Ипотека замедлила рост
Петербургский рынок ипотеки замедлил темпы роста. Если в прошлом году рынок прирастал в 2-3 раза ежеквартально, то в этом году рост планомерно замедляется. Так, в III квартале прирост по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил всего 51%. Однако банкиры не унывают и планируют к концу текущего года выдать в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
По данным "Санкт-Петербургского центра доступного жилья", в III квартале 2012 года в городе было выдано свыше 8,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 17,9 млрд рублей. По объему выданных кредитов прирост составил 51%, а по количеству - порядка 40%. В I квартале текущего года прирост составлял около 97%, а в прошлом году рынок вырос практически в 3 раза.
"Замедление темпов прироста можно объяснить высокой послекризисной активностью 2011 года. В прошлом году был реализован отложенный после кризиса спрос на покупку жилья. Таким образом, отправная точка 2012 года по сравнению с 2011-м выше, поэтому рост выглядит не так впечатляюще. Более того, в этом году на рынке появились новые игроки, вследствие чего произошло его перераспределение", - объясняет Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка.
В Петербурге за III квартал 2012 года Росбанком было выдано 143 кредита на общую сумму 417,1 млн рублей, что по сумме превышает аналогичный показатель 2011 года примерно в 1,5 раза, сообщает господин Главатских.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург", добавляет, что такая ситуация связана кроме того и с осторожностью и взвешенностью клиентов в своем подходе в принятии решения по получению займов. Госпожа Гориловская говорит, что Банк "Санкт-Петербург" по результатам III квартала выдал 787 ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. По сравнению с III кварталам 2011 года рост составил свыше 400%, отмечает она.
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, итоги III квартала оценивает положительно. За этот период банк выдал свыше 1,5 тыс. ипотечных займов на сумму порядка 3,07 млрд рублей. "Одним из основных позитивных факторов, повлиявших на результат, думаю, стал принципиальный отказ ВТБ24 от повышения ставок по ипотечным кредитам сразу вслед за другими участниками рынка. Из негативных факторов, которые продолжают сдерживать развитие рынка ипотечного кредитования в целом, можно отметить слишком долгий процесс регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге", - рассказывает господин Иоффе.
Индексация ставок
Эксперты рынка полагают, что ставки по ипотеке неминуемо будут расти в связи с недавним повышением Центробанком ставки рефинансирования и нестабильной ситуацией в мировой экономике. Так Сбербанк, лидер рынка ипотеки, уже дважды за последние несколько месяцев индексировал ставки. Остальные игроки осторожничают и говорят, что повышать ставки пока не намерены.
"В течение 2011 и первого полугодия 2012 года Росбанк не поднимал ставки по ипотечному кредитованию. В ближайшее время планов по увеличению ставок в нашем банке также нет", - отмечает Алексей Главатских.
"В последний раз ВТБ24 поднял базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в начале нынешнего года, одновременно с отменой комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Повышение в зависимости от кредитной программы составило 0,7-1%. Пока никакого решения о повышении базовых ставок по ипотечным кредитам у ВТБ24 нет, но исключать его мы не можем. Очень многое будет зависеть от того, как будет изменяться макроэкономическая ситуация в стране и мире в ближайшем будущем", - объясняет Михаил Иоффе.
Марина Гориловская также заверила, что банк повышения ставок не планирует, «но все будет зависеть от ситуации на рынке в целом».
Заманить условиями
Банки продолжают бороться за клиентов, разрабатывают новые программы и снижают требования к заемщикам.
"Банки, в том числе и ВТБ24, продолжили снижать требования к заемщикам. Так, наш банк запустил ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом без дополнительной страховки финансовых рисков заемщика, существенно снизил требования к степени готовности строящихся домов", - рассказывает господин Иоффе. При этом просроченная задолженность по ипотечному портфелю продолжает оставаться на низком уровне, отмечает он.
Алексей Главатских также отмечает тенденцию к послаблению требований к заемщикам (уменьшение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит). Например, совсем недавно в Росбанке стартовала программа "Ипотека по одному документу" для зарплатных клиентов, поясняет господин Главатских.
Оптимистичный прогноз
Всего за 9 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 25,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 45 млрд рублей. Банкиры оптимистично оценивают этот показатель и говорят, что в IV квартале объем выдачи увеличится на 15-20% по сравнению с III кварталом. Эксперты прогнозируют, что по итогам года суммарный объем выдачи увеличится в 1,5 раза.
"В июле и августе на рынке наблюдался традиционный летний спад активности, в сентябре был постепенный рост. В IV квартале ожидаемый рост составит 15-20% по сравнению с III кварталом. Что касается Росбанка, то по итогам года мы планируем увеличить объем выдач в 1,5-2 раза по сравнению с 2011 годом. В IV квартале ставим цель в 500-550 млн рублей", - говорит господин Главатских.
"По итогам 9 месяцев 2012 года мы выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 8,16 млрд рублей, тогда как по итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составил 3,49 млрд рублей.
Мы ожидаем в нынешнем году увеличения объемов выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в 1,5 раза. При этом в наших планах по итогам года выдать ипотечных кредитов на 12 млрд рублей, в 2 раза больше, чем в 2011 году", - прогнозирует Михаил Иоффе.
Мнение:
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
- Вполне понятно, что темпы роста рынка ипотеки по сравнению с прошлым годом снизились. Ведь в 2010 году рынок еще не успел восстановиться после кризиса 2008-2009 годов, а в 2011 году крайне большую роль в сфере ипотечного кредитования играл отложенный спрос.
Пенсионные фонды в качестве инвестиционного инструмента имеют потенциал для развития на строительном рынке Санкт-Петербурга. Но аналитики уверены, что в ближайшей перспективе вопрос с мертвой точки не сдвинется.
Как утверждают эксперты, для изменения ситуации в первую очередь надо обеспечить безрисковость проектов недвижимости на законодательном уровне, а также усовершенствовать систему налогообложения инвестиционных вложений из пенсионных фондов. Пока же подвижек в этой области нет, что, безусловно, затягивает общий процесс развития.
Между тем на Западе пенсионные фонды намного охотнее инвестируют в рынок недвижимости в общем и в строительство в частности, так как опыта в этой сфере у западных коллег больше. Так, некоторые иностранные фонды проявляют интерес и к российскому рынку недвижимости, не ограничиваясь низкорискованными вложениями в Европе или Америке. Российская же модель по-прежнему неповоротлива по сравнению с западной.
Как объяснил Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр», в настоящее время с учетом всех ограничений, установленных законодателем, на строительный рынок инвестиции из пенсионных фондов попасть практически не могут. Единственная возможность – это инвестирование в ипотечные бумаги. Потенциал же инвестирования в строительство велик, но в настоящее время необходимы изменения в законодательстве. «Законодатель позволяет инвестировать средства пенсионных фондов в различные финансовые инструменты. Однако государственный пенсионный фонд и негосударственные пенсионные фонды обладают разными по объему возможностями для инвестирования. Так, государственный пенсионный фонд может включить в свой инвестиционный портфель такие активы, как государственные ценные бумаги, облигации российских эмитентов, гарантированные государством, денежные средства в рублях и иностранной валюте на счетах в кредитных организациях. Негосударственные фонды имеют больший набор активов, которые они могут включать в свой инвестиционный портфель. К ним относятся, например, государственные ценные бумаги, муниципальные облигации, акции российских эмитентов и др. Важно понимать, что инвестиционная деятельность пенсионными фондами осуществляется с помощью управляющих компаний», – говорит господин Агабабаев.
Для строительного рынка, безусловно, привлекательны любые инвестиции. Особенность инвестиций, осуществляемых из средств пенсионных фондов, заключается в том, что данные денежные средства могут быть вложены только в низкорискованные активы. Строительство нельзя отнести к низкорикованным активам. К преимуществам можно отнести лишь то, что средства пенсионных фондов постоянно пополняются, и, следовательно, это может увеличивать объем инвестиций.
По словам Ольги Украдыженко, консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, только частные добровольные пенсионные взносы могут быть инвестированы в недвижимость. Более того, из них только 10% резервов могут быть инвестированы напрямую и 70% – через закрытые паевые инвестиционные фонды. На практике же из данных 80% реально инвестируются не более 15%. «Пенсионные фонды могут вкладывать свои средства в наименее рискованные активы, поэтому их больше интересуют готовые объекты. Однако у нас пока ограниченное количество качественных активов со стабильным арендным потоком, которые бы отвечали этим требованиям, а также ожидаемой доходности пенсионных фондов. По нашим оценкам, в развитых странах доля пенсионных денег также составляет не более 15% от общего объема инвестиций в недвижимость», – отмечает госпожа Украдыженко.
«Пенсионным фондам нужны долгосрочные активы и проекты для вложений. Для таких целей как раз подходят строительные объекты. Однако даже при расширении возможностей пенсионных фондов в части вложений в строительство важно создать все необходимые контролирующие инструменты, чтобы избежать злоупотреблений как со стороны самих фондов, так и со стороны заинтересованных в их инвестициях строительных компаний», – резюмирует Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ SOLUM.
Механизм для решения социальных вопросов
Инвестирование средств пенсионных фондов в строительные проекты может помочь решить проблему социального жилья. Например, Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству, за счет привлечения средств банков с государственным участием и пенсионных фондов предлагает строить доходные дома. «При возведении социального жилья для нужд бюджетников я предлагаю использовать систему жилищно-строительных кооперативов. Пока этот механизм в основном применяют застройщики. Тем не менее его стоит активно использовать и при возведении жилья для социальных нужд», – считает глава Комитета по строительству.
Между тем пенсионные фонды к строительству доходных домов неравнодушны уже давно. Правда, речь идет о западных инвесторах. Так, первопроходцем выступил финский инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Компания пришла в Россию еще в 2007 году, выкупив часть квартир в доме на Коломяжском проспекте, 15, тогда только возводимом «Строительным трестом». Поэтому до реальной сдачи квартир в аренду дело дошло лишь в конце 2009 года. В настоящий момент фонд является владельцем двух подъездов дома на Коломяжском пр., 15 (276 квартир). По мнению члена совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанена, которое он озвучивал еще при запуске проекта, российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными.
Следующим по проторенной дорожке пошел финский пенсионный фонд SATO, который вышел на петербургский рынок в 2008 году, инвестировав 45 млн EUR в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разных стадиях готовности, этим жильем после завершения строительства компания будет управлять). В марте позапрошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на ул. Графтио и 5 элитных квартир на Морском пр. (Каменный остров).
Средства пенсионного фонда России также могут поддержать и ипотеку. Эти деньги при посредничестве банковских структур уже использовались для стимулирования жилищных займов. В системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ. Еще в 2009 году Правительство России распорядилось выделить 250 млрд рублей из Пенсионного фонда РФ на поддержание ипотечного кредитования. На эту сумму коммерческие банки могут рефинансировать выданные ипотечные кредиты через Внешэкономбанк, который управляет пенсионными деньгами.
Мнение
Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр»:
– Для изменения ситуации и получения реальных инвестиций из пенсионных фондов в строительство нам необходимо помимо изменения законодательства улучшить и сам по себе инвестиционный климат. Строительный рынок в России настолько нестабилен и рискован, что рассчитывать на какие-либо гарантированные прибыли от вложений в него невозможно. Таким образом, необходим целый комплекс мер как со стороны законодателя, так и со стороны игроков строительного рынка. Однако, по моему мнению, дать полную свободу для вложений в строительство с точки зрения закона возможно лишь в случае стабилизации на рынке строительства и никак иначе. А пока имеющиеся ограничения спасают граждан от возможности потерять свои накопления, которые могли бы быть вложены в столь нестабильный сегмент рынка.
Справка
Крупные покупки недвижимости, осуществленные российскими пенсионными фондами в Москве: БЦ «Домников» стоимостью около 230 млн USD (НПФ «Благосостояние), БЦ Marr Plaza стоимостью 130 млн USD (НПФ «Норильский никель»).
Светлана Семенович
В Комитете по строительству Санкт-Петербурга прошло обсуждение регионального методического документа «Рекомендации по обеспечению энергетической эффективности жилых и общественных зданий». Этот инструмент, позволяющий обеспечить эффективное применение технологий энергосбережения и повышения энергетической эффективности, был разработан по заказу комитета КБ ВиПС и группой экспертов.
К обсуждению были приглашены как представители ведущих проектных организаций, так и строительных компаний и девелоперского сообщества. Это чрезвычайно важный этап в разработке РМД – важно не только продемонстрировать сам инструмент, но и на этапе его общественного обсуждения получить и учесть замечания от теоретиков и практиков энергетического и строительного комплексов.
«Сегодня ведётся множество дискуссий на тему энергоэффективности, однако, не могу сказать, что до сих пор была наработана практика. Документ, который мы разработали, это наша попытка перейти к конкретным действиям, дать проектировщикам и строителям реальный механизм и инструмент. Никаких сомнений, в том, что за энергоэффективными домами будущее» - комментирует председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Документ разработан в соответствии с действующими федеральными законами №261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Также разработчики руководствовались постановлением Правительства Санкт-Петербурга №930 «Региональная программа Санкт-Петербурга в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности».
Санкт-Петербург является одним из первых субъектов Российской Федерации, реализующих на практике собственную региональную программу в области энергосбережения и повышения энергоэффективности.
РМД «Энергоэффективность» - это первый в России документ, который обеспечил комплексный подход к проблеме энергосбережения, включающий в себя выбор оптимальных архитектурных, конструктивных и инженерных решений, позволяющих создать энергоэффективное здание.
РМД устанавливают нормативы потребления зданиями энергии на отопление и вентиляцию, а также требования к уровню тепловой защиты жилых и общественных зданий. Они направлены на экономию всех видов потребляемой энергии, создание максимально комфортного микроклимата в помещениях и обеспечение долговечности конструкций зданий и сооружений.
Кроме того, в документе даны рекомендации по порядку проведения энергетических обследований зданий. В соответствии с международными системами стандартизации и сертификации определены методические основы сертификации и маркировки энергетической эффективности проектируемых и эксплуатируемых сооружений.
Разработанный документ интересен тем, что не задает жестких требований к применяемым материалам и конструкциям, при этом жестко определяя требования к энергопотреблению здания. Разработанные нормативы позволяют единообразно и однозначно рассчитать показатели энергозатрат проектируемого или реконструируемого здания.
В рамках дискуссии представители Гильдии управляющих и девелоперов выразили готовность подготовить комплекс предложений по документу от девелоперского сообщества. Было решено направить документ в ГУД после внесения в него правок от экспертной группы.
После утверждения рекомендации станут обязательными для применения на территории Санкт-Петербурга при проектировании новых, реконструируемых, капитально ремонтируемых жилых домов (многоквартирных и одноквартирных) и зданий общественного назначения, работы по которым финансируются за счет средств бюджета. Это позволит достичь значительной экономии при повышении класса энергетической эффективности здания.
При реализации программы энергоэффективности открываются возможности для рыночного стимулирования отечественных высокотехнологичных производителей, экономятся значительные средства, которые можно направить на реализацию ключевых социальных и экономических программ, позволяющих обеспечить создание достойных и комфортных условий жизни в стране.