Малоэтажная Карелия
Последние 8 лет плановые показатели ввода жилья в Республике Карелия достигаются во многом благодаря развитию различных видов индивидуального жилищного строительства. Согласно прогнозу на 2012 год, доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 35%.
Всего за период с 2004 по 2011 годы в Республике Карелия построено 3186 индивидуальных жилых домов общей площадью 358,5 тыс. кв. м. (3284 квартир). Причем строительство велось не только в столице Карелии - около 40% ввода новых жилых домов пришлось на районы республики, чему в немалой степени способствовали региональные адресные программы. В текущем году в рамках деятельности Фонда ЖКХ в республике реализуются 4 адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. Две из них завершились в конце июня текущего года: в 5 новых малоэтажных домов переселены 220 граждан из 90 квартир, находившихся в 29 аварийных домах в Сегежском, Сортавальском и Кемском городских и Шелтозерском, Кемском городском и Рабочеостровском сельских поселениях. Кроме того, до 31 декабря 2012 года будут завершены две программы по расселению 20 аварийных домов в Сегежском городском, Ляскельском, Рабочеостровском, Кондопожском, Лахденпохском, Олонецком, Питкярантском и Суоярвском городских и сельских поселениях. Всего по указанным программам выделено 234,9 млн рублей из средств Фонда ЖКХ, 27,9 млн рублей выделено из бюджета Республики Карелия, 18,9 млн рублей – средства бюджетов муниципальных образований. Результатом реализации программ является строительство 15 малоэтажных домов с 229 квартирами для переселения 512 человек из 55 малоэтажных многоквартирных домов, расселяемая площадь которых составляет 6777,2 кв. м. По данным генерального директора компании "Домостроев" Виталия Токарева, значительная часть населения Карелии проживает в частных домах. Часть из этого жилья имеет большой срок эксплуатации, часть имеет статус ветхого.
Обновление малоэтажного сегмента все-таки происходит - как за счет строительства частными собственниками домов в сложившихся поселках, так и за счет появления новых организованных массивов. По его мнению, основным препятствием для проживания в собственных домах и коттеджных поселках становится то, что рынок труда в основном сосредоточен в более крупных населенных пунктах городского типа.
"Малоэтажка" по генплану
Территории под малоэтажную застройку в республике определяются в генеральных планах поселений и, по данным региональной администрации, на сегодняшний день территорий, предназначенных под малоэтажную застройку, в регионе достаточно: в 111 городских округах, городских и сельских поселениях республики утверждено 10 генеральных планов, в стадии разработки и согласований находятся 66 документов, администрации 35 поселений приступили к разработке генеральных планов в III квартале 2012 года.
Процент малоэтажной застройки в общей структуре жилой застройки в городских поселениях и округах республики составляет 18-40%, а в сельских поселениях - до 100%.
Так, генеральным планом Петрозаводского городского округа новое малоэтажное жилищное строительство в основном предполагается в районах Древлянка, Кукковка-I, II, III, Голиковка, Зарека, а также в районах Перевалка и Университетский городок. Структура жилищного фонда предполагает 72% многоэтажной застройки, 10% застройки средней этажности и 18% индивидуальной жилой застройки.
Предполагается, что к 2025 году площадь под индивидуальную застройку в округе будет увеличена с 500 до 994 га. На указанных площадях можно возвести порядка 340 тыс. кв. м индивидуального малоэтажного жилья.
Производство подстегнуло бизнес
По словам экспертов, началу реализации крупных инвестиционных проектов строительства загородных поселков и иных видов малоэтажного жилья способствовало увеличение объемов производства основных строительных материалов. Многие предприятия региона, занимающиеся производством стройматериалов, активно развиваются и вкладывают средства в модернизацию. Успешно развивается производство строительных нерудных материалов, в том числе щебня, песка, гравия, налажена лесопереработка.
В настоящее время на территории республики активно идет сооружение единственного в России завода по производству ориентированно-стружечных плит (OSB) ООО ДОК "Калевала". Готов к реализации крупный инвестиционный проект по производству теплоизоляционной плиты из каменной ваты. Идет модернизация фанерного производства ООО "ЛФК "Бумэкс". По мнению представителя компании "Карельский профиль" по Петербургу и Ленобласти Павла Погасия, на сегодняшний день ассортимент и рынок стройматериалов в Карелии несравнимо больше, чем буквально несколько лет назад, и рынок продолжает развиваться. "Значит, есть спрос, значит, рынок пока не насыщен", - считает эксперт. В то же время, по словам Павла Погасия, улучшение ситуации со строительными материалами повлекло за собой также и рост конкуренции на рынке. В свою очередь, Виталий Токарев отметил, что основная технология возведения малоэтажного жилья обусловлена в том числе наличием богатых лесных ресурсов в регионе, а также развитием предприятий по лесопереработке. При строительстве в основном используют массива дерева: брус и бревно, а также каркас или частично клееный брус. "Интерес к данному сегменту рынка и далее будет обусловлен прекрасными природно-климатическими особенностями региона, отличной ресурсной базой для возведения домов", - считает эксперт.
В свою очередь, власти республики признаются в крепких партнерских отношениях со строительными бизнес-структурами. Как сообщили в администрации, правительство республики помогает застройщикам уменьшением административных барьеров, поддерживает их в получении субсидий на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках федеральной целевой программы "Жилище", участвует в софинансировании проектов. "Видя заинтересованность правительства в развитии жилищного строительства, в том числе и строительства жилья экономического класса, инвесторы приходят на освоение новых территорий", - заявляет аппарат правительства региона. На территории Республики Карелия существует ряд предприятий по производству конструкций и изделий для малоэтажного домостроения, такие как ООО "Инкод" (г. Костомукша) - линия по производству каркасно-панельных домов мощностью 5 тыс. кв. м жилья в год, ООО "Уютный дом" (г. Петрозаводск) - линия по производству каркасно-панельных домов по финской технологии мощностью 24 тыс. кв. м жилья в год, ООО «ПСК Стройконструкция» (г. Петрозаводск) - линия по производству каркасно-панельных домов по скандинавской технологии мощностью 6 тыс. кв. м жилья в год. Кроме того, более 30 индивидуальных предпринимателей и малых предприятий осуществляют частичное изготовление и монтаж быстровозводимых малоэтажных жилых домов каркасно-панельного типа, из деревянного оцилиндрованного и профилированного бруса, газобетона, по технологиям несъемной опалубки и с использованием SIP-панелей и других строительных материалов.
Справка:
В настоящее время на территории республики реализуются следующие крупные проекты по освоению земельных участков малоэтажным строительством:
1. ЖК "Снегири" на Университетской ул. в г. Петрозаводске (14 двух- и трехэтажных кирпичных здания, общая площадь жилья – 19,2 тыс. кв. м, общее количество квартир - 348).
2. Микрорайон "Усадьба" жилого района "Куковка-III" в г. Петрозаводске (общая жилая площадь - 541 тыс. кв. м).
3. Квартальная жилая застройка малоэтажных домов вдоль Северной ул. В г. Костомукше (48 индивидуальных жилых домов общей площадью 9 тыс. кв. м).
4. Квартал блокированных жилых домов в г. Костомукше, блок "Ж" (11 блокированных 2-этажных домов общей жилой площадью 3 тыс. кв. м).
5. Квартал индивидуальной жилой застройки "Ликопяя", п. Калевала (50 индивидуальных 1-2-этажных жилых домов общей жилой площадью 10 тыс. кв. м).
6. Малоэтажная застройка по ул. Фрунзе в г. Кемь (строительство 30 индивидуальных жилых домов общей жилой площадью 6 тыс. кв. м).
7. Квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" г. Петрозаводска (77 жилых домов общей жилой площадью
14 тыс. кв. м).
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на днях прекратил процедуру банкротства в отношении ЗАО «ДСК-Войсковицы», входящего в холдинг «СУ-155». Предприятие вернуло 110 млн руб долга входящим в реестр кредиторам. Оставшиеся финансовые противоречия завод надеется разрешить во внесудебном порядке.
Долг погашен. Почти
Холдинг «СУ-155» миллиардера Михаила Балакина полностью погасил долги «ДСК-Войсковицы», расположенного в Гатчинском районе Ленобласти. С ноября 2011 года предприятие находилось в процедуре банкротства из-за долга перед шестью кредиторами, вошедшими в реестр. Общий долг составлял 110 млн руб, причем, около 60% этой суммы предприятие задолжало налоговым органам (среди других кредиторов были "ФинСтройЛизинг", предприятия группы ЛСР: "Рудас", "Гранит-Кузнечное", а также банк "ВТБ Северо-Запад"). «ДСК полностью погасило требования кредиторов реестра. В результате, Арбитраж прекратил процедуру банкротства в отношении предприятия», - заявили в пресс-службе «СУ-155».
Правда, бывший временный управляющий предприятия Сергей Цветков заявил, что кредиторы, не попавшие в реестр, будут подавать новые заявления на банкротство домостроительного комбината. «Мне известно, что еще три кредитора, которым не погасили долги, собирались продолжать судебные разбирательства и подавать новые заявления о банкротстве ДСК", - сообщил он. В пресс-службе «СУ-155» на это сообщили, что у «ДСК-Войсковицы» осталось требование от кредиторов на 12 млн руб и погасить этот долг предприятие намерено во внесудебном порядке.
Планы на будущее
В «СУ-155» уверяют, что «ДСК-Войсковицы» продолжает работать в обычном режиме. «Коллектив комбината, а это 1,5 тыс. человек, сохранит рабочие места и существующие условия труда. До конца текущего года предприятие выпустит около 30 тыс. элементов железобетонных конструкций, что позволит построить до 90 тыс. кв м жилья в Петербурге и его окрестностях», - сообщили в холдинге. Предприятие производит 250 тыс. кв м готового жилья в год. Оно обеспечивает продукцией две стройки в Петербурге, которые ведет дочка «СУ-155» - «Росстрой СПб». Это ЖК «Каменка» (площадью 500 тыс. кв м, срок сдачи - 2015 год) и строительство социального жилья по заказу администрации города в 20-м квартале ЮЗПЧ (площадь - 500 тыс. кв м, срок сдачи – 2013 год). В «СУ-155» уверяют, что компания планирует расширение портфеля проектов в Петербурге. Правда, в 2010 году долг всего холдинга «СУ-155» оценивался в 40 млрд руб. Но эксперты говорят, что политика по снижению долговой нагрузки, принятая группой в 2011 году, реализуется успешно. «Если до конца года «СУ-155» сократит долги еще на 10 млрд руб, к началу 2013 года долговая нагрузка холдинга составит около 20 млрд руб", - говорит управляющий партнер инвестиционной компании "УРСА Капитал" Хачатур Мурадов.
Значительная доля
Сегодня на региональном рынке домостроения присутствуют классические ДСК, функционирующие с советского времени (ДСК "Блок", "Гатчинский ССК", "Гатчинский ДСК", ДСК-3, ДСК-5, Киришский ДСК, Кировский ДСК), а с недавнего времени также и крупные производители ЖБИ: ПО "Баррикада" и «ДСК-Войсковицы». По оценке управляющего партнера консалтинговой группы "Решение" Александра Батушанского, лидерами (без учета бюджетного строительства), являются комбинаты Группы ЛСР (ДСК "Блок", "Гатчинский ДСК", ПО "Баррикада") – 43%, комбинат группы ПО "Ленстройматериалы" ("Гатчинский ССК") – 18% и комбинат "ЛенРусСтрой" ("Киришский ДСК) – 14%. На долю «ДСК-Войсковицы» приходится 3% рынка. «По объемам строящихся социальных объектов (также по заявленным планам их строительства) Группа ЛСР и «ДСК-Войсковицы» имеют наибольший портфель заказов - суммарно около 70% регионального рынка», - констатирует Александр Батушанский. Поэтому, по его мнению, уход с рынка "ДСК-Войсковицы" вряд ли произойдет.
Справка:
«СУ-155» – промышленно-строительная группа компаний и отраслевой лидер с вертикальной интеграцией бизнеса. В России и СНГ «СУ-155» ежегодно возводит около 1,5 млн кв м жилых, социальных, офисных и торгово-развлекательных объектов. В состав Группы входят 64 промышленные предприятия и строительные организации, работающие в 50 городах России, СНГ и Европы. В Группе компаний трудится более 45 тыс. человек.
«ДСК-Войсковицы» входит в структуру «СУ-155» с 2004 года.
Группа компаний Heineken выставила на продажу территорию и корпуса бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Актив оценен в 560 млн руб. Эксперты говорят, что цена рыночная и вряд ли сильно вырастет в процессе торга.
Пивоваренный холдинг Heineken намерен продать через Российский аукционный дом (РАД) активы бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Как сообщила пресс-служба РАД, речь идет о территории и корпусах завода на ул. Степана Разина, 8 и 9, которыми Heineken владеет с 2005 года. На аукцион попадут участок площадью
Непрофильный актив
По словам директора по корпоративным отношениям Heineken Анны Мелешиной, имущественный комплекс продается как непрофильный актив. «С 2009 года завод перепрофилирован в комплекс дистрибуции и складской логистики. А производство брендов филиала перенесено на мощности предприятия «Пивоварня Хейнекен» на улице Тельмана», - пояснила она. По словам А.Мелешиной, выставленные на аукцион участки не заложены в банках. «Вырученные от продажи деньги будут вложены в развитие бизнеса Heineken», - добавила она.
По предварительным расчетам, на участке бывшего завода можно построить 50-100 тыс. кв м недвижимости в зависимости от архитектурных решений проекта. «Покупатель сможет провести редевелопмент территории, приспособив ее под многофункциональный комплекс с производственно-складскими и общественно-деловыми объектами. Это формат бизнес-парка, который достаточно новый для Петербурга. Но по опыту западного рынка можно говорить о его привлекательности для предприятий малого и среднего бизнеса: большой объем сдаваемых площадей и относительно невысокая арендная плата вызовут интерес у широкого круга потенциальных арендаторов», - считает генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Жилье под вопросом
На участке, по данным РАД, возможно также и строительство жилья. Но директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина указывает, что район для жилой застройки не самый привлекательный: участок находится в плотном промышленном окружении.
Эксперты считают, что ажиотажного спроса у лота не будет. «Участок большой. Ситуация в экономике нестабильна. Начальная цена высока», - перечисляет причины генеральный директор Astera Алексей Филимонов. Эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорят, что лот может быть интересен крупным девелоперам, которые смогут изменить не только зонирование, но и восприятие данного микрорайона как общественно-делового пространства