Заграница нам поможет
Петербургские девелоперы в поиске новых идей все чаще обращаются к иностранным архитекторам. Что это - дань моде или насущная необходимость, есть ли отличия в сотрудничестве с заморскими и местными зодчими? На эти и другие вопросы попытались найти ответы участники заседания круглого стола "Архитектурные тенденции петербургского девелопмента", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест"
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Алексей Соловьев, директор департамента проектирования проектного бюро RUMPU
Зося Захарова, генеральный директор компании LondonRealInvest
Елена Бедарева, юрист, Российский и Евразийский патентный поверенный юридической фирмы Salans
Андрей Апарин, начальник Архитектурно-строительной мастерской №2 ЗАО "ЭталонПроект"
Александр Трофимов, главный архитектор проекта "Архитектурной мастерской М4"
Татьяна Шахнова, заместитель генерального директора, главный архитектор ЗАО "ЭталонПроект"
Валерий Грибанов:
- Западные архитекторы, приезжающие к нам, часто упрекают девелоперов в том, что они в погоне за экономической эффективностью забывают про внешний вид своих объектов и строят «без души». Наши специалисты тоже признают, что никаких прорывов в отечественной архитектурной школе в последние годы не наблюдается. Последнее, что дала наша школа, - это конструктивизм в 30-е годы прошлого века. Действительно ли все так, как говорят наши западные коллеги, и что позволит изменить эту ситуацию?
Александр Трофимов:
– Иностранные архитекторы приезжали в Россию еще с петровских времен. Сотрудничество с европейскими архитектурными студиями благоприятно влияет на наших проектировщиков. Отечественные специалисты обладают достаточно высоким уровнем проектирования, но, как и все люди, они могут ошибаться. Сегодня активно застраиваются пригороды Петербурга, и, конечно, они должны быть градостроительно оформлены. Показателен наш объект в Кудрово - жилой комплекс "Капитал" компании "Строительный трест". Когда в 2008 году мы приступили к проектированию, перед нами стояла задача по размещению на участке необходимого количества квадратных метров без попыток сделать оригинальную архитектуру. С этой задачей мы справились. Далее "Строительный трест" объявил конкурс на разработку проекта лицевой части фасада, и мы его выиграли. Сейчас самая главная наша задача - сделать так, чтобы здание хорошо выглядело как на расстоянии, так и вблизи.
Валерий Грибанов:
– У меня есть вопрос к представителям строительного сообщества. Приглашение иностранных архитекторов - это дань моде и маркетинг или же вынужденная мера из-за того, что на российском рынке нет архитекторов, способных сделать проект, отвечающий современным требованиям?
Екатерина Гуртовая:
– Мы работаем с разными западными проектировщиками. Раньше мы привлекали финских архитекторов, но столкнулись с тем, что все они работают в одинаковой стилистике. Это можно увидеть на примере наших объектов: все ранние проекты имеют внешнее сходство. В целом мы хотим поддерживать этот тренд, так как отличаемся от тех зданий, которые возводятся вокруг, и это неплохо. Примерно одинаковые красно-желтые кирпичные дома всем уже наскучили. Также у нас есть опыт сотрудничества с испанским архитектором Риккардо Бофиллом. Он работает над нашим элитным проектом на Смольном проспекте и проектом комплексного освоения территории «Новоорловский». Российские архитекторы были крайне расстроены тем, что их не пригласили поучаствовать в этом проекте. Это такое место, где, наверное, каждый из них хотел бы что-то реализовать. Мы получили много критики, и Бофилл учел все пожелания российских архитекторов. Он понимает, каким образом можно сделать в центре города такой объект, который будет нравиться не только ему самому. Он готов не самовыражаться, а прислушиваться к общественности, архитекторам, заказчикам, так что его приглашение – это не дань моде. Проект "Новоорловский" - это порядка 50 га, на которых будет жилая застройка комфорт-класса. Мы позвали туда Бофилла, потому что у него есть опыт реализации проектов такого масштаба, он знает, как создать инфраструктуру, как сделать правильную логистику. Западные архитекторы родились и живут в другой среде, поэтому они могут привнести новые идеи в наши проекты.
Валерий Грибанов:
– У "Строительного треста" есть опыт работы с западными архитекторами? Согласны ли вы с тем, что приглашение иностранных архитекторов продиктовано стремлением девелопера освежить проект новыми идеями?
Сергей Степанов:
– Я бы говорил, скорее, о приглашении талантливых архитекторов, и у нас в стране их достаточно. Как правило, в начале реализации проекта мы проводим архитектурный конкурс, в котором выигрывает наиболее эффективный и эффектный проект.
Валерий Грибанов:
– Сколько архитекторов обычно участвует в конкурсе?
Сергей Степанов:
– Как правило, в конкурсах участвуют 3-6 компаний. В коттеджном поселке премиального класса "Озерный край" в Токсово и поселке бизнес-класса "Небо" в Кузьмолово мы в том числе сотрудничали с иностранной компанией - архитектурной мастерской из Эстонии.
Валерий Грибанов:
– Сотрудничает ли ГК "Эталон" с западными светилами архитектуры?
Андрей Апарин:
– До сих пор мы не работали с западными архитекторами. У меня есть вопрос к представителю компании "ЮИТ". Выбирая западного проектировщика, вы выстраиваете с ним отношения так же, как с нашим, ставите такие же сроки на эскизные проработки или применяете другой подход? Ведь архитектура страдает только в том случае, когда начальный этап проектирования сжат по времени. В такой ситуации даже самый талантливый архитектор просто не успевает воплотить все свои замыслы.
Екатерина Гуртовая:
– Если задать западному и отечественному архитектору жесткие временные рамки, то ни один из них не сможет сделать нечто удивительное. Это просто невозможно. У нас абсолютно все проекты реализуются в тандеме. Поскольку иностранные архитекторы не знают досконально наши нормы, всегда нужен местный адаптер. Сроки проектирования от этого не страдают, так как процесс идет параллельно. Иностранным зодчим мы даем такие же ограничения в техническом задании, как и российским архитекторам.
Андрей Апарин:
– Если говорить о создании комфортной жилой среды, а не только внешнего облика зданий, то что кардинально нового предлагают наши западные коллеги?
Екатерина Гуртовая:
– Квартирографию даем мы, потому что они с трудом ориентируются в том, какие квартиры востребованы. С точки зрения внутренних планировочных решений зарубежные архитекторы стараются привносить новые идеи, несмотря на очень жесткие нормативные лимиты. В основном то новое, что мы получаем от них, касается организации лестнично-лифтовых узлов и инфраструктуры. Мы объясняем им, что необходимо учесть, а они делают из этого то, что будет удобно для жизни. Это просто другой подход. От сотрудничества иностранного и российского архитектора мы получаем на выходе более интересный вариант, хотя и заплатить за это мы должны будем чуть большую сумму.
Андрей Апарин:
– Насколько чуть большую сумму?
Екатерина Гуртовая:
– На самом деле российский архитектор берет сумму, ненамного отличающуюся от того, как если бы он проектировал самостоятельно, потому что на его плечи ложится внушительное бремя по консультированию. Если говорить о западных архитекторах, то они, в принципе, стоят дешевле санкт-петербургских зодчих.
Андрей Апарин:
– Независимо от того, кто является нашим заказчиком, начальный этап проектирования, разработка эскиза - это всегда мизер по деньгам и времени. Как на этом этапе работают западные архитекторы?
Екатерина Гуртовая:
– Я встречала мало российских архитекторов, эскизы которых потом на стадии "П" не приходилось бы существенно корректировать. С западными архитекторами, в частности с Бофиллом, ситуация кардинально другая. Эскизы, которые он нам дает, в дальнейшем остаются практически в неизменном виде.
Валерий Грибанов:
– Очень показателен пример со второй сценой Мариинского театра, когда с архитекторами не получилось найти общего языка. Говорят, что западному архитектору всегда нужен отечественный адаптер, для того чтобы привести проект в соответствие с российскими реалиями.
Екатерина Гуртовая:
– У нас они всегда работают в паре. Мы столкнулись с рядом западных архитекторов, которые являются звездами, но еще большими звездами себя считают. И с ними действительно бывают проблемы. Иногда они могут настолько погрузиться в творчество, что забывают о том, что их проект на бумаге потом надо будет строить. Российский адаптер способен привести в чувства иностранного коллегу. Очень важно, чтобы иностранному специалисту на начальном этапе было дано четкое задание.
Валерий Грибанов:
– Сколько, по вашим оценкам, в общей себестоимости квадратного метра может составлять архитектурное проектирование?
Алексей Соловьев:
– Если брать за основу себестоимость строительства в 30-32 тыс. рублей за кв. м, то где-то 3-4% от этой суммы составляет стоимость проектирования. Хотелось бы добавить, что противоречий между российскими и иностранными архитекторами нет. Просто на Западе учат архитекторов, а у нас - проектировщиков. Наш специалист редко может выдать интересный продукт, а западный архитектор один не сможет сделать проект, который пройдет экспертизу. У нас в компании над проектом работают два архитектора. Очень важна стадия эскизного проектирования, на которую приходится 2-3 месяца. Она составляет порядка 20% от стоимости всего проектирования, 50% - стоимость стадии проекта, 30% - рабочая стадия. Хотелось бы отметить, что отечественные архитекторы проектируют дорогие фасады, тогда как западные способны при внешней привлекательности предложить более экономически эффективные решения.
Татьяна Шахнова:
– Я совершенно не согласна, что у нас плохая школа обучения архитекторов. У нас хорошая школа, и дело здесь совсем в другом. Западные архитекторы живут в совершенно другой благополучной среде, поэтому они более раскрепощены. У нас ориентиры, конечно, несколько другие - выжить бы, построить бы и удовлетворить заказчика. Наши архитекторы зачастую связаны по рукам и ногам, хотя при определенной доле свободы они дадут 100 очков вперед западным коллегам. Возможно, лет через 15, когда мы приблизимся к европейскому уровню жизни, у нас сформируется другое отношение к организации жилой среды.
Алексей Соловьев:
– Отечественный архитектор может сделать красиво и дорого, а западный в состоянии сделать просто, красиво и дешево.
Валерий Грибанов:
– Есть точка зрения, что архитектурные изыски на Западе связаны с пресыщением рынка. В Хельсинки, к примеру, вводится от силы несколько сотен тысяч квадратных метров в год. В результате проект приходится более тщательно выверять, делать его более конкурентоспособным. Там рынок не поглощает таких объемов, как у нас, и поэтому девелоперам приходится обращать более пристальное внимание на архитектуру. Где, на ваш взгляд, сложнее реализовать новые архитектурные идеи: в центре города или на окраине?
Екатерина Гуртовая:
– На окраинных территориях архитектору сложнее выражаться, так заказчик налагает на него ограничения в виде бюджета проекта. Там редко строится жилье выше комфорт-класса, а продавать дорого просто фасад получится вряд ли. Но если у архитектора возникнут интересные идеи, то заказчик готов к ним прислушаться. Сейчас рынок в сегменте жилья комфорт-класса приближается к первичному насыщению. Покупатели все больше внимания уделяют фасадам, отделке мест общего пользования и обустройству придомовой территории. В центре архитектурное решение дается сложно, потому что нужно соблюсти огромное количество ограничений. Здесь архитектору сложнее найти баланс между самореализацией и созданием чего-то стоящего и не диссонирующего с окружающей застройкой.
Валерий Грибанов:
– В начале дискуссии прозвучала мысль о том, что западные архитекторы привносят новую струю на наш рынок. Были ли примеры, когда представители западных архитектурных мастерских усматривали копирование их идей и предъявляли претензии?
Елена Бедарева:
– Таких примеров в судебной практике я не встречала. Однако я сталкивалась с наличием патентов на промышленные образцы внешнего вида зданий, принадлежащие западным архитекторам. Такие патенты действуют в течение 25 лет. Во взаимоотношениях с иностранными архитекторами чувствуется разница в подходе к отстаиванию своих прав. Наши архитекторы более скромные, хотя они и знают об авторских правах. При работе с западным специалистом составляется договор, где есть большой раздел, посвященный вопросам интеллектуальной собственности. Я бы хотела предостеречь от полного копирования этого раздела. Наше законодательство хоть и унифицировано, но здесь требуется знать определенные тонкости. К примеру, при передаче объектов архитектуры передаются только те права, которые прописаны в договоре. Поэтому чем подробнее будет расписано, какие права передаются, тем проще будет отстоять свое право в суде в случае нарушений. К примеру, передаете ли вы право на перестройку, переработку. Эти права принадлежат архитектору, но очень часто он об этом не знает, и застройщик пользуется этим незнанием, изменяя проект до неузнаваемости. Такие судебные дела были, и архитекторы их выигрывали.
Валерий Грибанов:
– И все-таки спрос на иностранных архитекторов - это дань моде или насущная необходимость. Могут ли имя известного архитектора и необычная архитектура повысить на спрос на объект?
Зося Захарова:
– Дом, построенный выдающимся архитектором, конечно, не останется незамеченным. Однако западным архитекторам нужен местный адаптер, так как они действительно плохо ориентируются в наших нормах. Чем выше класс объекта, тем больше требований предъявляют покупатели к его архитектуре. Однако и в проектах массовой застройки грамотно спроектированная инфраструктура влияет на темпы продаж. Что касается премиального жилья, то здесь клиенты готовы платить на 20% больше за квартиру в доме, построенном знаменитым архитектором.
Екатерина Гуртовая:
– Для покупателя жилья бизнес-класса и выше существенно важнее локация проекта и удобство планировок. Надо понимать, что имена архитекторов, даже такого выдающегося и давно работающего в нашем городе, как Бофилл, известны очень ограниченному кругу лиц. Наши клиенты, к примеру, не знают, кто такой Бофилл и Старк. Так что, когда мы нанимаем такого архитектора, мы не рассчитываем, что его имя даст прибавку к цене. На сегодняшний день это не очень актуально. Возможно, через лет 20, когда в городе будет много реализованных им проектов и все они будут удачными, это увеличит стоимость объекта.
Алексей Соловьев:
– Коллеги отмечают, что качественная архитектура важна для проектов выше комфорт-класса, но мы считаем, что качественная среда должна быть создана и для массового жилья. Нам нужно подтягивать качество жилой среды экономкласса к нормальному комфортному уровню.
Сергей Степанов:
– На мой взгляд, и проекты комплексного освоения территории должны быть более творческими. На окраинах в основном строится жилье экономкласса, но надо иметь в виду, что и в рамках этого бюджета можно создать что-то интересное и стоящее. В противном случае город обрастет серыми спальными районами. Наша компания, со своей стороны, ориентируется на проекты класса комфорт и выше. Мы всегда готовы рассматривать интересные проекты и вместе с архитекторами создавать яркие, интересные, необычные объекты. Хороший позитивный пример -наш жилой комплекс "Капитал".
Андрей Апарин:
– Для того чтобы получить на выходе хороший продукт, застройщик, задумывая проект, должен четко формулировать архитектору задание. В рамках такого взаимодействия результат работы будет успешным.
Алексей Соловьев:
– Я считаю, что человек будет строить то, что он видел в период зарождения и формирования своей личности. Именно поэтому российские и иностранные зодчие выдают абсолютно разные идеи и решения.
Татьяна Шахнова:
– Талантливый архитектор и отличается тем, что он в состоянии подняться над всем и выдать новые творческие идеи.
На Лиговском проспекте открылся первый доходный дом экономкласса. В рамках городской программы до конца этого года будет отремонтировано 14 доходных домов, к 2013 году в городе появится 58 подобных зданий. Участники рынка сомневаются в том, что программа будет работать.
Дом на Лиговке реконструировался за счет средств бюджета и предназначен для проживания трудовых мигрантов, работающих в ЖКХ Адмиралтейского, Кировского, Невского и Приморского районов. По словам председателя жилищного комитета Юрия Осипова, в рамках сегодняшних условий арендовать жилье смогут только легальные мигранты, которые приехали на работу по приглашению управляющих компаний, причем семьями селиться запретят. «Мы предполагаем, что у нас будут договоры с миграционной службой и с компаниями, которые приглашают на работу мигрантов. Это означает, что у будущих жильцов должны быть разрешения на работу в Петербурге. В то же время увеличения квоты на приглашение мигрантов для Петербурга в связи с реализацией этой программы не планируется», – пояснил г-н Осипов.
По этой программе не запланировано и строительство домов – будет произведен только ремонт аварийных помещений. Связано это с тем, что власти опасаются появления гетто и стараются «раскидать» гастарбайтеров по разным районам. В каждом районе будет проживать по 300-350 человек, а это с точки зрения потенциала возникновения «землячеств» не опасно. Что же касается проблемы управления и обслуживания доходных домов для трудовых мигрантов, то она будет решена централизованно, уточнил г-н Осипов. Никаких конкурсов дополнительно проводиться не будет, даже несмотря на то, что городская дирекция по управлению общежитиями прекратила существование в конце 2010 года в связи с изменением статуса объектов.
Договоры на заселение работников будут заключаться с юридическими лицами. Содержание одного человека в месяц обойдется компании в 6 тысяч рублей, или 200 рублей в сутки. В отремонтированном здании установлена система контроля доступа - турникеты на входе, электронные ключи на входные и комнатные двери; система управления домом, включающая в себя связь с ФМС, камеры наблюдения, систему «тревожная кнопка». Комнаты оборудованы мебелью, бытовой техникой, предоставляется постельное белье.
В первом доме будет проживать 85 человек. Пока занято лишь 60 мест. Все отреставрированные здания останутся в собственности города, вырученные с аренды средства вернутся в бюджет. Правда, как говорят разработчики проекта, цели немедленно отбить вложенные в проект деньги нет. Доходы бюджета за год от сдаваемого в аренду дома на Лиговке оцениваются в 2,7 млн рублей. При этом на его капитальный ремонт было затрачено около 30 млн рублей, еще два с небольшим миллиона ушли на оборудование помещений.
«Дом на Лиговском проспекте 1862 года постройки, жилой площадью 435 квадратных метров; он был фактически «приговорен» к сносу. Мы посчитали, что нет необходимости его сносить. Любое здание, которое можно сохранить в городе, должно быть сохранено. Мы решили те здания, которые находятся в ветхом или аварийном состоянии, переоборудовать под доходные дома», – сказала губернатор Валентина Матвиенко. Если пилотный проект окажется удачным, по такой же схеме будут расселять и петербургских очередников. Власти рассчитывают привлечь к программе частных предпринимателей, однако представители бизнеса сомневаются в его рентабельности.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, считает реанимированную практику создания доходных домов естественной реакцией рынка на растущую мобильность населения. Платежеспособные молодые профессионалы часто готовы снимать жилье, а не покупать, потому что включены в динамику бизнеса, который часто экстерриториален – завтра специалист будет востребован в Москве, а через год-другой – еще где-то. Съемное жилье проще «привязать» к месту работы или учебы, что становится все важнее в связи с осложнениями из-за транспортных проблем. Однако, по мнению эксперта, «строить, чтобы сдавать», пока невыгодно. На цены аренды «давит» то предложение, которое сформировано бесплатно доставшимся жильем, оказавшимся избыточным (а потому и цены на этом рынке «не привязаны» к рыночной стоимости жилья). Сдается избыточное жилье «по цене неокупаемости» нередко просто потому, что адекватной цены на рынке не получить, а сдать имеет смысл лучше знакомым, чем невесть кому (порой хозяину жилья после выезда постояльцев предстоит ремонт, который может превзойти доход от сдачи; возможны и юридические риски). «Думаю, есть смысл просчитать бизнес-план строительства доходных домов по типу западных serviced apartments – домов с широким спектром предлагаемых услуг, не только коммунальных, но и бытовых – от регулярной уборки квартир, стирки, химчистки, закупки продуктов до выгула собак и заказа билетов в театр. Это отражало бы и стратегическую установку города на привлечение высококвалифицированной рабочей силы. Замечу, что мы в некоторых консалтинговых проектах предлагали инвестору построить доходные дома для персонала. Скажем, в проектах создания свободных экономических зон технико-внедренческого типа. Но осуществили эту идею, как я слышал, финны – завод «Нокиан Тайрс» под Всеволожском», – резюмировал господин Шаскольский.
Юрий Осипов, председатель жилищного комитета:
– Если программа создания доходных домов на первом этапе реализации окажется успешной, не исключено, что она будет продолжена в несколько ином направлении – для создания жилья коммерческого найма для городских очередников. Сейчас в городе в улучшении жилищных условий нуждаются 198 тысяч зарегистрированных очередников. Мы предлагаем создание жилья коммерческого найма в домах, которые возводятся в Приморском и Красносельском районах в рамках социального строительства. То есть, мы хотим две-три из 15 парадных в таких домах сдавать в аренду по коммерческим, но не рыночным, а приемлемым на длительный период в жизни петербургской семьи ценам. Сейчас мы пока просчитываем экономику этой части программы, выясняем, сколько среди городских очередников может быть таких нанимателей.
– Создание так называемых доходных домов - хорошая практика, и жизнь показывает, что этот вид недвижимости востребован в сегодняшней рыночной ситуации. К сожалению, пока не все семьи могут позволить купить собственное жилье, и долгосрочная аренда для них может стать выходом из ситуации. Все квартиры, приобретенные финским фондом ICECAPITAL в комплексе «Богатырский», сейчас сданы в аренду. И если «доходный» бизнес в Петербурге будет развиваться, нам было бы интересно сотрудничество в этом направлении с этой или другими компаниями.
276 квартир (два подъезда) приобрел финский инвестиционный фонд IceCapital Housing Fund у компании «Строительный трест» в строившемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15 для сдачи арендаторам
На последнем заседании правительства Петербурга не было утверждено ни одного постановления о разрешении на изыскательские работы. Это стало следствием вступления в силу с 11 февраля порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования. Оценки нововведений в порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости весьма неоднозначны.
Рождественский сюрприз
30 декабря правительство Петербурга приняло постановление №1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования». Появление этого документа уже получило в деловой прессе характеристику «кулуарной революции».
Правовые акты, кардинально меняющие правила игры, имеют свойство рождаться под Новый год. Так было с Градкодексом, с федеральными законами о техническом регулировании, о страховании вкладов». Под Новый год в Петербурге утверждалось вызывавшие возражения «справа и слева» постановление о временном высотном регламенте.
Впрочем, для предновогодней «кулуарности» с постановлением №1813 был особый повод. В действовавшие поныне правила игры с удивительной энергией вмешались федеральные инстанции, ранее не замечавшие имеющихся несовершенств.
Прокуратура и УФАС и раньше оспаривали решения города о предоставлении целевым образом некоторых земельных участков под изыскания, реагируя на жалобы субъектов, которые использовали эти земельные участки, с точки зрения города отнюдь не идеальным образом. И споры разрешались в рабочем порядке.
Но в сентябре-ноябре 2010 г. надзорные органы оспорили не отдельные постановления, а существовавшую годами практику. Прокуратура признала несоответствующим Земельному кодексу РФ целый ряд нормативно-правовых актов Смольного, касающихся предоставления земельных участков. Речь шла как о процедуре торгов, так и о порядке предоставления земли в инвестиционную аренду по заявлениям застройщиков. В обоих случаях оспаривалось право госучреждений, подведомственных Стройкомитету и КГА на осуществление деятельности, которая в советский период называлась хозрасчетной. Эта практика была признана «совмещением хозяйственных и коммерческих функций».
Одновременно, ссылаясь на статью 45 Градкодекса, прокуратура признала неправомерным предоставление КГА градплана земельного участка заявителю только при условии предварительной разработки проекта планировки и межевания (ППМ) - как при получении земельного участка на торгах по «короткому пакету», так и при инвестиционной аренде. Также признано незаконным разработка ППМ за счет застройщика: по ст. 45 Градкодекса, она может финансироваться только государством.
Торги по «короткому пакету» проводились без малого 6 лет. Процедура содержала риски для застройщика: приобретая участок, он не имел достаточной информации о наличии подземных коммуникаций и санитарных зон, не имел гарантий подключения к инфраструктуре, и в случае неудачи ему не компенсировались потраченные средства. По статистике первых лет, непригодным для строительства оказывался каждый 20-й участок. Но интерес к «частично проигрышной» лотерее сохранялся, благо другие условия (шестилетний срок аренды, уплата 30% ставки аренды) были привлекательны. И город, по оценке главы КУГИ Дмитрия Куракина, во всех отношениях выиграл от этой практики. Во всяком случае, кризис показал, что покупатели «котов в мешке» чаще справлялись со своими проектами, чем «целевые» арендаторы. А участки выставлялись, как правило, на периферии, где намерения инвесторов не вступали в конфликт со сложившейся городской средой.
«Хозрасчетные» услуги на практике сокращали риски инвесторов: их исполнители получали дополнительную мотивацию. Если бы подобная форма была принята в системе регистрации прав на недвижимость, и застройщики, и участники долевого строительства имели бы меньше головной боли. Но работающий механизм был признан незаконным, и теперь строительный блок должен был изыскивать альтернативы.
Кнуты и пряники
2910 г. показал, что город выполнил бюджет по доходам преимущественно за счет поступлений от реализации недвижимости. В рамках нынешней федеральной экономической политики ожидать фундаментальных сдвигов трудно. Следовательно, в 2011 г. доход города тоже будет существенно зависеть от результатов торгов Фонда имущества.
В октябре 2010 г. после длительных дискуссий был принят региональный закон, позволяющий при предоставлении земельных участков в собственность через процедуру торгов устанавливать обременения для застройщиков. Чтобы повысить эффективность использования территорий, требовалось также усилить ответственность застройщиков за исполнение обязательств. По данным главы КУГИ Д. Куракина, в городе простаивает 139 га земли, предоставленной в инвестиционную аренду.
При изменении правил игры всегда бывают выигравшие и проигравшие. Новый порядок предусматривает расторжение договора об инвестиционной аренде при ненадлежащем исполнении обязательств, и упрощает процедуру передачи проекта другому инвестору при долевом строительстве. Таким образом, часть застройщиков, пострадавших от кризиса, не будет обрадована новым порядком, а остальные, как предполагается, станут дисциплинированнее.
В то же время предоставления участков целевым назначением в чистом виде не будет независимо от намерений инвестора. При поступлении заявки на земельный участок с предварительным согласованием размещения объектов, или на объект для реконструкции Стройкомитет огласит эту заявку и будет ожидать в течение 30 дней поступления других заявок, и если к участку проявят интерес другие застройщики, он уйдет на торги; то же случится с объектом реконструкции, если будут поданы две заявки и экспертная комиссия Стройкомитета признает их идентичными, с учетом обеспеченности территории объектами подобного назначения.
Таким образом, потенциально коррупционная «целевка» исключается, а конкуренция стимулирует к совершенствованию, в том числе и в социальном аспекте. Это еще один «кнут», но к нему прилагается пряник. После согласований в установленные сжатые сроки потенциальный инвестор получает акт выбора земельного участка, после чего территория за ним закрепляется не на 11 месяцев, а на 3 года, и арендную плату он вносит только с момента подписания договора, а до этого он может изучить участок, произвести его оценку и получить кадастровый паспорт. Правда, оплата аренды будет осуществляться уже по полной рыночной ставке.
Второй «пряник» состоит в том, что инвестор теперь не должен тратиться на ППМ. Об этом давно говорил глава ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан. И из этого упрощения логически вытекает сокращение роли КГА в принятии решений. Согласно постановлению, полномочия по предварительному согласованию размещения объекта делегируются Стройкомитету, а по утверждению схем расположения земельных участков - Комитету по землепользованию.
Слабое звено
Принятие постановления №1813 выгодно также КИСП, которому поручено разработать собственный порядок согласования проектов государственно-частных партнерств. Практику ГЧП Комитет намеревается существенно расширить, в соответствии с международным опытом, благо «зеленый свет» для этого в федеральном законодательстве как раз включился. Так, в рамках ГЧП теперь будет осуществляться строительство социальных, а в перспективе - и инфраструктурных объектов местного значения. Постановление позволяет оформлять аренду земли одновременно с заключением соглашений о «малых ГЧП».
У КИСП есть еще один интерес. Как рассказал его глава Алексей Чичканов, в 2011 г. Петербург примет участие в региональном рейтинге Всемирного банка, где благоприятность условий ведения бизнеса будет оцениваться по простоте механизма согласований. Одним из оцениваемых в рейтинге показателей будет простота процедуры «получения права на строительство» - то есть срока выдачи градплана.
Отличится ли наш город в равном состязании с другими регионами, где градостроительные условия несомненно проще? Отличится, только если упростит процедуру. В этой процедуре есть звено, которым проще всего пожертвовать - это временные и материальные расходы застройщиков на разработку (ППМ).
Торгов по «короткому пакету» больше не будет, но зато «длинный пакет», включающий гарантии КЭИО о подключении к инфраструктуре, укорачивается: ежегодно утверждаемый адресный план лотов формируется как из участков, на которые утверждены ППМ, так и те, на которые они не разработаны. Во втором случае для включения в план достаточно только заключения КГА о виде разрешенного использования, функциональном назначении и сроках выдачи градплана, и это заключение должно быть предоставлено в 10-ти дневный срок.
Говорить об экономическом эффекте изменений можно только после того, как новый порядок заработает и принесет плоды, признает главный юрист ГУ «Управление инвестиций» Анатолий Ким. Скоро ли он заработает?
На разработку дополнительных нормативных актов, в частности, регламентирующих установление обременений, постановлением отведено 3 месяца. Пока новая подготовка к торгам не внедрена, не будет и торгов, а если к завершению переходного периода накопится высокий спрос на землю, ажиотаж только увеличит расходы застройщиков на приобретение участков, а соответственно, и цену кв. м (как было в 2004 г. перед введением торгов). Этого и опасаются застройщики. По некоторым данным, изменение правил игры уже повысило цены на участки, находящиеся в частной собственности. Вице- президент НП «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что правительство поставило застройщиков перед фактом, не посоветовавшись с ними. Исходя из опыта, он не исключает, что разработка нормативных актов задержится дольше установленного срока.
Пока же понятно лишь одно: принятие решения о предоставлении объектов недвижимости и градостроительное планирование - теперь 2 разных процесса, не зависящих друг от друга. Предполагается, что существующие градостроительные документы - Генплан, ПЗЗ, а также «Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия» - достаточно совершенная «рамка», в которой можно действовать.
Действие равно противодействию?
Формально полномочия КГА урезаются незначительно. ППМ не отменяются: напротив, КГА предоставлены дополнительные ставки для ускорения их разработки за государственный счет. Объявленная перспектива такого ускорения должна подогнать застройщиков, получивших участок с предварительным согласованием места или объект для реконструкции на неразмежеванной территории. Они не будут ждать 3 года: ведь на планировку квартала они никак теперь повлиять не могут, а когда ППМ будет готов, проект может оказаться нерентабельным.
Это обстоятельство поневоле заставит застройщика учитывать условия территории, где разрабатывается проект. В то же время спешка подхлестывает спрос, а соответственно, и цены на рынке. Более того, как считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Сергей Малков, перераспределение функций по формированию земельных участков от КГА к КЗРЗ может привести к повсеместной хаотической застройке. Тем более что градпланировщики демотивированы новыми условиями, и ППМ будут разрабатываться так же неспешно, как и прежде, только в непредсказуемом порядке.
С. Малков предвидит критическое ослабление в Петербурге не только роли КГА, но и всего профессионального сообщества проектировщиков. Как известно, эта отрасль во всей стране буквально воспряла после ввода в действие Градкодекса, который предписывал разработку территориальных схем и генпланов на всю территорию страны, причем в непонятно авральном режиме.
Многие положения Градкодекса были предметом ожесточенной критики - в том числе те главы, которые бесцеремонно «заходили на территорию» земельного законодательства. В то время как муниципальные власти большинства регионов стонали от необходимости тратить скромный бюджет на экстренную разработку планов, энтузиасты «планирования снизу» рассчитывали, что земельное законодательство приспособится к градостроительному. Но получилось наоборот: теперь Земельный кодекс - царь и бог.
Эстетика за бортом
Как замечает С. Малков, нынешний законодательный крен начался не сегодня. Термин «схема расположения земельных участков» был введен поправкой в Земельный кодекс еще в 2008 г. А в поправках, предлагаемых Минрегионом к Градкодексу, вводятся процедуры согласования предоставления земли в соответствии с земельным, лесным и водным правом. «Корректировка федерального законодательства осуществляется в пользу Земельного кодекса», - признает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова.
Нельзя исключить, что в конечном итоге выдачу градпланов также перепоручат земельным ведомствам. И на селе это оправдано. Но у города, увы, есть еще и высотное измерение, он сложно организовано, соседям застройщика небезразлична не только функция построенного рядом объекта, но и его расположение, параметры, внешний вид. Им небезразлично, сохранится ли в границах квартала общественное пространство, будут ли образованы новые проезды для личного транспорта, сохранятся ли детские площадки, места для отдыха и т.п. Градостроительное межевание эти потребности хоть как-то учитывало. А на основании схемы КЗРЗ невозможно учесть потенциальную нагрузку на инфраструктуру квартала, считает С. Малков.
Упрощенный порядок, вводимый постановлением, предусматривает лишь информирование граждан - опять же, как разъясняет А. Ким, в соответствии с Земельным кодексом. По ППМ публичные слушания будут и далее проводиться, но не в связи с застройкой, а «вообще» (то есть теперь уже жители квартала будут иметь дело с «котом в мешке»). В главе о предоставлении проектов под реконструкцию есть отсылка к местному закону об информировании и слушаниях, но процедура не уточнена. Между тем требуется ясная система учета мнений, чтобы исключить произвольные решения. Это важно и для застройщика, считает партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
В городе, рассчитывающем на приток туриств, имеет значение и эстетика. А в городе, который - несмотря на все сопутствующие сложности - гордится тем, что его центр и исторические пригороды охраняются ЮНЕСКО - тем паче.
На заседании профильной комиссии ЗакС в конце января председатель КГА Юлия Киселева не смогла скрыть несогласия с некоторыми из новых правил игры. И «отчуждение» проектировщиков от принятия решений было не единственным предметом обиды. Прошлой осенью прокуратура оспорила также согласование инвестиционно-строительных проектов главным архитектором. Получилась, что эта должность в Петербурге просто необязательна.
По инициативе главы «урезанного» комитета была инициирована поправка в Устав города, которая закрепляет в его полномочиях отдельной строкой архитектурную деятельность. До сих пор отсутствие этой строчки никого не беспокоило. В этом по существу и состоит слабость позиции КГА. Если в Москве термин «архитектурный план участка» был введен в местный градкодекс, то Петербург отдельного свода градправил не разработал. Отсюда и возникла проблема размещения детских садов в скверах, поскольку раз свода правил не было, то соответственно, по большинству социально значимых объектов не было отраслевых схем размещения.
Впрочем, ссылки на прогрессивный пример Москвы ныне не соответствуют конъюнктуре: там переворачивается вверх дном все местное законодательство. А местная градостроительная практика, увы, имела настолько явные специфические дефекты, что их теперь очень легко предъявить КГА при очередном межведомственном споре. Пока не слышно мнения КГИОП, хотя новый порядок затрагивает предмет и его полномочий.
Кто поможет КИСП?
Старания избежать коррупционных положений в нормотворчестве не избавили текст постановления №1813 от неясностей, которые могут трактоваться аналогично. Так, в тексте не прописано, по какому принципу участки без предварительного согласования размещения объектов, на которые поступили заявки, будут включаться в адресный план торгов. Не ясно, как избежать субъективизма при выборе сопоставимых предложений в рамках экспертной комиссии. Расплывчата и процедура оценки исполнения инвестором своих обязательств в процессе строительства и реконструкции, когда возникают основания для расторжения аренды.
Переворот правил игры с ног на голову непопулярен. Обидно инвесторам, которые уже потратили средства на ППМ, а теперь оказалось, что время и деньги были потрачены впустую. Застройщикам, подавшим заявления при прежнем порядке, придется их переписывать, а по проектам, на которые разрешения на изыскания получены в 2011 г., по словам А. Кима, решения будут приниматься индивидуально, ибо переходный период в документе не описан.
Как ожидает Д. Некрестьянов, количество судебных исков в связи с неучетом мнения частных и юридических лиц с введением нового порядка не сократится. Едва вступив в силу, новый документ обрел себе несколько групп оппонентов, которым есть на что ссылаться, ибо «альтернативные» положения Градкодекса и местных законов никто не отменял. В итоге блага оптимизации, вводимые документом, могут быть оспорены вместе с его невнятными положениями, что продлит де факто наступивший переходный период.
Мегаполису требуется гармония и в сохранении, и в развитии, о чем не раз говорилось с высоких трибун. Но это требует сильного регионального законодательства - которое, как напоминает Д. Некрестьянов, как раз должно регулировать то, что четко не отражено в федеральных законах. А на практике получается, что с принятием Градкодекса подул ветер в одну сторону - и город поспешил его буквально исполнять, подул в другую - опять выплескиваем ребенка с водой. А отстаивать свои интересы стало привычно с помощью чужого дяди - например, ЮНЕСКО как в случае с «Охта-Центром».
Сохранение сталкивается с новыми рисками: «за борт революции» выпало понятие градостроительной среды, а без этого приоритета рассчитывать на инвестиционную привлекательность города весьма трудно.
Но с развитием дело обстоит не лучше. Как рассказывает Д. Куракин, компания «Лидер-М» оценила «три сарая и 20 соток» в Кронштадте в 8 млн. евро, узнав, что территория понадобилась для строительства новой верфи. Подобные запросы предъявлялись и владельцами участков на пути КАД. Однако федеральное законодательство не предлагает иного способа отчуждения земли для госнужд, сколь бы ни была важна трасса или завод для жителей региона - и это дефект не имущественного, а гражданского права. Удивительно ли, что у нас так плохо прививаются европейские термины «публичный институт», «общественное пространство», если право не охраняет общественный интерес? Не получается ли в итоге, что надзорные органы защищают закон от общества, а общество от дефектного закона защитить некому?
Впрочем, судьбоносное постановление скорее придется переписывать не по инициативе общественности, которая еще ничего не успела понять, а с подачи тех же надзорных органов. Недавно УФАС, отвечая на частный вопрос о целесообразности предоставления льгот по выкупу городской земли стратегическим инвесторам, поставило под сомнение легитимность самого термина «стратегический инвестор», равно как и предоставление какой-либо избранной группе инвесторов отдельных поблажек. А между тем в постановлении №1813л предусмотрены льготы по инвестиционным условиям и для стратегических инвесторов, и для всех субъектов концессионных соглашений, и для фармацевтического кластера, и для театров и библиотек, и для паркингов... Если КГИОП апеллировал к ЮНЕСКО, то КИСП, очевидно, придется звать на помощь Всемирный банк?
Константин Черемных