Заграница нам поможет
Петербургские девелоперы в поиске новых идей все чаще обращаются к иностранным архитекторам. Что это - дань моде или насущная необходимость, есть ли отличия в сотрудничестве с заморскими и местными зодчими? На эти и другие вопросы попытались найти ответы участники заседания круглого стола "Архитектурные тенденции петербургского девелопмента", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест"
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Алексей Соловьев, директор департамента проектирования проектного бюро RUMPU
Зося Захарова, генеральный директор компании LondonRealInvest
Елена Бедарева, юрист, Российский и Евразийский патентный поверенный юридической фирмы Salans
Андрей Апарин, начальник Архитектурно-строительной мастерской №2 ЗАО "ЭталонПроект"
Александр Трофимов, главный архитектор проекта "Архитектурной мастерской М4"
Татьяна Шахнова, заместитель генерального директора, главный архитектор ЗАО "ЭталонПроект"
Валерий Грибанов:
- Западные архитекторы, приезжающие к нам, часто упрекают девелоперов в том, что они в погоне за экономической эффективностью забывают про внешний вид своих объектов и строят «без души». Наши специалисты тоже признают, что никаких прорывов в отечественной архитектурной школе в последние годы не наблюдается. Последнее, что дала наша школа, - это конструктивизм в 30-е годы прошлого века. Действительно ли все так, как говорят наши западные коллеги, и что позволит изменить эту ситуацию?
Александр Трофимов:
– Иностранные архитекторы приезжали в Россию еще с петровских времен. Сотрудничество с европейскими архитектурными студиями благоприятно влияет на наших проектировщиков. Отечественные специалисты обладают достаточно высоким уровнем проектирования, но, как и все люди, они могут ошибаться. Сегодня активно застраиваются пригороды Петербурга, и, конечно, они должны быть градостроительно оформлены. Показателен наш объект в Кудрово - жилой комплекс "Капитал" компании "Строительный трест". Когда в 2008 году мы приступили к проектированию, перед нами стояла задача по размещению на участке необходимого количества квадратных метров без попыток сделать оригинальную архитектуру. С этой задачей мы справились. Далее "Строительный трест" объявил конкурс на разработку проекта лицевой части фасада, и мы его выиграли. Сейчас самая главная наша задача - сделать так, чтобы здание хорошо выглядело как на расстоянии, так и вблизи.
Валерий Грибанов:
– У меня есть вопрос к представителям строительного сообщества. Приглашение иностранных архитекторов - это дань моде и маркетинг или же вынужденная мера из-за того, что на российском рынке нет архитекторов, способных сделать проект, отвечающий современным требованиям?
Екатерина Гуртовая:
– Мы работаем с разными западными проектировщиками. Раньше мы привлекали финских архитекторов, но столкнулись с тем, что все они работают в одинаковой стилистике. Это можно увидеть на примере наших объектов: все ранние проекты имеют внешнее сходство. В целом мы хотим поддерживать этот тренд, так как отличаемся от тех зданий, которые возводятся вокруг, и это неплохо. Примерно одинаковые красно-желтые кирпичные дома всем уже наскучили. Также у нас есть опыт сотрудничества с испанским архитектором Риккардо Бофиллом. Он работает над нашим элитным проектом на Смольном проспекте и проектом комплексного освоения территории «Новоорловский». Российские архитекторы были крайне расстроены тем, что их не пригласили поучаствовать в этом проекте. Это такое место, где, наверное, каждый из них хотел бы что-то реализовать. Мы получили много критики, и Бофилл учел все пожелания российских архитекторов. Он понимает, каким образом можно сделать в центре города такой объект, который будет нравиться не только ему самому. Он готов не самовыражаться, а прислушиваться к общественности, архитекторам, заказчикам, так что его приглашение – это не дань моде. Проект "Новоорловский" - это порядка 50 га, на которых будет жилая застройка комфорт-класса. Мы позвали туда Бофилла, потому что у него есть опыт реализации проектов такого масштаба, он знает, как создать инфраструктуру, как сделать правильную логистику. Западные архитекторы родились и живут в другой среде, поэтому они могут привнести новые идеи в наши проекты.
Валерий Грибанов:
– У "Строительного треста" есть опыт работы с западными архитекторами? Согласны ли вы с тем, что приглашение иностранных архитекторов продиктовано стремлением девелопера освежить проект новыми идеями?
Сергей Степанов:
– Я бы говорил, скорее, о приглашении талантливых архитекторов, и у нас в стране их достаточно. Как правило, в начале реализации проекта мы проводим архитектурный конкурс, в котором выигрывает наиболее эффективный и эффектный проект.
Валерий Грибанов:
– Сколько архитекторов обычно участвует в конкурсе?
Сергей Степанов:
– Как правило, в конкурсах участвуют 3-6 компаний. В коттеджном поселке премиального класса "Озерный край" в Токсово и поселке бизнес-класса "Небо" в Кузьмолово мы в том числе сотрудничали с иностранной компанией - архитектурной мастерской из Эстонии.
Валерий Грибанов:
– Сотрудничает ли ГК "Эталон" с западными светилами архитектуры?
Андрей Апарин:
– До сих пор мы не работали с западными архитекторами. У меня есть вопрос к представителю компании "ЮИТ". Выбирая западного проектировщика, вы выстраиваете с ним отношения так же, как с нашим, ставите такие же сроки на эскизные проработки или применяете другой подход? Ведь архитектура страдает только в том случае, когда начальный этап проектирования сжат по времени. В такой ситуации даже самый талантливый архитектор просто не успевает воплотить все свои замыслы.
Екатерина Гуртовая:
– Если задать западному и отечественному архитектору жесткие временные рамки, то ни один из них не сможет сделать нечто удивительное. Это просто невозможно. У нас абсолютно все проекты реализуются в тандеме. Поскольку иностранные архитекторы не знают досконально наши нормы, всегда нужен местный адаптер. Сроки проектирования от этого не страдают, так как процесс идет параллельно. Иностранным зодчим мы даем такие же ограничения в техническом задании, как и российским архитекторам.
Андрей Апарин:
– Если говорить о создании комфортной жилой среды, а не только внешнего облика зданий, то что кардинально нового предлагают наши западные коллеги?
Екатерина Гуртовая:
– Квартирографию даем мы, потому что они с трудом ориентируются в том, какие квартиры востребованы. С точки зрения внутренних планировочных решений зарубежные архитекторы стараются привносить новые идеи, несмотря на очень жесткие нормативные лимиты. В основном то новое, что мы получаем от них, касается организации лестнично-лифтовых узлов и инфраструктуры. Мы объясняем им, что необходимо учесть, а они делают из этого то, что будет удобно для жизни. Это просто другой подход. От сотрудничества иностранного и российского архитектора мы получаем на выходе более интересный вариант, хотя и заплатить за это мы должны будем чуть большую сумму.
Андрей Апарин:
– Насколько чуть большую сумму?
Екатерина Гуртовая:
– На самом деле российский архитектор берет сумму, ненамного отличающуюся от того, как если бы он проектировал самостоятельно, потому что на его плечи ложится внушительное бремя по консультированию. Если говорить о западных архитекторах, то они, в принципе, стоят дешевле санкт-петербургских зодчих.
Андрей Апарин:
– Независимо от того, кто является нашим заказчиком, начальный этап проектирования, разработка эскиза - это всегда мизер по деньгам и времени. Как на этом этапе работают западные архитекторы?
Екатерина Гуртовая:
– Я встречала мало российских архитекторов, эскизы которых потом на стадии "П" не приходилось бы существенно корректировать. С западными архитекторами, в частности с Бофиллом, ситуация кардинально другая. Эскизы, которые он нам дает, в дальнейшем остаются практически в неизменном виде.
Валерий Грибанов:
– Очень показателен пример со второй сценой Мариинского театра, когда с архитекторами не получилось найти общего языка. Говорят, что западному архитектору всегда нужен отечественный адаптер, для того чтобы привести проект в соответствие с российскими реалиями.
Екатерина Гуртовая:
– У нас они всегда работают в паре. Мы столкнулись с рядом западных архитекторов, которые являются звездами, но еще большими звездами себя считают. И с ними действительно бывают проблемы. Иногда они могут настолько погрузиться в творчество, что забывают о том, что их проект на бумаге потом надо будет строить. Российский адаптер способен привести в чувства иностранного коллегу. Очень важно, чтобы иностранному специалисту на начальном этапе было дано четкое задание.
Валерий Грибанов:
– Сколько, по вашим оценкам, в общей себестоимости квадратного метра может составлять архитектурное проектирование?
Алексей Соловьев:
– Если брать за основу себестоимость строительства в 30-32 тыс. рублей за кв. м, то где-то 3-4% от этой суммы составляет стоимость проектирования. Хотелось бы добавить, что противоречий между российскими и иностранными архитекторами нет. Просто на Западе учат архитекторов, а у нас - проектировщиков. Наш специалист редко может выдать интересный продукт, а западный архитектор один не сможет сделать проект, который пройдет экспертизу. У нас в компании над проектом работают два архитектора. Очень важна стадия эскизного проектирования, на которую приходится 2-3 месяца. Она составляет порядка 20% от стоимости всего проектирования, 50% - стоимость стадии проекта, 30% - рабочая стадия. Хотелось бы отметить, что отечественные архитекторы проектируют дорогие фасады, тогда как западные способны при внешней привлекательности предложить более экономически эффективные решения.
Татьяна Шахнова:
– Я совершенно не согласна, что у нас плохая школа обучения архитекторов. У нас хорошая школа, и дело здесь совсем в другом. Западные архитекторы живут в совершенно другой благополучной среде, поэтому они более раскрепощены. У нас ориентиры, конечно, несколько другие - выжить бы, построить бы и удовлетворить заказчика. Наши архитекторы зачастую связаны по рукам и ногам, хотя при определенной доле свободы они дадут 100 очков вперед западным коллегам. Возможно, лет через 15, когда мы приблизимся к европейскому уровню жизни, у нас сформируется другое отношение к организации жилой среды.
Алексей Соловьев:
– Отечественный архитектор может сделать красиво и дорого, а западный в состоянии сделать просто, красиво и дешево.
Валерий Грибанов:
– Есть точка зрения, что архитектурные изыски на Западе связаны с пресыщением рынка. В Хельсинки, к примеру, вводится от силы несколько сотен тысяч квадратных метров в год. В результате проект приходится более тщательно выверять, делать его более конкурентоспособным. Там рынок не поглощает таких объемов, как у нас, и поэтому девелоперам приходится обращать более пристальное внимание на архитектуру. Где, на ваш взгляд, сложнее реализовать новые архитектурные идеи: в центре города или на окраине?
Екатерина Гуртовая:
– На окраинных территориях архитектору сложнее выражаться, так заказчик налагает на него ограничения в виде бюджета проекта. Там редко строится жилье выше комфорт-класса, а продавать дорого просто фасад получится вряд ли. Но если у архитектора возникнут интересные идеи, то заказчик готов к ним прислушаться. Сейчас рынок в сегменте жилья комфорт-класса приближается к первичному насыщению. Покупатели все больше внимания уделяют фасадам, отделке мест общего пользования и обустройству придомовой территории. В центре архитектурное решение дается сложно, потому что нужно соблюсти огромное количество ограничений. Здесь архитектору сложнее найти баланс между самореализацией и созданием чего-то стоящего и не диссонирующего с окружающей застройкой.
Валерий Грибанов:
– В начале дискуссии прозвучала мысль о том, что западные архитекторы привносят новую струю на наш рынок. Были ли примеры, когда представители западных архитектурных мастерских усматривали копирование их идей и предъявляли претензии?
Елена Бедарева:
– Таких примеров в судебной практике я не встречала. Однако я сталкивалась с наличием патентов на промышленные образцы внешнего вида зданий, принадлежащие западным архитекторам. Такие патенты действуют в течение 25 лет. Во взаимоотношениях с иностранными архитекторами чувствуется разница в подходе к отстаиванию своих прав. Наши архитекторы более скромные, хотя они и знают об авторских правах. При работе с западным специалистом составляется договор, где есть большой раздел, посвященный вопросам интеллектуальной собственности. Я бы хотела предостеречь от полного копирования этого раздела. Наше законодательство хоть и унифицировано, но здесь требуется знать определенные тонкости. К примеру, при передаче объектов архитектуры передаются только те права, которые прописаны в договоре. Поэтому чем подробнее будет расписано, какие права передаются, тем проще будет отстоять свое право в суде в случае нарушений. К примеру, передаете ли вы право на перестройку, переработку. Эти права принадлежат архитектору, но очень часто он об этом не знает, и застройщик пользуется этим незнанием, изменяя проект до неузнаваемости. Такие судебные дела были, и архитекторы их выигрывали.
Валерий Грибанов:
– И все-таки спрос на иностранных архитекторов - это дань моде или насущная необходимость. Могут ли имя известного архитектора и необычная архитектура повысить на спрос на объект?
Зося Захарова:
– Дом, построенный выдающимся архитектором, конечно, не останется незамеченным. Однако западным архитекторам нужен местный адаптер, так как они действительно плохо ориентируются в наших нормах. Чем выше класс объекта, тем больше требований предъявляют покупатели к его архитектуре. Однако и в проектах массовой застройки грамотно спроектированная инфраструктура влияет на темпы продаж. Что касается премиального жилья, то здесь клиенты готовы платить на 20% больше за квартиру в доме, построенном знаменитым архитектором.
Екатерина Гуртовая:
– Для покупателя жилья бизнес-класса и выше существенно важнее локация проекта и удобство планировок. Надо понимать, что имена архитекторов, даже такого выдающегося и давно работающего в нашем городе, как Бофилл, известны очень ограниченному кругу лиц. Наши клиенты, к примеру, не знают, кто такой Бофилл и Старк. Так что, когда мы нанимаем такого архитектора, мы не рассчитываем, что его имя даст прибавку к цене. На сегодняшний день это не очень актуально. Возможно, через лет 20, когда в городе будет много реализованных им проектов и все они будут удачными, это увеличит стоимость объекта.
Алексей Соловьев:
– Коллеги отмечают, что качественная архитектура важна для проектов выше комфорт-класса, но мы считаем, что качественная среда должна быть создана и для массового жилья. Нам нужно подтягивать качество жилой среды экономкласса к нормальному комфортному уровню.
Сергей Степанов:
– На мой взгляд, и проекты комплексного освоения территории должны быть более творческими. На окраинах в основном строится жилье экономкласса, но надо иметь в виду, что и в рамках этого бюджета можно создать что-то интересное и стоящее. В противном случае город обрастет серыми спальными районами. Наша компания, со своей стороны, ориентируется на проекты класса комфорт и выше. Мы всегда готовы рассматривать интересные проекты и вместе с архитекторами создавать яркие, интересные, необычные объекты. Хороший позитивный пример -наш жилой комплекс "Капитал".
Андрей Апарин:
– Для того чтобы получить на выходе хороший продукт, застройщик, задумывая проект, должен четко формулировать архитектору задание. В рамках такого взаимодействия результат работы будет успешным.
Алексей Соловьев:
– Я считаю, что человек будет строить то, что он видел в период зарождения и формирования своей личности. Именно поэтому российские и иностранные зодчие выдают абсолютно разные идеи и решения.
Татьяна Шахнова:
– Талантливый архитектор и отличается тем, что он в состоянии подняться над всем и выдать новые творческие идеи.
Для разрешения сложившейся ситуации были сформулированы рамочные требования к квалификации сотрудников строительных организаций. Они закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (федеральный закон №240-ФЗ) и уточнены в минимальных требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных и технически сложных объектах (постановление Правительства РФ №207).
Именно отсутствие налаженной системы повышения квалификации и аттестации кадров рассматривается многими представителями отрасли как фактор, серьезно ограничивающий потенциал роста качества капитального строительства. Определенные шаги по созданию нужных механизмов уже делаются. Так, НОСТРОЙ в начале марта запустил в тестовом режиме Единую систему аттестации руководителей и специалистов в строительном комплексе. Через некоторое время станет ясно, насколько успешно нововведение НОСТРОЙ справляется с возложенными на него функциями и подходит ли оно для широкого использования. Однако Единая система аттестации выполняет только задачу контроля уровня профессиональной подготовки и вряд ли окажет существенное влияние непосредственно на сложившуюся систему дополнительного образования.
О том, какие изменения нужны системе профессиональной подготовки и переподготовки специалистов, мы говорим с генеральным директором СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрием Мурзинцевым.
- Дмитрий Леонидович, как, на Ваш взгляд, сегодня все должно быть построено в области повышения квалификации кадров в строительстве?
Безусловно, подготовка подобных стандартов – процесс трудоемкий и ответственный. Тут следует активно задействовать отраслевых специалистов, привлекать максимально широкий круг компетентных лиц к работе на базе профильных комитетов национальных объединений саморегулируемых организаций. Уверен, что во взаимодействии с представителями вузов и учебных центров комитеты смогут постепенно создать такие стандарты по всем основным направлениям. Подобная работа уже ведется национальными объединениями СРО, и благодаря этому мы можем рассчитывать на заметный рост качества обучения в области повышения квалификации.
- Хорошо, стандарты будут созданы и приняты на вооружение добросовестными учебными центрами. Но как будет обеспечиваться широкая доступность таких программ? Ведь на их внедрение уйдет какое-то время.
Вообще, доступность – ключевое понятие дистанционного обучения. Оно складывается как минимум из трех основных моментов. Во-первых, при дистанционном обучении не важно, на каком расстоянии слушатель находится от учебного центра. Даже если в вашем городе нет нужного курса, нет необходимости ехать на другой конец страны: мультимедийные и интернет-технологии предоставят возможность получить полный набор необходимых знаний на месте. Во-вторых, дистанционное обучение не требует таких затрат, как очные формы: дистанционный курс обычно имеет меньшую стоимость и по смыслу исключает возникновение такого фактора дополнительных затрат для организации как командировочные расходы. Наконец, повышение квалификации в такой форме может производиться без отрыва от производства, что позволяет сохранять эффективность работы отделов и запланированный темп работ.
Кроме того, дистанционное обучение предоставляет возможность гибкого подбора графика и темпа обучения, в зависимости от занятости сотрудников. Курс можно начать в любой момент и полностью согласовать с возможностями слушателей.
Говоря об эффективности дистанционного обучения, стоит чуть подробнее остановиться на том, что ее обеспечивает. Прежде всего, это мультимедийность. Образовательные программы могут включать в себя большое количество наглядных, легко воспринимаемых материалов: видеофильмов, презентаций, анимированных слайдов, графики. Далее, в интерактивном режиме может быть обеспечен доступ к преподавателям, обширнейшим электронным библиотекам, электронным конференциям и форумам. Кроме того, механизмы дистанционного обучения позволяют создать единую образовательную среду для больших групп слушателей. Это особенно важно для корпоративного обучения. Единая образовательная среда подразумевает активную работу слушателей не только с преподавателями, но и друг с другом. При этом к услугам слушателей и весь спектр тематических образовательных материалов и электронные площадки для дискуссий, закрепления полученных знаний, практической отработки пройденного материала.
- Каким образом при дистанционном обучении осуществляется контроль полученных знаний?
Я считаю, что за дистанционным образованием, во всяком случае, в сфере повышения квалификации, будущее. Этот метод обладает рядом неоспоримых преимуществ и по своему содержанию как нельзя лучше соответствует современному, насыщенному ритму жизни. Дистанционное обучение позволяет экономить время и средства и получать при этом достойную профессиональную подготовку. Уверен, что дистанционное обучение способно внести значительный вклад в решение проблемы нехватки квалифицированных кадров в строительной отрасли.
Решение Верховного суда РФ об отмене высотных доминант в Петербурге ставит застройщиков, уже начавших строительство своих проектов, в выгодное положение. Как говорят участники рынка, пока городские власти не договорятся о новых правилах игры в историческом центре Петербурга, новых проектов здесь не появится, а значит, неизбежен дефицит предложения при не снижающемся спросе.
Напомним, что в середине марта Верховный суд РФ отклонил кассационную жалобу Смольного на решение городского суда, который в декабре 2010 года признал незаконными свыше 130 локальных доминант. Кроме того, по словам руководителя направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР Георгия Богачева, сейчас проблема не в том, что высотки незаконны; проблема в том, что все строительство в центре Петербурга оказалось вне закона. «Непонятно, с кем и как согласовывать любой новый проект в исторических районах. А без этого начинать строить нельзя», – заявил он.
С другой стороны, как уверяют власти, изменения не затронут уже строящиеся объекты. По словам Александра Орта, главы службы Госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, если объект завершен или имеет все необходимые согласования и разрешения на строительство, то «закон обратной силы иметь не должен». Аналогичная позиция и у вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова. Обе точки зрения практически совпали. «Позиция города следующая: все согласованные проекты, завершенные или реализуемые, отмене не подлежат. Те проекты, которые еще не имеют всего пакета разрешительной документации, должны рассматриваться в соответствии с позицией Верховного суда – в Москве, в Минкультуры», – заявил Роман Филимонов.
Так что, по словам экспертов, у покупателей остается последняя возможность приобрести видовые квартиры историческом центре Петербурга. Сейчас здесь (без учета Каменного и Крестовского островов) возводятся всего 9 жилых комплексов.
В частности, у группы компаний ЛЭК таких объектов два – «Премьер Палас» и «Классика». Жилой комплекс «Премьер Палас» расположен на берегу Невы в исторической части Петроградской стороны напротив зелени и скверов Крестовского острова.
Мнение
Павел Андреев, руководитель ЛЭК:
– В комплексе «Премьер Палас» есть выбор квартир: от однокомнатных до апартаментов свободной планировки в башнях жилого комплекса, высота которых составит до
В обоих проектах ЛЭК предлагает к продаже эксклюзивный вариант жилья – пентхаусы. Это жилье не просто на высшем уровне цен, но и на последней высотной отметке. Не каждый может это себе позволить. И дело даже не в страхе высоты: настоящих пентхаусов, таких, чтобы по всем канонам, в Петербурге с его линейной планировкой и высотным регламентом немного. Пентхаус – это абсолютная независимость от окружающего мира, жизнь поверх крыш, в самой верхней точке города.
Кроме того, возможность купить видовую квартиру – это не просто удачное вложение, это вложение, которое в дальнейшем принесет неплохой доход. Как говорят участники рынка, несмотря на то что видовая квартира обойдется на 5-10% дороже остальных на этапе строительства, после сдачи объекта она будет расти в цене быстрее, чем другие квартиры этом жилом комплексе. Сокращается предложение, растет спрос, соответственно, растет и цена. Мы проходили эту историю в жилом комплексе «Серебряные зеркала», где видовые квартиры через год после сдачи объекта продавались инвесторами почти в два раза дороже, чем в процессе строительства.
Именно вид привлекает потенциальных арендаторов. Так, квартиры с хорошим видом стоят на 25-30% дороже. Таким образом, инвестиции в жилье при покупке квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду окупаются не в привычные 10-12 лет, а всего за 5-7 лет.
Резюмируя, можно сказать: остается последний шанс удачно вложить деньги в видовые квартиры в центре Петербурга. И перефразируя американского классика Марка Твена, который предлагал покупать землю, предлагаем покупать видовые квартиры – благодаря решению Верховного суда их больше точно не будет.