Малоэтажная Карелия
Последние 8 лет плановые показатели ввода жилья в Республике Карелия достигаются во многом благодаря развитию различных видов индивидуального жилищного строительства. Согласно прогнозу на 2012 год, доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 35%.
Всего за период с 2004 по 2011 годы в Республике Карелия построено 3186 индивидуальных жилых домов общей площадью 358,5 тыс. кв. м. (3284 квартир). Причем строительство велось не только в столице Карелии - около 40% ввода новых жилых домов пришлось на районы республики, чему в немалой степени способствовали региональные адресные программы. В текущем году в рамках деятельности Фонда ЖКХ в республике реализуются 4 адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. Две из них завершились в конце июня текущего года: в 5 новых малоэтажных домов переселены 220 граждан из 90 квартир, находившихся в 29 аварийных домах в Сегежском, Сортавальском и Кемском городских и Шелтозерском, Кемском городском и Рабочеостровском сельских поселениях. Кроме того, до 31 декабря 2012 года будут завершены две программы по расселению 20 аварийных домов в Сегежском городском, Ляскельском, Рабочеостровском, Кондопожском, Лахденпохском, Олонецком, Питкярантском и Суоярвском городских и сельских поселениях. Всего по указанным программам выделено 234,9 млн рублей из средств Фонда ЖКХ, 27,9 млн рублей выделено из бюджета Республики Карелия, 18,9 млн рублей – средства бюджетов муниципальных образований. Результатом реализации программ является строительство 15 малоэтажных домов с 229 квартирами для переселения 512 человек из 55 малоэтажных многоквартирных домов, расселяемая площадь которых составляет 6777,2 кв. м. По данным генерального директора компании "Домостроев" Виталия Токарева, значительная часть населения Карелии проживает в частных домах. Часть из этого жилья имеет большой срок эксплуатации, часть имеет статус ветхого.
Обновление малоэтажного сегмента все-таки происходит - как за счет строительства частными собственниками домов в сложившихся поселках, так и за счет появления новых организованных массивов. По его мнению, основным препятствием для проживания в собственных домах и коттеджных поселках становится то, что рынок труда в основном сосредоточен в более крупных населенных пунктах городского типа.
"Малоэтажка" по генплану
Территории под малоэтажную застройку в республике определяются в генеральных планах поселений и, по данным региональной администрации, на сегодняшний день территорий, предназначенных под малоэтажную застройку, в регионе достаточно: в 111 городских округах, городских и сельских поселениях республики утверждено 10 генеральных планов, в стадии разработки и согласований находятся 66 документов, администрации 35 поселений приступили к разработке генеральных планов в III квартале 2012 года.
Процент малоэтажной застройки в общей структуре жилой застройки в городских поселениях и округах республики составляет 18-40%, а в сельских поселениях - до 100%.
Так, генеральным планом Петрозаводского городского округа новое малоэтажное жилищное строительство в основном предполагается в районах Древлянка, Кукковка-I, II, III, Голиковка, Зарека, а также в районах Перевалка и Университетский городок. Структура жилищного фонда предполагает 72% многоэтажной застройки, 10% застройки средней этажности и 18% индивидуальной жилой застройки.
Предполагается, что к 2025 году площадь под индивидуальную застройку в округе будет увеличена с 500 до 994 га. На указанных площадях можно возвести порядка 340 тыс. кв. м индивидуального малоэтажного жилья.
Производство подстегнуло бизнес
По словам экспертов, началу реализации крупных инвестиционных проектов строительства загородных поселков и иных видов малоэтажного жилья способствовало увеличение объемов производства основных строительных материалов. Многие предприятия региона, занимающиеся производством стройматериалов, активно развиваются и вкладывают средства в модернизацию. Успешно развивается производство строительных нерудных материалов, в том числе щебня, песка, гравия, налажена лесопереработка.
В настоящее время на территории республики активно идет сооружение единственного в России завода по производству ориентированно-стружечных плит (OSB) ООО ДОК "Калевала". Готов к реализации крупный инвестиционный проект по производству теплоизоляционной плиты из каменной ваты. Идет модернизация фанерного производства ООО "ЛФК "Бумэкс". По мнению представителя компании "Карельский профиль" по Петербургу и Ленобласти Павла Погасия, на сегодняшний день ассортимент и рынок стройматериалов в Карелии несравнимо больше, чем буквально несколько лет назад, и рынок продолжает развиваться. "Значит, есть спрос, значит, рынок пока не насыщен", - считает эксперт. В то же время, по словам Павла Погасия, улучшение ситуации со строительными материалами повлекло за собой также и рост конкуренции на рынке. В свою очередь, Виталий Токарев отметил, что основная технология возведения малоэтажного жилья обусловлена в том числе наличием богатых лесных ресурсов в регионе, а также развитием предприятий по лесопереработке. При строительстве в основном используют массива дерева: брус и бревно, а также каркас или частично клееный брус. "Интерес к данному сегменту рынка и далее будет обусловлен прекрасными природно-климатическими особенностями региона, отличной ресурсной базой для возведения домов", - считает эксперт.
В свою очередь, власти республики признаются в крепких партнерских отношениях со строительными бизнес-структурами. Как сообщили в администрации, правительство республики помогает застройщикам уменьшением административных барьеров, поддерживает их в получении субсидий на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках федеральной целевой программы "Жилище", участвует в софинансировании проектов. "Видя заинтересованность правительства в развитии жилищного строительства, в том числе и строительства жилья экономического класса, инвесторы приходят на освоение новых территорий", - заявляет аппарат правительства региона. На территории Республики Карелия существует ряд предприятий по производству конструкций и изделий для малоэтажного домостроения, такие как ООО "Инкод" (г. Костомукша) - линия по производству каркасно-панельных домов мощностью 5 тыс. кв. м жилья в год, ООО "Уютный дом" (г. Петрозаводск) - линия по производству каркасно-панельных домов по финской технологии мощностью 24 тыс. кв. м жилья в год, ООО «ПСК Стройконструкция» (г. Петрозаводск) - линия по производству каркасно-панельных домов по скандинавской технологии мощностью 6 тыс. кв. м жилья в год. Кроме того, более 30 индивидуальных предпринимателей и малых предприятий осуществляют частичное изготовление и монтаж быстровозводимых малоэтажных жилых домов каркасно-панельного типа, из деревянного оцилиндрованного и профилированного бруса, газобетона, по технологиям несъемной опалубки и с использованием SIP-панелей и других строительных материалов.
Справка:
В настоящее время на территории республики реализуются следующие крупные проекты по освоению земельных участков малоэтажным строительством:
1. ЖК "Снегири" на Университетской ул. в г. Петрозаводске (14 двух- и трехэтажных кирпичных здания, общая площадь жилья – 19,2 тыс. кв. м, общее количество квартир - 348).
2. Микрорайон "Усадьба" жилого района "Куковка-III" в г. Петрозаводске (общая жилая площадь - 541 тыс. кв. м).
3. Квартальная жилая застройка малоэтажных домов вдоль Северной ул. В г. Костомукше (48 индивидуальных жилых домов общей площадью 9 тыс. кв. м).
4. Квартал блокированных жилых домов в г. Костомукше, блок "Ж" (11 блокированных 2-этажных домов общей жилой площадью 3 тыс. кв. м).
5. Квартал индивидуальной жилой застройки "Ликопяя", п. Калевала (50 индивидуальных 1-2-этажных жилых домов общей жилой площадью 10 тыс. кв. м).
6. Малоэтажная застройка по ул. Фрунзе в г. Кемь (строительство 30 индивидуальных жилых домов общей жилой площадью 6 тыс. кв. м).
7. Квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" г. Петрозаводска (77 жилых домов общей жилой площадью
14 тыс. кв. м).
Очередная смена руководства Росстроя на минувшей неделе красноречиво свидетельствует об отсутствии эффективной и прогнозируемой политики государства в сфере строительства и ЖКХ.Укрепление позиций
Как считают наши московские источники, новый глава Росстроя «бойцовским характером также не отличается». А это в условиях подковерных аппаратных игр жизненно важно. Рассказывают, что руководитель Минрегионразвития Владимир Яковлев (ему сегодня подчиняется Росстрой) выступал против кандидатуры Круглика, но премьер-министр Михаил Фрадков прислушался к доводам главы Минэкономразвития Германа Грефа, хотя они, мягко говоря, не дружат. Решающим аргументом Грефа стал предполагаемый вывод из подчинения Яковлева Росстроя и его передача под личный контроль премьера. Такая практика существует. В то же время столичные источники полагают, что Федеральное агентство по строительству и ЖКХ подчинят напрямую президенту Владимиру Путину (!) – а вот такого еще не было.
Существует еще один признак, укрепляющий позиции г-на Круглика и позволяющий ему в перспективе влиться в ряды влиятельных фигур политического истеблишмента страны. Речь идет о создании Национального совета по доступному жилью, который возглавит лично Владимир Путин, а его заместителем станет, скорее всего, глава Росстроя. Предполагается, что любые решения, указания Национального совета будут обязательными для выполнения чиновниками всех федеральных и региональных структур и ведомств, вовлеченных в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который оценивается в сумму 140 млрд рублей. Для информации: существующая федеральная программа «Жилище», провалившаяся, по мнению некоторых экспертов, «весит» около 40 млрд рублей.
Тем не менее, взлет Сергея Круглика налагает на него и большую ответственность. Представляя нового руководителя Росстроя, Владимир Яковлев отметил, что задачи, которые сегодня стоят перед ведомством, очень серьезные. Прежде всего, это выполнение поручений президента страны по формированию все того же рынка доступного жилья, развитие ипотечного кредитования, подготовка жилищно-коммунального комплекса страны к осенне-зимнему периоду. Все это, считает глава Минрегионразвития, требует кропотливой и усердной работы.
Назвался груздем…
Трудно не согласиться. В частности, для реализации положений пакета жилищных законов надо принять на федеральном уровне около 20 постановлений российского правительства, на региональном и муниципальном уровнях – почти 200.
Но интересно другое: если Федеральное агентство по строительству и ЖКХ все же выведут из подчинения Минрегионразвития, то чем, собственно, будет заниматься это министерство и его руководитель?.. На этом фоне незавидна и судьба бывшего главы Росстроя Владимира Аверченко, который стал заместителем Владимира Яковлева.
Непонятны также будущие функции главы Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и РЦЦС Санкт-Петербурга Павла Горячкина. Ему предложено занять должность помощника опять-таки г-на Яковлева по вопросам строительства с переходом на государственную службу в министерство.
В этой связи вспоминаются события месячной давности. На одном из круглых столов Павел Горячкин, объясняя важность снижения себестоимости жилищного строительства, заявил, что «заняться этим вопросом, похоже, некому». «Полгода назад вопросами строительства у нас занималось Минпромэнерго, те люди, которые разрабатывали и регулировали принятие 26 жилищных законов, сегодня уже не работают. Был Сергей Иванович Круглик, который курировал в департаменте по строительству и ЖКХ эти вопросы, но и его у нас сегодня нет. А в Министерстве регионального развития нам заявляют, что они не занимаются подобными вопросами, не они разрабатывали критикуемые всеми жилищные законы».
Как мы теперь знаем, Сергей Иванович вернулся, но только в ином качестве. У г-на Горячкина также есть возможность вплотную заняться улучшением строительной сферы и снижением себестоимости строительства жилья.
Между тем, в нынешних условиях кадровой перетряски и реформирования строительной вертикали власти в выигрыше могут оказаться регионы. Вместе с соответствующим финансированием им предполагается передать часть федеральных функций, в том числе лицензирование, надзор и контроль над строительством. В регионах, где местные власти знают об участниках строительного рынка почти все, организовать полноценную работу строительной сферы будет намного проще и эффективней.
Андрей Теплоухов
Справка
Сергей Круглик родился 14 марта 1955 года в Иркутске. В 1977 году окончил Иркутский политехнический институт. С 1977 по 1980 годы работал начальником партии геологоразведочной экспедиции. В 1980-1989 годах – старший гидрогеолог в управлении геологии Латвийской ССР. С 1989 по 1994 годы занимал различные руководящие посты в производственном управлении ЖКХ Риги. В 1995 году переехал в Новгород, где вскоре стал заместителем главы администрации города. В июле 1998 года г-н Круглик оказался уже в Москве, в Правительстве РФ, где занял должность замминистра по земельной политике, строительству и ЖКХ, в сентябре – после смены правительства – назначен замминистра по региональной политике. В июне 1999 года назначен первым заместителем председателя Госстроя. В марте 2004 года стал директором департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго (сегодня этот департамент в ведении Минрегионразвития). Также Сергей Круглик участвовал в разработке и принятии пакета жилищных законов и был, в частности, официальным представителем Правительства РФ при рассмотрении проекта Жилищного кодекса федеральным собранием.
Новый Жилищный кодекс поставил перед застройщиками и дольщиками проблему: чтобы сдать дом нужно организовать ТСЖ, но чтобы создать ТСЖ, необходимо зарегистрировать право собственности.Пути выхода из этой тупиковой ситуации неоднократно обсуждались строительными компаниями и профильными комитетами Правительства Санкт-Петербурга. На прошедшем недавно совместном совещании специалистов Жилищного комитета и представителей компаний, входящих в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», на суд участников строительного процесса была представлена новая методика работы по созданию товариществ собственников жилья, которая должна разрешить создавшиеся противоречия.
Возможность организации ТСЖ еще до вступления в права собственности в Жилищном кодексе РФ предусмотрена: в соответствии с положениями ст.139 при организации товариществ собственников жилья стало возможным учитывать не только права уже имеющихся собственников помещений в жилых домах, но и тех, кто получит право собственности в будущем. Таким образом, еще до официальной сдачи объекта госкомиссии в строящемся доме может быть образовано ТСЖ. В теории это создаст удобные условия и для застройщиков и для участников долевого строительства, поскольку позволит избежать осложнений при передаче прав на обслуживание жилого дома той или иной управляющей компании.
Но для организации ТСЖ необходимо проведение общего собрания будущих собственников жилья. Как правило, это несколько сотен человек, собрать вместе которых в большинстве случаев просто не представляется возможным. Суть предлагаемой Методики в том, чтобы запустить механизм заочного голосования будущих собственников жилья. Методика включает в себя целый пакет типовых документов – уведомление о проведении голосования, заявление будущих собственников, протокол подсчета голосов, примерная форма протокола выбора управляющей компании, – которые призваны регламентировать ход проведения заочного голосования. Голосование проводится в письменной форме в соответствии с процедурой, установленной ст. 47 Жилищного кодекса РФ.
Руководство Жилищного комитета видит в Методике один из первых шагов по адаптации положений Кодекса к реальным условиям. «Существует правовая норма, которая может негативно сказаться и на строителях, и на людях, и на компаниях, занимающихся обслуживанием жилых домов, – таково мнение первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея. – Закон сам по себе работать не сможет, необходимо создание механизма его практического применения. Поэтому сейчас целью нашей совместной деятельности с представителями стройкомплекса и организаций, отвечающих за эксплуатацию зданий, является выработка корректив, носящих правовой характер».
Подобный тандем строительного бизнеса и властных структур – давно установившаяся практика в Санкт-Петербурге. В случае с организацией ТСЖ во вновь построенных или реконструированных жилых домах взаимодействие всех заинтересованных сторон позволит выработать оптимальную с правовой и практической точек зрения схему.
Подчеркивая уникальность новой Методики для России, начальник Управления по работе с ТСЖ и управляющими компаниями Олег Вихтюк призвал строителей активно принимать участие в обсуждении ее плюсов и минусов, готовить предложения по ее усовершенствованию. «Все комментарии и замечания пройдут стадии отбора, обобщения, подвергнутся юридической экспертизе. Прошедшие ее поправки будут включены в Методику, которая получит правовой статус как Распоряжение председателя Жилищного комитета», – сказал Олег Вихтюк.
Но, несмотря на призывы к разработке правил для организации ТСЖ в среде застройщиков нет единства мнений. С одной стороны, признается необходимость создания ясного и соответствующего современным требованиям рынка механизма принятия решения относительно ТСЖ. С другой – искусственное властное насаждение той или иной схемы способно повредить. Некоторые застройщики считают, что введение определенного порядка действий может существенно ограничить им свободу маневра в решении вопроса о ТСЖ с будущими собственниками жилья.
Пока неизвестно и то, насколько благосклонно примут идею заочного голосования и выбора формы управления многоквартирным домом сами будущие жильцы. В Методике не разъясняется, каким образом при заочном голосовании осуществляется выбор членов правления и ревизионной комиссии ТСЖ (хотя правильнее в данном случае было бы употреблять аббревиатуру ТБСЖ – товарищество будущих собственников жилья), кто составит инициативную группу или станет доверенным лицом для того, чтобы зарегистрировать новое Товарищество? Технический директор компании «Инжстрой» Виталий Антюк считает, что участники строительного рынка готовы брать на себя координирующую роль в процессе создания ТСЖ. Но вопрос не только в готовности застройщиков, но и в том, настолько ли доверяют им дольщики, чтобы наделить такими полномочиями?
Возможно, в ходе доработки Методики все подобные вопросы будут урегулированы, и рынок получит работоспособный механизм заочного формирования товариществ собственников жилья.
Вероника Шеменева