели из бюджета города будет выделено 2,9 млрд рублей. Наибольший объем финансирования предусмотрен на 2014 год - 927,1 млн руб.
Еще 75,4 км таких труб на основании инвестиционной программы на 2013-2017 годы планирует уложить ОАО "Теплосеть Санкт-Петербурга", сообщают в пресс-службе компании. Тогда как ООО "Петербургтеплоэнерго" при реконструкции систем теплоснабжения уже перешло исключительно на трубопроводы из некоррозионных материалов, рассказали в компании.
Речь идет о гибких трубах диаметром до 225 мм, редко - до 300 мм из нержавеющей стали или полиэтилена с наружным теплоизоляционным слоем и защитной гидроизолирующей оболочкой, оснащенных системой оперативного дистанционного контроля. Они поставляются цельными отрезками до 700-1100 м в бухтах и соединяются друг с другом фитингами. Выдерживают давление до 1-1,6 МПа, в зависимости от материала, и температуру - до 95-160°С.
В ГУП "ТЭК" рассматривают применение технологий всего двух производителей - московского завода "Полимертепло", производящего гибкие трубы из сшитого полиэтилена "Изопрофлекс-А" и трубы из нержавеющей стали системы "Касафлекс", а также петербургского "Изосталь", запущенного в 2008 году ГК "Сто третий трест". Последний также производит гибкие трубы двух систем: стальных "Стилфлекс" и пластиковых "Пластфлекс". При этом на российском рынке существует и третий игрок - производственное объединение "Твэл" с заводами в Петербурге и Тобольске, производящее трубы из сшитого пластика по системе "Изопэкс".
"Иностранные игроки на рынке также есть - например, Rehau или Thermaflex, - но их продукция или не адаптирована для российских условий эксплуатации или стоит на порядок дороже, - говорит менеджер по продажам ООО "Изосталь" Павел Записоцкий. - Стоимость труб отечественного производства варьируется в пределах 5-10%".
Новые трубы позволят сэкономить более 25% эксплуатационных расходов, доложил на заседании правительства глава Комитета по энергетике Владислав Петров. Благодаря этому затраты на их прокладку должны окупиться в течение 9 лет - до 2026 года. Кроме того, срок службы новых труб составляет 50 лет, что в два раза выше, чем у использующихся сейчас. А затраты на их прокладку - гораздо ниже за счет отсутствия необходимости в сварке и установке неподвижных опор, компенсаторов и других технологических отличий, объяснил глава комитета. В итоге коэффициент удорожания реконструкции тепловых сетей при использовании таких труб будет равен 1,3.
Себестоимость таких гибких труб выше в два раза, подтверждает Анатолий Ярема, генеральный директор ООО "УНР-524 Полимертепло", дочерней компании московского завода "Полимертепло". Однако за счет скорости и легкости их укладки совокупное удорожание достигает 10-15%. Тогда как при учете срока эксплуатации такие трубы оказываются намного дешевле, утверждает господин Ярема. При этом качество горячей воды, попадающей в дома через такие трубы, выше – в ней отсутствуют железо, цвет и запах.
Через 2-3 года стальные трубы диаметром до 250 мм исчезнут с рынка, уверен Анатолий Ярема, их вытеснят трубопроводы из полимеров. Его поддерживает Павел Записоцкий. Он даже более категоричен: "Власть начала повышать требования к экономичности систем, а значит, будущее за децентрализацией теплоснабжения и безальтернативным переходом на пластиковые трубы. То есть необходимость в магистральных стальных трубах большого диаметра также неизбежно отпадет".
Это слишком оптимистичный прогноз, готовы поспорить дистрибьюторы стальных труб. "Российский бюджет сильно зависит от металлургической отрасли, поэтому в ближайшие 10-20 лет вряд ли произойдут какие-либо изменения, - уверен руководитель отдела реализации ООО "Ленспецсталь" Алексей Юнка. - Я не вижу падения спроса". При этом в низком сроке эксплуатации стальных труб виноваты подрядные организации, зачастую укладывающие трубы, уже бывшие в употреблении, тогда как срок эксплуатации новых стальных труб также составляет до 50 лет, говорит господин Юнка.
В Петербурге новые технологии действительно внедряются не спеша. Согласно отчету губернатора, в 2011 году в Северной столице отремонтировано и переложено 480 км тепловых сетей, из них ГУП "ТЭК СПб" - более 200 км, а трубы из коррозийно-стойких материалов составили только треть от этого объема сетей, то есть около 65 км. Всего на балансе ГУП "ТЭК СПб" находится 4,1 тыс. км теплосетей, "Теплосеть СПб" обслуживает 2,5 тыс. км трубопроводов.
Более 80% застройщиков на строительном рынке Петербурга работают в рамках 214-ФЗ, однако говорить о полном исчезновении серых схем по-прежнему не приходится.
По мнению экспертов, во многом это связано с административными проволочками, а также высокой стоимостью квадратного метра. В погоне за дешевыми квартирами покупатели закрывают глаза на легитимность той или иной схемы и не готовы переплачивать за чистоту сделки.
"Если реализовывать жилье по серой схеме, можно сократить расходы примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Если покупателя устраивает такая ситуация, то ничего не изменишь, так как только сам гражданин может обратиться в суд за признанием сделки недействительной в силу того, что она совершена с нарушением требований 214-ФЗ", - объясняет Татьяна Чекунова, юрисконсульт юридической фирмы "Лигал Студио".
Действительно, проблемы у застройщика могут возникнуть, если он серьезно нарушает свои обязательства, и покупатели подают коллективный иск в суд, требуя возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков. Если же стороны серого договора добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, то застройщик на свой страх и риск может реализовывать проекты по нелегальным схемам. Однако в этом случае девелопер должен быть уверен на 100% в том, что дом будет введен в эксплуатацию вовремя, все дольщики получат свои квартиры, а проверяющие инстанции не придут с проверками его деятельности. Помимо этого юристы компании-застройщика должны держать руку на пульсе арбитражной практики и учитывать последние правовые тенденции.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры", утверждает, что все застройщики, привлекающие средства граждан на стадии строительства дома, должны работать по 214-ФЗ. В настоящее время судебная практика признает незаконным также строительство с привлечением "прослойки" в виде инвестора, который заключает договоры с гражданами – действия таких инвесторов также подпадают под установленные штрафы.
"Легальными способом "обхода" закона можно считать строительство через ЖСК, хотя это является просто иной формой привлечения денежных средств. Поэтому каких-либо прямых способов обхода закона 214-ФЗ нет, если говорить именно о долевом строительстве. Но застройщик вправе, например, привлечь собственные или банковские средства для строительства дома и продавать уже готовые квартиры, что избавит его от необходимости работать по 214-ФЗ. Заключение договора по 214-ФЗ в гораздо большей степени защищает права граждан, нежели ранее распространенные схемы с предварительными договорами, поручениями, векселями и т.д., которые никак не гарантировали получение квартиры в собственность", - рассказывает господин Ширстов.
"Застройщик, который по различным причинам избегает регистрации договоров в управлении росреестра, зачастую не имеет разрешения на строительство или заключает договоры с гражданами на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, имея в собственности земельный участок, на котором можно строить только индивидуальные жилые дома", – говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.
Как отметили специалисты, объективно оценить соотношение сделок по серым схемам и в рамках 214-ФЗ достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры нелегитимно, а если покупатель настаивает, то по закону. Кроме того, применение 214-ФЗ зависит и от класса продаваемой недвижимости. В сегменте "люкс"реализация недвижимости по 214-ФЗ распространена больше в силу того, что покупатели в состоянии платить за свое спокойствие, а в сегменте "эконом" чаще встречаются серые схемы, поскольку клиентам в данном случае важна стоимость квадратного метра.
"Переходящие на 214-ФЗ застройщики вынуждены повышать цены, вкладывая в них стоимость рисков, таким образом, закон еще "защищает" наших граждан от доступного жилья", - подтверждает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь".
Уменьшению количества серых схем во многом способствует активизация деятельности прокуратуры, роспотребнадзора, комитета по строительству, привлекающего к административной ответственности застройщиков, санкции которой достаточно высоки и составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
Мнение:
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
"Несмотря на то, что сегодня 214-ФЗ - широко разрекламирована как наиболее предпочтительная, безопасная форма приобретения недвижимости на рынке строящегося жилья, она не является панацеей. Необходимо отметить, что в случае долевого участия форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик".
Полицентризм — не просто перспектива развития Петербурга, в городе уже формируются несколько новых центров. Однако пока это происходит хаотично - без внятной стратегии и программы со стороны города. Если такая тенденция сохранится, полицентризм может стать не решением, а привести к ряду новых проблем, сошлись во мнении девелоперы, принявшие участие в форуме «Полицентричный Санкт-Петербург».
Единственным районом Петербурга, самодостаточным с точки зрения инфраструктуры и культурного развития, максимально наполненным функциями, пока является исторический центр города. Однако в последнее время и городская власть, и сами девелоперы заговорили о формировании на окраинах города полноценных районов, могущих стать альтернативными точками роста северной столицы. Такое развитие способно избавить жителей от маятниковой миграции в течение дня и сделать городскую среду более полноценной и комфортной. Город уже развивается в рамках концепции полицентризма, считают эксперты.
По мнению президента компании «Терра Нова» Льва Пукшанского, город «разворачивается» к морю — крупные инфраструктурные проекты: намыв под Сестрорецком «Новый берег», «Лахта-центр», стадион «Зенита» на Крестовском острове, «Морской фасад» выстраиваются вдоль побережья и ЗСД. Остальные эксперты выделяют два направления развития — это Северо-Запад и Юг в районе аэропорта Пулково, направления на Пушкин. На этих территориях существует и достаточно развитая дорожная сеть, и крупные жилищные проекты, и деловые зоны, и промышленные предприятия. При этом не все участники обсуждения верят в реальность формирования новых центров.
«Если мы говорим о создании полноценной альтернативы деловому центру города, то такой полицентричности в обозримом будущем я не ожидаю, - скептически высказался генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. - У нас сейчас есть целый ряд городов-спутников, хоть один из них развился в более или менее полноценный центр?»
Внеплановое строительство
Все дело в отсутствии полноценной долгосрочной стратегии и несогласованности усилий девелоперов и города, пришли к выводу участники форума.
«Необходимо более четкое определение функций центра и очень грамотное развитие системы подцентров и общественных пространств на периферии, однако город пока не обладает кадровым и инициативным потенциалом, чтобы брать на себя такие мероприятия», - высказался заместитель гендиректора Института территориального планирования «Урбаника» Александр Холоднов. По его словам, не просчитанное досконально развитие новых центров может привести к еще большему усилению транспортных проблем.
Даже один из самых широко известных проектов - «Лахта-центр» - представляет собой набор идей, за которым нет конкретных инструментов реализации, в свою очередь привела пример директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. «Темпы проектирования и строительства дорожной инфраструктуры отстают от планов реализации проекта», - заявила госпожа Козлова. К тому же, по ее словам, за переезжающим «Газпромом» последует множество компаний-сателлитов, однако потенциала для развития окружающей территории нет - все участки вокруг «Лахта-центра» находятся в частной собственности, и о планах их развития неизвестно.
«Значительно затруднена полная централизация усилий города и инвесторов по реализации проектов», - согласился единственный представитель власти, оказавшийся на форуме, и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олег Лысков. Также он признал и нежелание города направлять средства на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. А обеспеченность ими - одно из основных условий, необходимых для возникновения точек роста.
Город призывает делиться
«Если у крупного проекта есть рентабельность, мы рассчитываем, что инвестор будет готов этой рентабельностью поступиться в обмен на помощь города с точки зрения инфраструктуры», - озвучил позицию администрации Олег Лысков. По его словам, городскими властями уже прорабатывается вопрос о выстраивании схемы взаимоотношений с девелоперами. Администрация планирует обсуждать с инвесторами в индивидуальном порядке возможности строительства социальной и инженерной инфраструктуры за их счет.
«Это будет достаточно прозрачная схема, в ближайшие месяцы она получит формальное закрепление и будет доступна девелоперам», - пояснил господин Лысков. Присутствующие застройщики отреагировали двояко — возможности диалога обрадовались, перспективе увеличения социальной нагрузки - нет.
«Экономика такова, что девелоперские проекты уже не дают сверхдоходов, - оперативно возмутился президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский. - Если девелопер начнет выполнять функции, которые ему не свойственны — строить социальную инфраструктуру, улично-дорожные сети, - экономика проекта пропадет».
По словам господина Пукшанского, это может привести к тому, что девелоперы не смогут заручиться поддержкой банков и инвесторов. При этом повысить цены застройщикам также не удастся — платежеспособность населения ограничена. В итоге, новых проектов появляться не будет, на рынке начнется стагнация, и, вполне возможно, что девелоперы будут вынуждены из Петербурга уйти, обрисовал перспективу глава «Терра Новы».
«Социальная нагрузка на 1 кв. м жилых площадей, который создает девелопер, - порядка 400-500 долларов, - заявил генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. - И если затраты на базис составляют 700-1000 долларов на кв. м, то строительство не имеет смысла».
«Если инвестор хочет получить инфраструктуру раньше 2020 года, нужно вкладываться самому и обсуждать это с городом, - отреагировал господин Лысков. - Если эти проекты финансируют, значит, доходность есть».
При этом все присутствующие на форуме застройщики признались в том, что уже строят и транспортную, и инженерную, и социальную инфраструктуру за свой счет. Однако пока рассчитывают на то, что город все же выкупит эти объекты.
«У города есть определенные механизмы, как он может привлекать инвесторов, не вкладывая собственные средства, — это пониженные налоговые ставки и льготы, - рассказывает Александр Холоднов. - Инвесторы должны вкладывать средства, а город - создавать условия».
Именно четких нормативов развития, понятных перспектив, пересмотра планов развития инфраструктуры и соблюдения уже заключенных договоренностей, ожидают от города инвесторы. Однако, что в ответ предложит город, пока предположить не готовы.
Мнение:
Лев Пукшанский, президент компании «Терра Нова»:
«Из всех факторов инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга остался один — это высокий спрос на жилье. Все остальные факторы исчезли — банки работают плохо, юридическая база постоянно меняется, вопросы взаимодействия с государством до сих пор не решены».